00:00:01: Herzlich willkommen zum R&G Zeit für Neues, Immobilien und Investment Podcast.

00:00:14: Hallo und herzlich Willkommen zur neuen Podcastfolge R & G Zeit für neues Immobilian und Investment podcast heute mit einer Folge nur mit mir.

00:00:22: ihr werdet also meiner Stimme jetzt die ganze zeit alleine lauschen können.

00:00:26: Es gibt heute kein Interviewpart, sondern ich möchte gerne auf eine Frage eingehen die wir von einem Zuhörer zugeschickt bekommen haben.

00:00:34: Die ich häufiger in dem Beratungsalltag gestellt bekomme und da möchte ich heute mal ein bisschen detaillierter drauf eingehen und zwar geht es darum was ist besser ETFs?

00:00:44: oder Immobilien.

00:00:46: Da werde ich jetzt erstmal grundsätzlich darauf eingehen, was ist ein ETF und was hat das so für Vor-Nachteile?

00:00:52: Und was sind meiner Meinung nach die Vor- oder Nachteile an Immobilie?

00:00:58: Also vielleicht um erst mal grundsätzlich damit anzufangen – Was ist überhaupt ein ETF?

00:01:02: Ein ETF ist im Prinzip ein sehr kostengünstiger Fond der nicht von einem von Manager verwaltet wird, sondern im Prinzip ein Index abbildet.

00:01:12: Das klingt jetzt total kompliziert ist aber im Endeffekt ganz einfach.

00:01:16: Aktien sind ja konkrete Anteile an einem Unternehmen und ein ETF fasst im Prinzip mehrere Aktientitel eines bestimmten Thema zusammen.

00:01:27: also es gibt zum Beispiel einen Themen der beschäftigt sich mit Rohstoffen.

00:01:34: Da sind dann solche Aktienwerte drin wie Öl, Gold oder Benzin also irgendwelche Titel die damit halt zu tun haben und die werden in einem ETF gebündelt und dieser ETF bildet im Prinzip einfach nur eins zu eins die Kurse ab.

00:01:52: In so einem ETF sind dann so zwischen siebzig bis achtzig Titel oder es können auch gerne, wenn's ein MSCI World ETF zum Beispiel ist, auch mal tausendsechsunderteinzelne Titel drin sein.

00:02:02: Das heißt also gibt da Unterschiede in der Streuung und so weiter.

00:02:05: Warum spricht der ganze Markt aktuell von ETF?

00:02:08: Es gibt da ganz viele Literatur zu z.B.

00:02:11: Gerd Kommmer als einer der berühmten Schriftsteller die sich mit dem Thema ETF beschäftigen.

00:02:17: Und das sind halt häufig auch Titel, die die Leute gelesen haben, auf das Thema ETF zugehen.

00:02:24: Und man kommt dann natürlich schnell auf die Idee, zu sagen ja was ist denn grundsätzlich jetzt besser?

00:02:29: Ihr sprecht die ganze Zeit von Immobilien aber so ein ETF der ist doch kostengünstig und so weiter.

00:02:34: Der ist doch viel besser!

00:02:36: Dazu muss man halt erstmal verstehen dass das meiner Meinung nach zwei komplett unterschiedliche Anlagen sind.

00:02:43: also Wie kann ich in einen ETF investieren?

00:02:46: Das ist relativ einfach möglich und ich brauche dafür gar kein großes Staatkapital.

00:02:52: Also man kann ETF-Sparpläne schon ab zehn Euro pro Monat besparen, und hat damit natürlich die Möglichkeit... also wenn man jetzt zum Beispiel so ein MSCI World ETF mal nimmt der ungefähr thousand six hundred Aktien drin hat dann kann ich meine zehn Euro auf ungefähr thousand sechshundert Aktientitel verteilen habe damit natürlich eine extrem große Streuung braucht kein großes Startkapital zu beginnen und kann auch mit einem relativ kleinen monatlichen Beitrag schon mal anfangen.

00:03:18: Das heißt also grundsätzlich, wenn ich den Punkt jetzt mal mit einer Immobilie vergleiche.

