00:00:01: Herzlich willkommen zum R&G Zeit für Neues Immobilien und Investment Podcast.

00:00:14: Hallo und herzlich willkommen zur neuen Podcastfolge R&G Immobilien- und Investmentpodcast, heute wieder mit einem schönen Interview.

00:00:22: Mit einem Gast den ihr alle schon kennt.

00:00:24: das ist der Matthias Neute, der digitale Hausverwalter, der sich aufgrund eurer Fragen heute nochmal bereit erklärt hat dazu uns ein paar Einblicke in die Welt des Hausverwalters zu geben und wir möchten Euren Fragen gerne nachkommen.

00:00:39: also erstmal vielen Dank Matthias dass du dir heute noch mal Zeit genommen

00:00:41: hast.

00:00:42: Sehr gerne, hallo an alle Zuhörer und Zuschauer.

00:00:45: Danke für die Einladung nochmal.

00:00:47: Freut mich!

00:00:48: Ich finde es immer interessant, wenn wir auf die Fragen eingehen können.

00:00:51: Weil dann weiß ich auch, dass das ein Thema ist was die Zuhörer interessiert.

00:00:55: Anhand der Zahlen-Datenfakten, die ich da so in den Analytics gesehen habe, ist deine Folge, obwohl sie ja die erste Folge oder eine der ersten Folgen war tatsächlich sehr gut angekommen.

00:01:06: Wir haben sehr viele Zuhürer dabei gehabt und wir haben auch viele Fragen bekommen.

00:01:10: Insofern habe ich gedacht macht es auf jeden Fall Sinn, wenn man uns heute nochmal zusammensetzen und darauf eingehen.

00:01:15: Sehr gerne!

00:01:16: Ich habe mir das Ganze so vorgestellt, also die hauptsächlichen Fragen waren im Prinzip was man beim Kauf eines Mehrfamilienhauses kaufmännisch zum Beispiel beachten muss wie das so im Ankaufsprozess läuft hinter einer Bewirtschaftung und so weiter.

00:01:30: Und hab ich mir gedacht dass wir beide vielleicht einmal so das Thema durchgehen, dass wir im Prinzip diesen Prozess einmal skizzieren.

00:01:37: Also ich würde im Prinzip damit anfangen wenn ich jetzt als Investor auftrete und ein mehrfamilenhaus kaufe wieder der Ablauf ist welche Unterlagen man sich angucken sollte, worauf man vielleicht achten sollte.

00:01:49: Und das habe ich mir so vorgestellt dass du dann ein bisschen auf den Punkt eingehst was Du als Verwalter in dem Moment also dir angucken würdest und Ich würde aus meiner Brille dann als Investor jetzt hier auftreten und sagen an welchen Stellen ich im Vertrag nachgucken würde Was da Themen sind die mich im Prinzip im Ankauf interessieren möchten.

00:02:10: Also mal angenommen, ich habe ein tolles Mehrfamilienhaus gefunden und bin jetzt in der Ankaufsprüfung.

00:02:15: Dann ist natürlich die eigene Wahrnehmung erstmal als Verwalter nicht dessen dass du eine Kaufentscheidung treffen kannst.

00:02:21: das ist mir bewusst.

00:02:22: aber wenn du jetzt ein Objekt bei dir neu in die Verwaltung kriegst Ich glaube dem Prozess da ist es ziemlich ähnlich gestrickt wie würdest du davor gehen?

00:02:29: was wären so die Unterlagen die du dir anschauen würdest?

00:02:32: Ja, ich glaube auch dass das ähnlich gestrickt ist.

00:02:34: Zwar ist es nicht die gleiche Brille die ich da auf habe weil ganz am Ende ist meine Tätigkeit die verwaltende Tätigkeiten.

00:02:40: aber Ich muss natürlich wirklich verstehen wie das Haus funktioniert Wie das Objekt funktioniert um überhaupt eine vernünftige Verwaltung aufbauen zu können und auch langfristig betreuen zu können.

00:02:50: Ziel ist ja immer, die langfristige solide Betreuung also Transparenz mal grundsätzlich in den Prozessen zu haben.

