00:00:01: Herzlich willkommen zum R&G Zeit für Neues Immobilien und Investment Podcast.

00:00:14: Hallo und herzlich Willkommen zur neuen Podcastfolge, R&g Zeit für neues Immobilian- und Investmentpodcast!

00:00:21: In der heutigen Folge möchte ich euch gerne einen Einblick geben was es mit der sogenannten Scheidungsimmobilie auf sich hat und wie man hier den richtigen Weg finden kann, um gemeinsam eine finanziell intelligente Entscheidung zu treffen sich von diesem Objekt zu trennen.

00:00:38: Und warum behandeln wir das in einer Podcastfolge zum Thema Investment und Immobilie.

00:00:44: Bei Ehepartnern ist es halt oft so, dass die Immobilier einer der größten Vermögenswerte ist.

00:00:50: Und gerade bei Immobilien-Investoren kann das ja auch mal dazu kommen, dass sich nicht nur um die eigengenutzte Immobilia handelt sondern eventuell auch um ein größeres Immobilientportfolio was zur Fremdvermietung dienen soll.

00:01:03: Deshalb soll es hier heute in diesem Interview mit mir selbst darum gehen, was man alles tun kann um keine finanziellen Schäden in solch einer Situation zu erleiden.

00:01:14: Also, starten wir direkt mal los.

00:01:16: Was hat es mit der Immobilie grundsätzlich auf sich?

00:01:18: Meistens ist das ja so, dass das sogenannte Nest eines EEPAS ist.

00:01:23: Man baut sich hier gemeinsam etwas auf entweder in Form eines Neubaus oder man kauft eine Immobilien und saniert diese aufwendig und macht das Ganze zu seinem Heim.

00:01:34: Das heißt da sind nicht nur finanzielle Themen verbunden sondern auch ganz viele Emotionen.

00:01:39: Man sieht im manchen Fällen halt Kinder darin aufwachsen, man feiert Geburtstage Weihnachten und verbindet also mit diesem Objekt in der Regel nicht nur finanzielle Dinge sondern auch ganz ganz viele Emotionen.

00:01:53: Wenn es dann im Falle der Ehe zu einer Scheidung kommen sollte, ist natürlich immer die Frage was passiert mit einer Immobilie, die man evtl.

00:02:01: selber erworben hat und die im schlimmsten Fall sogar noch finanziert ist?

00:02:07: Da sind große Kreditverbindlichkeiten auf der Uhr, dies gilt irgendwie zu trennen.

00:02:12: Das sind ganz häufig Themen, die dann im Kopf rumgehen, die im ersten Moment erst mal unüberwindbar scheinen weil man sicher auch mit seinem Partner, mit dem man sonst so große finanzielle Entscheidungen gemeinsam getroffen hat, in der Regel zerstritten und da auch manchmal gar kein gemeinsames Kommunizieren mehr so wirklich möglich ist.

00:02:30: Deswegen möchte ich euch hier an dieser Stelle jetzt mal ein paar Möglichkeiten nennen wie man mit einer Scheidungsimmobilie umgehen kann.

00:02:39: Also grundsätzlich ist es ja häufig so dass die meisten Ehepartner sich wenn sie Heiraten nicht dafür entschieden haben einen Güter-Trennungsvertrag miteinander zu schließen, sondern die juristische Form der Zugewinningemeinschaft einfach standardisiert umgesetzt wird.

00:02:54: Also das heißt alle Vermögenswerte, die während der Ehe angeschafft werden müssen im Falle einer Scheidung so aufgeteilt werden dass beide in gleichen Teilen am Ende damit versorgt werden.

00:03:07: Das Problem bei Immobilien ist, die kann man nicht einfach in der Mitte durchschneiden und sagen, die rechte Hälfte gehört dir.

00:03:12: Und die linke Hälfe gehört mir.

00:03:14: Das ist in seltenen Fällen vielleicht möglich aber in der Regel ist das in der Praxis nicht umsetzbar.