00:03:23: Da würde die Immobilien natürlich schlechter abschneiden weil da ist es ja in der Regel schon so dass wir zum Kauf einer Immobilie ein bisschen besser ausgestattet sein müssen was so die Eigenkapitalquote angeht.

00:03:35: Also wenn man ja eine Regel sagt man sollte zumindest mal kauf Nebenkosten irgendwie als Eigenkapitel mitbringen.

00:03:41: das heißt also ich brauche zumindest schonmal ein kleines Startkapital um in Immobilieren investieren zu können.

00:03:47: Der Vorteil bei den ETFs ist, dass man halt jederzeit liquides Geld wieder zur Verfügung hat.

00:03:54: Also ich kaufe so einen ETF in irgendeinem Depot also ein anderes Wort für Konto.

00:03:59: dort kann Ich diese ETFs also liegen lassen und habe dann die Möglichkeit Jeder Zeit auch wieder diesen ETF Anteilig oder komplett zu verkaufen und hab in der Regel innerhalb von drei bis fünf fünf Bankarbeitstagen das Geld wieder auf dem Konto liegen.

00:04:15: Also man merkt schon, dass Geld ist ziemlich schnell auch wieder liquidierbar.

00:04:19: Grundsätzlich finde ich aber die beiden Anlagen schwer zu vergleichen weil es sind halt wie gesagt komplett unterschiedliche Anlageziele.

00:04:27: Ein so'n Vorteil, den ich gehört habe ist zum Beispiel... Ja, ich hab ja A. ein sehr geringes Kostenrisiko weil so einen ETF sehr, sehr kostengünstig zu erwerben ist.

00:04:37: eine Immobilie allein die Kaufnebenkosten Grunderwerbsteuern Notar und Gericht sind ja bei uns in Nordrhein-Westfalen schon achtundhalb Prozent.

00:04:45: damit muss man ja schon rechnen.

00:04:46: das sind ja die Kaufkosten sozusagen.

00:04:48: und so'nen ETF den kann man für Null Komma einem Prozent oder null Komma zwei Prozent Erwerben also dass es sehr, Sehr günstig im Vergleich.

00:04:58: Wenn ich jetzt aber mal an die Möglichkeiten denke, was ist denn besser daran?

00:05:02: Also Vorteil für mich bei einem ETF liegt halt ganz klar darin dass das Ganze recht schnell wieder liquidierbar ist.

00:05:10: Ich kann zum Beispiel Das ETF-Depot auch dafür nutzen mir Eigenkapital anzusparen.

00:05:16: wenn ich noch nicht so gut ausgestattet bin und schon das Geld für eine Immobilie zur Verfügung habe finde ich so ein ETF Depot zum Beispiel total toll um dort mein Geld besser arbeiten zu lassen als auf dem Girokonto.

00:05:28: Man hat halt die Möglichkeit, mit diesem Geld auch wirklich breit zu investieren.

00:05:32: Also ich finde solche Aktientitel wie Apple Microsoft Google Amazon Facebook also diese großen Unternehmen das sind natürlich Titel in die man einzeln auch investieren kann.

00:05:43: aber wenn man das Geld noch nicht so zur Verfügung hat hat man hier über den ETF natürlich die Möglichkeit schon mal so gestreut in dieser Titel zu investiert und damit dann auch langfristig im Prinzip an den Erträgen zu partizipieren.

00:05:58: Man hat also nichts mit irgendwelchen Mietern zu tun, man muss sich nicht um eine Neuvermietung oder Wohnungsabnahme kümmern.

00:06:07: Ich habe natürlich auch nichts mit Sanierungsmaßnahmen zu tun dass man Immobilien neu renoviert werden muss wenn der Mieter ausgezogen ist.

00:06:16: es gibt diese ganzen Themen im Prinzip nicht, was das Verwaltungsthema angeht.

00:06:21: Also auch dass ich jetzt irgendwie großartig mich darum kümmern muss meine Immobilie bei Immobilien Scout zu bewerben wenn ich mal einen neuen Meter suche.

00:06:30: Ich habe halt da wirklich viel viel weniger Aufwand mit.

00:06:33: Das Depot ist im Prinzip schnell eingerichtet.

