00:00:01: Herzlich willkommen zum R&G

00:00:03: Zeit für Neues

00:00:04: Immobilien und Investment

00:00:06: Podcast.

00:00:14: Hallo und herzlich Willkommen zur neuen Folge R & G Zeit für neues Immobilian und Investment-Podcast heute mit einer Baufinanzierungsfolge, die für alle Immobilie Investoren interessant sein könnte, die ein Objekt kaufen möchten, was man teilweise selbst bewohnt und einen anderen Teil gerne vermieten möchte.

00:00:35: Ich habe euch hier mal ein Kundenbeispiel mitgebracht, was ich etwas genauer einmal erläutern möchte welche Tipps und Tricks ihr dort nutzen könnt im Finanzierungsaufbau um möglichst optimiert das ganze Konzept anzugehen, anstand einfach eine Standardfinanzierung aufzubauen fürs gesamte Projekt, da habt ihr nämlich einige Mehrwerte mit dabei.

00:00:57: Also hört gespannt zu und nehmt euch vielleicht den einen oder anderen Tipp mit für euer nächstes Finanzierungsgespräch!

00:01:05: Also worum dreht sich es heute?

00:01:07: Ich habe hier ein Pärchen was gerade ein drei Familienhaus gekauft hat, mit dem ich zusammengesessen habe.

00:01:15: die beiden hatten im Immobilienbereich bisher noch nicht so große Erfahrungen also hatten zwar aus der Familie heraus schon Berührungspunkte mit Eigentum, also die Eltern hatten jeweils Eigentums.

00:01:26: Haben aber selber noch kein eigenes Einfamilienhaus oder sowas gekauft haben in der Vergangenheit sehr gutes Geld verdient jahrelang selber zur Miete gewohnt und sind jetzt auf den Trichter gekommen dass man gerne eine Immobilie kaufen möchte, die man aber nicht komplett selbst bewohnt sondern gerne erstmal anteilig noch fremd vermietet um halt einfach nicht so Ruhe wohnen kosten zu haben.

00:01:52: so mit diesem gedanken sind die beiden auf mich zugekommen und haben ein schönes Drei-Familienhaus gefunden, das so aufgeteilt werden sollte.

00:02:02: Das ungefähr zwei Drittel des Gebäudes fremdvermietet werden sollen und einen Drittel selbst genutzt werden

00:02:11: soll.".

00:02:11: Die genauen Zahlen sind ein bisschen krummer da möchte ich euch jetzt aber nicht mit auf der Tonspur langweilen weil dann ist es einfacher zu verstehen.

00:02:19: also zwei Drittel des Hauses werden vermietet, wird selbst bewohnt.

00:02:24: Das Schöne ist, das Gebäude war auch so geschnitten, dass man im Prinzip Haus in Haus hat.

00:02:29: Obwohl es ein drei-Familienhaus ist, hat man mit den Mietern gar nicht viele Berührungspunkte, weil die unterschiedlichen Gärten oder Balkone zu verschiedenen Seiten gelegen sind und die Hauseingänge separiert sind, sodass man eigentlich das Gefühl hat, dass schon alleine wohnt, obwohl noch zwei andere Parteien mit im Haus haben.

00:02:51: Ja, zu sagen ist auf jeden Fall dass die beiden Kunden in der Vergangenheit ordentlich Kapital aufgebaut haben.

00:02:57: Das Geld also immer fleißig zur Seite gespart haben.

00:03:01: beide haben sehr gute Jobs aus dem sie ja ich sag mal knapp acht tausend Euro netto verdient haben.

00:03:07: das haben Sie zum größten Teil dafür genutzt um Gelder anzulegen, haben auch schon frühzeitig angefangen mit Wertpapieren.

00:03:15: Da hatten wir in der letzten Podcastfolge auch schon mal drüber gesprochen ob man nicht so ein ETF-Depot und Aktiendepot verwenden kann.

00:03:21: also hier haben wir jetzt einen Beispiel wo das genauso gelaufen ist dass die beiden in der Vergangenheit ihre Ersparnisse regelmäßig in Wertpapers angelegt haben und da auch sehr sehr gute Renditen mit eingefahren haben.

00:03:33: Haben also ihre Fixkosten immer möglichst niedrig gehalten um möglichst viel Geld sparen zu können, haben selber Mietausgaben von knapp acht hundert Euro nur gehabt.

