00:00:01: Herzlich willkommen zum R&G Zeit für Neues Immobilien und Investment Podcast.

00:00:14: Hallo, herzlich Willkommen zur neuen Folge R & G Immobilie und Investment podcast heute mit dem Teil zwei unserer Interview Reihe mit Matthias Neulter, dem digitalen Hausverwalter der uns hier gemeinsam als Hausverwalter mal die Kombination zwischen Investor und Hausverwalter darstellt.

00:00:34: Und uns zeigt, welche Unterlagen, welche Details wir da prüfen müssen um die Chancen eines Investments optimal heben zu können.

00:00:41: Total spannendes Thema was sehr umfangreich geworden ist.

00:00:44: vielen Dank dass du immer noch hier bist und dass du dir die Zeit genommen hast das wir heute noch ein bisschen mehr über den Teil zwei sprechen können.

00:00:52: Ja sehr gerne danke für den zweiten Teil!

00:00:56: nochmal einmal kurz zurück zu dem Mietverträgen, weil wir jetzt schon bei Kautionen angelangt waren.

00:01:01: Aber in den Miet Verträgen stehen für mich als Investor auch noch andere wichtige Parameter drin wie zum Beispiel also ich sage mal jetzt so allgemeine Themen klein Reparaturklausel ist die in solchen Miet-Verträgen vereinbart oder diese kleinen Dinge lasse ich jetzt mal außen vor.

00:01:16: aber was zum Beispiel für mich natürlich auch wichtig ist nachzuschauen handelt es sich um Staffelmietverträge, Indexmietverträge?

00:01:23: gibt es vielleicht auch Laufzeit?

00:01:25: wenn es jetzt Gewerbemietverträge sind, wie lange sind die Laufzeiten?

00:01:28: Muss ich da irgendwo ein Optionsrecht beachten oder denke ich wisse auch in der... Übernahme wahrscheinlich identisch machen.

00:01:34: Total,

00:01:35: weil das ist wirklich ein ganz wesentlicher Punkt.

00:01:37: also aus diesen Dingen die du da beschreibst oder aus der Prüfung des Mietvertrages ob das jetzt privates Wohnen ist oder im Endeffekt gewerblicher Miet Vertrag ist daraus ergeben sich diese Komponenten der Laufzeiten der Mieterhöhungsmöglichkeiten und dieser auch durchzuführende Erhöhungen.

00:01:57: Ein Beispiel wenn eine Indexmiete vereinbart ist dann ist der entsprechende Intervall ... zu prüfen sozusagen und auch die Erhöhung auszusprechen möglicherweise.

00:02:06: Man muss also wirklich gucken, erstens ist die Indexmiete vereinbar, zweitens wann ist die nächste Erhörungsoption?

00:02:12: Wann ist sie fällig?

00:02:14: Bei der Indexmieter muss man ja sogar den prozentualen Wert des Statistischen Bundesamtes Verbraucherpreis Index mitdenken.

00:02:20: Nach oben und auch nach unten.

00:02:22: Genau das geht in beide Richtungen.

00:02:25: Aber ganz am Ende diese Karte ziehen um das zu können und darauf will ich hinaus... klar analysiert haben, wann diese Bedingungen auch wirklich zutreffen der entsprechenden Mieterhöhung.

00:02:38: Und das ist die laufende Betreuung, die ich an einer Verwaltung sozusagen systematisch aufnehme und terminlich aber auch von der Höhe der entsprechender Anpassung der Mietzahlung Einfach laufend prüfe und dann auch durchführe, wenn sie so weit sind.

00:02:51: Denn das ist der Klassiker!

00:02:52: Das geht dir dann durch.

00:02:53: Wenn du das nicht systematisch betreibst, dann übersieht man das... ...und dann verpasst man diese Chancen möglicherweise auch.

00:03:03: Ich hatte einen ganz wilden Fall, es ist wirklich anektotenhaft.

00:03:05: aber da sind... mehrere Tausend Euro aus einem gewerblichen Index, aus einer gewerbtlichen Indexvereinbarung aufgelaufen über eine wirklich längere Zeit.

00:03:15: Weil ganz am Ende nie sozusagen die ursprünglich vereinbarte Indexmiete, die sogar ohne Ankündigung vereinbart war, also eine automatische Erhöhung sozusagen

00:03:24: für den Vermieter eine gute Situation.

00:03:26: Aber dann hast du natürlich ein großes Problem.

00:03:27: Dann ist irgendwann wenn das nie gezogen worden ist... Riesennachzahlung, die dann notwendig wird und dann hast du einen großen Streit im Endeffekt auch.

00:03:36: Wenn es anders strukturiert ist, auch das nochmal, dann haste möglicherweise eben auch Verluste.

