00:00:01: Herzlich willkommen zum R&G Zeit für Neues Immobilien und Investment Podcast.

00:00:14: Hallo, herzlich Willkommen zur neuen Podcast-Folge R & G Zeit für neues Immobilian und Investment podcast.

00:00:20: Heute wieder eine Interviewfolge mit dem lieben Andreas.

00:00:24: Ich freue mich sehr dass du heute hier bist Und uns als Praktikant heute schon fast diesen Tag lang begleitet hast.

00:00:31: Wir haben dich kennengelernt auf der Fortbildung zum Immobilienmarkt.

00:00:35: Da hast du den Ahmet bei uns aus dem Team kennengelernet und ihr habt euch ziemlich gut verstanden, und du hast gesagt Mensch da möchte ich gerne mal vorbeikommen und hast heute ein Praktikumstag hier bei uns gemacht.

00:00:44: Schön dass du da bist!

00:00:45: Ja herzlichen Dank auch nochmal für die Gelegenheit heute hier sein zu dürfen ist genau richtig.

00:00:50: Ich durfte Ahmet in Hameln auf dem Lehrgang kennenlernen.

00:00:53: wir haben da zwölf wunderbare Tage verbracht.

00:00:57: er hat viel von eurem Unternehmen.

00:01:00: Ich bin total neugierig gewesen und meine Erwartungen werden hier heute um ein Vielfaches übertroffen.

00:01:05: Freuen wir uns natürlich, dass es dir gefallen hat.

00:01:07: und dann in dem Zusammenhang als wir vorhin beim Mittagessen saßen.

00:01:11: Da ist irgendwie die Idee entstanden mit so eine interessante Geschichte.

00:01:14: da müssen wir ein Podcast zu machen weil ich es total genial finde was da in deinem Leben alles so passiert ist und ich freue mich jetzt schon drauf mal so ein paar interessierte Fragen zu stellen weil ich glaube das unsere Zuhörer die ja aus dem Immobilienbereich kommen und auch aus einem Investment Bereich damit Sicherheit so ein Paar Learnings für sich mitnehmen können die du in deinm Leben so ja schon durchschritten hast.

00:01:34: Willst du vielleicht einmal kurz eine kleine Vorstellung machen, damit man so weiß wer wirkt sich dahinter?

00:01:39: Wer bist Du und was machst Du?

00:01:41: Was machst Du vielleicht auch beruflich?

00:01:43: Was hast Du mit dem Immobilienmarkt-Thema zu tun gehabt?

00:01:45: Erzähl doch mal ein paar Worte zu dir.

00:01:47: Ja also ganz kurz, du hast es ja schon gesagt ich bin Andreas und ich lebe am Möhnesee.

00:01:51: mittlerweile bin ich siebenundfünfzig Jahre.

00:01:54: Ich hatte bis Mitte zwei tausend neunzehn ein großes Unternehmen mit bis zum Schluss siebenfünftig Mitarbeitern in Hamm

00:02:04: Und

00:02:04: das habe ich damals freiwillig und mit klarer Absicht am Ende auch Gott sei Dank wegen Corona liquidiert.

00:02:13: Und in den Jahren des Jahrhunderts bin ich dann professionell ins Immobiliengeschäft eingestiegen, ich habe eigene Immobilie erworben in der Zwischenzeit und auch schon davor.

00:02:24: Dann habe ich angefangen, Immobilier zu bauen und mich mit neuen Heizungssystemen und Baumaterialien beschäftigt.

00:02:33: Und ja, dann kam die Frage ob ich nicht eventuell auch dem ein oder anderen beim Verkauf von Immobilien helfen darf.

00:02:39: Somit kam dann die Motivation den Maklerschein zu machen genau wie der Mitarbeiter und Kollege Ahmet Wer damit kennt, weiß dass man irgendwann bei R&G landet und sich das alles mal

00:02:51: anschauen muss.

00:02:52: Keiner kommt an uns vorbei!

00:02:55: Zurecht,

00:02:55: ne?

00:02:57: Okay dann lass uns doch mal so ein bisschen chronologisch vorne anfangen.

00:03:01: also du warst früher Unternehmer... Also nicht Du warst sondern du hattest mal einen Unternehmen mit bis zu siebenfünfzig Mitarbeitern in der Spitze.

00:03:09: Genau es waren Handelsunternehmen.

00:03:11: Und danach habe ich das Handels-Unternehmen aufgelöst.

00:03:13: Das war eine GmbH hab eine GMBH im Krockergie gegründet Hab die Vermögenswerte die GmbH und KokaG eingeführt, also teilweise als Kapital und teilweise als Darlehen.

00:03:22: Mit diesem Geld haben wir neue Immobilien gebaut, also Grundstücke angekauft und dann neu gebaut.

00:03:30: und ja das war ein interessanter Prozess der Baubegleitung und das führ ich seitdem eben weiter.

00:03:38: nicht immer nur neu bauten sondern auch Sanierung.

00:03:40: Das macht viel Spaß!

00:03:41: Also Vermögen generiert im Prinzip A durch den Verkauf des bestehenden Unternehmens.

00:03:47: Du hast das Geld dann erst mal zur Verfügung gehabt und hast dir dann erstmal eine kleine Entwicklungspause gegönnt, weil du sagtest, zwei achtzehn, glaube ich kurz vor Corona im Prinzip verkauft?

00:03:58: Und dann zwei zwanzig gestartet mit dem Immobilien.

00:04:01: oder wie viel Zeit

00:04:02: dazwischen?