00:02:56: Und das fängt wirklich bei den Bedingungen des Objektes an unter denen das Objekt funktioniert und wie es tickt sozusagen Und das sind erstmal natürlich auch die Vertragswerke.

00:03:05: Also man hat es hier mit Mietern zu tun.

00:03:06: bei dem Mehrfamilienhaus, sind die eigentlichen wesentliche Elemente neben der Substanz natürlich die Mieter.

00:03:13: und dann schaut man sich zuallererst mal schaue ich mir die Miedverträge an prüfe sie wirklich ausführlich Auf ihre Bedingungen, auf ihre Zahlungsverpflichtungen und auf ihre Laufzeiten.

00:03:23: Die Komponenten der Zahlungs- verpflichtung sind die Mietzahlung oder die Kaltmiete.

00:03:27: Wie ist sie strukturiert?

00:03:28: Wie hoch ist sie ganz konkret?

00:03:30: Über welchen Zeitraum ist sie vereinbart?

00:03:33: Die Betriebskostenvorauszahlung und solche Dinge.

00:03:35: Ich frage an der Stelle mal ganz provokant nach, wenn ich mein Objekt bei dir in die Verwaltung gebe, verlässt du dich dann beim mir auf meine Metaliste?

00:03:44: Also eine Eckdatenliste oder eine Exel-Liste, in der ich die wichtigsten Punkte eingetragen habe?

00:03:49: oder wie gehst du davor?

00:03:50: Das ist eine gute Frage, weil ich würde sagen auf keinen Fall verlasse ich mich auf deine Mieterliste denn aus Erfahrung ist es tatsächlich so dass da große Abweichungen denkbar sind.

00:03:58: Denn du musst wirklich also ich schau in die Vertragssistorie Ich schaue mir den Mietvertrag konkret an Weil für mich ist die Basis immer der rechtsverbindliche Rahmen in dem das Mietverhältnis gegründet ist und Alles was ich schwarz auf weiß habe, was die konkreten Vereinbarungen zwischen Mieter und Eigentümer sind.

00:04:15: Zwischen Mieta-und Vermieter.

00:04:17: Und das bildet sich eben im Mietvertrag ab ja?

00:04:20: Und es ist eigentlich der Klassiker dass wenn man dann mal in die Historie auch der Miezzahlung zurückgeht... Wenn man sich also auf Basis des Miet Vertrages ganz konkret an guckt, was hätte gezahlt werden müssen und was wurde gezahlt auch als ein Beispiel oder was wird heute gezahlt.

00:04:36: Dass es da Abweichungen gibt also das regelmäßig so man denkt es zwar nicht aber dass dann wirklich auffällt je nachdem wie das Haus vorher gemanagt wurde dass da abweichung sind und auch beträge fehlbeträge ganz konkret in den Betriebskostenvorauszahlungen in den Abrechnungen oder eben auch teilweise in Miezahlungen existieren.

00:04:54: bei mir ist das Parallele dazu, wenn ich ein Mehrfamilienhaus oder auch eine Eigentumswohnung in der Ankaufsprüfung habe.

00:05:01: Dann verlasse ich mich ja in der Regel als Käufer erstmal darauf dass das was ich im Exposé finde richtig ist und in der regel kriegen wir erst mal ne Mieterliste anstatt Mietverträge.

00:05:10: Und ich gehe da tatsächlich auch mit meiner Brille als Investor so vor, dass ich mir natürlich die Mieteiliste anschaue – was ist da erstmal drin?

00:05:19: Aber ich gehe immer her und schaue wie hoch ist die zuvermietende Fläche in dem Objekt und was sind die durchschnittlichen Miezinsen in der Region einfach umzulegetimieren selbst wenn jetzt der aktuelle Eigentümer beispielsweise dort mögliert vermietet oder an Studenten also in der Wohngemeinschaft oder eine bessere Vermietung Situationen schafft, als der normale Markt hergibt.

00:05:42: Würde ich das jetzt für meine Renditeberechnung erstmal nicht als Grundlage nehmen?