00:03:40: Also wenn es dann informiert werden muss... Und du machst es nicht, du ziehst den Joker nicht oder denkst auch möglicherweise nicht an die Staffelmiete.

00:03:49: Die ja auch im Endeffekt erhoben werden muss wenn sich da eine Anpassung durchzuführen ist dann hast Du das reale Verlustrisiko an der Stelle.

00:03:59: Also ich finde das total spannend weil wir die ganze Zeit uns an Parametern jetzt gerade entlang hangeln die alle in Mietvertrag geregelt sind mir aus meiner Finanzierungsbrille also wenn ich jetzt im Finanzierungsalltag mal so dran denke wann ich die letzten Mehrfamilienhäuser finanziert habe oft so, dass ich dann also je nach Bankpartner – das machen nicht alle aber am Großteil der Banken will die Mietverträge sehen.

00:04:20: Und teilweise ist es so wenn ich dem Kunden sage bitte hol mal alle Mietverträge.

00:04:27: ja jetzt musst du das Mietkonto reichen!

00:04:29: Und wenn man jetzt mal kurz unser Gespräch, was wir gerade hier führen noch einmal zusammenfasst und dann überlegt welche Risiken aber auch Chancen sich im Mietvertrag verstecken.

00:04:40: Dann muss ja eigentlich klar sein warum die Bank ein Interesse hat auch mal die vertragliche Grundlage zu sehen und nicht einfach nur einen Konto aus so vom Mietkontor haben möchte.

00:04:48: So nach dem Motto Jo mieten gibt's also da ist eine Gesamtmiete die beträgt x euro die kommt schon rein.

00:04:54: Also da steckt so wenig Informationen drin.

00:04:58: als solche betrachten würde im Gegensatz zu dem, was wir jetzt gerade alles an Punkten aufgezählt haben die Mietvertrag stehen.

00:05:04: Absolut so ist das also dass es wirklich die einzelne Zahlung gibt ja eigentlich nur Auskunft darüber, dass eine Zahlung passiert ist.

00:05:13: Also die Umsatzverbuchungen auf den Mietkonto hat eigentlich wirklich kaum Wert.

00:05:18: Also man muss ja wirklich schauen, in welche langfristige Bindung aus welcher konkreten Bindungen auch ist denn eine Bindung mit einem Mieter überhaupt vorhanden?

00:05:25: Die grundsätzliche Frage muss man ja auch erst mal stellen.

00:05:27: deswegen kann ich die Bank da sehr gut verstehen.

00:05:30: das ist ja nicht selbstverständlich.

00:05:31: Das muss man prüfen schauen und auch bewerten.

00:05:33: im Endeffekt weil da entscheidet sich auch die Qualität sozusagen dieser eigentlichen Miet- und damit auch Ertragssituation und dann wird sie verbindlicht, da wird sie echt So gesehen.

00:05:45: Und es geht weit über den Umsatz auf dem Mietkonto hinaus, ja?

00:05:49: Also wenn ich jetzt mal diese gesamte Ankaufsprüfung aus Investoren sich nehme, dann soll jetzt hier an der Stelle auch auf gar keinen Fall der Eindruck entstehen dass man da bis ins letzte Detail alles bei der Ankaufsprüfung geprüft haben muss bevor Ich die Kaufentscheidungen treffe.

00:06:03: das ist auch nicht meine Vorgehensweise.

00:06:05: also ich gehe schon sehr trocken her und den fall habe ich vorhin ja beschrieben.

00:06:10: Ich gucke mir die normale mieter an die in dem markt erzielt werden kann Und wenn das investment an der stelle für mich passt ... dann habe ich da zu neunundneinzig Prozent schon meine Kaufentscheidung getroffen.

00:06:20: Die Punkte, die wir jetzt gerade so im Detail besprochen haben... ...die gehen dann schon in dem Bereich mit rein,... ...dass ich als Investor tätig werde und die vorhandenen Zahnräder,... ...die wir jetzt grade beschrieben haben, die hier mal ein bisschen was nachstellen,... ...damer ein bisschen etwas nachstellen.

00:06:33: das Potenzial im Prinzip,... ...was sich aus den Mietverträgen ergibt,... ...das ich das dann nutze um als Investors meine Potenziale heben zu können.

00:06:41: Und dafür gucke ich mir auf jeden Fall die Chancen,... Aber natürlich auch auf der anderen Seite die Risiken an.

00:06:46: Und deswegen sage ich auch, ich prüfe diese Dinge bevor ich beim Notarsitze weil wenn jetzt so eine Situation sowie du sie gerade beschrieben hast ein Gewerbemietvertrag, Indexmiete Inflation ist vielleicht mal rückläufig gewesen und wir haben nicht die aktuelle Marktsituation, sondern der Mieter hätte sogar noch Anspruch auf Geld.