00:03:42: Bei dem Einkommen ist das glaube ich absolut gerechtfertigt.

00:03:45: und ja damit ist einfach viel viel Geld übrig geblieben was man nutzen konnte um weiter Kapital anzusparen.

00:03:54: Und das Schöne ist, das sagten sie auch im Gespräch.

00:03:56: Dadurch dass Sie halt in der Vergangenheit immer schon eine sehr hohe Sparquote hatten haben die beiden beide das Bedürfnis gehabt, dass wenn sie sich jetzt für Eigentum entscheiden weil das war schon ein Wunsch der Beiden Das aber trotzdem dieses Eigentumen sie nicht so blockieren soll Dass sie halt weiterhin in Zukunft Geld zur Seite legen können Weil sie haben auf jeden Fall auch noch vor weitere Immobilien anzuschaffen also auch noch weitere vermietete Immobilen irgendwann zu kaufen.

00:04:22: Und das soll jetzt im Prinzip als Zwischenstation erst mal gelten und in Zukunft soll gerne noch weiteres Immobilienvermögen aufgebaut werden können.

00:04:31: Das heißt also, die monatliche Belastung sollte jetzt nicht zu hoch werden damit dass alles im Prinzip auch so weiterlaufen kann.

00:04:39: Ja, das Haus ist also wie gesagt so aufgebaut gewesen drei Wohneinheiten zwei vermietet eine selbst genutzt und das ganze Gebäude sollte etwas um die sechshunderttausend Euro Kaufpreis betragen.

00:04:51: Das Schöne ist, dadurch dass die beiden ordentlichen Eigenkapitalhebel mit dabei gehabt haben konnte jetzt schon einiges dort mit eingebracht werden.

00:05:00: Das sind um die Hundertfünfzigtausend Euro gewesen die die beiden dort schon angespart hatten, haben sich damit auch nicht komplett ausgezogen.

00:05:07: Find ich auch immer ganz wichtig dass gerade wenn man Eigenkapital schon mal angespart hat das es da nicht sofort auf Null gesetzt wird.

00:05:15: einmal aus psychologischer Sicht Wenn man wieder bei null anfängt finde ich ist es immer wieder schwierig sich zum sparen anzuheizen und dazu zu bringen wieder Geld neu anzusparen.

00:05:27: Das ist der eine psychologische Punkt, aber natürlich auch wenn ich hier als Vermieter auf einmal auftrete und zwei Wohneinheiten habe für die ich auf einmal die Verantwortung übernehme dann sollte man immer noch genügend Eigenkapitalpuffer in der Rückhand haben, um auch für unvorhergesehene Dinge vorsorgen zu können.

00:05:45: Also wenn da jetzt zum Beispiel mal die Heizung kaputt geht oder irgendwie doch mal im Sanitärbereich was tropft oder sowas, dass man immer noch das Geld zur Verfügung hat, um einen Handwerker anzurufen, der dann für diese Reparatur- oder Sanierungsarbeiten direkt gerufen werden kann.

00:06:01: Wenn man sein Eigenkapitelhebel auf Null gesetzt Und dann der Mieter anruft und die Gas-Etagenheizung ist kaputt.

00:06:07: Man hat irgendwie vier, fünf Tausend Euro vor der Brust, die man gerade nicht auf dem Konto liegen hat.

00:06:13: Dann ist das schlecht, weil der Mieter ganz viele Möglichkeiten hat, die Miete zu mindern und einfach Stress zu produzieren, den man nicht braucht.

00:06:21: Also Quintessenz des Ganzen sein Eigenkapital im Idealfall nicht auf Null runterfahren sondern immer noch einen kleinen Eigenkapitelpuffer in der Rückhand haben um für so unvorhergesehene Dinge vorbereitet zu sein.

00:06:34: So, jetzt kommen wir zum Finanzierungsaufbau und zu den dort oder vorhin schon angesprochenen Tipps und Tricks die ich da gerne mit auf dem Weg geben würde.

00:06:44: Also was haben die beiden gemacht?

00:06:46: Die beiden sind ja jetzt erstmal unvoreingenommen auf mich zugekommen und kamen eigentlich mit der Idee, dieses Darlehen möglichst schnell abzubezahlen.

00:06:55: Weil sie natürlich vom Wertemodell her so eingestellt waren dass man keine Schulden haben sollte und diesen Kredit so schnell wie möglich auch abgezahlt haben wollen.