00:05:45: Also ich schaue gar nicht was ist jetzt aktuell tatsächlich der Mietzins sondern ich gucke was wäre theoretisch am Markt in der Lage möglich zu erzielen und darauf begründe ich meine Kaufentscheidungen.

00:05:57: und erst in dem Moment wenn ich meine Entscheidungen grundsätzlich getroffen habe und sage dass Objekt ist interessant für mich das will ich haben.

00:06:03: dann gehe ich quasi in die Detail Prüfung rein kurz vor Notartermin die Details an und gucke in den Mietvertrag rein.

00:06:11: Und nehme dann die Prüfung vor, die du im Prinzip bei einer Übernahme der Verwaltung vornehmst.

00:06:17: Ja genau, das ist glaube ich auch wirklich der Unterschied.

00:06:19: Weil meine Tätigkeit eigentlich in der Sicherstellung sozusagen des ordnungsgemäßen Betriebs besteht.

00:06:25: Also die kaufmännische Verwaltung, das Rechnungswesen, dass sich ja ergibt aus den Vertragswerken auf die man da zurückgreift, ist das laufende und korrekte Betreuung aller Zahlungsein-und Ausgänge, die sauber und rechtssicher sozusagen auch gemanagt werden müssen.

00:06:42: Und was anderes als das, was du gerade beschreibst also in der Nuance unterscheidet sich weil natürlich kann man auf der Basis dieser Zahlenwerke dann auch gucken, wie passt man möglicherweise Mieten an.

00:06:52: Also aus den Verträgen heraus ergeben sich Chancen für die Anpassung der Mietzahlungen ganz konkret über verschiedenste vielleicht schon vertraglich festgelegt aber vielleicht auch zukunftsweisende irgendwie Anpassungschancen auf dem Mietzins.

00:07:06: Aber tatsächlich das was du als Rendite-Analyse beschreibst ist ein abstraktes Analysieren sozusagen des Potenzials.

00:07:13: also was hast du?

00:07:14: Konkret als Einnahme zu erwarten, wie groß ist überhaupt die zuvermietende Fläche und was kann man damit machen?

00:07:20: Also im Prinzip wann ist der... ich bring das mal auf den Punkt um da mal konkret zu werden.

00:07:24: Ich würde schauen, wann ist Der Mietvertrag geschlossen worden?

00:07:28: Und das, was du gerade sagtest, wie ist die Historie des Miet Vertrages?

00:07:31: also gab es in der Vergangenheit schonmal Mietsins Anpassungen, also ist die Miete schon einmal erhöht worden potenzielles Mietsteigerungspotenzial zu erkennen, kann ich in den nächsten Jahren an dem konkreten Mietvertrag überhaupt eine Steigerung vornehmen.

00:07:45: Oder ist der gerade erst neu abgeschlossen worden?

00:07:48: Gerade angepasst worden?

00:07:49: und das Thema Betriebskosten finde auch gerade in der jetzigen Zeit einen spannenden Punkt.

00:07:55: Wie geht es denn du damit um aktuell?

00:07:57: Also das Betriebskostenthema ist halt ein wichtiges Thema weil es wirklich die gesamten umlegungsfähigen Hauskosten betrifft.

00:08:07: Du als Eigentümer musst du klarmachen, dass all diese Kosten unterjährig vom Haus abfließen, also zu begleichen sind im Endeffekt und die Betriebskosten damit deine Chance sind auch die Umlagefähigenkosten zurückzubekommen.

00:08:23: Ein wichtiges Element ist vertraglich vereinbart zweite Miete so gesehen, die dann im Endeffekt zur Netto-Grundmiete dazuzukommen hat.

00:08:31: Und diese Vorauszahlung wird am Jahresende ja quasi also sie staffelt sich auf und wird dann am Jahresenden rückwirkend mit den realen Kosten abgeglichen.

00:08:42: Und es ist schon sehr ratsam, dass das irgendwo in einem guten Verhältnis zu den realen Kosten auch ist.

00:08:50: Weil wenn das nicht so ist, ist entweder die Vorauszahlung zu hoch und du als Eigentümer hast das Problem, dass wir im Endeffekt gut haben, einen großen Umfang zurückzahlen musst... Oder eben umgekehrt, und das ist in der heutigen Zeit sicherlich eines der großen Probleme.