00:04:02: Nee, zwar neunzehnt.

00:04:03: Ich habe im Sommer zweinneunzehn das Unternehmen quasi liquidiert zum dreißigsten Sechsten.

00:04:08: Dann brauchte ich noch ein halbes Jahr

00:04:10: um die

00:04:10: Bücher und alles nochmal abzuarbeiten.

00:04:14: Da ist wirklich noch relativ viel, wenn man so ein großes Unternehmen schließt geht das nicht von jetzt auf gleich Und ab dem ersten zwei tausend zwanzig also sprach sie.

00:04:20: sechs Monate später habe ich dann angefangen mich dieser neuen Idee zu verschreiben und dann bin Ich da eingestiegen.

00:04:26: Dann kam aber wie wir alle wissen im März schon Corona Das ganze natürlich schwer beeinflusst.

00:04:32: Ja, das glaube ich.

00:04:32: Und der Gedanke aus dem Unternehmer da sein sich mit dem Thema Immobilien auseinanderzusetzen?

00:04:38: Du sagtest vorhin du hattest auch vorher schon mal Berührungsbummte mit Objekten also mit Immobilie.

00:04:43: Ich bin da eigentlich so ein klassischen Weg gegangen dass wir machen sicherlich viele und viele Zuhörer werden es kennen wenn man so ein bisschen Geld erarbeitet hat gibt's immer zwei Möglichkeiten entweder man lässt es für sich arbeiten und damit gibt es aus.

00:04:57: ich fand das erste ein bisschen schöner auch mit Blick auf Meine nachfolgende Generationen habe dann so die ersten Privatimmobilien gekauft.

00:05:04: Aber das macht man auch in klassischen Fehlern, dass man zur Bank geht und sich Geld leidt.

00:05:08: Dann meint man müsste da diesen Weg gehen

00:05:11: usw.,

00:05:12: aber spätestens bei der zweiten Immobilie kommst du auf die Idee, das könnte auch anders gehen.

00:05:16: Und irgendwann wurde es eben dann so groß, was ich gesagt hab, da macht jetzt eine GmbH eine Firma durchaus Sinn!

00:05:23: Und dann hast Du Dich direkt an das Thema Neubau.

00:05:26: Also vorher war er, ich sag jetzt mal Bestandsimmobilien kaufen und sanieren.

00:05:30: Und dann bist du an das Thema Neubau dran gegangen?

00:05:32: Genau mir war das schon klar dass wir im Grunde genommen in eine Zeit reingehen wo der klassische Bau von... sich verändern wird, deshalb habe ich damals mich entschieden im Grunde genommen ein Haus zu bauen.

00:05:45: Welches nach den damaligen, das gab es dann noch den KfW-Fünftig-Richtlinien gebaut und in einer sehr guten Isolierung mit Photovoltaik.

00:05:52: heute nichts Besonderes mehr.

00:05:54: aber vor drei Jahren baute noch nicht wirklich jeder so viele, aber nicht jeder.

00:05:59: Und dein Gedanke war dann ist auch mal dass entwickeln der Immobilie plus dann auch die Bauumsetzung und dann der Abverkauf oder die langfristige Vermietung.

00:06:09: Also ich habe erst mal, das ist auch ein Steuerlichkostkonzept.

00:06:12: Wir müssen da ja nochmal so sechs Jahre irgendwo im Auge behalten.

00:06:16: Erstmal gebaut um zu vermieten.

00:06:19: Da hatte ich aber auch im Laufe meines Lebens durch Ferienwohnungen andere Dinge sehr gute Erfahrungen mitgemacht.

00:06:24: Die haben sich bis heute fortgesetzt.

00:06:26: Ich hab immer noch eigentlich eine gute Beziehung zur Vermietung

00:06:31: und

00:06:32: Im Moment sind die Immobilien Bestand.

00:06:35: Es wird aber sicherlich irgendwann dazu führen, dass man einzelne Immobilien vielleicht veräußert, Teile veräussert um dann wieder das die Grundlage zu bilden um neue Immobilie Erwerben sanieren oder auch bauen zu können.

00:06:50: Weißt du man ja immer noch nicht so ganz genau was kommt?

00:06:53: Klar hängt natürlich auch ein bisschen vom Markt vielleicht ab wie die Marktlage gerade ist, haben wir ja gerade auch turbulente Zeiten sag ich mal im Immobilenmarkt.

00:07:01: Vielleicht erst mal vorab die Frage, diese Neubau-Projekte sind die bei dir örtlich in der Nähe des Möhne Sees oder sind sie deutschlandweit verteilt?

00:07:09: Hast du da bewusst eine Strategie für gewählt?

00:07:11: Vor Ort zum Beispiel.

00:07:12: Oder deutschlandsweit?

00:07:13: Also ich habe für mich ne Strategie gewählt dass ich es ganz gerne in der nähe des Wohnorts habe nicht am Möhnesee.

00:07:20: das ist ein teurer Spaß am Mönnensee zu bauen und das ist schwierig.

00:07:24: außerdem gibt's auch eigentlich so gut wie keine Grundstücke für alle Zuhörer Der lange Warten.

00:07:31: Nein, nein!

00:07:32: Klar ich habe aber für mich die Idee dass sich gerne so in einer Autofahrstunde am Objekt sein will.

00:07:39: das macht insbesondere in der Bauphase auch Sinn, dass man wirklich auch jeden Tag oder zumindest jeden zweiten Tag die Baupauschritte sehen kann.

