00:00:01: Herzlich willkommen zum R&G Zeit für Neues Immobilien und Investment Podcast.

00:00:13: Hallo und herzlich willkommen zum R&G Zeit für Neues Immobilien- und Investment Podcast.

00:00:20: Heute soll es in der Podcastfolge um das Thema Ehrgattenschaukel gehen, was das Ganze mit Investment- und Geldanlage zu tun hat.

00:00:29: Das erfahrt ihr gleich von mir!

00:00:31: Heute geht's also darum einen kleinen Überblick zu geben anhand eines Livekundenfalls, was man mit der Ehrgardenschauke im Investmentbereich alles erreichen kann.

00:00:41: Um euch da mal ein bisschen mitzunehmen, habe ich mir überlegt, dass das ganz schön kompliziert ist auf der Tonspur zu übertragen.

00:00:49: Aber ich werde meinem Bestes geben um den Fall für euch einmal so authentisch wie möglich und so nah wie möglich zu machen.

00:00:55: Mir ist bewusst, dass wir hier jetzt über ein paar Zahlen Datenfakten sprechen werden.

00:00:59: Dass das Ganze also ein bisschen Aufmerksamkeit von euch benötigt aber ich denke Ich werde das ganze Thema hier ganz gut übertragen können.

00:01:08: Also worum soll es gehen?

00:01:09: bei der Ehegattenschaukel?

00:01:10: Ich habe euch mal ein Fall mitgebracht, den wir hier abgewickelt haben.

00:01:15: Bei uns im Unternehmen um euch die Möglichkeiten einmal aufzuzeigen, die das Thema Ehegardenschaukel so mit sich bringt.

00:01:22: Ich hab das ganze mal am Fall der Familie Müller gemacht,

00:01:26: d.h.,

00:01:27: es gibt dort einen Ehemann und eine Ehefrau.

00:01:30: Und die Ausgangssituation ist im Prinzip so gewesen, dass Herr Müller vorher schon eine Immobilie im Eigentum hatte.

00:01:38: Jetzt nachdem Herr Mülla die Frau Müller geheiratet hat, möchten die beiden gerne zwei weitere Objekte kaufen.

00:01:46: Es geht jetzt darum hier, eine vernünftige Struktur zu finden wie ... Situation genutzt werden kann, um das Ganze möglichst effizient und ja ich sage jetzt einfach mal rendite orientiert in die Umsetzung zu bringen.

00:02:00: Also der Herr Müller hatte ja schon eine Eigentumswohnung im Bestand.

00:02:05: also das heißt dass es das Bestandsobjekt um das geht.

00:02:08: dort hat er selber drin gewohnt bevor die frau Müller kennengelernt hat und hat das ganze Objekt vor drei zehn Jahren bereits erworben ist gleich ganz wichtig weil ein steuerfreier Verkauf einer Immobilie ja mindestens mal nach zehn Jahren möglich ist.

00:02:25: Wenn man selber drin gewohnt hat, ist das Ganze sogar möglichst nach zwei Jahren schon steuerfrei zu verkaufen.

00:02:31: aber hier haben wir beide Situationen erfüllt.

00:02:32: also der Ehrmann hat das Objekt selbst bewohnt und hat auch schon die Zehn Jahresfrist hinter sich.

00:02:38: Also das heißt da haben wir auf jeden Fall mit der steuerfreien Verkauß thematik keine Probleme.

00:02:44: Das Diese Wohnung ist vor dreizehn Jahren gekauft worden.

00:02:47: Er hat dort selbst drin gewohnt und aktuell gibt es noch eine Restschuld von zwanzigtausend Euro auf dieser Wohnung, er hat immer sehr viel Eigenkapital in die Tilgung mit reingebracht also auch Sondertilgungen gemacht in der Eigentumswohnung und hat sehr hoch die monatliche Rate bedient damit er so schnell wie möglich sein Darlehen dort abgezahlt bekommt und hat dementsprechend schon sehr viele Schulden abzahlen können.

00:03:11: Also sind aktuell noch zwanzIG Tausend Euro Restschuld vorhanden und er hat noch eine Zinsbindung von aktuell zwei Jahren.