00:09:05: Bei den steigenden Kosten in allen Bereichen sollte auch hier die Vorauszahlung sozusagen die realen Kosten nicht zu sehr unterschreiten weil die Mieter sonst einfach das Böse erwachen haben da eine deutlich hohe Summe zurückzahlen zu müssen.

00:09:21: Das kann überraschend sein Und das erhöht auch die Ausfallwahrscheinlichkeit.

00:09:26: Beziehungsweise ist es ein Ausfallrisiko.

00:09:29: Die Betriebskosten-Nachzahlung ist anders zu Werten, die aus der Abrechnung ergeht als die unterjährige Vorauszahlung.

00:09:37: Denn die unterjährige Varauszahlungen ist streng genommen Teil der Mietzahlung?

00:09:40: Mhm.

00:09:40: Die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung nicht.

00:09:44: Zuflüssig.

00:09:45: Da hast du einen anderen Rechtsrahmen.

00:09:47: Also wenn du da hinterherläufst, ist das ein größeres Risiko als den laufenden Mietzahlungen.

00:09:54: Und aus Investoren Sicht tatsächlich auch, also jetzt gerade wo sich die Energiekosten teilweise verdoppelt oder je nach Lage auch verdreifacht haben.

00:10:01: mal eben ist es ja so dass ich erst einmal als Investor quasi das Geld vorschieße für meine Mieter.

00:10:07: Wenn ich die Betriebskosten nicht vernünftig angepasst habe schieße ich das aus meiner Rendite erstmal vor und Ich merke das in unseren Gesprächen mit anderen Investoren ganz häufig, dass zur Vendite-Berechnung immer nur die Netto-Kaltmieterangezogen wird.

00:10:21: Und was aber nebenbei passiert mit den Betriebsgosten ist immer so ein Nebenthema.

00:10:24: Irgendwie hat es gar nicht so wichtig erscheint im ersten Moment.

00:10:27: Aber meine Wahrnehmung ist, dass genau das... immer wichtiger gerade wird, weil wenn die Nebenkosten nämlich exorbitant hoch sind und ich aber nur eine kleine Vorauszahlung habe dann passiert mir im schlimmsten Fall.

00:10:38: Ich rede jetzt nur von wirtschaftlichen Faktoren mal eben zum Beispiel ein Tod eines Mieters unterjährig Und wenn da kein Erbe eintritt oder sowas Dann bleibe ich auf diesen Verpflichtungen sitzen im Prinzip als Investor.

00:10:51: also das ist jetzt nur ein Beispiel von ganz vielen Themen Aber ich sehe das auch aus psychologischer Sicht.

00:10:56: Ich bin, wenn ich dem Mieter die Nachricht überbringe und sage, Mensch du musst ca.

00:11:01: €-½ nachzahlen, bin ich als Überbringer dieser schlechten Nachrichten meistens auch das Feindbild also der Mieta findet mich nicht toll wenn ich den sage, Menschen muss ca.-€-¾ nachzahl'n Weil da ist nicht der Versorger der Böse, sondern ich als Vermieter bin in der Bösse.

00:11:16: Der jetzt so viel Geld von dem Mieter haben möchte und alleine deshalb schon finde ich um ein gutes Vermietermieter Verhältnis auch zu gewähren.

00:11:25: Ist es total wichtig dass man da die Betriebskosten immer auf den Level bringt was auch wirklich realistisch gerade abgerechnet wird?

00:11:32: Ja das sehe ich genauso.

00:11:33: also das kann ich komplett unterstreichen denn die Effekte die sich da ergeben sind eben teilweise wirklich negativ, wenn man die Mieter da konfrontieren muss mit so hohen Nachzahlungsforderungen.

00:11:44: Teilweise sind die Miete möglicherweise nicht in der wirtschaftlichen Situation das zu machen.

00:11:49: Oftmals ist auch die Transparenz dieser Vorgänge, mit denen wir so alltäglich zu tun haben ... Das Verständnis ist einfach nachvollziehbar gar nicht da und man weiß vielleicht auch gar nicht richtig Wie ist denn das jetzt?