00:07:48: Das macht so ein bausicherer wenn man die Zeit dazu hat.

00:07:51: Ich hab die und deshalb ja ich sag mal so Robert-Daumen im Umkreis von fünfzig Kilometer Luftlinie rund um den Möhnesee.

00:07:59: Das ist schon eine Menge da, kann man schon eine menge Grundstücke bebauen wenn man will.

00:08:03: Ja das ist ein breites Feld.

00:08:04: ich glaube da gibt es einiges an Auswahl.

00:08:06: Genau.

00:08:07: Und die letzte Immobilie ganz kurz, hab ich in Hamm gebaut.

00:08:11: Okay also so von der Entfernung her ja gut Also ganz soweit ist es nicht.

00:08:15: auseinander ist schon so dass man das alles mit dem Auto gut erreichen kann.

00:08:19: Da habe für mich tatsächlich auch eine ähnliche Strategie für meinen eigenen Bestand weil Ich immer finde dass die Infrastruktur Eine wichtige Rolle spielt bei der bewirtschaftung so einer Immobilien.

00:08:29: Weil Einer meiner größten Fehler im Aufbau meines bestands war Das meine infrastruktur Nicht gleichmäßig mit meiner Bestandsgröße gewachsen ist.

00:08:38: Und dann stand ich irgendwann vor der Herausforderung, dass ich Wohnungen sanieren musste aber gar nicht die Infrastruktur hatte also Leute hatte, die die Wohnung sanieren konnten und habe ich viel längere Leerstandszeiten gehabt als ich in eine Ankaufsprüfung eingeplant hatte.

00:08:52: Ich denke das gibt es mit Sicherheit auch andere Investoren da draußen, die deutschlandweit Immobilien kaufen und ihre Strategien dafür im Griff haben.

00:08:59: Ich selber, man muss ja immer gucken wie man für sich selber gut klarkommt.

00:09:02: Ich habe das auch so geregelt dass ich den Großteil meines Bestands hier eigentlich in dreißig maximal vierzig Minuten Autofahrzeit erreichen kann.

00:09:10: Frage zu deinem Neubau-Projekt.

00:09:14: Du sagtest gerade, du bist zwischendurch selber mit auf der Baustelle.

00:09:17: Bist du für dich selbst der eigene Bauleiter oder hast du dir bewusst einen Dienstleister gesucht, der das komplette Projekt in Ganzen abwickelt?

00:09:25: Oder machst du so Einzelgewerksvergabe und kontrollier es selbstständig als Bauleitere im Bau?

00:09:31: Also in meinem Fall ist es tatsächlich so dass ich den Bauleitor mehr oder weniger selber abbilde.

00:09:37: Das liegt einfach daran bei den Architekten, wie auch bei den Hauptgewerken.

00:09:44: Also Bau des Rohbaus, Dachdeckerarbeiten, Installation.

00:09:51: gerne mit Firmen zusammenarbeiten, mit denen ich in den Jahren davor auch schon eine sehr gute Erfahrung gemacht habe.

00:09:57: Da ich vorher ein sehr großes Gebäude hatte für die Firma haben diese ganzen Leute auch schon zwanzig Jahre für mein Unternehmen mit mir gearbeitet.

00:10:07: Das sind dementsprechend große Unternehmen, mit einer etwas dickeren oder etwas größeren ... Oder mehr Mitarbeitern sagen wir mal so.

00:10:14: Mit mehr Mitarbeiter und soweit das sind keine Ein-Mann-Betriebe im eigentlichen Sinne.

00:10:18: Und insofern war der Deal auch immer dass ich auf der Baustelle bin den direkten Draht zum Unternehmer, zum Chef habe wenn es notwendig ist.

00:10:29: aber dadurch da sich Darwin konnten auch immer für alle Handwerkerfragen sofort geklärt werden.

00:10:35: Das hat mir den Vorteil gehabt, dass es schneller ging und das ist auch zu deutlich weniger Fehlentscheidungen gekommen ist die im Nachhinein aufwendig korrigiert werden

00:10:45: müssen.".

00:10:45: Das hat eigentlich ganz angenehm gemacht.

00:10:48: Würdest du sagen, dass dieses vorhandene Netzwerk an ich sage jetzt mal zuverlässigen Unternehmern, die du jetzt da um dich rum über die Jahre aufgebaut hast?

00:10:57: Dass das ein elementarer Grundstein ist, um ein gutes Investment zu machen oder würdest du das gleiche Projekt auch mit fremden Unternehmen machen?

00:11:05: Ne also ich würde wenn es geht immer Unternehmen nehmen.

00:11:09: Das ist ein Klassiker glaube ich.

00:11:11: da finde ich nichts neu.

00:11:13: Ich würde immer auf Unternehmer zurückgreifen oder Unternehmen zurückgrepen die schon kenne.

00:11:17: dass macht sich nicht bei dem eigentlichen Neubau so sehr bemerkbar, aber das macht sich bemerkt weil sobald es in der Bauphase oder kurz danach zur Reclamation kommt.

00:11:29: Das ist eine andere Geschichte als wenn die Schlussrechnung bezahlt ist und ich irgendwer bin vielleicht mit dem Blick nach der Mutter hat jetzt einmal gebaut den sehen wir sowieso nicht wieder.

00:11:40: da ist es besser finde ich, wenn man die Leute schon kennt und sagt pass mal auf.

00:11:44: Wir müssen hier nochmal eine Schraube nachziehen da musst du noch einmal vorbeikommen.