00:07:06: Dann möchte ich dieses Risiko als neuer Eigentümer schon gerne kennen.

00:07:10: Und das würde an dieser Stelle natürlich auch meine Kaufentscheidung beeinflussen in der Verwaltung.

00:07:15: Ist ja nochmal ein anderes Thema aber ich denke du wirst den Eigentüm wahrscheinlich darauf hinweisen Mensch guckt mal hier da sind entweder Potenziale, die Du heben kannst oder da sind Risiken die auf dich zukommen.

00:07:26: Ganz genau, also so wie du sagst ist das.

00:07:28: Also ganz am Ende ist diese Analysephase für mich natürlich das Heben der Stammdaten ganz am ende mit dem Objekt zu arbeiten, die Verwaltungstätigkeit vorzubereiten und auch verbindlich zumachen.

00:07:38: Das läuft alles darauf hinaus dass das Rechnungswesen ganz amende über den Betrieb der Liegenschaft funktionieren muss.

00:07:47: Und das muss auf einer vernünftigen Grundlage aufbauen, also diese Grundlage muss verbindlich sein und die kann man sich nicht irgendwo hergeholt haben sondern die baut eben auf all das was wir gerade beschrieben haben auch.

00:07:58: Das ist meine Verwalterbrille sozusagen, die ich dann da aufsetze.

00:08:02: einfach schon deswegen weil ich dass in einen Laufen des funktionierendes Rechnungswesen überführe, dass allen Beteiligten gegenüber entsprechende Verbindlichkeiten überhaupt erst aufmachen können.

00:08:12: Auf der Basis kannst du erst vernünftig Forderungen stellen.

00:08:15: Auf dieser Basis kannst du erst auch deine Forderung absichern gegen Übermieter zum Beispiel, wenn es Ausfälle gibt dann musst du sie nicht nur als ein Beispiel, nicht nur erkannt haben.

00:08:24: Du musst auch wissen auf welcher Grundlage denn ausfälle sind und wie hoch Sie konkret sind um durch ein vernünftiges fristen gesteuertes Forderungsmanagement und auch ein Mahnwesen, das da komplett dran hängt an diesem Thema.

00:08:38: Verbindliche Zahlen für den Mieter zu haben und auch entsprechende Forderungen überhaupt setzen zu können.

00:08:43: Also das ganze Thema zeigt wie entscheidend das für mich aus Verwalterperspektive ist diese Dinge zu prüfen.

00:08:49: und was du am Anfang sagst es genau so ist es auch.

00:08:52: also Regelmäßig ist das der Fall, dass ich dann in der Prüfung der Unterlagen den Eigentümer darauf hinweisen kann.

00:08:58: Das bestimmte Potenziale vielleicht auch bestimmte Zahlungen die man noch nachfordern kann oder vielleicht auch Veränderungen an den Betriebskosten, Betriebskosten die man nicht erhoben hat, die man erheben sollte in Zukunft Anpassung die man vornehmen sollte, vielleicht auch Änderungen von Umlageschlüsseln.

00:09:15: über solche Dinge kann man dann jeweils sprechen.

00:09:18: ... auch ein Ergebnis dieser Analysephase, ne?

00:09:22: Und deswegen halte ich die auch für extrem wichtig.

00:09:26: Für mich ist sie entscheidend, klar aus Verwalter Sicht,... ... aber grundsätzlich ist sie für den Eigentümer wichtig!

00:09:32: Ich wollte

00:09:32: grad sagen also als Investor ist das nicht weniger interessant... ... weil das was du da gerade ansprichst sind potenzielle... Mieten, die ich als Eigentümer vielleicht schon verdient habe aber noch gar nicht vereinnahmt habe.

00:09:44: Also sind wir mal ganz ehrlich bei ein oder zwei Einheiten den Überblick zu behalten das ist ein einfaches Aber je größer der Bestand ja irgendwann wird Kann ich mich selber nicht von freisprechen?

00:09:53: Ich hatte mal eine Garage längere Zeit leer stehen Weil ich die gar nicht mehr auf dem Schirm hatte, dass es diese Garage überhaupt gibt.

00:10:01: Man ist ja auch als Eigentümer gar nicht so regelmäßig am Objekt, das man jetzt sagen könnte ... Die Garage hat doch der Herr Müller zum Beispiel gemietet?

00:10:08: Das heißt erst in einer wirklichen Detailanalyse und wenn man noch ein passendes Programm dafür hat was einen vielleicht mal auf Leerstandsmanagement hinweist mit Sicherheit auch nicht verkehrt als Egentümer aber für mich als Investor da liegt Rendite auf der Straße auf dem Stil habe.