00:12:01: Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete und Betriebskosten und Heizkosten an solchen Dingen, vor allem woher ergeben sich die.

00:12:07: Das ist ja kein willkürlicher Akt und dass eben aus den konkreten Kosten abgerechnet wird und eigentlich sozusagen das Geld nur abgerechnet wird was man vorher schon investieren musste als Eigentümer auch als laufende Kosten hatte.

00:12:21: in dem Sinne nicht erklären.

00:12:23: Das kann auch nicht der Gegenstand der Abrechnung sein, das dann im Einzelfall zu erklären sondern das sollte schon gut vorbereitet und auch im Endeffekt gut geplant sein.

00:12:32: Es besteht auch eine gewisse Verpflichtung das zu machen den Mieter gegenüber also nichts zu tief anzusetzen natürlich auch nicht so hoch.

00:12:41: Natürlich, der Mieter ist auch berechtigt die Anpassung durchzuführen.

00:12:44: Das muss man auch dazu sagen.

00:12:45: also er darf durchaus auch wenn er das sieht und erkennt erwarten und verlangen dass dass die Anpasungen adäquat korrigiert wird.

00:12:54: aber das zeigt ja auch nur wie wichtig das Thema ist.

00:12:57: Also an dieser Stelle auch noch mal zurück zu der Frage welche Punkte guckt man sich jetzt bei so einer Vertragsgestaltung an?

00:13:03: Wir haben festgehalten Mietbeginn Erhöhungen die in der letzten Zeit durchgeführt worden sind Die Höhe der Betriebskosten Fall ein Thema, einen Punkt hast du jetzt gerade noch mit angesprochen.

00:13:14: Es geht ja auch um, ich sage mal, Fristen die man einhalten muss.

00:13:18: Wann hat denn der alte Eigentümer die letzte Nebenkostenabrechnung gemacht?

00:13:23: Sind da vielleicht Ansprüche, die ich jetzt noch habe auf Rückzahlungen?

00:13:28: sind sie schon verjährt?

00:13:29: also ich denke das wird auch bei deiner Übernahme ein Thema sein oder

00:13:32: Auf jeden Fall, ja.

00:13:33: Das ist ein wichtiges Thema denn das passiert auch regelmäßig dass dann unterjährigen Verkauf oder einen Kauf stattfindet der eben bedeutet dass irgendwie sich geeinigt werden muss wie denn das mit der laufenden Abrechnung passiert.

00:13:45: sie ist dann eben noch nicht gemacht worden und du musst dann schon genau hingucken Wie ist denn die anteilige Berechtigung an den umzulegenen Kosten?

00:13:52: Das ist eine wichtige Frage die man mit dem Voreigentümer zu regeln hat.

00:13:56: aber natürlich Guckt man sich auch ganz konkret die Alt-Abrechnungen an, erstens um zu verstehen was ist denn in dem Haus bis jetzt abgerechnet worden?

00:14:03: welcher Modus operandi herrscht da sozusagen vor?

00:14:06: aber eben auch die Frage wie du gerade richtigerweise stellst sind die Abrechnung gemacht worden.

00:14:10: Ist dann auch wirklich sind die Fristen wirklich eingehalten?

00:14:14: Ganz am Ende hast du nur ein Jahr Zeit, als Eigentümer die Abrechnung ordnungsgemäß durchzuführen.

00:14:20: Also ein Jahr nach sozusagen Ende der Abrechenungsperiode endet auch dein Recht, die formell korrekte Abrechnung vorzulegen.

00:14:27: und das sollte man schon ernst nehmen weil wenn diese Frist abläuft, hast du kein Recht mehr deine Reellen, deinen entstandenen Kosten dir zurück zu holen und dann bleibst du auf dem Verlust natürlich auch sitzen, sollte man sich angucken.

00:14:41: Also ist auf jeden Fall als Investor jetzt wieder betrachtet.

00:14:44: A, die Situation wenn ich gerade von dem Alteigentümer kaufe sollte ich im Notarvertrag im besten Fall festhalten was mit vergangenen Nebenkostenabrechnungen passiert?