00:11:49: Hast Du die Erfahrungswerte das die Unternehmen auch im Vorfeld schon miteinander zusammengearbeitet haben?

00:11:55: oder würde es so sagen dass es also du nix?

00:11:58: gerade die Zuführer sehen das ja nicht aber du hast genickt.

00:12:01: Würdest du sagen dass das wichtig ist?

00:12:04: Ja Ich finde es unheimlich wichtig denn zum Beispiel gerade mein Architekt zum Beispiel mit dem ich zusammen arbeite in Hamm Das ist ein cooler Typ, der auf die Baustelle geht und sich duzen lässt.

00:12:16: Der kennt die alle!

00:12:17: Das heißt also auch da ist es die Situation wenn jetzt der Unternehmer sagt ja wie soll ich denn hier den Balkon bauen?

00:12:23: Wie soll ich das abdichten?

00:12:25: Dachdecker ne?

00:12:26: Attica was weiß ich was?

00:12:28: Da nehmen wir einen Telefon in die Hörer und sagen irgendeine Ahnung in dem Fall.

00:12:30: Wie soll Ich das machen und ahnen so macht er's so und so Und ich komme nachmittags auf die Baustelle oder mittags und sie haben angefangen.

00:12:37: Ich weiß, was es geht.

00:12:38: Und im Zweifelsfall kann ich immer Architekt- oder Unternehmer anrufen.

00:12:44: Diese Konstellation finde ich toll...

00:12:47: ...ver einfach vieles!

00:12:48: Wenn man das da gerade machen kann.

00:12:50: Aber das ist natürlich dein Lokalkolorit.

00:12:53: Das gehört zur Wahrheit dazu.

00:12:54: Also ich finde so meine persönlichen Erfahrungen in der Bestandsanierung Neubau habe ich mich noch nicht ran getraut, aber im Bestand ist es ganz oft so gewesen als sich am Anfang mit den ersten Handwerkern so angefangen habe zusammenzuarbeiten.

00:13:06: Dass ich häufig so Probleme hatte... Ich sage jetzt mal der Fliesenleger hat über den Trockenbauer geschimpft, so nach dem Motto Mensch wie soll ich denn hier die Fliese gerade an die Wand kriegen?

00:13:15: Der Trockenbau hat doch schon blödsinn gemacht und genau andersrum also irgendwie so dass die einzelnen Gewerke oft übereinander gemäckert haben Und da hab' ich für mich den Schluss rausgezogen A, ich natürlich auch mir meine Handwerker mit der Zeit rausgefiltert habe.

00:13:28: Mit wem möchte ich dauerhaft zusammenarbeiten?

00:13:32: Und B, im Idealfall versuche ich immer möglichst ... Ich sag jetzt mal eine Baustelle also nehmen wir mal das Badezimmer als Beispiel weil ich das gerade sagte mit dem Trockenbauer dass sich das einem Handwerka gebe damit er nicht über den Trockenbau erschimpfen kann wenn er die Fließe schief an den Wand macht Dass man im Prinzip auch einen hat der die Verantwortung dafür trägt.

00:13:51: Im Neubau wird es wahrscheinlich ähnlich sein nur in anderen Dimensionen, oder?

00:13:56: Ja sicher.

00:13:57: Wobei man muss sich da auch der Decke strecken sag ich immer wo drei Handwerksfirmen auf einer Stelle stehen, machen zwei immer Fehler.

00:14:08: Das ist so nur man selber eben nicht.

00:14:09: und ich habe irgendwann zu den Jungs gesagt, pass auf Herr Gelaber das geht mir auf den Sack um das mal ganz deutlich in der Bausprache zu sagen.

00:14:17: In dem Moment wo ihr hundertprozentige Arbeit liefern könnt, in dem Moment dürfte über andere lästern solange ihr aber alle nur bei achtzig neunzig fünfundneinzig achten neunzig Prozent landet kümmert euch um euren Job konzentriert euch auf die Arbeit und nicht so sehr auf die der anderen Dinge.

00:14:33: Das Einzige, wenn wirklich etwas gravierendes ist ... Ich bin ja immer da, lass uns das kurz ansprechen.

00:14:38: Dann können wir es auch mit den Firmen vielleicht noch mal kurz nachkorrigieren.

00:14:41: Es ist wesentlich leicht an Trockenbau-Formfliesen zu korrigieren als erster Nacht!

00:14:47: Da geht das Geheule nämlich los, ne?

00:14:49: Und ... Ja, ist so.

00:14:51: Und da hilft's natürlich auch, wenn sich die Firmen untereinander kennen, dann lösen die Unternehmer das teilweise auch schon unter sich.

00:15:00: Ich habe das genossen.

00:15:02: Ich muss auch wirklich sagen, ich war ganz stolz auf unseren Großbau den wir gemacht haben.

00:15:06: Meines Wissens und in meinem Beisein sind da keine schlimmen Beschimpfungen durch den Flur gegangen was nicht immer üblich ist.

00:15:15: Ich wollte

00:15:15: gerade sagen, dass es bei den Netflix-Betrieben nicht oft so, ja?

00:15:18: Genau!

00:15:18: Ich habe auch keinen Hammer und keine Kelle fliegen sehen.

00:15:21: Ja

00:15:22: gleich mal Glück.

00:15:23: Was würdest du denn sagen ist die größte Herausforderung beim Neubau gewesen?

00:15:27: Also damit begonnen hast, in der Vergangenheit ja auch schon mal Bestand saniert und so.

00:15:32: Was würdest du sagen war für dich die größte Herausforderung?