00:03:18: So jetzt geht es darum, jetzt möchte der Herr Müller, der ja bisher alleiniger Eigentümer dieser Eigentumswohnung war diese Eigentumwohnungen an seine jetzige Ehefrau verkaufen.

00:03:32: Der Trick ist dabei Es wird Am Ende eine kalkulatorische Miete von vierhundertneunzig Euro erzielt, die auf jeden Fall ausreicht um die Darlehensverbindlichkeit zu decken.

00:03:42: Die wir jetzt hiermit generieren.

00:03:44: Die Wohnung wird für insgesamt einhundertzwanzigtausend Euro an die Ehefrau verkauft.

00:03:50: Ich habe jetzt mal bewusst hundertzwantzigtausende Euro gewählt weil zwanzig tausend euro restschuld heißt.

00:03:55: also es bleiben ungefähr einhundertausend Euro nach Verkauf bei dem Herrn Müller übrig Weil er seine zwanzigtausend euro Restschuld ablöst und ja aktuell damit dann ein hunderttausend Euro Eigenkapital erstmal generiert.

00:04:10: Dadurch, dass unter den Ehepartnern der Verkauf stattfindet ist das ganze Grunderwerbsteuer frei!

00:04:16: schon mal ein kleiner Bonus, den man immer dann hat wenn man unter Ehrgarten verkauft.

00:04:21: Das heißt bei dem Verkaufsfall jetzt hier fallen ganze zwei tausend vierhundert Euro Notar- und Gerichtskosten an weil der Vertrag trotzdem bei einem Notar beurkundet werden muss und natürlich auch beim Amtsgericht die ganzen Umtragungen stattfinden müssen also insgesamt ja eine Einfinanzierungsaufwand von hundertzwanzigtausend vierhundert euro.

00:04:43: Vierhundert Euro Eigenkapital bringt Herr Müller mit, sodass wir also hundertzwanzigtausend Euro finanzieren müssen und wie gesagt nach Ablösung der Restschuld bleiben dann ungefähr Hunderttausende Euro übrig.

00:04:54: Die Finanzierung haben an dieser Stelle so aufgebaut dass wir eine Zinsbindung von zwanzig Jahren gewählt haben.

00:05:00: die Gesamtlaufzeit des Darlehens haben wir so gestreckt das das Darlehen in dreißig jahren abgezahlt wird Und wir haben folgenden Trick angewandt und zwar haben wir die ersten fünf Jahre der darlehenslaufzeit komplett tilgungsfrei gestellt.

00:05:14: Jetzt fragt ihr euch, warum nennt fünf Jahre Tilgung frei und welche Bank macht denn sowas mit?

00:05:18: Das erkläre ich euch gleich im weiteren Verlauf, warum das Ganze hier Sinn gemacht hat.

00:05:24: Die Frau Müller ist von der Bonität her nicht ganz so stark gewesen wie Herr Müller Und deshalb haben wir bei dieser Finanzierung den Ehemann noch als Bürgen mit reingenommen.

00:05:34: Kurz zur Erklärung In dem Fall ist es so, dass die Frau Müller alleinige Eigentümerin dieser Wohnung wird.

00:05:41: Die der Herr Müller ja früher mal bewohnt hat.

00:05:44: Aber sie ist ab jetzt im Prinzip die alleinige Eigentümer in dieser Immobilie steht also auch im Grundbuch ganz alleine drin und der Herr Mühler steht nur im Darlehensvertrag als Bürger mit drin.

00:05:54: Also hilft im Prinzip, die Bonität zu gewährleisten damit die Frau Mühller diese hundertzwanzigtausend Euro hier an der Stelle bekommt.

00:06:03: Der Vorteil dieses Fährkaufs innerhalb der Ehegatten ist im Prinzip folgender.

00:06:10: Die Wohnung, die Herr Müller vor drei zehn Jahren mal gekauft hat war damals deutlich günstiger.

00:06:15: also ich glaube er hat irgendwas um die Achtzigtausend Euro gekostet.

00:06:18: Das heißt, wenn man jetzt in die Vermietung einer solchen Immobilie geht dann darf man ja in der Einkommensteuererklärung auch sogenannte Abschreibungswerte gelten machen.

00:06:27: Wenn jetzt die alten Verkaufspreise also den alten Kaufpreis von dem Herrn Müller da zur Berechnungsgrundlage rangezogen werden würde, dann wäre es so dass er nur achtzigtausend Euro als Abschreibungsgrundlager hätte nehmen können.