00:03:19: gerade wenn es sich um irgendwie ein Familienhäuser handelt dann ist das ja häufig nicht so möglich.

00:03:25: Und jetzt ist es natürlich auch noch so, dass dann diese emotionalen Beweggründe da eine ganze Menge mit Einfluss nehmen und ja der eine Ehepartner vielleicht sagt ich möchte gerne hier wohnen bleiben.

00:03:37: Der andere kann sich vielleicht auch gar nicht leisten dort Wohnen zu bleiben.

00:03:41: wenn man dort selber wohn bleibt ist halt die Frage was das mit einem eventuell neuen Partner?

00:03:47: Ist er denn bereit mit ihm die Immobilie des Ex-Partners einzuziehen?

00:03:50: also Fragen über Fragen da am besten verhalten.

00:03:57: Grundsätzlich empfehle ich da immer, sich im Vorfeld mal einmal Gedanken darüber zu machen ob überhaupt ein behalten der Immobilie möglich ist also ob es sich aus finanziellen Gesichtspunkten heraus überhaupt ermöglicht dass man diese Immobilien behalten kann oder ob wir auf jeden Fall über einen Verkauf nachdenken müssen.

00:04:17: die Option eins ist nämlich das einer der beiden Ehepartner in der Immobilie wohnen bleibt und der andere in dem Moment abgefunden werden muss.

00:04:26: Jetzt ist ja die Frage, wie finde ich denn dann den anderen Ehepartner ab?

00:04:31: Wir haben doch gemeinsam das Darlehen zurückgezahlt, wir haben gemeinsam in dieser Immobilier gewohnt, wir sind gemeinsam die finanziellen Mittel dafür verdient um die monatliche Darlehensrate zu bedienen.

00:04:42: Wir haben das Objekt irgendwann mal gemeinsam finanziert, haben da vielleicht auch gemeinsames Eigenkapital mit eingebracht.

00:04:52: einer der beiden bleibt drin wohnen.

00:04:54: nach welchem wert bemisst sich denn jetzt ein möglicher verkauf?

00:04:58: nach dem ursprünglichen kaufpreis oder nach einem aktuellen marktwert?

00:05:02: Und da ist es auf jeden Fall so, dass der aktuelle Marktwert zugrunde gelegt wird.

00:05:07: Der ja vielleicht sogar etwas höher ist als das was man damals selbst für das Objekt bezahlt hat, als man es gekauft hat.

00:05:14: Man hat ja vielleicht Sanierungen mit reingebracht die den Wert des Objektes nach und nach gesteigert haben.

00:05:19: Man hatte jetzt auch schon teilweise das Darlehen zurückgeführt, sodass es vielleicht sogar noch gute Kredizinsen gab, die man eigentlich gerne behalten möchte.

00:05:28: Die Variante kann man so umsetzen, indem derjenige Ehepartner, der in dem Objekt wohnen bleibt eine sogenannte Schuldhaftentlassung mit dem anderen Ehepartner vereinbart.

00:05:39: Also das heißt, man sagt erstmal die bestehenden Kreditverbindlichkeiten lieber Ex-Partner, die übernehme ich komplett alleine und entlasse dich aus diesem Darlehensvertrag!

00:05:50: Das ist natürlich etwas was man nicht alleine bestimmen kann, sondern unbedingt mit der Bank im Vorfeld abgesprochen werden muss.

00:05:55: Weil die Bank an dieser Stelle auch noch mal eine neue Bonitätsprüfung macht und schaut ob man sich den Kredit allein überhaupt leisten kann.

00:06:03: aber das ist auf jeden Fall die erste Grundlage zu schauen dass man die bestehenden Kreditverbindlichkeiten wie auf diesem Objekt sind erstmal auch alleine weiter tragen kann.

00:06:13: Darüber hinaus ist es aber auch so, dass ja schon Teile des Daliens getilgt worden sind und da natürlich der verbleibende Ex-Partner ein Anspruch darauf hat daraus vergütet zu werden.