00:15:35: Der Wechsel der Baumaterialien.

00:15:37: also wir haben ja früher klassisch Stein gebaut Klinger und so weiter.

00:15:41: aber jetzt durch diese Verordnungen kfw Fördermittel die es dadurch gab waren wir natürlich schon auch gezwungen viele neue Regeln Bauvorschriften einzuhalten und sich da einzuarbeiten, wie dick muss eine Dämmung sein.

00:15:55: Welche Klebstoffe werden verwendet?

00:15:57: Wie wird nachher verputzt?

00:15:59: Was ist so was wie ein Blower-Dortest

00:16:01: usw.?

00:16:02: Diese ganzen Dinge, wer macht das?

00:16:04: Was kostet das?

00:16:04: Wird das gefördert oder nicht gefördert?

00:16:07: Das hat viel Zeit gekostet.

00:16:09: Da hab ich viel lernen dürfen.

00:16:12: Und ... das ist eben der Vorteil beim Neubau.

00:16:15: Da bist du mit diesen Themen doch etwas mehr beschäftigt.

00:16:18: Da geht's dann darum... Aber eigentlich kann ich sagen, wirklich sind es die Neuerungen.

00:16:24: Die ja auch immer wieder teilweise vom Architekt nochmal nachgefragt werden müssen weil du meinst alles richtig gemacht zu haben?

00:16:33: Dann geht das Ding zum Bauamt und dann kriegst du's zurück.

00:16:36: Und der grüne Stempel beziehungsweise die Baugenehmigung wird dann eben doch nicht in Gänze erteilt.

00:16:43: Da musst du noch mal nacharbeiten und wenn du alles fertig hast, dann reichst du das ein.

00:16:46: Da fehlt aber!

00:16:51: Soll ich noch nacharbeiten?

00:16:52: Und dann...

00:16:53: Würdest du jetzt sagen, also wenn wir mal diese Planungsschritte oder die einzelnen Immobilienabschnitte.

00:16:58: Wir haben die Planungsphase da wo du im Prinzip auf dem Blatt Papier erstmal so die Idee entwickelt das und das Objektzölder drauf dann die Konzeption mit dem Architekten Dann Bauantrag und dann Bauausführungen.

00:17:10: Welche dieser Phasen war für dich die herausforderndste?

00:17:13: Kurze Info in eigener Sache Wenn ihr gerade auf der Suche nach der passenden Immobilie seid dann meldet euch unbedingt an unseren kostenlosen Immoclub an.

00:17:22: Dort werdet ihr einen Strategieberater zu eurer Seite gestellt bekommen, der mit euch gemeinsam die Suchfunktion in den Portalen aktiviert.

00:17:29: Das heißt ihr bekommt aus Achtundvierzig Online-Portalen immer die passenden Objekte zur Eure Suche zugeschickt und erhalte damit natürlich viel schneller die Möglichkeit das passende Objekt zu finden!

00:17:39: Der Strategieberater wird euch auch dabei unterstützen, die Besichtigungstermine optimal vorzubereiten und euch mit entsprechenden Finanzierungszertifikaten auszustatten.

00:17:47: Er unterstützt euch bei der Versicherungsanalyse kann euch die passenden Handwerker für eure Modernisierungen vermitteln – und noch einiges mehr!

00:17:55: Falls ihr euer Objekt selbst vermarkten wollt, auch dabei können wir euch unterstützen.

00:17:59: Meldet euch einfach mal bei uns im ImmoClub an!

00:18:01: Den Link zum Immo Club findet ihr hier unten in den Show Notes des Podcasts oder auf unserer Homepage einfach www.meinerg.de.

00:18:08: und dann im Bereich ImmobilienClub

00:18:11: Bauausführung, weil ja die anderen Dinge wurden weitestgehend vom Architekturbüro gemacht.

00:18:16: Da bist du relativ ... Du kriegst einen Plan, kannst dich dann lesen und die Legende angucken

00:18:21: usw.,

00:18:21: hast eine Idee oder sagst du irgendwann, so fühl ichs Haus schön?

00:18:24: Wir reden hier von einer Mehrfamilienhausvermietung.

00:18:27: Das heißt also es ist keine individuelle Immobili, die auf mich zugeschnitten ist oder auf meine Wünsche, sondern sie hat das nur zur Birk, sagen wir mal so.

00:18:34: Die muss ja was bringen!

00:18:38: Dann ist das natürlich schon auch spannend Wenn das Loch in der Erde ist, wie das wächst.

00:18:43: Wie die Bodenplastik gegossen wird.

00:18:45: Du guckst da genug Schotter drin und bist ganz aufgeregt, ob auch tatsächlich die Metalle verarbeitet sind um Blitze abzuleiten.

00:18:54: Wenn so was vergessen wird, ist das schon erst mal ein Problem.

00:18:57: Und dann bist du ja aufgereght!

00:18:59: Siehst es dann wachsen Stück für Stück?

00:19:01: Dann wird die Erdgeschossdecke gegossen, erste Etage vielleicht noch die zweite.

00:19:05: Da kommt irgendwann der Zimmermann, sitzt die Holzbalken oben drauf ... In dieser Phase da war Holz schwierig, da kriegten wir teilweise gar keine geraden Balken mehr.

00:19:14: Da muss man gucken wo kriegen jetzt die Balken her damit ein ordentliches Dach drauf kommt und so weiter.

00:19:18: Das war so bisschen die Zeit als dann

00:19:20: mit den

00:19:21: Fichten und Borkenkäfer und alles Holz nach Asien.