00:07:07: Der zweite Punkt ist, Sie waren mit dem Wunsch auf mich zugekommen zehn Jahre Zinsbindung abzuschließen.

00:07:14: Weil sie wie gesagt vorhaben das Darlehen so schnell wie möglich zu tilgen damit also keine hohe Risiken eingehen Mit dem Anschlusszins weil die Rest schuld ja in den zehn Jahren möglichst schnell nach unten getilgt werden sollte.

00:07:26: Das waren so die Bedürfnisse mit denen die beiden auf mich zugekommen sind und wir haben uns dann in der Beratung Dafür entschieden das ganze etwas anders aufzubauen.

00:07:35: daran möchte ich euch jetzt ein bisschen teilhaben lassen, wie das Ganze passiert ist.

00:07:39: Kurze

00:07:40: Info in eigener Sache!

00:07:41: Wenn ihr gerade auf der Suche nach der passenden Immobilien seid, dann meldet euch unbedingt an unseren kostenlosen Emo-Club an.

00:07:49: Dort werdet ihr einen Strategieberater zu eurer Seite gestellt bekommen, der mit euch gemeinsam die Suchfunktion in den Portalen aktiviert.

00:07:56: Das heißt ihr bekommt aus Achtundvierzig Online-Portalen immer die passenden Objekte zu euren Suche zugeschickt und erhalte damit natürlich viel schneller die Möglichkeit das passende Objekt zu finden.

00:08:05: Der Strategieberater wird euch auch

00:08:06: dabei unterstützen, die Besichtigungstermine optimal vorzubereiten und euch mit entsprechenden Finanzierungszertifikaten auszustatten.

00:08:13: Er unterstützt euch bei der Versicherungsanalyse kann euch die passenden Handwerker für eure Modernisierungen vermitteln – und noch einiges mehr!

00:08:21: Falls ihr euer Objekt selbst vermarkten wollt, auch dabei können wir euch unterstützen.

00:08:25: Meldet euch einfach mal bei uns im Emo-Club an!

00:08:27: Den Link zum Emo Club findet Ihr hier unten in den Shownotes des Podcasts oder auf unserer Homepage einfach www.meinerg.de und dann im Bereich Immobilienclub.

00:08:38: Das ist im Prinzip eine Standardvorgehensweise die wir immer empfehlen wenn wir mit Interessenten zusammensitzen.

00:08:46: Da haben wir ein spezielles Tool für, wo wir an erster Stelle erstmal ausrechnen wie hoch der einzelne Flächenanteil auf den Darlehnsbetrag ist.

00:08:56: also das hört sich jetzt komplizierter an als es ist.

00:08:59: ich erkläre das mal einmal so Wir haben beispielsweise eine Quadratmeter Wohnfläche von dreihundert Quadratmetern.

00:09:06: Dann wird als erstes aufgeteilt, wie viel Prozent der Wohnflächen sind eigengenutzt und wieviel Prozent der Wohnfläche sind fremdgenutzt?

00:09:15: Dann teile ich den Kaufpreis und auch die Nebenkosten der Immobilie in diese beiden Teilbereiche auf also immer in das was Ich selber nutze und in dass was Ich fremt vermiete.

00:09:25: Warum machen wir das und warum teilen wir zum Beispiel auch die Grunderwerbsteuer, Markler, Notar- und Gerichtskosten an der Stelle auf?

00:09:33: Naja es hat folgenden Hintergrund.

00:09:34: Den eigen genutzten Anteil... kann ich steuerlich überhaupt nicht ansetzen.

00:09:39: Also das heißt, die Zinsen, die ich dafür zahle, kann ich nicht steuerlig ansetzen, Sanierungskosten, die in dem Bereich habe, kann Ich nicht steuierlich ansetzen weil es alles selbst genutzt ist.

00:09:48: also da hab ich überhaupt gar keine Möglichkeiten.

00:09:51: aber das Interessante spielt sich ja im fremdgenutzten Anteil ab nämlich da habe ich die möglichkeiten.

00:09:56: Alles was im Prinzip für die Fremdvermietung anfällt Kann ich dort absetzen.

00:10:03: Sanierungskosten, die anfallen.

00:10:05: Die kann ich absetzen.

00:10:06: Zinskosten kann nicht absetzen.

00:10:08: Abschreibungen kann ich absetzen.

00:10:10: also da passiert eine ganze Menge und deswegen machen wir das am Anfang immer so dass wir erst mal aufteilen eigen genutzt fremdgenutzt.