00:06:24: Also wenn man jetzt schon zwanzigtausend Euro getilgte oder vielleicht sogar zweitausend Euro, dann möchte der Ex-Partner diesen Anteil für sich haben um im Idealfall für sich selbst eine neue Wohnsituation schaffen zu können.

00:06:38: auf jeden Fall muss er abgefunden werden.

00:06:41: Damit man jetzt erstmal schauen kann, wie hoch ist.

00:06:43: denn dieser Abfindungsanspruch geht man in der Regel so vor dass man aktuelle Marktwerte bestimmt.

00:06:48: Also wie viel Geld würde ich für dieses Objekt bekommen wenn ich es heute am Markt verkaufen würde?

00:06:54: Und anhand dessen wird dann abgezogen... Ich mache mal ein Beispiel Der aktuelle Marktwert sind fünfhunderttausend Euro und wir haben noch zweieinhalbzigtausende Euro darlehnen offen.

00:07:04: Dann wäre die Differenz ja jetzt zweihundfünfzigtaussend.

00:07:08: Das heißt, der Ex-Partner, der dann in dem Objekt verbleibt.

00:07:12: Der also den das Eigentum behält.

00:07:14: Der muss jetzt dem anderen Partner von diesen twohundertfünfzigtausend Euro Differenz die Hälfte auszahlen.

00:07:22: Das macht man im Idealfall bei der Bank, bei der man das Darlehen ursprünglich aufgenommen hat oder man sucht sich eine Bank, die im zweiten Rang einen etwas besseren Zinssatz anbietet.

00:07:31: Da kenne ich zufälligerweise ein guter Baufinanzierer, der dabei mit Sicherheit unterstützen kann.

00:07:36: Und man geht dann im Prinzip her und nennt sich ein neues Darlehen auf oder findet den Ehepartner mit vorhandenen Eigenkapital ab, aber als Bemessungsgrundlage dafür wie hoch dieser Marktwert ist sollte man dem Marktwerte im Vorfeld mal von einem Immobilienmarkler oder einem Sachverständigen ermitteln lassen.

00:07:56: Ich empfehle dabei auch, das gemeinsam mit dem Ex-Partner zu entscheiden, wen man da in Anspruch nimmt.

00:08:02: Weil natürlich sonst schnell so Klingeleien irgendwie interpretiert werden können die vielleicht gar nicht an dieser Stelle da sind.

00:08:09: Mit einem bösen Hintergedanken.

00:08:10: aber oft sind ja hier Rosenkriege Emotionen im Spiel und deswegen sollte man vielleicht gemeinsam sagen Mensch kommen wir nehmen den Dienstleister für.

00:08:18: denen haben uns jetzt gemeinsam entschieden.

00:08:20: wir rufen den Gemeinsam an damit gar nicht erst irgendwie unterstellt werden kann dass da Absprachen getroffen worden sind.

00:08:26: Man sollte an der Stelle auch überlegen, frühzeitig die Immobilie zu übertragen.

00:08:31: Weil es gibt ja jetzt noch einen Punkt auf dem man im Hinterkopf verhalten sollte und zwar ist es so dass wenn der eine Ehepartner den Eigentumsanteil des anderen ehepartners übernimmt macht das hier natürlich ein Riesenunterschied ob man zu dem Zeitpunkt der Übernahme noch miteinander verheiratet ist oder ob dann die Scheidung schon rechtskräftig Eigentumsanteile unter Ehepartnern miteinander tauscht.

00:08:59: Es ist das ganze Grunderwerbsteuer frei, also das heißt man würde dann in dem Fall nur die Notar- und Gerichtskosten bezahlen müssen.

00:09:06: Wenn man aber schon offiziell geschieden ist und damit wieder rechtlich gesehen zwei unterschiedliche Haushalte, dann ist es so dass man wieder die normale Grunderwerbsteuer zahlen muss.