00:10:27: Und deswegen, glaube ich ist die Transparenz also auch aus Sicht des Verwalters a beim Kaufprozess Ich als Investor kaufe ein Objekt, dann kann ich gucken wo liegen Potenziale.

00:10:38: Aber auch wenn du jetzt eine Verwaltung übernimmst also in der laufende Verwaltung oder sowas den Eigentümer erst mal darauf hinzuweisen zu sagen Mensch guck mal hier da hast du noch mieten die du steigern kannst.

00:10:46: Da hast Du noch ne Garage die du neu vermieten kannst.

00:10:49: Da ist vielleicht noch eine andere Fläche Die dir schon lange zusteht die du aber noch gar nicht in die Vermietungen gebracht hast.

00:10:54: Guck Mal Hier In dem Index Miet Vertrag Da Hätten Schon vor drei Jahren die index Mieten mal erhöht werden können.

00:10:59: das Hast Du Noch Nicht gezogen.

00:11:01: Also Du Decks ja an Der Stelle Potenziale auf.

00:11:04: Also du schaffst Transparenz für den Eigentümer?

00:11:07: Ja genau und das ist die Transparens, die wird halt durch die Analyse hergestellt und man braucht ja Analysee irgendwo um vernünftig verwalten zu können.

00:11:15: einerseits aber andererseits erzeugt auch nur diese Analyze die Transparenten und die Möglichkeit dann auch laufen vernünftig zu betreuen.

00:11:22: also der was ein klassisches Beispiel ist ja auch irgendwie Du hast keine verfügungsgewalt darüber, ob mieten pünktlich Termin gerecht oder wie vereinbart gezahlt werden.

00:11:33: Leider nicht!

00:11:35: Das ist so ein Punkt.

00:11:36: also wenn du wirklich die Aufgabe hast zu prüfen und zu überprüfen ob Zahlungen pünftig fristgemäß oder eben auch mit einem gewissen Zeitverzug aber dann trotzdem noch einer bestimmten Solstellung zuzuordnen sind Wenn du diese Aufgabe hast Kannst du das eigentlich nur mit einer systematischen Buchführung lösen, meiner Ansicht nach?

00:11:55: Ja.

00:11:56: Wo dann wirklich vernünftig ins Zoll gestellt wird und vernünftig über das Mietkonto abgerechnet wird also mit dem konkreten Zahlungseingang denn ansonsten verliert man wirklich schnell den Überblick.

00:12:05: Jede Excel-Tabelle kommt da an ihre Grenzen wenn da drei vier Monate hintereinander die Miete zu einem unterschiedlichen Zeitpunkt und im schlimmsten Fall sogar noch in unterschiedlicher Höhe gezahlt wird.

00:12:15: Richtig!

00:12:15: Und dass danach zu halten Mensch, da kriege ich jetzt nur dreißig Euro aus dem März um das vernünftig nachzuhalten.

00:12:23: Bin ich der Meinung, kommst du mit einer Exeliste nicht mehr weiter?

00:12:26: Du brauchst ein vernünftiges Programm oder eine vernünptige Verwaltung dahinter!

00:12:30: So

00:12:30: ist es und du hast teilweise drei ... dreifache Trennung der Mietzahlung, je nachdem wie es strukturiert ist.

00:12:35: Du hast die Netto-Kaltmiete, die entsprechend zu erprüfen ist, die auch in Sicht zu erhöhen ist möglicherweise.

00:12:41: Also das ist ein Vorgang, der ganz eigenständig läuft.

00:12:45: Zweiter Vorgangs ist die Zahlung der Vorauszahlungen und Betriebskosten.

00:12:48: Das ist eine separate Sollstellung sozusagen.

00:12:50: Heizkostenvorauszahlung gibt's möglicherweise auch andere Mietkomponenten wie eine Garagenmiete oder so.

00:12:55: Dann bist du schon in einer Summe zusammen überwiesen?

00:12:59: Ja genau!

00:13:01: wo auch verstanden werden.

00:13:03: Deswegen, ich gehe dann eben so vor und das empfehle ich auch ganz am Ende dass all diese Zahlungskomponenten verstanden sind also die gesamte Mietzahlungen in ihren Komponentien analysiert und verstanden ist und so auch ins Säul gestellt wird und dann laufend überprüft wird.

00:13:20: Komponenten haste eben auch die Möglichkeit, wie wir es gerade schon besprochen haben zu optimieren.

00:13:25: Zu unterschiedlichen Bedingungen.

00:13:27: Natürlich ist die Betriebskostenoptimierung was anderes als die Grundmietenoptimierung aber das zeigt umso mehr wie differenziert man da drauf schauen muss.

00:13:36: Wie gehst du eigentlich mit Dienstleistern um?

00:13:38: Also ich mache mal ein Beispiel dazu.

