00:00:01: Herzlich Willkommen zum R&G Zeit für Neues, Immobilien und Investment Podcast.

00:00:14: Hallo und herzlich willkommen zur neuen Folge R & G Zeit für neues Immobilie und Investment podcast!

00:00:22: Heute mit einer Solo-Folge, mit mir und worum wir es heute gehen.

00:00:25: Ich möchte euch gerne ein bisschen in die Immobilienwelt nehmen und davon erzählen wie ich mein erstes Mehrfamilienhaus gekauft habe welche würden mir dabei begegnet sind und ja wie ich die einzelnen Phasen da durchlebt habe.

00:00:39: Und dazu möchte ich euch auf jeden Fall mitnehmen und direkt mal aus erster Hand von mir ein eigenes Projekt vorstellen.

00:00:46: Und zwar ein Zehnfamilienhaus in Hagen, was ich gekauft habe und dann nach und nach weiterentwickelt habe.

00:00:55: Vielleicht ein paar Eckdaten zu dem Haus?

00:00:58: Ich weiß das ist ein bisschen schwierig über die Tonspur das Ganze zu transportieren.

00:01:02: deswegen werde ich euch so ein bisschen einen Bild dazu malen wie dieses Objekt ausgesehen hat.

00:01:07: Ihr müsst euch vorstellen, es stand in einer sehr gut aussehenden Straße.

00:01:11: Also alle Objekte drumherum waren eigentlich ganz schick und das Haus was ich da gekauft habe war ja das schrecklichste Haus in der ganzen Straße.

00:01:19: also man hat schon vom Weiten gesehen dass dacht das war ziemlich öselig.

00:01:23: Das Haus war von außen grün gestrichen Und ziemlich verwaschen sah es aus.

00:01:29: Vor dem Haus war ein kleiner Vorgarten, der auch ein bisschen verwildert war.

00:01:33: Also da war jetzt nicht viel Bet angelegt aber das was man dort als Grünwuchs gesehen hat das war einfach viel zu hoch gewachsenes Umkraut was dann so in einem vorgartenähnlichen Zustand da rumgewildert hat.

00:01:47: also insgesamt sah das haus einfach ziemlich verwarlost aus und man hat schon gesehen dass da keine vernünftige Pflege drin waren.

00:01:54: Ich habe ziemlich lange gebraucht, ehrlich gesagt um dieses Haus zu finden.

00:01:58: Weil nachdem ich mich dazu entschlossen hatte ein Mehrfamilienhaus zu kaufen bin ich auf die Suche gegangen und hab natürlich erstmal nach Rosinen gesucht.

00:02:07: also das war auch mein Problem Ein Learning was ich hinterher für mich mitgenommen habe dass ich nach dem perfekten hausgesucht habe.

00:02:13: Und tatsächlich ist es glaube ich gar nicht notwendig das perfekte haus zu finden Sondern wir müssen ein hausfinden mit dem wir Geld verdienen können.

00:02:21: Und ich war aber an der Stelle noch dabei nach dem perfekten Haus zu suchen und habe vom ersten Moment, wo ich gesagt habe, ich will jetzt ein Objekt kaufen bis zum Punkt, dass ich wirklich dieses Haus für mich identifiziert habe über sechs Monate gebraucht.

00:02:37: Und mehrere Besichtigungstermine bei anderen Objekten sind dafür notwendig gewesen.

00:02:42: Ich glaube, ich hab um die fünfzig Besichtigungen gemacht, bis ich dann endlich dieses Haus gefunden habe Und tatsächlich hat sich zu dem Zeitpunkt der Kauf auch länger hingezogen, also es waren fast vier Monate die ich mit dem Makler verhandelt habe.

00:02:57: Da hab' ich's eigentlich schon gesagt das Objekt war kein Offmarket-Deal sondern es war ganz normal auf Immobilien Scout zu finden.

00:03:03: Das Objekt stand auch schon längere Zeit online, war irgendwie auch schon ein bisschen komisch dass das Objet so lange online stand und da bin dann meine Chance gesehen.

00:03:15: Also, wie gesagt von außen ein grünes Haus.

00:03:18: Vier Etagen Baujahr, nineteen Hundert zwölf also es sind noch alte Holzrahmen, Decken in dem Objekt drin gewesen und ja hinten gelegen noch eine kleine Gewerbeeinheit mit dabei insgesamt zehn Einheiten neun davon als Wohneinheit Eine kleine Gewerve-Einheit Wie gesagt so ein kleines Büro und so einen kleinen Hinterhof.