00:09:17: Die in den Ländern natürlich unterschiedlich sind, in den Bundesländern Aber die als Beispiel hier bei uns in Nordrhein-Westfalen mal eben mit sechs Komma fünf Prozent reinhauen.

00:09:27: Das sind Kosten wie man sich sparen kann wenn man diese Eigentumsübertragung noch zu dem Zeitpunkt durchführt wo man miteinander verheiratet ist.

00:09:36: Also, das ist die Variante.

00:09:38: Einer der beiden Partner bleibt in der Immobilie wohnen hat natürlich ein paar Herausforderungen.

00:09:43: man muss sich einig werden über den Marktwert aber auf der anderen Seite Man kann bestehendes Darlehen weiterführen Der andere wird abgefunden hat damit die Möglichkeit eine neue Wohnsituation zu schaffen.

00:09:53: also ich glaube dass es auf jeden Fall eine der beliebtesten Varianten solange es die Möglichkeit gibt dass einer im Objekt wohn bleiben kann Eine weitere Möglichkeit wäre, um jetzt auch Grunderwerbsteuern zu sparen.

00:10:05: Dass man vielleicht gemeinsame Kinder hat – es kommt ja auch immer darauf an wann so eine Scheidung stattfindet kann ja auch sein dass das Objekt beispielsweise schon komplett abbezahlt ist und man dann sagt Mensch wir haben doch gemeinsame kinder lass uns das ganze doch einfach fair regeln.

00:10:19: Wir wollen sowieso dass unsere Kinder die Immobilie irgendwann übernehmen.

00:10:22: Das war so gedacht Es war vorgesehen Dann lasst uns das doch jetzt an dieser Stelle machen.

00:10:27: Dann wäre das also auch ein Punkt, an dem man die Immobilien auf die Kinder übertragen kann und das Ganze als Schenkung laufen lassen kann.

00:10:36: Wichtig ist hier darauf zu achten dass wenn die Kinder noch nicht achtzehn sind dann muss das Vormundschaftsgericht dem Ganzen zustimmen weil mit solch einer Immobilie auch wenn sie keine Verbindlichkeiten mehr hat also keine Darlehen an die Kinder verschenkt werden ist es ja trotzdem so dass die Kinder eine Grundsteuer- und Unterhaltungskosten fürs Haus bezahlen müssen.

00:10:57: Das ist auf jeden Fall etwas, was man im Vorfeld mal bedenken sollte, ob man den Kindern damit immer etwas Gutes tut.

00:11:03: Wenn die Immobilien natürlich top durchsaniert sind, dann ist das ne andere Geschichte als wenn das Objekt ... ja, die ein oder anderen Wehwählchen hatten, der neue Heizungsanlagebrauch oder so was um einen dann sozusagen diese Verpflichtungen an seine Kinder weiter gibt.

00:11:16: Ist halt die Frage, ob das dann das Richtige für die Kinder ist?

00:11:21: Man kann ja hier in der Stelle auch noch mal abwägen, ob man seine eigenen Interessen so ein bisschen zurückschraubt und dann die Variante für die Kinder in den Vordergrund stellt.

00:11:29: Dann gehen sozusagen beide Ehepartner zwar mit null aus dieser Situation raus aber man hat auch keine Streitigkeiten darüber wie viel Wert das Objekt jetzt hat oder sonst etwas weil es einfach an die gemeinsamen Kinder übergeht, denen man ja in der Regel auch was Gutes möchte.

00:11:47: Ja, eine weitere Möglichkeit ist dann die sogenannte Realteilung.

00:11:51: Das ist tatsächlich so wie man sich vorstellt – Die Teilung der Immobilie.

00:11:56: Das kann natürlich nicht so wie vorhin schon mal angedeutet einfach in der Mitte durchgeführt werden sondern hier ist es so dass man im Prinzip aus einer Immobilien zwei Wohneinheiten macht.

00:12:05: Das Ganze funktioniert ja mit einer notariellen Teilungserklärung, die dafür eingetragen werden muss.