00:14:54: Wenn der Mieter dort noch Ansprüche gelten machen möchte oder sowas an wen macht er Mieta denn dann die Ansprüchen geltend?

00:15:03: also im Idealfall bei einem alten Eigentüme?

00:15:05: das wäre auf jeden fall auch ein Thema.

00:15:06: was sich als Investors beim Kaufprozess mir anschauen würde Du dann bei der Übernahme der Verwaltung den Eigentümer darauf hinzuweisen, zu sagen Mensch da sind vielleicht noch Altansprüche aufpassen.

00:15:17: Entweder du kriegst noch Geld oder du musst Geld auszahlen wäre es an der Stelle jetzt dafür verantwortlich.

00:15:24: und dann wäre noch ein Punkt den ich mir beim Kaufen auf jeden Fall auch immer anschaue ist was das mit den Cautionen.

00:15:30: also da wirst du wahrscheinlich auch in der Annahme der Verwendung drauf achten.

00:15:35: Ja, also Kaution ist ein Thema.

00:15:37: Man guckt natürlich auch was das konkret-mietvertraglich vereinbart worden.

00:15:40: Also es muss vereinbart sein dafür dass man im Endeffekt eine Kautionsvereinnahmt hat oder im Endefekt auch Vorhält.

00:15:49: Diese Situation ist aber so, dass man durchaus nicht immer sicherstellen kann wo sind denn die konkreten Kautationszahlungen hingeflossen?

00:15:57: Also Beispiel selbst wenn sie vertraglich vereinbart Ist die Frage, wo ist denn dieses Kautionsgeld jetzt gerade?

00:16:02: Also ist es dir als Neu-Eigentümer wirklich übertragen worden.

00:16:07: Hast du das Geld bekommen und aus welcher Substanz sozusagen verwaltest du das

00:16:12: dann?".

00:16:13: Weil ganz am Ende ist die Verwaltung der Kaution das Thema sozusagen, die Kautionssumme mitzuführen als sozusagen Miet-Sicherheit.

00:16:19: Das soll gewisse Verpflichtungen als Eigentümer das Ordnungsgemäß zu machen.

00:16:23: Muss entsprechende Zinsen möglicherweise auch abrechnen mindestens mal wenn der Mieter das bei Auszug und Auszahlung und Abrechnung der Kauktion verlangt.

00:16:32: Es kann also durchaus sein dass irgendwann beim Auszug eines Mieters oder Beendigung des Mietverhältnisses Die Kautiosforderungen auf dich zukommt Und das wäre natürlich ein denkbar Böses-Erwachen, wenn du dann gar nicht kalkuliert hast.

00:16:45: Dass diese Kosten real sind, diese Forderungen real sind und wo denn das Geld tatsächlich ist?

00:16:51: Ja es ist eine interessante Side Story habe ich im Investoren Stammtisch mal mitbekommen.

00:16:56: da hat ein Investor das Geld anstatt es auf einem Sicherheitenkonto zu hinterlegen in Aktien investiert.

00:17:02: dass das nicht ganz sauber ist brauchen wir nicht darüber reden also ist nicht die die feine Art und Weise gewesen.

00:17:06: der spannende ist dass dieser Aktienkurs sich so gut entwickelt hat, da er das Geld irgendwie ich sag jetzt mal verfünffacht hat.

00:17:12: Also es war eine sehr große Summe die dabei rumgekommen ist aus diesem Cautionskonto und der Vermieter hat sich dann bei Auszug des Mieters gedacht ja dann kriegt er jetzt vor mir die alte Caution plus ein paar Zinsen wieder.

00:17:23: Und der Mieter hat aber mitbekommen, dass der Fair-Mieter das Geld in Aktien investiert hatte und dagegen geklagt, er hat Recht bekommen vor Gericht und hat gesagt, er möchte die Ansprüche gerne haben da wo das Geld angelegt worden ist, das Geld was daraus entstanden ist, möchte auch gerne haben.

00:17:38: Erdrecht bekommen also deswegen kein so unwichtiges Thema.