00:03:39: Damalige Mieteinnahmen waren fünfzwanzigtausend Euro Und angeboten wurde das Objekt bei ImmobilienScout für zweihundertachzigtausend Euro.

00:03:47: Also ein Faktor von knapp elf war also zum damaligen Zeitpunkt tatsächlich nichts Günstiges war eigentlich ein normaler Kurs und ja, Faktore elf wurde damals dafür aufgerufen.

00:03:59: Jetzt sagen einige, die nicht aus Hagen kommen ach du Schande!

00:04:02: Wo kriegt man denn solche Häuser noch her?

00:04:04: Das Ganze ist schon ein paar Jahre her und ja ich denke es ist aber von der Vorgehensweise und auch wie welche Learnings sich daraus gezogen habe auf die heutige Zeit übertragbar weil das war früher der Normalpreis.

00:04:18: also da war's nicht so dass dieses Objekt den Leuten aus den Händen gerissen worden ist sondern wie gesagt auch dieses Objekt stand glaube ich über sechs Monate lang schon online bei Immobilien Scout und es ging nicht weg.

00:04:30: Es war kein Off-Marketeal, es war also für alle zugänglich und es gab ganz viele Leute die auch gesagt haben nein ich möchte dieses Objekt nicht kaufen.

00:04:38: Also davon jetzt bitte nicht abschrecken lassen und sagen ja das ist hier eine besondere Situation sondern ich denke dass kann man auf jede Zeit adaptieren.

00:04:47: Ja, was war die Besonderheit an dem Objekt?

00:04:49: Das Objekt ist ja neben diesem verwahrlosen Zustand bereits aufgeteilt gewesen in einzelne Grundbücher.

00:04:56: Das war so ein kleiner Bonus, den man da mitnehmen konnte dass das Objekt schon in einzelner Grundbühche aufgeteiligt worden ist.

00:05:03: Das heißt es birgt auf jeden Fall die Möglichkeit das vielleicht mal als Aufteilerobjekt in einzelnen Eigentumzonungen abzuverkaufen muss.

00:05:11: aber nicht kann auch eine Einheit weiter verkauft werden.

00:05:14: Aber das war damals auch so einen Grund, dass ich gedacht habe okay hat man natürlich noch mal hinterher ein paar mehr Möglichkeiten, mit dem Objekt weiter zu verfahren.

00:05:22: Neben diesen von außen sichtbaren Mängeln am Objekt ging es dann innen drin weiter.

00:05:29: also müsst euch das so vorstellen der Eingangsbereich war schon ziemlich ekelhaft.

00:05:34: um zur Haustür zu kommen ist man direkt an den Mülltonnen vorbeigelaufen wenn die jetzt nicht wirklich gut gepflegt sind dann riechen sie ja auch und jeder Mieter Tag über ein und ausgegangenes und Besucher empfangen hat, da musste der Besuch immer in den Mülltauben vorbei was auch für so ein bisschen schlechte Situation einfach gesorgt hat.

00:05:56: Die Wohnungen waren vom Zustand her würde ich sagen im einfachen Zustand also kein erhöhter Standard.

00:06:01: zwar sind eher einfache Wohnungen Und der Hausflur war so dass wenn man durchgelaufen ist das dort Spinnenweben eigentlich normal waren.

00:06:10: Dreck lag überall rum Und so wie man sich wirklich ein wahrloses Haus einfach vorstellt.

00:06:16: Unten im Keller waren einzelne Abteile komplett vermüllt, also bis unter die Decke komplett zugemüllt und auch oben auf dem Dachboden waren ich glaube fünf Badewannen aus Stahl, die wir hinterher rausgeholt haben.

00:06:31: Also kurz gesagt der aktuelle Eigentümer dieser Immobilie oder der damalige Eigentümmer war einfach mit der Verwaltung dieses Objekts komplett überfordert.

00:06:42: Er war über achtzig Jahre alt und jedes mal wenn ein Mieter dort ausgezogen ist, dann hat er halt nicht mehr saniert sondern hat einfach nur den Müll irgendwo auf einen kurzen Wege entsorgen lassen im Haus also entweder auf dem Dachboden oder im Keller und hat das Objekt dann weiter vermietet.

00:06:59: Aber es sind nie wirklich Sanierungsarbeiten dort drin vorgenommen worden, sondern immer nur so Ausbesserungen oder Verschönerung in Form von Farbe sind da passiert.