00:13:40: und um das mal konkret zu machen Ich hab ein Mehrfamilienhaus gekauft und habe vorher mit dem Eigentümer drüber gesprochen.

00:13:46: Der hatte schon teilweise Dinge saniert, also zum Beispiel Heizungsanlage gerade frisch gemacht.

00:13:51: Freu ich mich als Investor ja darüber wenn da schon eine neue Heizung Anlage drin ist.

00:13:55: aber mir geht es jetzt an der Stelle um so Themen wie Gewährleistungsansprüche und sowas.

00:13:59: Wie gießen du damit um?

00:14:01: Also ich als Investors guck mal an Da ist eine neue Heizungsanlage verbaut worden und dann lasse ich in den Notarvertrag mit einschreiben, dass sich bitte nach Eigentumsübergang die komplette Unterlagenakte mit alten Rechnungen auch zur Verfügung gestellt bekomme.

00:14:15: Und ich lass mir auch einen Notar Vertrag mit reinschreiben das die Gewährleistung ansprüche auf mich als neuen Eigentümer übergehen damit nicht Ich erst mit dem alten Eigentüm sprechen muss.

00:14:24: hier gehen um mal auf dieses Heizung Bauunternehmen zu weil meine Heizungen leckt.

00:14:29: da hat der alte Eigentömer in der Regel nämlich keine Lust drauf und deswegen lasse mir diese Gewährleistungsansprüche direkt übertragen.

00:14:35: So jetzt als Käufer-Investor, jetzt bist du in der Verwaltung damit beauftragt ein Objekt zu bewirtschaften?

00:14:41: Wie gehst du an der Stelle damit

00:14:42: um?

00:14:43: Ja gut, also ich muss mich mit der Iss-Situation auseinandersetzen.

00:14:45: Also ich werde vom Eigentümer beauftragt im Endeffekt diese Dinge zu prüfen und ich muss mir natürlich auch klassischerweise Wartungsverträge, Dienstleistungsverträge, Versorgerverträge anschauen um sie laufend mitzubetreuen.

00:14:58: Wenn dann auf so einem Kaufübergang im Endefekt Gewehrleistungen an alte Dienstleister entstehen möglicherweise Dann ist das ein Szenario dass man tatsächlich realistisch einkalkulieren muss sozusagen.

00:15:12: Also du kannst natürlich den Wartungsvertrag wechseln, du kannst irgendwie einen anderen Dienstleister auf die Heizung setzen und andere Handwerker auf die Hitzung setzen musst dann aber natürlich auch gucken dass der dann entsprechend mit dem was ihm da vorgesetzt wurde arbeitet, das funktioniert und geht sicherlich.

00:15:27: Aber natürlich musste auch im Hinterkopf haben wer ist denn der Dienstleister gewesen, der davor her dran war?

00:15:33: Einfach um solche Dinge irgendwo klar zu haben zumindest zu wissen Wer ist denn da der entsprechende Ansprechpartner wenn es um solche Dinge wie Gewährleistung geht zum Beispiel.

00:15:41: also Das muss einfach mit dokumentiert werden, das muss mitverstanden werden.

00:15:47: Die Menschen und Ansprechpartner und auch ihre jeweilige Funktion in der Liegenschaft müssen konkret verstanden sein und auch zugeordnet sein.

00:15:56: Ja und es geht dann eben auf alle möglichen Komponenten des alltäglichen Wirtschaftens also Wartung!

00:16:01: ... Dienstleistung, Versorgung wie gesagt.

00:16:04: Also so würde ich das sehen?

00:16:05: Also ich glaube da deckt sich unser gemeinsames Interesse... Ich lasse mir immer eine Dienstleisterliste mit Aushändigen.

00:16:12: als klassisches Beispiel Wir haben mehr Familienhaus.

00:16:16: Da sind siebenzwanzig Wohneinheiten und da ist die Klingelanlage neu gemacht worden, so wenn man da jetzt ein Elektriker hinschickt der keine Ahnung hat wo die Kabel langgegangen sind oder welches Kabel wofür war kann er sich da auch einarbeiten wird aber wahrscheinlich deutlich mehr Zeit dafür verbrauchen als der elektriker der das ganze System aufgesetzt hat und das ganze system im Betrieb gebracht hat.

00:16:36: und allein schon aus diesem Interesse heraus neben ganz vielen anderen Themen noch.

00:16:40: Aber dass es so ein klassisches Beispiel dafür versuche ich mir als Investor immer eine Dienstleister-Liste geben zu lassen.

00:16:47: Mit welchen Handwerkern hat der alte Eigentümer hier an dieser Stelle zusammengearbeitet?