00:06:36: man kann es über eine Handy App zum Beispiel machen oder Bei online Brokern kann man sich recht schnell so ein Depot einrichten und Ist dann innerhalb von einem Tag im Prinzip startklar und zum investieren ja bereit, dass man das Geld dort anlegen kann.

00:06:51: Also die Einstiegshürden super niedrig schnell gemacht im Prinzip und ich kann mein Geld super breit streuen.

00:06:57: So das waren jetzt im prinzip die ganzen vorteile.

00:07:00: erstmal die so ein ETF mitbringt gegenüber einer Immobilie.

00:07:04: was für mich aber natürlich einen punkt ist der pro immobilie spricht is der sogenannte leverage effect also Eigenkapitalrenite, auch wieder zwei total kompliziert klingende Fachbegriffe die aber in der Erklärung glaube ich ganz einfach zu verstehen sind.

00:07:21: Ich würde dazu mal ein Beispiel machen, wenn ich jetzt eine Hunderttausend Euro zur Verfügung habe und hab' die Wahl.

00:07:27: Entweder stecke ich diese hunderttausein-euro in einen ETF-Depot und lasse die dort liegen und arbeiten oder ich investiere eine Hunderteusend euro in Immobilien.

00:07:37: Wie wirkt sich das Ganze finanziell aus?

00:07:39: Das ganze ist natürlich erst einmal nur ein Beispielfall aber es wird gleich ganz schnell deutlich welcher Hebel bei einer Immobilie dahinter steckt Wenn ich jetzt die hunderttausend Euro in mein ETF-Depot investiere und dort rund sechs Prozent dauerhafte Rendite kriege.

00:07:55: ETFs sind schwanken, das ist nicht jedes Jahr gleich sondern die gehen mal hoch und dann auch mal runter ebenso wie sich die Märkte gerade verhalten.

00:08:03: aber wenn man jetzt einen längeren Anlagehorizont hat den ich ja auch bei einer Immobilie logischerweise habe, die kaufe ich ja auch eigentlich nicht heute und verkaufe sie morgen wieder sondern habt ihr hier auch ein paar Tage.

00:08:14: Dann kann man bei ETFs schon sagen dass es realistisch ist das man Renditen von mehr als sechs Prozent pro Jahr bekommt.

00:08:23: Eigentlich jetzt auch für meine Berechnung gar nicht so relevant, ob sechs acht oder neun sind.

00:08:27: Es gibt dann natürlich auch wieder unterschiedliche Meinungen am Markt aber ich glaube der große Effekt wird jetzt gleich klar.

00:08:33: Wenn wir jetzt von sechs Prozent Rendite mal ausgehen bezogen auf diese einhunderttausend Euro sind das sechstausend Euro Rendite pro Jahr.

00:08:42: Bei einer Immobilie läuft das Ganze ein bisschen anders.

00:08:44: Auch wenn ich da jetzt eine Hunderttausend Euro zur Verfügung habe, dann liegt der Hebel darin dass sich diese hunderttaussend nicht nur in ein einzelnes Objekt investiere sondern mein Eigenkapital möglichst groß hebeln kann also indem ich nämlich mir von der Bank weiteres Kapital leihe um mehr einkaufen zu können.

00:09:07: Jetzt mag der ein oder andere sagen, ja aber es ist ein unfairer Vergleich.

00:09:10: Warum vergleiche ich denn jetzt auf der einen Seite?

00:09:12: Einhunderttausend Euro als Direktinvestment mit auf der anderen seite einhundert tausend euro plus Kredithebel?

00:09:19: Naja also an der stelle kann ich ja zum beispiel schon mal anführen die banken bewerten ein etf depot zb nicht so Sicher wie eine Immobilie.

00:09:30: Ein ETF-Depot ist schwer beleibbar, weil die Bank sagt ja, die ETFs unterliegen hier starken Schwankungen genauso wie Aktientitel auch und deshalb können wir diese ETF zum Beispiel nicht als Sicherheit hinterlegen Und können dir jetzt nicht einen Darlehen zur Verfügung stellen damit du weiterhin Geld in ETFs investieren kannst.

00:09:49: das funktioniert nicht.

00:09:50: Bei einer Immobilien ist es aber so.