00:07:10: Ja dann habe ich erstmal eine kaufmännische Prüfung des Objekts gemacht.

00:07:13: also das heißt ich hab mir die Lage genauer angeschaut Und habe da für den Kapital-Emobilien-Kompass genutzt, dem werde ich euch mal in den Show Notes unten verlinken.

00:07:23: Es ist auch heute immer noch ein Tool das ich gerne dafür nutze um die Lage einer Immobilie einzuschätzen.

00:07:29: Das heißt da wird nach Farben unterteilt im Top Wohnlage.

00:07:33: Das ist so ein dunkles rot bis zu einer einfachen Wohnlage und es ist so helles gelb!

00:07:38: Und da kann man die Adresse eingeben und dann sieht man so, wie die Beurteilung ja wieder die Wohngegend einfach ist.

00:07:46: Das ist auch ganz gut wenn man sich im Ort noch nicht so gut auskennt um erstmal ein Gefühl dafür zu kriegen welche Ecken sind denn die besseren Ecken?

00:07:54: Welche sind die nicht so guten Ecken?

00:07:56: Da ist dieses Tool finde ich immer eine ganz schöne Möglichkeit das zu überprüfen.

00:08:01: Und für mich habe ich da herausgefunden, dass das so genau die Grenze im Prinzip war zu dem ja schon dunkelorangen Bereich.

00:08:09: Zu dem etwas helleren Bereich und auch wenn man durch die Straße durchgelaufen ist dann hat man gesehen, dass die eine Seite der hab das da Eigentümer gewohnt haben also dass das überwiegend Häuser waren wo der Eigentümar selber drin gewohnd hat und die andere Seite das waren halt vermietete Objekte Also mehr Familienhäuser wo einzelne Einheiten drin vermietet waren und der eigentlich immer nicht drin gewohnt hat.

00:08:32: Das fand ich auch eigentlich ganz charmant, weil halt da genau jetzt die Grenze war das heißt mein Haus stand auf der etwas schlechteren Seite aber mit Potenzial halt ja dass da die gute Wohnlage direkt dran angehänzt.

00:08:45: Dann habe ich dazu nochmal die Mietpreise verglichen.

00:08:49: Also da gibt es bei Immobilien Scout eigentlich eine ganz schöne Möglichkeit, eine Miet-Preisanalyse zu machen oder auch andere Seiten wie wohnpreis.de zum Beispiel.

00:08:57: Da kann man auch ganz gut nach Miet preisen schauen, wie der Durchschnitt in der Gegend ist.

00:09:02: und das habe ich gemacht.

00:09:03: und da kam ich auf ein Mietdurchschnitt von ungefähr fünf Euro Fünfzig bis sechs Euro Fünftig.

00:09:09: Ich würde tatsächlich sagen, sechs Euro Fünfzig ist da schon sportlich gewesen zu dem Zeitpunkt.

00:09:13: aber fünf Euro Fünftig sollte man dort erzielen können und war auch so meine Erfahrung nach realistisch erzielbar.

00:09:21: Wenn man in die aktuelle Mieterliste reingeschaut hat dann gab es insgesamt sixhundert Quadratmeter vermiedbare Fläche und da standen insgesamt drei Einheiten leer zu dem Zeitpunkt.

00:09:33: Und was ganz interessant war dass die Wohnungen diffamited gewesen sind Ja, einfach auch lange Zeit keine Mietanpassung gehabt haben.

00:09:41: Also das heißt wir hatten durchschnittlichen Mietsens von drei Euro, vier und siebzig dort Und da war natürlich eine ganze Menge Potenzial nach oben drin.

00:09:49: Insgesamt waren die Netto-Mieten knapp tausend Siebenhundert Euro Und wie gesagt es standen da noch drei Wohneinheiten leer Das waren irgendwie knapp zweihundvierzig Quadratmeter die noch leer waren Und trotzdem gab's halt schon tausende Sieben hundert Euro netto Mieteinnahmen also ohne Nebenkosten.

00:10:07: Übrigens, da gucke ich immer drauf.

00:10:09: Also wenn ich nach vermieteten Objekten ausschaue halte dann gucke nicht die Bruttomieten an also inklusive der Nebenkosten sondern ich gucke immer erst mal nur nach den reinen Netto-Kaltmieten.

00:10:20: Die Drei-Ore-Firn-Siebzig haben auf jeden Fall noch eine Menge Spielraum beinhaltet, weil wenn man im Schnitt dort fünf Euro Fünfzig erzielen konnte dann waren die drei-Oren-Firm-Sicht sehr günstig.