00:10:18: So, jetzt habe ich ja gerade schon erklärt dass die beiden auch einen größeren Eigenkapitalhebel mitgebracht haben.

00:10:23: Da macht es natürlich Sinn den Eigenkapitale Hebel nicht in das fremdvermietete Darlehen rein zu investieren sondern in das eigengenutzte Darlehn.

00:10:32: also wir machen jetzt folgendes Wir teilen das darlehen in zwei Bausteine auf einmal in den Eigengenutzen Einmal in den fremden finanzierten fremde genutzten Und das Eigenkapital, das ziehen wir bei dem eigengenutzten Anteil ab.

00:10:46: So dass sich dort die Kreditsumme natürlich schon mal deutlich verringert.

00:10:51: Jetzt haben wir auf der einen Seite eine kleine Darlehenssumme für den eigenen Nutzen, eine höhere Darlehnssumma für den fremdgenutzenden Anteil.

00:10:58: Die beiden waren bereit knapp drei tausend Euro im Monat für die Finanzierung auszugeben.

00:11:03: Meine Empfehlung lag jetzt darin Dass wir als erstes mal hergehen und sagen Den fremden genutzten Anteil Den wollen wir jetzt gar nicht tilgen, also dahinter legen wir eine Tilgung von Null.

00:11:15: Eine Sache die in der Regel unüblich ist bei Banken, die wollen meistens ein Prozent Tilgungen.

00:11:20: Das heißt man muss hier schon ganz deutlich sagen warum wir das Ganze an dieser Stelle so machen?

00:11:25: Wir wollen nämlich die Tilgungs nicht in den fremd genutzten Anteil reinpacken sondern wir wollen als allererstes das darlehnen was für die eigen genutzte Immobilien haben so schnell wie möglich runtertilgen.

00:11:36: Das heißt, wir haben jetzt hier das Ganze so aufgebaut dass wir in den Eigen genutzten Anteil knapp sechs Prozent Tilgung eingebaut haben.

00:11:42: Damit sind nach knapp zwölf Jahren ist das Darlehen komplett entschuldet für den eigen genutzte Anteil und wir haben im Prinzip nur noch den Darlehensbaustellen für die fremdgenutzte Immobilie.

00:11:53: Ja und damit das ganze noch mehr Spaß macht bauen wir ein sogenanntes Disagio ein.

00:11:58: Das ist jetzt auch erstmal ein Fremdwort, was mit Sicherheit für den einen oder anderen noch komplett neu ist.

00:12:03: Ich versuche es mal mit einfachen Worten zu erklären.

00:12:07: Wenn wir insgesamt in zehn Jahren an die Bank eine hunderttausend Euro Zinsenzahlen dann bedeutet Disagio eine vorgezogene Zinszahlung.

00:12:17: Also das heißt, zum Abschluss des Darlehens möchte ich schon mal zwanzigtausend Euro sofort an Zinsen bezahlen und die verbleibenden achtzigtausende Euro, die möchte ich auf die restlichen zehn Jahre verteilt bezahlen.

00:12:30: Das bedeutet?

00:12:31: Ich habe im Prinzip die gleichen Zins wie in der normalen üblichen Variante eines Annoitätendarlehens aber zum Abschluß des darlehens zahle ich den überwiegenden Anteil.

00:12:44: Was hat das für ein Effekt?

00:12:45: Alle Kosten, die ich zum Abschluss eines Darlehensvertrag habe, darf ich im Jahr des Abschlusses des Darlehenses voll steuerlich gelten machen.

00:12:54: So wenn ich jetzt zwanzigtausend Euro kosten direkt im Jahr der Anschaffung der Immobilie komplett steuerlig geltenmachen kann, bekomme ich einen Jahr später nachdem ich meine Einkommensteuererklärungen gemacht habe vom Finanzamt einen schönen Kickback zurück!

00:13:07: Also das heißt, anteilig bekomme ich je nach Steuersatz.

00:13:10: Das will ich jetzt nicht zu kompliziert machen.

00:13:11: Ich mache es mal einfacher.

00:13:13: Man gericht eine schöne Summe Geld vom Finanzamt zurück.

00:13:16: Diese Summe, die ich dann vom Finanzamt zurück erhalte könnte ich beispielsweise als Sondertilgung in den eigen genutzten Anteil rein investieren um damit mein Darlehen noch schneller zu tilgen.