00:19:25: Ja das...da war immer mal ein bisschen Leben drin!

00:19:29: Wie ist das Thema mit dem Preissteigerung an dir vorbeigezogen?

00:19:32: Hattest du Festpreise vereinbart oder musstest du in dem Moment also zusätzlich im Eigenkapital diese Preissteigerung auffangen.

00:19:40: Nur ganz zum Schluss, weil ich ja wie gesagt, Kostenvorentschläge und feste Preise zu sagen, Corona setzte erst im März ein.

00:19:53: Und da war schon relativ viel geschehen.

00:19:55: viele Dinge waren auch von den Firmen schon eingekauft.

00:19:58: das heißt also die Preissteigerungen in der Vorlieferung oder Produktliefern setzen ja erst in der zweiten Hälfte ein oder zum Herbst hin und dann natürlich zu einundzwanzig und zweieinzwanzigt.

00:20:09: Insofern war ich nur bei den Gewerken die ganz zum Schluss noch letztendlich ausgeschrieben werden, da ein bisschen von Betroffen.

00:20:17: Insgesamt habe ich da einfach nur Glück mit dem Zeitpunkt

00:20:20: gehabt.".

00:20:20: Also der Großteil der Gewerke ist tatsächlich mit einem Festpreis im Prinzip vorher schon festgezurt worden bevor die Preissteigung war natürlich dann wahrscheinlich zum richtigen Zeitpunkt noch die Situation Teilweise mitbekommen.

00:20:33: Dachdämmstoffe, dass sie sich verdoppelt, verdreifacht teilweise haben.

00:20:36: Das ist richtig!

00:20:37: Bei den Dachdamstoffen sprich es das richtig an.

00:20:39: Da hat's mich auch gepackt... da hatte ich so eine Idee und dann hab' ich gesagt, ah, hör mal Zeitmitlassen usw.

00:20:44: Ja?

00:20:45: Da habe ich manchmal überlegt ne Halle anmieten und die Dämmung da reinlegen und in ein Jahr lang Miete bezahlen, das wäre günstiger geworden.

00:20:53: Also nur mal um so ein Beispiel zu nennen, so eine Rolle, hatte sich innerhalb von zwei Monaten seinerzeit von thirty-neinzebzig Euro verdoppelte bei einer Qualitätsstufe schlechter.

00:21:03: Ach du Schande!

00:21:05: Also da brauchst Du Zeug von, ne?

00:21:06: Und

00:21:07: um den KfW-Standard zu erfüllen kann es ja nicht einfach irgendeine Dämmung da rein knallen.

00:21:10: So sieht's

00:21:11: aus, das haben wir nämlich ursprünglich mit der Zähnerdämmungen arbeiten wollen und dann hat er das aber nicht genügend Dämpfwert.

00:21:19: Dann musste noch mal eine Zähnerschicht zusätzlich verwendet werden wenn wir auf dreißig kommen.

00:21:23: Naja die Zähnschicht ist halb so dick wie die Zwanziger ist einfach und doppelt so teuer gewesen.

00:21:31: Unglaublich, unfassbar.

00:21:32: Aber

00:21:33: es war Gott sei Dank am Ende nur zwei drei Dinge die dann letztendlich da eine Rolle spielten und ich hatte wie gesagt meine PV-Anlagen auch schon drauf bevor der große Run auf PV Anlagen begann.

00:21:46: Ja das merkt man jetzt gerade ganz extrem durch diese neue Gesetzgebung die da so im Raume steht und teilweise ja schon verabschiedet ist dass da viele Leute gerade auf den Zug mit aufspringen

00:21:55: Ja, sicher.

00:21:56: Und jetzt kommen ja auch diese ganzen Balkonkraftwerke noch dazu die für viele Leute interessant sind.

00:22:00: wir haben jetzt auch nochmal die Erhöhung glaube ich von sechshundertkw auf achthundert kw.

00:22:04: meine ich hätte ich letzte Woche mitbekommen oder sowas.

00:22:08: was das auch wieder interessanter wird macht und so weiter ist ja insgesamt ein guter Weg.

00:22:12: aber bei mir sind eben Großanlagen drauf mit Speichern im Keller und Ich war halt froh dass es Material da war nützt nichts wenn du es nicht auf das Dach kriegst weil gar nicht lieferbar ist.

00:22:23: Okay, also das heißt um das nochmal so zusammenzufassen diese ganze Planung des Neubaus.

00:22:28: Also dieses Mehrfamilienhaus wurde dir überwiegend von dem Architekturbüro abgenommen.

00:22:33: da hat es gar nicht so die Herausforderungen mit.

00:22:35: ich sage jetzt mal eher dann hinten raus was das Thema Bau Begleitung anging da die Gewerke zu koordinieren und so Das war für dich der etwas herausfordernder Genau

00:22:45: genau dass ist war ich einfach tatsächlich viel mehr involviert.

00:22:49: Der Bauantrag folgt ja klaren Richtungen, die erfüllte Architekt und da hast du als Investor nur begrenzt etwas mit zu tun.

00:23:04: Klar entscheidest Du über die Optik und auch die Löhne und Flächen

00:23:08: usw.,

00:23:08: aber das ist eigentlich relativ einfach.

00:23:11: Es sind ein, zwei Gespräche vor allem mit dem Architekturbüro oder vielleicht auch fünf.

00:23:15: Aber dann ist eigentlich schon klar wie es werden soll und da gibt's ein, Zwei Vorschläge und das muss ja am Ende auch zur Geldsumme passen.