00:10:31: Ich weiß dass das Objekt zwar einen einfachen Standard hatte aber das war ja genau das wonach ich gesucht habe.

00:10:36: Ich wollte gerne ein Objekt haben was eine Menge Aufwertungspotenzial mit sich bringt an dem ich Hand anlegen kann und an der mich die Mieterstruktur verbessern kann, an den ich das Objekt insgesamt mit einfachen Mitteln auch wieder verschönern konnte um daraus im Prinzip Geld zu generieren, was ich dann wieder ins Objekt stecken konnte.

00:10:54: Das heißt also grundsätzlich war es jetzt erst mal interessant für mich und ich bin dann mit dem Eigentümer in die direkteren Verhandlungen gegangen.

00:11:00: das heißt also ich habe erstmal einen Termin mit dem Markler vor Ort gemacht hat mir das Objekt selbst angeschaut und aufgrund der Größe habe ich dann auch gesagt dass macht schon Sinn da hat man Bausachverständigen mitzunehmen sich mal die ein oder anderen Punkte anzuschauen, was es da für Möglichkeiten gibt und was da an Kosten auch auf mich zukommen kann.

00:11:19: Und ich habe dem Bausach verständigen lang gebeten mir einen Baustellenbericht auszuhändigen.

00:11:24: also das heißt er ist mit mir darum gelaufen hat dann einzelne Baustelle fotografiert und hat mir eine ganz grobe Kostenschätzung dazu gemacht.

00:11:33: Der Vorteil war für mich an der Stelle, dass ich diese Kostenschätzung jetzt nutzen konnte um auch mit dem Eigentümer über den vorher festgelegten Preis von zweiundetachtzigtausend noch mal zu verhandeln.

00:11:43: Im ersten Gespräch war es nämlich so das der Eigentömer ziemlich klar signalisiert hat, dass er da keinen Cent vom Preis runtergehen würde.

00:11:51: und ja... Ich brauchte halt gute Argumente, um ihm da vom Preis irgendwie herunterzukriegen habe dann diesen Baustellenbericht anfertigen lassen mit dem Bausach verständigen.

00:12:02: Das ist übrigens gar nicht so teuer wie man denkt, weil je nachdem das ja kein richtiges Gutachten was da gemacht wird sondern es ist ein Prinzip eine Leistung die man bei einem Bauingenieur im Stundenlohn beauftragen kann.

00:12:14: und wie gesagt er hat mir diese Kostenliste erstellt und dann kamen wir auf irgendwie um die siebzig oder achtzigtausend Euro die noch anfallen würden.

00:12:25: Mit diesen Argumenten habe ich darum gebeten, mit dem Magler und dem Eigentümer einen gemeinsamen Termin zu finden.

00:12:31: habe dann ziemlich ausführlich begründet, warum ich nicht bereit bin diese twohundertachtzigtausend Euro zu bezahlen sondern ich einen Preis von zweihunderttausende Euro ansetzen würde und hab das anhand dieser Baustellenberichte Punkt für Punkt ja dem Eigentümer vor Augen halten.

00:12:47: Und an der Stelle da würde ich sagen es ist so ein bisschen Verkaufspsychologie.

00:12:51: also ich wollte dem Eientümer ja ein Bild davon vermitteln was da in Zukunft noch auf ihn zukommen wird ne?

00:12:57: Also das heißt welche Probleme das Haus aktuell beinhaltet und wenn er dieses Objekt nicht verkauft, dann ist ja logisch dass diese Probleme auf seinen Rücken weiter ausgetragen werden.

00:13:11: Mein Vorgehen da ist es im Prinzip so gewesen das ich dem Eigentümer signalisiert habe, guck mal lieber Eigentürmer!

00:13:16: Das sind die Probleme und Ich kann dir dabei helfen diese Probleme wegzunehmen.

00:13:21: also Nicht nur in Form von Geld sondern ich kann dir diese Last von den Schultern nehmen.

00:13:26: Und ich finde auch, je mehr Begründungen man hat umso realistischer ist es auch für den gegenüber einen reduzierten Preis zu verstehen.

00:13:34: Weil wenn ich jetzt einfach gesagt hätte lieber Eigentümer, ich bezahle zweihunderttausend dann hätte der mich wahrscheinlich vom Hof gejagt und hätte gar nicht mehr mit mir da in die Verhandlungen ja weiter Zeit investiert.