00:06:40: dadurch das er jetzt die Ehegarten Schaukel genutzt hat und diese Eigentumswohnungen an seine Frau verkauft hat, wird natürlich der aktuelle Kaufpreis als Abschreibungsgrundlage gewählt.

00:06:49: Also die hundertzwanzigtausend Euro.

00:06:53: Der Vorteil bei fremdvermieteten Objekten ist dass die Zinsbelastung die ich jetzt habe also die Zinzen die ich für die Finanzierung dieser in Zukunft vermieteten Eigentumswohnungszahle kann ich auch steuerlich geltend machen.

00:07:09: Ein weiterer Vorteil ist, dass dieser Verkaufsalös der jetzt hier durchgeneriert wurde.

00:07:14: Also hundertzwanzigtausend Euro abzüglich der zwanzig tausenden Euro Westschuld ergibt also einhunderttausende Euro Eigenkapital.

00:07:22: Die können wir jetzt nutzen für das neue Objekt was jetzt gekauft werden soll nämlich einen reinen Mittelhaus was die beiden dann selbst bewohnen wollen.

00:07:32: Und da ist es ja so, dass wenn man ein Objekt selber bewohnt, man gar keine Möglichkeit hat die Zinsen steuerlich anzusetzen.

00:07:39: Deswegen macht das also Sinn hier die Zinzen auf die fremdvermietete Immobilie zu übertragen und die eigen genutzte Immobilien so schnell wie möglich zu entschuldigen.

00:07:48: Die tilgungsfreien Anlaufjahre, die wir jetzt bei dieser Finanzierung hinterlegt haben, dienen natürlich dazu Die monatliche Ratenbelastung, die ich jetzt brauche für die Finanzierung dieser Eigentumswohnungen in den ersten fünf Jahren natürlich deutlich niedriger ist.

00:08:03: Weil wir ja nur Zinsenzahlen aber noch keine Tilgung leisten.

00:08:07: und was machen wir mit der freien Liquidität?

00:08:09: Das nutzen wir natürlich nicht um irgendwie den Lebensstandard zu erhöhen sondern wir nutzen das um das reinen Mittelhaus, was er jetzt hier neu finanziert werden soll möglichst schnell zu tilgen.

00:08:19: Das heißt diesen monatlichen Überschuss packen wir direkt in die Finanzierungen.

00:08:25: Das heißt, was haben wir denn jetzt für neu zu kaufende Objekte?

00:08:29: Also erst mal der Ehemann hatte ja früher eine eigene Eigentumswohnung.

00:08:35: Jetzt hat die Wohnung die Frau und das hat den Herrn Müller so ein bisschen unausgeglichen gemacht.

00:08:40: er hat gesagt eigentlich möchte ich auch gerne noch eine Immobilie zur Vermietung haben weil meine Frau hat ja jetzt meine alte Wohnung zur Vermietet.

00:08:48: also hat er sich dazu entschlossen zusätzlich Zu dem reinen Mittelhaus, was die beiden dann selbst bewohnen wollen.

00:08:54: Noch eine weitere Eigentumswohnung zu kaufen wo er dann alleiniger Eigentümer wird.

00:08:58: Damit hat man wieder erreicht dass einmal die Frau eine Eigentumswohnung hat zur Vermietung und er möchte jetzt ja auch eine Egentumswohlung zur Vermetung kaufen damit beide im Prinzip gleich abgesichert sind.

00:09:09: Die kalkulatorische Miete bei dieser neuen Eigentumswohnung liegt auch bei ungefähr fünfhundert Euro.

00:09:15: Der Kaufpreis, den er da für aufbringen muss der beträgt in achtundneunzigtausend Euro.

00:09:20: Da ja jetzt von jemandem fremden kauft muss er die Grunderwerbstöder bezahlen.

00:09:25: Da war jetzt auch noch ein Markler mit dabei, Notar- und Gericht.

00:09:28: Gesamtkosten also ungefähr onehundertzehn tausend euro.

00:09:33: Er hat damit eine Finanzierungsumme von hundert neuntausend also hundertneuntaUSEN, weil er die tausend Euro als Eigenkapital mitgebracht hat.