00:16:51: Weil diese Dienstleisters kennen das Objekt ja und natürlich, ich habe auch meine bevorzugten Handwerker die ich gerne in so ein Objekt reinschicke.

00:16:59: aber die alten Dienstleisten kennen das objekt im Zweifelsfall und wenn mein Handwerk nicht weiter kommt, bevor da jetzt die ganzen Wände aufgestemmt werden um die Kabel zu verfolgen klar dann ruft man mal den alten Handwerken an, um einfach schnelle Wege zu haben.

00:17:12: Ein Beispiel, es war eine große gewerbliche Einheit in der Hagener Innenstadt.

00:17:17: Also ein großes Geschäftshaus im Endeffekt wo viel Planung passiert ist über die Zeit, in der ich da verwaltet habe auch viel mit der Fläche, mit Verkaufsflächen gemacht wurde, auch konzeptionell umgeschichtet und umgebaut wurde.

00:17:29: Und es war irgendwo aus vielen Dienstleistungs- und auch sozusagen Wartungsvertragsperspektiven schwierig zu ermitteln was ein Status quo für bestimmte Baumaßnahme ist.

00:17:39: und dann war's extrem wertvoll den Architekten der sozusagen ältere Maßnahmen durchgeführt hat zu kennen, der dann zufälligerweise sich Kontakt mit ihm aufgenommen habe eben auch der Brandschutzbeauftragte gewesen ist und all solche Dinge.

00:17:53: Der kannte das Objekt also wirklich aus einer Planungsphase wie hervorragend gut und war auch bereit da nochmal noch mal mit reinzugehen.

00:17:59: Also wenn man mit den Leuten dann spricht, dann hat man ganz andere Möglichkeiten und da tun sich dann ganz andere Perspektiven Geht natürlich nur, wenn man weiß wer ist da drin gewesen oder irgendwie rausfinden kann.

00:18:10: Wer ist da dringend gewesen?

00:18:11: Selbst wenn man nicht weiß, wer vorhin war, lohnt es sich manchmal das noch auszufinden.

00:18:16: Das sind dann wichtige Ansprechpartner einfach wie du schon gesagt hast, den man braucht.

00:18:21: Also wenn man jetzt diesen gesamten Kaufprozess also ich würde das ja so in drei Phasen unterteilen Ankaufsprüfung Eigentumsübergang und dann laufende Bewirtschaftung, ne?

00:18:33: Ich denke da ist es schon entscheidend.

00:18:35: Und das kann man glaube ich jetzt so aus unserem Gespräch heraus auch einmal zusammenfassen dass wir von vorneherein in der Ankaufsprüfung uns schon die Verträge einmal zur Brust nehmen und einmal sich hinsetzen und im Detail einmal aufschreiben und sich die Prüfungen der Unterlagen wirklich auch zur Brüst nimmt um einfach also Mietverträge Dienstleistungsverträge Also auch solche Dinge mit Wärmefall Heizungsabrechnungen und sowas, dass man da in die Detailverträge einmal reinschaut.

00:19:03: Kautionsverwaltung also das man sich wirklich dieses kaufmännische Thema in der ersten Ankaufsprüfung schon zur Brust nimmt und du an dieser Stelle Analyse also wenn du ein Objekt in deine Verwaltung rein nimmst erst mal die Bestandsanalyse im Prinzip zu machen weil das kann man jetzt auch festhalten daraus Potenziale gehoben werden können, die vielleicht erst mal noch gar nicht so sichtbar sind.

00:19:27: Aber an der Stelle schon wichtig wären zu wissen dass man sagen kann hey da können wir ja noch ein bisschen mehr rausholen aus diesem Objekt also als Investor und genauso als normaler Eigentümer auch eine vernünftige Verwaltung dahinter haben möchte.

00:19:37: Ja richtig!

00:19:38: Also ich würde das auch so sehen, dass man im besten Fall sieht, dass das Dinge sind, die unglaublich verzahnt sind weil wenn du aus der Investor- und Eigentümeperspektive in die Kaufentscheidung und Kaufprüfungen reingehst dann machst du ja eigentlich nichts anderes als na gut einmal Wirtschaftlichkeit zu beurteilen, aber ganz am Ende auch schon all das was Verwaltung ist vorzubereiten.

00:20:00: Also so gesehen haben wir ja auch festgestellt ohne diese Analyseprozesse eine Verwaltung gar nicht denkbar.

00:20:07: in meinen Augen und umso mehr ist es natürlich sinnvoll wenn man das sehr früh schon versteht dass diese sozusagen Vorgänge laufend ineinandergreifen im besten Fall Verwaltungsentscheidungen, Strukturenscheidung und entsprechende Rechnungswesen beeinflussende Aufbauten sozusagen.

00:20:27: Ich will es mal so abstrakt beschreiben mitgedacht sind und so auch unmittelbar schon ein flüssiges Verwalten ermöglichen.