00:13:47: Also deswegen bin ich da wirklich jede Zahl einmal mit ihm durchgegangen, habe ihn das auch anhand von Fotos nochmal gezeigt und begründet.

00:13:53: Und ja, ich sage mal so ein Baustellenbericht vom Bausachverständigen macht er natürlich auch noch mehr her als wenn man da selber irgendwas zusammenfuckelt.

00:14:01: Dann bin ich mir mit ihm in Soweit Handels einig geworden, dass er gesagt hat, er wäre bereit vom Preis runter zu gehen aber nicht auf Zweihunderttausend.

00:14:09: Wir haben uns dann insgesamt auf zweihundertzwanzigtausende Euro geeinigt was für mich in Ordnung war.

00:14:15: Es war immer noch ein guter Deal für mich und ich bin dann in die Detailprüfung gegangen habe mir dann also wirklich jeden einzelnen Mietvertrag genommen.

00:14:24: Ich habe mir die Grundrisse genommen und habe dann alle Vertragsdeteils analysiert.

00:14:29: Ich habe jede Zahl im Prinzip einmal kontrolliert, ob sie wirklich so ist wie sie im Expose angegeben war.

00:14:35: Ich hab mir die Wohnflächenberechnungen angeschaut, habe geschaut, ob die Wohnflechen auch tatsächlich soweit stimmen mit den Grundrissen Und ich habe einfach eine Detailprüfung des Objektes gemacht.

00:14:45: Ich habs das Haus für zwarundzwanzigtausend Euro gekauft Und ich habe mit der Bank einen Darlehensvertrag von ca.

00:14:53: twohundertachzigtausend Euro vereinbart.

00:14:56: Mein damaliger Zins, das waren da zu dem Zeitpunkt zwei Komma eins Prozent.

00:15:01: also das war ganz gut.

00:15:03: Ich hab damals tatsächlich in der Finanzierung noch ein Fehler gemacht.

00:15:06: Ich habe mit vier Prozent Tilgung begonnen.

00:15:10: Wie gesagt, es war mein erstes Mehrfamilienhaus und zu dem Zeitpunkt war ich da auch noch nicht so fit drin was das Thema Finanzierung für Kapitalanlageobjekte beinhaltet weil ich zwar Ahnung hatte von der Kalkulation beim Ankauf aber ich hatte noch keine Erfahrungswerte in eigenem Portmonnaie.

00:15:28: Was das Thema Steuern angeht Und habe da dann erst mal gedacht, ja ok das Objekt birgt genügend Potenziale.

00:15:35: Ich kann also ruhig etwas höher tilgen.

00:15:37: Ich möchte in etwa über zwanzig Jahren fertig sein damit, also nehme ich eine etwas hohe Tilgung mit rein.

00:15:42: Kurz gesagt, ich kam an der Stelle auf tausend vierhundertfünfzwanzig Euro monatliche Rate.

00:15:47: Ich mache es jetzt hier weil sehr oft der Audiospur läuft immer etwas einfach.

00:15:51: Tausend siebenhundert Euro war die Mieteinnahme, tausen vierhundert euro war die Rate an die Bank und ich hatte noch drei freie Wohnungen.

00:15:58: In dem Moment war für mich klar, alles klar.

00:16:01: Das Ganze ist hier kein großes Risiko für dich.

00:16:04: es sind noch drei Wohleinheiten zu vermieten selbst wenn in Zukunft mal eine Wohnung leer steht.

00:16:10: dann geht's hier nicht ans eigene Portemonnaie.

00:16:12: Es bleibt ein Cash-Low übrig der groß genug ist um das Objekt nach und nach entstandzusetzen Und mir einen Prinzip dafür zu sorgen das Objekte auch wieder zu revitalisieren also dass man es wieder schön kriegt und insofern war das für mich ein guter Deal habe ich gesagt mache ich Heute würde ich die Finanzierung auf jeden Fall etwas anders aufbauen, dann werde ich an anderer Stelle nochmal ein Podcast zu machen welche Tricks und Tipps man da heute nutzt.

00:16:35: Also ein Agio zum Beispiel oder eine verkürzte Tilgung am Anfang beziehungsweise auch eine tilgungsfreie Anlaufzeit.

00:16:41: also da gibt es eine ganze Menge Tipps und Tricks.

00:16:44: aber da würde ich noch mal ne einzelne Folge zu machen ja und dann ging's im Prinzip los.

00:16:49: Dann habe ich angefangen das Objekt neu zu vermieten.