00:12:10: Man muss eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellen also das heißt wirklich zwei separate Wohneinheiten schaffen, zwei separate Eingänge.

00:12:18: Also im Prinzip wie bei einem Mehrfamilienhaus kann man sich das vorstellen Mit mindestens zwei Einheiten die im Idealfall auch noch gleich groß und gleichwertig sein sollten.

00:12:28: Das ist in den meisten Fällen die Herausforderung dabei.

00:12:30: Deswegen ist das so aus meiner Erfahrung heraus, die Variante, die am seltensten in Anspruch genommen

00:12:35: wird.".

00:12:37: So dann gibt es noch eine weitere Möglichkeit nämlich wenn zum Beispiel keine Lösung gefunden wird, die sogenannte Teilungsversteigerungen also für den Fall dass beide Parteien total verherzelt sind und die beiden Ex-Partner sich überhaupt nicht einig werden hat der Staat noch die Möglichkeit geschaffen, dass man eine Teilungs Versteigerung ja in Angriff nehmen kann.

00:12:58: Den Antrag dafür, den kann man einfach beim Amtsgericht stellen und der wird dann durch das Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert.

00:13:04: Das ist die denkbar schlechteste Variante meiner Meinung nach weil an dieser Stelle es so dass das Objekt von einem Gutachter geschätzt wird.

00:13:14: also das heißt ein gutachter kommt raus und wird das objekt aufnehmen wie man das von Zwangsversteigerungen auch sonst kennt.

00:13:19: Der erstellt einen Wertgutachten der Immobilie Und in dem Versteigerungstermin ist es ja nicht selten so, dass dort Objekte auch unter Wert versteigert werden.

00:13:30: Die Herausforderung dabei ist das wenn zum Beispiel die Darlehensverbindlichkeiten noch höher sind als das was dann bei dem Versteinungstermin dabei rumkommt, dann müssen beide Partner für diese Schulden entsprechend aufkommen.

00:13:42: also deshalb meine Empfehlung meiner Meinung nach schlechteste Variante, das sollte man versuchen als Partner unbedingt zu vermeiden ist aber an der Stelle nur dann die letzte Möglichkeit wenn sich beide überhaupt nicht mehr einig werden können.

00:13:58: Nicht mehr in die Augen gucken können miteinander reden und einen gemeinsamen Weg einfach gar nicht mehr vorstellbar ist.

00:14:03: Dann sagt man vielleicht kommen da nehme ich diese finanziellen Verluste in Kauf wenn ich dabei bei der Versteigerung weniger Geld erziele.

00:14:10: Aber dafür bin ich meinen Ex-Partner los.

00:14:13: Das ist immer so ein Thema, wo ich auch in der Finanzierungsberatung, wenn ich mit Kunden zusammensitze, immer darauf hinweise.

00:14:19: Wenn es darum geht, dass man den bis zu dem Tag größten Vermögenswert vermutlich in seinem Leben anschaftt, das man sich im Vorfeld, im Guten miteinander schon darüber unterhält was man mit so einer Immobilie macht, wenn es dann doch mal schief gehen sollte?

00:14:33: Weil natürlich ist man in dem Punkt in einer Situation, wo man das gemeinsame Leben miteinander plant und sich eigentlich noch gar keine Gedanken darüber machen möchte wie's denn mal ist wenn man nicht mehr zusammen ist.

00:14:44: Aber in dieser Stelle jetzt hier, da erkennt man ganz gut welche Risiken darauf einkommen können, wenn der Rosenkrieg schon ausgebrochen ist.

00:14:51: Dann ist es nämlich ganz oft so dass die Emotionen eher entscheiden anstatt das man mit dem Kopf gemeinsam sagt ja nee den besten Weg für uns finanziell den erreichen wir mit der und der Lösung sondern dann will man den anderen Partner eventuell einfach nur noch verletzen.