00:09:52: Die Bank hat ja ein Eigenkapital, was sie von dem Kunden mit einbringt und ist dann bereit einen Darlehen zu gewähren weil Sie den Daumen auf der Immobilie hat.

00:10:03: Nämlich eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen hat bedeutet im Endeffekt nur wenn der Kreditnehmer das Darlehn nicht zurückzahlen kann Dann hat die Bank das Recht das Objekt in die Zwangsversteigerung zu geben Und damit dafür zu sorgen dass ihr ihren offenen kredit zurückbekommt.

00:10:17: klar anderes risiko aber auch anderer finanzieller Hebel.

00:10:22: Wenn man jetzt davon ausgeht, dass ich ungefähr zehn Prozent Eigenkapital für eine Immobilie mitbringe dann könnte ich mit meinen einhunderttausend Euro rein theoretisch eine Million Euro Gesamtinvestment investieren.

00:10:35: Also das heißt wenn ich jetzt diese einhundertausend Euro nutze und zum Beispiel zehn Immobilien kaufe Mit jeweils zehntausend euro Eigenkapitalen eine Gesamverschuldung von einer Millionen Euro habe Dann hab' Ich bei sechs prozentren Diethe nicht nur sechzig Sechstausend Euro Rendite, sondern sogar sechzigtausende Euro Renditen.

00:10:57: Also zehnmal so viel wie ich mit dem Direktinvestment in Aktien hätte.

00:11:03: und das was sich jetzt hier gerade versucht habe an Zahlen mal zu erläutern das nennt man leverage effect Das ist der Kredithiebel der dafür sorgt dass meine Eigenkapitalrendite viel höher ist als bei einem ETF Investment.

00:11:18: Jetzt möchte ich natürlich nicht vorhinterhalten.

00:11:19: Na klar, es steht auch ein höheres Risiko dahinter!

00:11:22: Ja das ist richtig und deswegen sage ich ganz zu Beginn meiner Meinung nach reden wir hier über zwei komplett unterschiedliche Anlageformen die an einer unterschiedlichen Stelle sinnvoll sein können.

00:11:35: Das ETF-Depot ist für jeden aber auch die Immobilie ist nicht für jeden.

00:11:39: Wenn man sich mit Immobilien beschäftigt dann muss man bereit sein aktiv Arbeit zu investieren Also in Form von Sanierungen, Neuvermietungen.

00:11:48: Man muss ab und zu mal zum Objekt hinfahren sich über den Zustand der Immobilie informieren man muss Sanierung planen Termine mit Handwerkern machen.

00:11:55: das sind alles Dinge die Arbeit verursachen.

00:11:57: meiner Meinung nach sind Immobilien nicht dieses passive Einkommen von dem immer oft geredet wird sondern wenn man mit Immobilen Geld verdienen möchte dann ist eine Immobilia schon Arbeit.

00:12:07: Eine ETF-Depodergegen ist relativ überschaubare Arbeitsaufwand, die man von überall auf der Welt ausausführen kann.

00:12:14: Ich kann vom Handy in Mexiko am Strand kaufen und verkaufen ohne dass ich da mich großartig für anstrengen muss.

00:12:22: Bei einer Immobilie ist das halt nicht so leicht möglich.

00:12:24: Da muss man outsourcen.

00:12:26: Man braucht vielleicht eine Hausverwaltung oder Handwerker Die man beauftragen kann.

00:12:30: Man kann zwar viele Dinge automatisieren aber man braucht dafür eine funktionierende Infrastruktur.

00:12:36: Ich glaube, das ist daran schon ganz deutlich dass eine Immobilie immer mit mehr Aufwand verbunden ist.

00:12:42: Kurze Info in eigener Sache Wenn ihr gerade auf der Suche nach der passenden Immobilien seid, dann meldet euch unbedingt in unseren kostenlosen Emo-Club an.

00:12:51: Dort werdet ihr einen Strategieberater zu eurer Seite gestellt bekommen, der mit euch gemeinsam die Suchfunktion in den Portalen aktiviert.

00:12:58: Das heißt ihr bekommt aus Achtundvierzig Online-Portalen immer die passenden Objekte zur Eure Suche zugeschickt und erhalte damit natürlich viel schneller die Möglichkeit das passende Objekt zu finden!