00:20:33: Denn Verwaltung ist das Managing des Bestands der Liegenschaft ganz am Ende.

00:20:38: Und damit kannst du ja auch nicht ewig viel Zeit lassen.

00:20:40: Also ganz streng genommen bist du vom Augenblick des Kaufes an verantwortlich für all diese Tätigkeiten und je mehr du sozusagen Blindflug-Zeiten am Anfang der Bewirtschaftung, desto schlechter ist es wirklich.

00:20:57: Und noch mal im Umkehrschluss das von vornherein aufzubauen.

00:21:00: Das macht mir eigentlich am meisten Spaß, dass dann so verzahnt wie es eben ist zu sehen.

00:21:05: und dann ist das Ziel aus diesen Wirtschaftlichkeitsbeurteilungen die du in deinem Interesse mit deinem Blick machst irgendwie eine laufende gute Betreuung, eine lauffende gute Verwaltung zu gestalten.

00:21:16: funktioniert das Rechnungswesen zu generieren debitoren, kreditoren Buchhaltung, solltstellung vernünftig zu organisieren und auf der Basis dann Forderungsmanagement Mieterkommunikation mit Erhöhungspotenziale durchzuführen, aufzudecken.

00:21:31: Und im Endeffekt auch die ganze Bewirtschaftung Betriebskostenabrechnungen zu ermöglichen.

00:21:36: Das ist sehr nah beieinander.

00:21:38: Ich glaube auch tatsächlich, dass jetzt der eine oder andere Zuhörer oder Zuschauer da draußen sich denkt ach du Scheiße das sind so viele Themen.

00:21:46: ich habe doch gar keine Ahnung davon!

00:21:48: Ich hab aber trotzdem Bock auf Immobilien und ich will an dieser Stelle einmal ganz klar und deutlich sagen man muss nicht Profi in allen Bereichen sein.

00:21:57: also ich bin selber absolut kein Handwerker.

00:22:00: Ich hab zwar am Anfang auch mal mitgeholfen bei den Sanierungen.

00:22:04: Gut, dass das keiner gesehen hat was ich da verzapft habe weil das war mit Sicherheit nicht gut was ich so gemacht habe.

00:22:10: aber ich hab mich dran versucht.

00:22:12: und nur weil man jetzt in einem Bereich also ob das das Handwerkliche ist oder ob das der kaufmännische Part den wir beide heute hier skizziert haben Nur weil man in einem Part der Meinung ist, dass man noch nicht gut darin ist heißt es nicht dass das ein Hindernis für den Kauf einer Immobilie.

00:22:30: Das, was wir jetzt auch feststellen können ist.

00:22:32: Wenn ich ein Handwerker bin, der sehr viel Eigenleistung mit reinbringen kann aber die ganzen Wörter, mit denen wir jetzt gerade hier rum gespielt haben, die sagen mir überhaupt nix und ich wüsste noch nicht mal wo ich sowas nachlesen soll dann ist die Erkenntnis alles klar Ich brauche eine funktionierende Hausverwaltung dahinter Die für mich diesen Part des Investments übernimmt.

00:22:49: Dann kann ich zwar das Renditepotenzial aus der kaufmännischen Verwaltung nicht selbst heben Aber wenn mir jemand als Profi zur Seite steht, der mir den kaufmännischen Partner transparent aufmacht.

00:23:00: Habe ich die Chance trotzdem in dem Bereich davon zu profitieren und dafür kann ich aber doch trotzdem mein handwerkliches Geschick in Eigenleistung Ich kann die Wohnung super selber sanieren Kann ich doch immer noch damit einen bringen und damit die Rendite an der Stellschraube erhöhen Und den anderen paar den gebe ich einem profi ab der sich in dem bereich besser auskennt als ich und habe aber trotzdem die Chance, dort die Renditen mitzunehmen.

00:23:21: Absolut!

00:23:21: Und so kann man ... das ist eine gute Beschreibung und ich glaube... Ich sehe das genauso.

00:23:25: Und regelmäßig ist es auch so dass wenn ich ne Verwaltungstätigkeit mache, ne kaufmännische Tätigkeit in dem Sinne wie wir sie gerade beschrieben haben, ne Kaufmennischverwaltung dann ist das ja auch nur als Basis gedacht sozusagen als Sicherstellung des ordentlichen Betriebs und im Endeffekt transparenten Zahlenwerks.

00:23:45: und mein Stil ist ja, den Eigentümer dahingehend zu unterstützen.

00:23:49: Das Entscheidungen wenn das gewünscht ist gerade noch selbst getroffen werden können.