00:17:42: man sollte auf jeden Fall darauf achten, dass man sich da ordnungsgemäß verhält.

00:17:46: Ja es macht

00:17:47: absolut gut!

00:17:49: lustige Geschichte, die du deine lustigen Anekdote und auch eine wichtige, wichtiges, wichtiger Kenntnis an der Stelle.

00:17:54: Weil ja man muss da verantwortungsvoll mit umgehen, muss auch wissen welchen Rahmen man das tut.

00:17:59: Es braucht einfach auch eine gute Organisation.

00:18:01: Man sollte den Überblick über diese Art von Kautionszahlungen haben, also in der Verwaltung ist es so, dass es sinnvoll ist ... Also du hast die Pflicht das vom eigenen Vermögen zu treffen und wir ganz

00:18:12: nebenbei ... Insumentschutz,

00:18:13: ne?

00:18:13: Genau, man muss das sozusagen separieren im Endeffekt diese Gelder, sodass sie tatsächlich geschützt sind.

00:18:20: Und klassischerweise kann man das über Kontenmodelle-, Kaution-Sammelkontenmodele machen, wo dann mit einer Zinsführung die gesamten Kautionen sauber die solide auch abrechenbar sind.

00:18:30: Und am Ende des Mietvertrags, das Mietverhältnis ist eine saubere Abrechnung möglich ist.

00:18:36: Individuellmieter bezogen über die entstandenen Zinsen in dem Fall dann über die klassischen Bankzinsen.

00:18:42: Das ist keine große Kapitalanlage wie man da macht.

00:18:46: Aber man führt sie halt sauber mit getrennt vom Normalvermögen?

00:18:50: Absolut

00:18:50: ja!

00:18:51: Also und im Verkaufsfall jetzt, also wenn ich ein Mehrfamilienhaus kaufe ist es auch immer wichtig darauf zu achten der alteigentümer kann mir nicht einfach so die Kaution überweisen sondern das ist ja immer noch Eigentum des Mieters.

00:19:03: Und es ist wichtig dass sich dabei die Zustimmung des Meters habe.

00:19:06: da gibt's verschiedene Wege wie man das machen kann.

00:19:09: manchmal kann man das im Notarvertrag schon.

00:19:11: also die Verpflichtung wehrteilt den Mieter mit dass ich die kaution bekomme als neuer eigentüma.

00:19:17: das kann man da schon regeln.

00:19:18: aber wichtig ist und ich glaube das muss man halt individuell pro Haus immer gucken, wie die Mieterstruktur auch ist.

00:19:23: Aber man muss dem Mieter darüber informieren dass der Alteigentümer die Koalition an den neuen Eigentümern im Prinzip weitergibt.

00:19:31: weil sind wir mal ehrlich, wenn der fünf Jahre später auszieht der Mieter auf wen geht er dann zu?

00:19:36: Auf den aktuellen Fairmietern?

00:19:38: und dann ist es blöd.

00:19:39: Wenn man sagt da du ich habe gar keine Kaution bitte wend dich an den alten Eigentümer finde ich das auch in der Kommunikation dem mieter dann irgendwie ein bisschen blöd gegenüber.

00:19:47: absolut ja dass kann nicht kann ich einen absolut nachvollziehen.

00:19:51: Das sollte sauber sein, also diese ganze Kommunikation auch in der Eigentumsübergang.

00:19:57: Ähnlich vielleicht wie ich ja auch arbeite.

00:19:59: wenn ich eine Verwaltung übernehme dann ist der erste Akt eben zu informieren das im Auftrag des Eigentümers oder bei Kauf oder eben auch des laufenden Eigentümers irgendwie wenn er sich für Verwaltungen entscheidet.

00:20:11: Dann informiere ich die Mieter und alle Dienstleister darüber dass ich die Verwältung übernommen habe einfach um klarzuhaben von welchem Augenblick an ein gewisser Rechtsrahmen auch geändert hat, wer der konkrete Ansprechpartner ist.

00:20:24: Also nichts schlimmer als das, wenn man dann im Nachhinein bestimmte Forderungen die ja laufend entstehen wie auch immer sie geartet sind.