00:15:05: und ja dann greift man aber in dieser stelle hier auch in sein eigenes Portemonnaie verhindern kann, wenn man sich bei dem Kauf der Immobilie im Prinzip schon darüber Gedanken macht wie man das Ganze abwickelt.

00:15:19: Wenn es mal nicht mehr funktioniert Das ist übrigens auch ein Thema, was man mit dem Notar der den ganzen Vertrag beurkundet.

00:15:26: Den Kaufvertrag einer Immobilie super besprechen kann.

00:15:30: als unabhängige Partei kann man beide Wünsche äußern also von beiden Parteien im Notar gegenüber mitteilen.

00:15:35: so und so stelle ich mir das vor.

00:15:37: Ich habe zum Beispiel zwanzigtausend Euro mehr Eigenkapital eingebracht als die andere Partner.

00:15:42: Wie können wir entsprechend in einer Trennung das ganze Rückvergüten?

00:15:45: Das sind alles Themen, die man wunderbar mit einem unabhängigen Notar besprechen Vertrag füreinander aufsetzt und das im Zuge des Kaufvertrages einfach direkt mit beurkunden lässt.

00:15:56: Kurze Info in eigener Sache, wenn ihr gerade auf der Suche nach der passenden Immobilien seid dann meldet euch unbedingt an unseren kostenlosen Immoclub an!

00:16:06: Dort werdet ihr einen Strategieberater zu eurer Seite gestellt bekommen, der mit euch gemeinsam die Suchfunktion in den Portalen aktiviert.

00:16:12: Das heißt, ihr bekommt aus Achtundvierzig Online-Portalen immer die passenden Objekte zur Eure Suche zugeschickt und erhalte damit natürlich viel schneller die Möglichkeit das passende Objekt zu finden!

00:16:22: Der Strategieberater wird euch auch dabei unterstützen, die Besichtigungstermine optimal vorzubereiten und euch mit entsprechenden Finanzierungszertifikaten auszustatten.

00:16:30: Er unterstützt euch bei der Versicherungsanalyse kann euch die passenden Handwerker für eure Modernisierungen vermitteln – und noch einiges mehr!

00:16:38: Falls ihr euer Objekt selbst vermarkten wollt, auch dabei können wir euch unterstützen.

00:16:42: Meldet euch einfach mal bei uns im Emo-Club an!

00:16:44: Den Link zum Emo Club findet ihr hier unten in den Shownotes des Podcasts oder auf unserer Homepage einfach www.meinerg.de und dann im Bereich Immobilienclub.

00:16:55: Welche Möglichkeiten gibt es darüber hinaus noch?

00:16:57: Ein weiterer Punkt ist natürlich die Möglichkeit, dass man das Objekt auch langfristig vermieten kann.

00:17:03: Beispielsweise dann wenn man gemeinschaftlich das Interesse daran hat diese Immobilie als Alltagsvorsorge zu nutzen.

00:17:09: Das setzt natürlich voraus dass man irgendwie noch in der Lage ist miteinander umzugehen also zumindest geschäftlich in Anführungsstrichen jetzt hier und nicht mehr auf der emotionalen Ebene aber dass man geschäftliche noch in erlage ist gemeinsam Entscheidungen zu treffen.

00:17:22: Dann kann man natürlich auch das objekt bis das ganze Schulden frei ist und darüber hinaus halt auch ins Renteneintrittsalter hinaus als Mieteinnahme dann nutzen, setzt aber auch das voraus dass man halt wie gesagt miteinander zusammenarbeiten kann.

00:17:36: Weil eine Vermietung beinhaltet ja auch noch ein paar Aufgaben die da wahrzunehmen sind also ob es jetzt die Nebenkostenabrechnungen sind oder auch in Standhaltungsarbeiten die ja irgendwie koordiniert werden müssen.

00:17:47: Das sind alles Aufgaben, die an der Stelle nochmal anfallen wie gegenseitig noch in die Augen gucken zu können und miteinander Geschäfte zu machen.