00:23:54: denn auf der Basis dieses sozusagen grundlegenden Zahlen- und Rechnungswerkes kannst du auch wenn du nicht so da drin bist oder auch einfach die Zeit nicht hast.

00:24:06: Es gibt ja unterschiedlichste Konstellationen, kannst du eben ganz konkrete Gestaltungsentscheidungen treffen und das ist am meiner Ansicht nach auch das Ziel einer vernünftigen Verwaltung oder kann das Ziel der Vernünftige Verwaltung sein diese Unterstützung zugeben.

00:24:21: Also hinter

00:24:22: mir da ich habe keine Ahnung also wo finde ich diese Daten?

00:24:25: Oder ich hab' auch keine Zeit oder Lust mich mit diesen Themen zu beschäftigen.

00:24:29: aber dass Endergebnis Man schafft Transparenz, man weiß jetzt guck mal hier ist ein Potenzial lieber Eigentümer, lieber Investor.

00:24:36: Sollen wir das heben?

00:24:37: Und dann kann ich als Investor entscheiden und sagen Ich möchte da jetzt aktiv werden oder wie möchte ich mit der Situation umgehen?

00:24:44: aber ob du jetzt als Verwalter diese Transparent schaffst oder ob ich jetzt selbstständig mich so tief eingearbeitet habe Um das Ganze zu heben am Ende brauchen wir diese Informationen um gutes Investment tätigen zu können.

00:24:57: Ganz genau, das beschreibt es glaube ich wirklich gut.

00:25:00: Denn das ist die Fläche auf der man dann sozusagen auch gestalten kann.

00:25:06: Ansonsten ist der Ballast zu groß, ansonsten fehlt eben an allen Stellen das was man braucht um Entscheidungen zu treffen und das ist für mich ein ganz wichtiger Punkt an der Stelle.

00:25:18: Klar kann man auch sagen Verwaltung soll bedeuten vollständige Übernahme des gesamten Bewirtschaftungsprozesses, der Eigentur möchte da nichts mehr wirklich nicht damit zu tun haben ganz am Ende nur Zahlen auswertungen entsprechende Berichte ... in welchen Zeitintervallen auch immer vorgelegt bekommen und wissen, das wird vernünftig bewirtschaftetechnisch und kaufmännisches.

00:25:37: Aber es ist eben auch anders möglich und da kann man sich finden... Und das geht auch immer ganz stark mit dem Bedürfnis des Eigentümers zusammen.

00:25:45: Ist ja klar!

00:25:46: Also meine Aufgabe ist an der Stelle zu unterstützen in der Verwaltung und das zu ermöglichen so wie du's gerade beschrieben hast.

00:25:55: Also ich werde auf jeden Fall in unsere Show Notes hier von der von der Sendung noch mal reinschreiben, welche konkreten Unterlagen jetzt bei der Begutachtungen also das was wir jetzt gerade so im Kontext hier miteinander besprochen haben.

00:26:07: Welche Unterlagen das jetzt genau sind?

00:26:08: Das schreibe ich nochmal unten drunter damit man sich da ein bisschen lang Rang, hangeln kann.

00:26:16: Schweres Wort!

00:26:18: Um da einfach eine gute Übersicht zu bekommen, das schreibe ich auf jeden Fall unten nochmal rein und ich glaube wir haben eine ganze Menge Fragen jetzt an der Stelle schon beantwortet.

00:26:26: Ich bin mal gespannt wie die Reaktion auf diese Folge sein wird weil ich glaube jetzt haben wir schon sehr viel Input hier reingepackt und viele gute Tipps gegeben an denen man vielleicht noch was lernen konnte hoffentlich.

00:26:38: Ich freue mich auf jeden fall aufs Feedback möchte mich noch einmal bedanken für deine Zeit dass du dir die Zeit genommen hast heute nochmal Rede und Antwort zu stehen.

00:26:45: Und ja, bin gespannt auf eure Fragen.

00:26:47: kommentiert gerne unseren Podcast oder unsere Show hier und lasst uns euer Feedback zukommen denn nur dann können wir auch die Inhalte eingehen, die ihr da draußen gerne hören möchtet.

00:26:58: Vielen Dank, Matthias, dass du hier gewesen bist.

00:27:00: Ja, liebe Leute!

00:27:01: Danke für die Gelegenheit.

00:27:02: erstens und auch danke fürs gute Thema.

00:27:06: Es sind sehr viele Themen angesprochen worden das ist klar es ist ein weites Feld aber um eure individuelle Situation abzuholen könnt ihr mich gerne persönlich ansprechen jederzeit zu allen Themen die im erweiterten Sinne an dem hängen was heute besprochen haben.

00:27:21: meine Kontaktdaten findet ihr in den Show Notes zu den Podcast folgen.

00:27:25: ich freue mich auf einen Kontakt Danke.