00:23:24: Keine Frage auf jeden Fall!

00:23:26: Und wenn wir jetzt mal so zur Investmentstruktur kommen des Ganzen du sagtest vorhin, dass er das in der GmbH gekauft?

00:23:33: Dann hast Du das mit den sechs Jahren angesprochen.

00:23:36: Kannste da eine kurze Erklärung zu geben.

00:23:38: was hat es damit auf sich?

00:23:40: warum sechs Jahre behalten?

00:23:41: Ja, das ist ein steuerlicher Aspekt.

00:23:43: Wenn man jetzt zum Beispiel eine GmbH, eine Firma auflöst und man hat z.B.

00:23:47: eine Betriebsaufspaltung da drin dann kann man diese Gewinne zum Beispiel in meinem Fall in einer Gmbh und KokaG wenn man es rechtzeitig macht

00:23:59: reinbringen

00:24:01: laut Gesetzgebung sechs Jahre lang Zeit dieses Geld entweder für eine Sanierung oder für einen Neubau zu verwenden.

00:24:09: Renovierungsreich da nicht und dann hat man den Vorteil, dass man dieses Kapital was man quasi gehoben hat das man es nicht erst mal versteuern muss denn das würde ja immer bedeuten, dass ich dann erstmal Kredite wieder aufnehmen muss und den Steuereffekt im Nachhinein habe.

00:24:24: so kann ich es im Grunde genommen als Eigenkapital voll verwenden.

00:24:27: das haben wir gemacht.

00:24:29: insofern bestand ein Ein gewisser zeitlicher Druck, auch von der Schließung des ersten Unternehmens bis zum Neubau nicht länger als Fertigstellung.

00:24:41: Nicht länger als sechs Jahre zu brauchen!

00:24:44: Das ist uns gelungen, fertig.

00:24:46: Ja sehr gut!

00:24:46: Also ich finde das.

00:24:47: deshalb spreche ich das auch an der Stelle nochmal an weil klar der Neubau ist ja das eine Thema.

00:24:52: aber auch ich find immer so die Strukturgestaltung also wie man an so ein Investment rangeht.

00:24:56: mache ich das jetzt als Privatpersonen?

00:24:57: Mache ich das in der GmbH oder sowas?

00:25:00: Ich merke es auf den Immostammtischen ganz häufig dass viele immer mit diesem gmbh-Thema um die Ecke kommen weil sie denken das ne vermögens verwaltende gmbha der heilige Graal im Prinzip isst.

00:25:10: Aber ich finde auch und deswegen frage ich an der stelle Es kommt immer auf die individuelle Situation an und aus welcher Intention heraus ich überhaupt so ein Investment betreibe.

00:25:20: Also in deinem Fall war es ja so, dass das Geld was aus dem Verkauf der Firma wo Immobilien teilweise im Bestand her drin waren.

00:25:30: Du nanntest es gerade eine Betriebsabspaltung dadurch Aufspaltung entstanden ist ... so neun zu sechs B-Rücklage genutzt, um das Geld wieder zu reinvestieren.

00:25:40: Weil ansonsten wäre es bei dir steuerpflichtig gewesen... Genau!

00:25:43: Das heißt, ihr blieb in dem Moment in Anführungsstrichen keine andere Wahl.

00:25:47: Die andere Wahl hätte bedeutet wenn du's im Privaten gemacht hättest dann wäre es steuerflüchtig geworden und du hättess einen ganzen Großteil des Geldes was du aus dem Verkaufsalös bekommen hast als Steuern bezahlt.

00:25:57: Da macht es natürlich Sinn das ganze dann in diesem Konstrukt GmbH und CocaG zu machen.

00:26:02: Ich finde wenn ich als Privatperson erst mal eine Bestandsimmobil hier dann macht es nicht Sinn, sofort eine GmbH zu gründen.

00:26:09: Nein, das

00:26:10: würde ich richtig.

00:26:10: Aber man muss ja einzüberlegen... Marc, stell uns einfach mal eine Größenordnung vor.

00:26:15: die muss jetzt gar nicht relevant für mich sein.

00:26:17: aber nehmen wir einfach mal einen einfachen Wert.

00:26:19: du hast aus dem Verkauf einer oder von dem Verkäufer des Unternehmens vielleicht erzielst du eine Million.

00:26:25: so wenn du diese einem Millionen deinem Einkommen in einem Jahr zuschlagen musst wirst du ungefähr mehr oder weniger unter normalen Dingen mit vierzig Prozent Steuerlast zur Kasse gebeten.

00:26:40: Das heißt, im Klartext von der einen Millionen sind vierhundert Tausend weg.

00:26:44: Sechshunderttausend hast du noch?

00:26:45: Diese Vierhundert tausend wollen dann über Fremdmittel finanziert werden.

00:26:50: Kannst es auch andersrum machen?

00:26:51: Du machst da eine GmbH in meinem Fall Gmb H und Coca-G legst die gesamte eine Million ein baust für eine Million und musst dir dieses Fremdenkapital nicht nochmal zusätzlich aufnehmen.

00:27:03: Das schien mir in dem Fall für unser Unternehmen und bei der Größenordnung, mit der wir damals gearbeitet haben.

00:27:11: Der bessere Weg zu sein.

00:27:12: aber richtig würde ich dir auch recht geben wenn du zwei hundert tausend Euro dreihundert Tausend vielleicht für eine Eigenimmobilie ausgeben willst was auch immer das ist.