00:20:31: Dann irgendwie mit dem Ansprechpartner erst noch konkretisieren muss sozusagen.

00:20:36: Das führt zu Irritationen und das lässt sich so einfach nicht machen.

00:20:40: Also wichtiger Punkt finde ich also egal ob jetzt bei der Verwaltungsübernahme oder auch beim Kauf eines Mehrfamilienhauses.

00:20:46: Ich muss mich den Mieter gegenüber einmal offenbaren und sagen hey lieber Mieta!

00:20:50: Ich bin eine neue Eigentümer.

00:20:53: Kopie vom Grundbuchauszug, wo ich jetzt als Eigentümer drinstehe.

00:20:57: Also man musste auch nicht den gesamten Grundbuch auszukinsticken sondern nur das Bestandsverzeichnis, dass der Mieter sieht, dass ich jetzt der neue eingetragene Eigentürmer bin.

00:21:05: damit weise ich mich beim Miete aus und sage hey!

00:21:08: Ich bin jetzt ab dem ersten Sechsten bin ich der Neue Eigentömer.

00:21:11: bitte in Zukunft alle mietvertraglichen Angelegenheiten über folgende Telefonen klären und die Miete bitte ab jetzt auf folgendes Konto überweisen ne?

00:21:19: Damit der alte Eigentümmer nicht immer noch die Mietzahlung kriegt.

00:21:23: der Mieter muss ja in irgendeiner Art und Weise darüber informiert werden.

00:21:26: Absolut, ja.

00:21:27: Und genauso ist es bei einer Verwaltungsübernahme auch.

00:21:29: Also ich informiere darüber, dass sich bevollmächtigt durch den Eigentümer ... Das ist eben die Vollmachtsfrage in der Verwaltung.

00:21:36: Also im Namen des Eigentümers tätig werde und entsprechende Berechtigung habe, eben auch Entscheidungen zu treffen tatsächlich konkret und im Endeffekt auch Auskünfte zu geben aber auch Daten abzufordern und Vorgänge abzuwickeln.

00:21:49: das ist klassischerweise eine Verwaltervollmacht.

00:21:51: da kommt dann die Verwaltersformat ins Spiel.

00:21:53: Ich dann an meinen Informationsschreiben, genau wie du es gerade gesagt hast als Legitimation vom Eigentümer unterschrieben eben mitzugeben habe.

00:22:00: Einfach damit das nicht einfach nur ein Brief ist dem man sich aus den Fingern baut.

00:22:03: Das was bei dir die Vollmacht ist, ist bei mir an der Stelle dann der Grundbuchauszug aber im Prinzip der Ablauf ist genau identisch.

00:22:10: Das Prinzip

00:22:10: ist das Gleiche ne?

00:22:11: Genau weil... Die Bevollmächtigung ist ja auch so gesehen.

00:22:15: Ja, die Idee da jemanden einzusetzen als Verwaltung einzusetzten der die Geschäfte des Eigentümers treuhändisch übernimmt.

00:22:22: Das ist eine Befähigung sozusagen und eine Bevollmächtigung da auch Entscheidungen über das Mietverhältnis Kündigungen Zahlungsveränderung solche Dinge verwaltungstechnisch vorzunehmen.

00:22:35: Und das muss natürlich für den Vermieter auch verbindlich werden und nachvollziehbar sein, ne?

00:22:39: So!

00:22:39: Das soll es jetzt erst mal gewesen sein für die erste Folge.

00:22:42: Das Thema ist schon ziemlich komplex und ich kann euch versprechen da kommt noch viel mehr.

00:22:46: Ich finde es total spannend dass wir hier die Kombination aus Hausverwaltung-und Investorenblick einmal gemeinsam verknüpfen können und was das für die Ankaufsprüfung aber auch für den bestandshaltenden Prozess bedeuten kann.

00:22:59: Da werden wir euch in der nächsten Folge noch mehr Informationen geben.

00:23:04: Ich kann euch jetzt schon sagen, es wird total spannend!

00:23:06: Hört auf jeden Fall nächste Woche wieder rein und ja bis nächste Woche.