00:16:53: Ich habe den Müll aus dem Haus entsorgt, ich hab die Mieterstruktur verändert.

00:16:58: Ich hab die wichtigsten technischen Dinge repariert also am Dach waren ein paar Undichtigkeiten und so was.

00:17:05: Also ich habe erstmal dafür gesorgt dass das Objekt einfach wieder entmüllt wird und so ein bisschen atmen konnte.

00:17:11: Das war ziemlich einfach.

00:17:13: Warum?

00:17:13: Ich habe die bestehenden Mieter mit ins Boot genommen und hab gesagt, guck mal lieber Mieta!

00:17:19: Die Keller sind voll mit Müll.

00:17:20: das ist alles nicht schön.

00:17:21: ich stelle jetzt hier ein paar Container vor's Haus an dem und dem Tag Und ich würde alle Mieters bitten den Müll gemeinsam dann dort reinzuschmeißen.

00:17:31: An dem tag ist es ganz innen auch kostenfrei möglich und Alles was hinterher noch an Müll entsorgt werden muss dass wir dann auf jeden Fall etwas teurer werden.

00:17:41: teurer werden, weil dann die Kosten auf die Mieter umgelegt werden von den Dingen, die noch im Keller sind.

00:17:48: Also jeder Mieta hatte jetzt die Möglichkeit sein Müll aus seinem Keller hier auch kostenfrei entsorgen zu können.

00:17:55: nur in Form von Muskelkraft musste halt einmal jeder mitarbeiten das wir die Keller leer räumen Und das hat auch sehr gut geklappt.

00:18:03: Also die meisten haben tatsächlich mit angepackt, fanden es auch ganz toll dass ich da ja in das Haus wieder investieren möchte und denen dabei helfen möchte, dass sie da schöner wohnen können.

00:18:12: Das ist auch meinen Eindruck heute noch wenn man mit den Leuten vernünftig spricht und denen die Mehrwerte zeigt, dass dann die Leute auch ziemlich offen für solche Sachen sind.

00:18:24: Ja das Haus habe ich dann von außen auch noch gestrichen Und damit es in der Neuvermietung auch nicht mehr so hässlich in dem Straßenzug hervorgestochen hat, sondern dass man auf den ersten Blick wieder ein schönes Haus gesehen hat.

00:18:37: Ich habe mir damals einen Angebot geben lassen für ein Gerüst was gestellt werden sollte und dieses Gerüst sollte glaube ich zwölf tausend Euro kosten Aufgrund der verwinkelten Situation des Objektes Und da muss ich sagen, das war mir einfach zu viel Geld.

00:18:52: Dann habe ich bei eBay Kleiner zeigen mal geschaut und hab so einen Steiger gefunden.

00:18:56: also es ist im Prinzip ein Anhänger wo so ein Korb drin ist mit dem man insgesamt siebzehn Meter hochfahren kann und den kann man halt relativ einfach variabel überall hinstellen.

00:19:07: über diese hydraulischen Arme kommt man an das Objekt ganz gut dran.

00:19:12: dann habe ich mir diesen Steiger bei ebay gekauft.

00:19:15: Ich glaube ich habe acht eine halbtausend Euro dafür bezahlt Und ja, hab dann das Objekt mit dem Steiger selber gestrichen.

00:19:22: Würde ich heute nicht noch mal machen in der Größenordnung aber damals hat es mir natürlich auch geholfen eine Menge Geld zu sparen.

00:19:28: Zumal daraus da noch die Situation entstanden ist dass eine ganze Menge Nachbarn auf mich zugekommen sind und gesagt haben Mensch boah cool kann ich mir das gegen mal allein für einen Tag?

00:19:36: Ich hätte auch nochmal eine Kleinigkeit am Dach zu machen und so.

00:19:39: also daraus ist sogar noch ein kleines Nebengeschäft entstanden.

00:19:43: Da sich ne Zeitlang mal offiziell Steigervermieter war Ja, dann habe ich auf jeden Fall das Objekt nach und nach weiter entmüllt und verschönert.

00:19:53: Also Müll rausgeholt, den Garten wieder auf Vordermann gebracht Das ganze Objekt etwas schicker gestrichen, dass es wieder ansehlicher war.

00:20:01: Ich hab die Klingelanlage ausgetauscht Neue Briefkästen Noting gemacht Alles Dinge, die man auch mit einem überschaubaren Geldbetrag machen kann.