00:13:08: Der Strategieberater wird euch auch dabei unterstützen, die Besichtigungstermine optimal vorzubereiten und euch mit entsprechenden Finanzierungszertifikaten auszustatten.

00:13:16: Er unterstützt euch bei der Versicherungsanalyse kann euch die passenden Handwerker für eure Modernisierungen vermitteln – und noch einiges mehr!

00:13:24: Falls ihr euer Objekt selbst vermarkten wollt, auch dabei können wir euch unterstützen.

00:13:28: Meldet euch einfach mal bei uns im Emo-Club an!

00:13:30: Den Link zum Emo Club findet ihr hier unten in den Shownotes des Podcasts oder auf unserer Homepage einfach www.meinerg.de.

00:13:38: und dann im Bereich Immobilienclub.

00:13:42: Für mich ist jetzt eigentlich gar nicht die Frage Ist ein ETF-Depot besser als eine Immobilie?

00:13:48: Sondern wann macht ein ETF Depotsinn und wann macht es Sinn, in Immobieren zu investieren?

00:13:54: Und gerade denjenigen, die jetzt noch ganz am Anfang stehen im Immobilienbereich.

00:13:58: Die vielleicht Interesse daran haben sich aber noch gar nicht so gut auskennen für die kann so ein ETF-Depot als Anfang total sinnvoll sein um dort erstmal sein Geld anzulegen damit es halt wie gesagt nicht einfach nur auf dem Tagesgeldkonto oder auf dem Girokonto rum liegt sondern damit mit dem Geld schon mal ein bisschen was passieren kann.

00:14:16: macht das schon Sinn das Ganze in einem Depot an zu legen und dort einfach dabei zuzuschauen wie das Geld mehr wert wird.

00:14:23: Ein Punkt der mir da jetzt gerade noch bei einfällt, der auch nicht selten passiert ist.

00:14:28: Das dann natürlich die Leute oft anrufen und sagen, oh Mensch, jetzt sind die Kurse ja soweit nach unten gegangen.

00:14:35: Jetzt habe ich da eine rote Zahl im Depot stehen.

00:14:38: Der Unterschied zwischen ETFs und einer Immobilie ist weiß man nicht, wo der tagesaktuelle Wert gerade ist.

00:14:45: Bei ETFs kann ich das im Prinzip stündlich, sekündlich ... Kann ich mir das anzeigen lassen?

00:14:50: Wo meine Kurse grade stehen?

00:14:52: und das sorgt psychologisch natürlich dafür, dass man zwischendurch mal Angst bekommt und denkt jetzt sind die Kurse um zehn Prozent gefallen.

00:14:58: Ist das denn überhaupt das richtige Investment?

00:15:01: Sollte ich nicht doch besser mein Geld schützen und schnell wieder verkaufen?

00:15:04: Und genau da entstehen eigentlich die größten Verluste wenn man nämlich vorschnell handelt langfristig dort investiert, sondern versucht im Prinzip günstig einzukaufen und teuer zu verkaufen.

00:15:18: Das ist meiner Meinung nach nicht die richtige Strategie, sondern man muss das Ganze etwas langfristiger sehen kann man im Prinzip die geglättete Durchschnittsrendite, von der ich gerade gesprochen habe locker einfahren und da ist es auch schon fast egal welche ETF's man kauft.

00:15:34: Klar gibt es da auch kleine Unterschiede aber grundsätzlich wenn man Anlagehorizont hat von über zehn Jahren muss man schon eine ganze Menge falsch machen damit man damit kein Geld verdient.

00:15:44: Bei einer Immobilie ist das halt anders.

00:15:46: Ich habe nicht jeden Tag eine Bewertung auf dem Tisch liegen, an der festgemacht wird was es der Markt gerade bereit für meine Immobilien zu bezahlen sondern ich hab den Kaufpreis, den ich damals bezahlt habe und in dem Moment wo ich das Objekt verkaufe da habe ich ja erst den potenziellen Verkaufspreis auf dem Tisch liegen und kann dann sagen war's ein gutes oder schlechtes Investment?