00:09:40: Auch hier haben wir wieder zwanzig Jahre Zinsbindung und ein Gesamtlaufzeit von dreißig Jahren.

00:09:43: Ich habe jetzt mal bewusst die ganzen Zinssätze und sowas alles für euch rausgelassen Weil das ist eigentlich nicht entscheidend um das Thema mit der Ehrgattenschaukel zu erklären.

00:09:53: wenn euch das Genauer interessiert, kann ich das gerne an anderer Stelle noch mal machen.

00:09:56: Aber mir geht es jetzt hier gerade darum euch den Effekt aufzuzeigen warum wir wie die Finanzierung aufgebaut haben und welche Möglichkeiten durch dieses Thema mit der Ehegarten Schaukel bestehen.

00:10:09: also Jetzt hat der Ehemann an erster Stelle seine bestehende Eigentumswohnung an seiner Ehefrau verkauft dadurch ein hunderttausend Euro Eigenkapital generiert.

00:10:20: Jetzt hat er an zweiter Stelle für sich selbst auch noch eine Eigentumswohnung gekauft, die er dann vermietet.

00:10:25: Heißt seine Frau hat eine Wohnung und er hat eine Wohnung.

00:10:28: Jetzt fehlt also nur noch das Rhein-Mittelhaus was die beiden denn selbst bewohnen wollen.

00:10:33: Da ist es so dass der dieses Rhein Mittelhaushundertfünfzwanzigtausend Euro kostet Und da fällt auch die Grunderwerbsteuer wieder an Makler kosten und Das Objekt war ein bisschen sanierungsbedürftig.

00:10:45: da brauchte man auch noch achtzigtausende euro Für sodass man auf insgesamt Kosten kamen von zweihundertzwanzigtausend Euro.

00:10:53: Jetzt haben die beiden einhunderttausender Euro Eigenkapital generiert durch den internen Verkauf der Eigentumswohnung vom Ehemann an die Ehrfrau.

00:11:02: Zusätzlich hatten so noch achtzigtausende weiteres Eigenkapitel, also sodass sie auf insgesamt einhundredachtzigtauend Euro Eigen Kapital gekommen sind.

00:11:10: Das heißt für dieses reinen Mittelhaus brauchten Sie gerade mal nur vierzigtaussend Euro finanzieren!

00:11:14: Was haben wir da gemacht?

00:11:16: Wir haben die Finanzierung so aufgebaut dass jetzt hier ein fünf Jahre Volltilgerdarlehen angesetzt worden ist.

00:11:23: Was bedeutet das?

00:11:24: Nach fünf Jahren ist das Darlehen bei null und wenn ihr euch jetzt erinnert, was ich ganz am Anfang gesagt habe die Eigentumswohnung, die die Frau von dem Ehemann gekauft hat, die haben wir ja für die ersten fünf Jahre tilgungsfrei gestellt und diese mehr Liquidität nutzen wir jetzt natürlich hier um das Darlehnen möglichst schnell abzuzahlen nämlich genau in fünf Jahren.

00:11:44: Der Vorteil ist jetzt hier.

00:11:45: Hier sind jetzt beide Ehepartner auch wieder Eigentümer zu jeweils fünfzig Prozent, also heißt sie haben jetzt ein gemeinsames Haus nämlich das reinen Mittelhaus und jeder von den beiden hat nochmal eine einzelne Eigentumswohnung So dass es im Prinzip der Effekt gewesen der durch dieses Thema ehegarten Schaukel erzielt werden kann.

00:12:04: Obwohl die Immobilie ja schon in Bestand eines der beiden ehepartener war hat man hier aber neues frisches Eigenkapital generieren können, was man jetzt für die gemeinsamen genutzte Immobilie verwenden konnte um die möglichst schnell abzuzahlen.

00:12:19: Und das ist auch so eine Grundregel wenn man als Investor da draußen unterwegs ist.

00:12:24: Punkt Nummer eins.

00:12:25: Man möchte natürlich auf der einen Seite immer so wenig Eigenkapitel wie möglich einsetzen bei den fremdvermieteten Immobilien aber man möchte auch so schnell wie möglich die selbstgenutzten Immobilier entschulden weil vorhin schon angesprochen.