00:20:09: Es ist jetzt hier noch keine Kernsanierung gewesen Setzt an der Stelle noch nicht die Heizungsanlage das Dach oder sowas gemacht worden, sondern ich habe erst mal mit kleinen Dingen für wenig finanziellen Aufwand angefangen und das Objekt damit auf jeden Fall in ein deutlich besseres Gesamtbild gebracht so dass es einfach war die freien Wohnungen auch wieder zu vermieten.

00:20:28: Nach und nach bin ich dann natürlich hergegangen und hab auch die Badezimmer, Elektrik usw.

00:20:33: in dem Haus nach und nach verschönert.

00:20:35: Aber das sind alles Dinge, die dann aus dem entstandenen Cashflow generiert worden sind.

00:20:40: Also das heißt mittlerweile habe ich in dem Objekt Mieternahmen von knapp sieben dreißigtausend Euro.

00:20:46: bezogen auf den damaligen Kaufpreis ist das ungefähr ein Faktor von sechs also Mieteinnahmen im Monat von etwas über drei tausend Euro gegenüber halt den vorherigen tausende sieben und hat EUR.

00:20:58: das macht schon einen großen Unterschied.

00:21:00: Und mit diesem monatlich freien Cash-Low kann man ja auch nach und nach Geld in das Objekt investieren, ohne dass es sofort wehtut und man aus dem eigenen Geldbeutel Geld dabei packt.

00:21:12: Das ist im Prinzip auch das was ich damit ausdrücken möchte.

00:21:16: Wenn man sich mit einer Immobilie beschäftigt, dann ist das jetzt hier mit Sicherheit ein Beispiel dafür dass das nicht ohne Arbeit entstanden ist sondern ganz im Gegenteil.

00:21:24: ich habe da eine ganze Menge Zeit und Arbeit rein investiert.

00:21:29: Aber am Ende des Tages ist jetzt ein Objekt entstanden, was im Großen und Ganzen fast vollständig saniert ist.

00:21:35: Nach und nach also mit den Jahren immer wieder mal an den einen oder anderen Stellen nicht alles auf einmal sondern immer pü-a-pü das Objekt weiter in Schuss gebracht worden.

00:21:43: ich habe die Mieterstruktur nach und nach verändert.

00:21:46: Ich hab mittlerweile dort einen durchschnittlichen Mietsins von fünf Euro siebzig Pro Quadratmeter, also das heißt auch da ist immer noch Optimierungspotenzial drin und mit Sicherheit wird es in den nächsten Jahren weitere Erhöhungen geben können.

00:22:02: Und so habe ich auf jeden Fall ein Objekt in dem Stand reinbekommen, mit dem ich schon einiges machen konnte, dass aber heute auch immer noch Potential halt weitere Optimierungen durchlaufen zu können.

00:22:12: Ja was sind jetzt die Dinge wie ich daraus lernen konnte?

00:22:15: Also zuallererst einmal würde ich sagen, dass man nicht sofort aufgeben soll.

00:22:20: Nur weil ein Investment auf den ersten Blick nicht gut aussieht und wenn Objekte länger am Markt sind dann ist das nicht sofort ein Indiz dafür, dass das Objekt schlecht ist sondern vielleicht haben nur die anderen Investoren noch keine Möglichkeit mit ihren Möglichkeiten gesehen aus dem Objekt einer Trag rausziehen zu können.

00:22:40: Das heißt also wenn ich Objekten ab jetzt oder also nach dem Kauf dieses Objektes gesehen habe, dann hab ich die Objekte immer etwas anders betrachtet und nicht so wie sie jetzt gerade sind sondern das was man daraus machen könnte.

00:22:53: Und ja das sollte auch auf jeden Fall etwa sein was ich jedem hier mitgeben möchte guckt euch nicht die Is-Zahlen des Objektes an sondern schaut euch an welches Potenzial sich hinter dem Objekt verbirgt.

00:23:04: und welche Probleme anderer Menschen könnt ihr dort mit euren Möglichkeiten lösen?

00:23:10: Dann das zweite Learning, was ich daraus ziehen konnte war dass wenn ich Menschen dazu bringen möchte etwas zu tun dann bringt es auf jeden Fall nichts, eine Konfrontation herbeizuführen.

00:23:20: Also hätte ich die Leute jetzt alle beleidigt im schlimmsten Fall und gesagt Mensch was seid ihr denn für Leute hier?

00:23:24: Die euren ganzen Keller zumüllen... Dann wäre ich sofort in die Konfrontations gegangen, die Fronten wären verertet gewesen oder hätte mit Sicherheit keiner von den Mietern mit angefasst und angepackt dem Müll wegzuschmeißen.