00:27:20: Vielleicht auch vierhunderttausend sei es dir geschenkt Da würde ich es auch immer im Privatvermögen lassen, das ganze Gehampeln nachher mit Steuererklärung und allem drum und dran.

00:27:27: Das ist schon sehr aufwendig!

00:27:28: Und du musst ja meine GmbH und Coca-G auch zweimal bilanzieren... Ich will jetzt den Zuhörern nicht langweilen,

00:27:35: aber das macht

00:27:36: nur Sinn.

00:27:36: wenn man sagt sich planen auch eine zweite oder dritte Immobilie in dieser Größenordnung irgendwann hinzuzuführen so dass du irgendwann sagen kannst in einer Gesellschaft die hat vielleicht zwölf, sechzehn, zwanzig Wohneinheiten whatever dann macht das Sinn, dass ganze auch irgendwie in der Firma... Irgendwann kommst du ja auch ein Grenzen.

00:27:54: Da sagt man dann auch irgendwann also das ist jetzt eigentlich nicht mehr wirklich privat.

00:27:57: wenn sie jetzt hier fünf, zwanzig Wohnungen im Privatbereich haben kann man machen aber das ist dann viel Diskutiererei und auch viel Arbeit für den Steuerberater.

00:28:05: Also ich finde immer Ich gehe so vor, dass wenn ich eine Immobilie neu in meinen Bestand einkaufe... ...dass ich mir im Vorfeld quasi überlege was habe ich überhaupt mit dem Objekt vor?

00:28:15: Weil viele kommen ja und kaufen erstmal.

00:28:18: Und kommen dann also egal ob es jetzt um Finanzierungsstruktur geht oder um den Exit.

00:28:24: Ich muss ja im Vorfeld planen, was hab' ich überhaupt vor?

00:28:26: Will ich das Objekt langfristig im Bestand halten?

00:28:29: Wille ich es nur eben wieder schön machen und dann direkt wieder verkaufen?

00:28:33: Und je nach Vorhabem macht eine unterschiedliche Rechtsform natürlich Sinn und ich finde deshalb immer bei der Ankaufsprüfung geht es nicht nur darum heute zu gucken, ist das Objekt wirtschaftlich?

00:28:44: Kann ich das irgendwie ertragreich entwickeln sondern auch direkt im Ankauf schon zu überlegen.

00:28:49: Wann will ich denn eventuell verkaufen?

00:28:51: Will ich überhaupt verkaufen oder solls vielleicht auch langfristig im Familienbestand bleiben weil das natürlich einen Unterschied dann macht welche rechtsform ich da wähle um das objekt zu kaufen.

00:29:01: Das sehe ich auch so genau wie du und da trenne ich eben auch, also im Neubaubereich bin ich ganz gerne in der GmbH und KUKAG unterwegs weil ich da natürlich auch verschiedene Dinge abbilden muss.

00:29:13: Da geht es ja um Qualität, da gehts um neuer Bau.

00:29:16: Du hast dann erst Vermietungen

00:29:18: usw.,

00:29:19: das ist viel tralala.

00:29:23: bei den aktuellen Baupreisen und bei den aktuellen Zinsen ist es auch relativ schwierig zu bauen.

00:29:29: Und dann mit einem ordentlichen Ertrag weiterzuverkaufen, das ist schwieriger geworden, sage ich mal geht aber ist auch schwieriger worden.

00:29:39: Wenn ich jetzt eine gebraucht Immobilie am Markt erwerbe finde ich zum Beispiel auch das Modell des Eigenbestands im Privatbestand zu haben spannender insbesondere wenn sich um kleinere Einheiten handelt.

00:29:52: also Also ein Vierzig-Familienhaus im Privatbesitz ist auch schwierig, aber sagen wir mal die klassische Eigentumswohnung.

00:30:01: Das Haus was vielleicht gekauft wird und dann nochmal vernünftig wieder hingestellt wird das bin ich genau da in der Meinung.

00:30:09: Aber wie gesagt die großen Vermietungserbete die neu gebaut werden dürfen ja durchaus eine längerfristige Perspektive haben und die erfüllen ja auch im Moment erst einmal alles Standards.

00:30:20: gesetzgebungen in zukunft gefordert werden weil wir natürlich schon mit luftwärmepumpen arbeiten.

00:30:25: photovoltaik da sind wir jetzt erst mal auf der ist aber beim ruhigen fahrwasser.

00:30:30: das war der erste teil unseres podcast.

00:30:33: er und geht zeit für neues mit dem lieben andreas, der heute seinen praktikum erfolgreich über uns bewältigt hat und direkt zur verfügung stand Podcast.

00:30:43: Vielleicht habt ihr euch gefragt, warum der gute Mann so eloquent am Mikro ist?

00:30:47: Er hat auch ein paar Radio-Erfahrungen, hat deshalb also schon das eine oder andere Mal vor so einem Mikrofon gesessen und weiß deshalb ganz genau wie er sich dort ausdrücken muss.

00:30:56: Das hat man auf jeden Fall gemerkt!

00:30:57: Hat mir sehr viel Spaß gemacht.

00:30:59: Aufgrund des Umfangs der Podcastfolge werden wir einen zweiten Teil nächste Woche Donnerstag für euch veröffentlichen und da geht es dann nochmal um das Thema Mindset geben kann für Leute, die jetzt gerade dabei sind sich im Bereich Immobilien zu versuchen und welche heißen Tipps er dort für Neustarter mitgibt.

00:31:23: Und seid gespannt nächste Woche Donnerstag geht es dann weiter bis dann ciao.