00:16:08: aber zwischendrin kriege ich diesen Wert nicht jeden tag mitgeteilt.

00:16:12: meiner Meinung nach auch für die Leute ein guter Punkt, weil man dann nicht verleitet wird zu sagen oh nein jetzt sind die Kurse gerade bisschen unten.

00:16:21: Die Immobilienpreise sind vielleicht irgendwie kurz ein bisschen nach unten gegangen.

00:16:24: ich verkaufe mal schnell, weil in dem Moment macht man ja die Verluste dann real.

00:16:30: also ich war vorhin dabei stehen geblieben dass es sinnvoll sein kann mit einem ETF-Depot anzufangen dort sein Geld also erstmal liegen zu lassen, arbeiten zu lassen.

00:16:39: Erfahrungen zusammen vielleicht auch schon mal zu sehen wie sich das anfühlt wenn mein Geld mehr wert wird oder auch mal weniger wert wird?

00:16:46: Wie gehe ich damit psychologisch um und dort im Prinzip dafür zu sorgen dass ich ein vernünftiges Eigenkapital aufgebaut habe in der Zwischenzeit weiter Wissen ansammeln.

00:16:57: Wie kann ich mit Immobilien Geld verdienen?

00:16:59: Was muss sich dafür Punkte beachten, um dann wenn nicht genügend Eigenkapital im ETFD Pro angespart habe das Geld zu nutzen, um das Ganze als Eigenkapitale für den ersten Immobiliendiel mitzunehmen?

00:17:11: Der Vorteil bei den Immobilien ist nämlich meiner Meinung nach ganz klar der große Kredithebel, den wir haben und damit natürlich die Möglichkeit viel viel schneller größere Vermögenswerte anzusammeln.

00:17:23: Und die dann am Ende vielleicht auch wieder in ETFs zu investieren weil ich da weniger Aufwand mit habe.

00:17:28: Also es immer eine Frage in welcher Lebenssituation bin ich gerade?

00:17:31: Bin ich noch im Aufbau meiner Vermögenwerte oder bin ich grade an dem Punkt dass sich jetzt von meinem Vermögend leben möchte und gar nicht mehr so viel Arbeit Investment haben möchte, dann ist natürlich wieder der andere Bereich angepasst.

00:17:44: Also ich glaube ihr merkt schon dass es da für beide Varianten immer ein Für und Wider gibt und auch für beide Varianten eine richtige Situation in der man dort investieren sollte.

00:17:55: meine Meinung ist ganz klar.

00:17:56: Ich bin noch in der Aufbauphase.

00:17:58: für mich selbst, das heißt also ich habe noch ein großes Interesse daran Kapital weiter zu hebeln, Vermögenswerte aufzubauen und ich bin auch nicht dabei dieses Kapital schon zu verzehren.

00:18:08: dann wären wahrscheinlich größere Investments im Aktientitel auch wieder interessant für mich sondern ich möchte gerne durch diese Hebel weiterhin mein Vermögen aufbauen und da sind Immobilien für mich der passende Punkt.

00:18:20: so ich hoffe dass ich euch mit diesen kurzen Podcast Interview mit mir selbst mal ein paar Punkte offenlegen konnte, die man vielleicht bei dieser Fragestellung nicht beachtet hat.

00:18:32: Weil es gibt kein besser oder schlechter sondern ist immer die Frage in welcher Situation und an welchem Punkt stehe ich gerade?

00:18:39: Wenn euch das Ganze gefallen hat, dann abonniert doch gerne unseren Kanal hier.

00:18:43: Schaut auch gerne bei YouTube rein.

00:18:45: da haben wir die ersten Podcasts mal als Video veröffentlicht.

00:18:49: und wenn ihr noch mehr interessante Fragen habt von der ihr meine Meinung hören wollt oder ihr sagt ihr wollt auch gerne mal einen bestimmten Podcast interview Partner im podcast haben Dann lasst mir das auch gerne zukommen Und dann werden wir dafür sorgen euch dort mit weiteren Informationen zu versorgen.

00:19:05: Ich wünsche euch einen schönen Vatertag und wir hören uns nächste Woche Donnerstag im nächsten Podcast.

00:19:11: Bis dann, ciao!