00:13:27: Das heißt, ihr merkt schon das ganze Konzept ist jetzt gerade so aufgebaut dass wir möglichst schnell die Darlehensbelastung für den eigen genutzten Anteil auf null kriegen.

00:13:38: Durch die Sondertürkungen, die wir hier investieren habe ich das Darlehen nach zehn Jahren bei Null Euro.

00:13:44: der Eigengenutzteanteil ist also nach zehn jahren schuldenfrei und dann kann man anfangen das fremd genutzte Darlehen mit einer kleinen Tilgung zu versehen, weil der schöne Effekt dass ich das fremdgenutzte darlehen ja steuerlich ansetzen kann.

00:13:58: Der bleibt natürlich dann auch noch weiter erhalten.

00:14:00: Ich habe dann monatlich wieder einen höheren Betrag zur Verfügung Weil mein eigenes Darlehn ja abgezahlt ist und das kann ich wieder nutzen um vernünftig Wertpapiere aufzubauen oder weitere Immobilien zu kaufen.

00:14:13: Also welche konkreten Tipps sind jetzt hier drin enthalten gewesen?

00:14:17: Punkt Nummer eins.

00:14:18: Man sollte, wenn man eine Immobilie teilweise selbst nutzt und teilweise fremd vermietet am ersten Schritt das Darlehen in zwei Bausteine aufteilen eigengenutzt-fremd genutzt.

00:14:29: Zweiter Tipp den eigengenutzten Anteil so schnell wie möglich entschulden und den fremden genutzten Anteil so langsam wie möglich Entschulden.

00:14:39: Das vorhandene Eigenkapital soll in den eigen genutzten Anteil rein investiert werden und in den fremdgenutzten Anteil so wenig wie möglich Eigenkapital mit einbringen.

00:14:51: Die Tilgung für den fremit genutzte Anteil, so nahe wie möglich bei Null oder auf Null setzen und die Tilgungen erstmal ins eigen genutzte Darlehen investieren.

00:15:00: Und dann je nach Bank gibt es auch noch die Möglichkeit, ein Disagio zu vereinbaren um sich über diese Zinsvorauszahlung im ersten Jahr einen schönen Steuerkickback zu holen den man dann als Sondertilgung in das eigengenutzte Dalim mit investieren kann.

00:15:18: Also ihr seht Eine Finanzierung ist nicht einfach nur zehn Jahre, zwei Prozent Tilgung und vielleicht noch ein bisschen Kfw mit rein sondern es kommt immer auf die individuelle Situation des Kunden an.

00:15:29: Und es gibt einige Tipps und Tricks die man da beachten kann damit man das Maximum an solch einer Finanzierung rausholen kann.

00:15:35: Da kann ich euch auch sagen dem Kunden war's jetzt nicht unbedingt wichtig, noch mal irgendwie Null Eins im Zins zu sparen.

00:15:42: Sondern da kam es eher darauf an welche Bank lässt sich darauf ein für den fremdgenutzten Anteil zum Beispiel die Tilgung auch auf Null Prozent zu setzen?

00:15:50: oder welche Bank lasst sich denn darauf ein einen Disagio zu vereinbaren?

00:15:54: Das sind alles Punkte, die dann wichtiger sein können als irgendwie das letzte Prozentchen an Zinsen noch zu reduzieren.

00:16:01: Also eine Konzeption schlägt immer die Kondition und ich glaube das ist jetzt hier an dem Beispiel ganz gut deutlich geworden, dass man da die Möglichkeit hat viel mehr Geld über ein vernünftiges Konzept rauszuholen als einfach nur stumpf auf den Zins zu schauen.

00:16:16: Wenn ihr auch Interesse daran habt, dass wir uns mal eure Finanzierung individuell anschauen sollen dann geht gerne auf unsere Homepage meinerg.imo.

00:16:24: Fragt da einfach mal unverbindlichen Baufinanzierungstermin an, dann gucken wir uns auch gerne mal euer Konzept an und geben euch noch einige Tipps und Tricks mehr dazu wie wir eure Finanzierungen optimal aufbauen können.

00:16:37: Ich wünsche euch erstmal noch eine gute Restwoche!

00:16:39: Und wir hören uns nächste Woche Donnerstag wieder im R&G Zeit für Neues Immobilien & Investment Podcast.

00:16:46: Bis dahin ciao.