00:12:40: Hier bei der selbst genutzten Immobilie ist es halt überhaupt nicht möglich, dass man die Schulzinsen steuerlich ansetzen kann dafür aber in den Vermieteten einhalten.

00:12:50: Ja das ist jetzt hier mal ein Beispiel warum es schon sinnvoll ist wenn man sich mit dem Thema Immobilien beschäftigt nicht nur rein auf Zinssätze zu achten und auf irgendwelche äußeren Gegebenheiten sondern es macht schon Sinn sich das ganze Mal im Konzept anzuschauen und auch eine Strategie zu entwickeln wie's vielleicht sinnvoll sein kann seine Finanzierungsstruktur aufzubauen, um halt einmal jetzt hier das steuerliche Thema zu berücksichtigen.

00:13:15: Auf der anderen Seite aber auch die monatliche Liquidität zu berüksichtigen weil wenn man jetzt mal überlegt dass die beiden dann jetzt hier mit einem neu gekauften Objekt es schaffen können innerhalb von fünf Jahre schuldenfrei zu sein Das ist natürlich eine sehr sehr coole Nummer also schuldenfrei was die eigen genutzte Immobilie angeht.

00:13:32: Das ist natürlich auch, ich sage mal jetzt dem geschuldet dass wir hier wahrscheinlich andere Kaufpreise haben als wenn jetzt jemand aus München zuhört.

00:13:40: Wir kommen ja hier aus Hagen Hier sind mit Sicherheit andere Immobilienpreise als in München.

00:13:45: aber es geht mir hierbei nicht darum jetzt mit irgendwelchen Kaufpreisen oder sowas zu glänzen sondern es geht um die Strukturberatung die dahinter steckt weil das ist auf jeden Fall ein Thema was man nicht nur in Hagen anwenden kann Sondern was man überall anwänden kann und auch die kleinen Feinheiten die wir jetzt hier genutzt haben um die Finanzierung maximal auszunutzen, nämlich zum Beispiel dass man fünf Jahre tilgungsfreie Anlaufzeit mit rein baut.

00:14:08: Das sind so Punkte die man als Investor wunderbar nutzen kann, um freie Liquidität zu schaffen.

00:14:15: Das Ganze funktioniert natürlich nur dann wenn die Bank da auch mitspielt.

00:14:19: das macht nicht jede Bank und wer aufgepasst hat ich habe ja auch davon gesprochen Bei dem Kauf der Eigentumswohnung eine Bürgschaft von einem Mann brauchten.

00:14:28: Also ihr seht auch da, das ist ein Konzept was sich in einer Bank natürlich nicht punktuell anguckt sondern auch im Ganzen.

00:14:35: aber genau dafür sind ich sage jetzt mal Finanzierungsberater wie wir es sind da um mit euch gemeinsam solche Konzepte zu entwickeln Wie man dass einer bank möglichst schmackhaft machen kann und welche Möglichkeiten es gibt euch gut aufzustellen.

00:14:49: In der nächsten Podcast-Folge werden wir auch nochmal auf die Themen eingehen, wie man mehr Eigenkapital generieren kann um weitere Immobilieninvestments zu tätigen.

00:14:59: Weil da habe ich nach der letzten Podcastfolge zu dem Thema energieeffiziente Sanieren einige Nachrichten bekommen, dass euch das total interessiert.

00:15:09: Wie man da als Investor vorgehen kann um sein Eigenkapital zu hebeln?

00:15:12: Da habe ich auf jeden Fall noch ein paar Tricks Auflager die ich mit euch teilen möchte.

00:15:16: Da geht es auch um Finanzierungsstrukturen und um andere Themen wie man damit sein Eigen Kapital möglichst schnell aufbauen kann um die nächste Immobilie zu kaufen.

00:15:25: Das heißt es bleibt auf jeden fall Spannend.

00:15:27: meiner Meinung nach hört gerne weiter in den Podcast rein.

00:15:29: Ich würde mich sehr freuen, wenn ihr uns abonniert und unseren Podcast mit euren Freunden teilt die sich auch für das Thema Immobilien und Investment interessieren!

00:15:39: Und ja ich freue mich auf weiteres Feedback von euch und wünsche euch weiterhin gute Investments und freue mich Auf die nächsten Fragen von euch.

00:15:47: macht's gut tschau.