00:23:37: Ich glaube das ist auch etwas was ich mir dort mitgenommen habe.

00:23:40: Auf die Menschen zuzugehen also egal ob dass jetzt ein Mieter ist ein Handwerk oder wer auch immer das Ganze auch aus dem Blickwinkel des anderen zu betrachten und zu gucken, wie können wir gemeinsam etwas schaffen?

00:23:50: Also wie kann ich es schaffen, Dinge immer auf meine Seite zu bringen.

00:23:54: Egal ob das jetzt die Situation war in der Ich mit den Mietern Darum verandelt habe, dass sie mit mir gemeinsam den Müll entsorgt haben oder ob auch darum ging Menschen umzusiedeln also zum Beispiel ein Mieter der dort im Objekt gewohnt hat.

00:24:08: Denn wollte ich gerne in eine andere Immobilie umsiedeln.

00:24:12: Auch da hätte es nichts gebracht in die Konfrontation zu gehen sondern hat man gemeinsam nach Lösungen gesucht.

00:24:19: Das war mit Sicherheit auch ein großes Learning was ich daraus ziehen konnte.

00:24:22: Und ja, der nächste Punkt eigentlich einer für mich der allerwichtigsten die richtigen Menschen um sich herum zu haben und auch die richtige Menschen um sicherum nach Informationen zu fragen.

00:24:34: Also im Idealfall Leute nach Meinungen zu fragen, die den gleichen Weg schon mal gegangen sind dem man gerade selber gehen möchte also Erfahrungswerte mitbringen.

00:24:43: ganz konkret in meiner Situation war das mein Banker damals der mir sehr gute Tipps gegeben hat aber auch der Bauingenieur, der mir da wirklich gute Tipps gegeben hat nochmal für die Verhandlungssituation.

00:24:56: Aber auch ein guter Freund von mir und der auch ein Meister des Verhandelns ist, der mehr noch mal eine ganze Menge gute Tippes gegeben hat und gesagt hat Mensch wenn du da jetzt mit dem Eigentümer sprichst dann ach du mal da und darauf also was ich damit sagen möchte.

00:25:09: man muss das Rad nicht immer neu erfinden.

00:25:11: wichtig ist dass man Leute kennt die den Weg schonmal gegangen sind und die einem dann gute Tipp zur Verfügung stellen können.

00:25:18: An der Stelle kann ich natürlich sagen, wir sind Baufinanzierer und Immobilien-Spezialisten in Hagen und Umhagen herum.

00:25:25: Natürlich bin ich auch gerne bereit wenn ihr interessante Projekte habt die ihr nach vorne bringen wollt, die ihr entwickeln wollt wie ihr finanzieren wollt, natürlich gerne als Ansprechpartner zur Verfügung zu stehen und euch unseren Immobilienstammtisch ans Herz zu legen.

00:25:40: also da sind mit Sicherheit eine ganze Menge interessanter Menschen bei, die euch unterstützen können.

00:25:47: Investoren, Karriere schon einmal gegangen sind.

00:25:50: Vielleicht auch schon Fehler gemacht haben die man vermeiden kann.

00:25:52: da kann ich euch nur anbieten euch dazu unterstützen.

00:25:56: einen Link dazu findet ihr auf jeden Fall auch noch mal in den Show Notes.

00:25:59: und den letzten Punkt und damit soll es das auch gewesen sein für diese Podcast Folge bleibt hartnäckig also auch wenn man länger nach dem passenden Objekt sucht Die ganze Zeit in sich drin das Bedürfnis hat, ich muss jetzt aber endlich ein Deal finden.

00:26:13: Nein man muss gar nichts sondern wir wollen hier Geld verdienen und es bringt nichts aus der Emotion heraus einen Objekt zu kaufen sondern einfach hartnäckig bleiben weiter nach dem optimalen Objekt suchen.

00:26:25: irgendwann wird einem das optimale Objekt über den Weg laufen.

00:26:29: Ich glaube dass ist ein schönes Schlusswort für den Podcast heute!

00:26:32: Ich hoffe ihr konntet einiges mitnehmen würde mich super freuen wenn ihr mal ein Feedback da lasst und mir auch gerne nochmal eure Fragen per Mail schickt.

00:26:39: Und ja, dann freue ich mich euch nächste Woche Donnerstag mit weiteren Input versorgen zu können.

00:26:44: Bis dahin alles Gute!

00:26:45: Ciao.