00:17:59: Die Variante ist natürlich auch immer noch dann vorhanden, wenn man jetzt zum Beispiel mehr Familienhäuser gekauft hat.

00:18:05: Also wenn wir jetzt gar nicht von der selbst genutzten Einheit sprechen das ein Familienhaus sondern wenn wir hier an dieser Stelle mal von gemeinsamen gekauften Mehrfamilienhäusern zum Beispiel spricht Dann ist das Objekt ja immer noch ein gutes Objekt Auch wenn man getrennt ist voneinander.

00:18:18: Man hat damals im Guten dieses Objekt gemeinsam eingekauft und es vielleicht auch gemeinsam optimiert Und die Rendite gesteigert weil man sich jetzt emotional voneinander entfernt hat, dann dieses Investment was vielleicht gute Renditen bringt an der Stelle auflösen würde.

00:18:35: Da wäre es ja tatsächlich so dass man einfach das ganze wirtschaftlich sieht und sagt kommen wir sind an dieser Stelle nur noch Geschäftspartner du übernimmst die Aufgaben und ich übernehme die Aufgagen und das Ganze dann weiterführt.

00:18:46: Dann ist eine Vermietung natürlich immer noch eine gute Lösung.

00:18:51: Ja, was ist eine weitere Lösung?

00:18:52: Natürlich der Hausverkauf.

00:18:54: Also das heißt wenn beide Parteien dann sagen keiner will drin wohnen bleiben wir werden uns nicht einig Wir möchten aber auch beide nicht in die Teilungsversteigerungen gehen.

00:19:02: Dann empfehle ich hier an der Stelle einen sehr guten Immobilienmarkler den ich zufällig auch kenne.

00:19:08: Wenn es hier bei uns in der Region dazu kommen sollte dass jemand in der Situation ist dann stehen wir natürlich auch gerne zur verfügung und auch mit Erfahrungswerten kann Ich berichten, dass wir das schon mehrfach gemacht haben.

00:19:20: Also es ist leider eine der häufigsten Gründe warum Immobilien verkauft werden nämlich der Scheidungsfall und da haben wir auf jeden Fall auch Expertise und können die Kunden darin begleiten Und das Ganze so ein bisschen als unabhängige Partei koordinieren.

00:19:35: Weil oft ist es ja, wie gesagt, so dass man nicht mehr miteinander kommuniziert und dann ist es eigentlich ganz schön wenn man einen unparteiischen Partner dabei hat den man seine Sorgen und Ängste irgendwie mitteilen kann und der das ganze dann für einen koordiniert.

00:19:49: also ich mache mal im Beispiel neben der Immobilien Aufbereitung Das heißt also Unterlagen Management und so weiter was da alles mit zugehört geht auch hinter darum die Koordination Interessenten zu übernehmen, also die Leute, die das Objekt dann gerne besichtigen wollen.

00:20:05: Damit man da nicht immer wieder mit dem Ex-Partner in Kommunikation treten muss kann man das Ganze einfach an einen unabhängigen Markler abgeben der da so ein bisschen ja nicht so in diesem Kreuzfeuer steht und damit man einfacher kommunizieren kann.

00:20:20: Erfahrungsgemäß funktioniert das sehr gut weil man keine Partei ergreift für eine der beiden Seiten.

00:20:30: Wir haben das gemeinsame Interesse, das Objekt soll bestmöglich veräußert werden und an diesem Interesse arbeitet der Markler gemeinsam mit beiden Parteien.

00:20:40: Und sorgt dann dafür dass beide Parteien auch ein gutes Gefühl dabei haben und ja nicht irgendwie sich auf der Strecke gelassen fühlen.

00:20:50: Was da an dieser Stelle auch noch zu sagen ist es macht natürlich auch Sinn jetzt hier schon vor der offiziellen Scheidung, also noch während des Trennungsjahres das Objekt zu verkaufen.

00:21:00: Denn der Verkaufsalös, der hier entsteht, kann ja dann für den Zugewinnausgleich, der notwendig ist um die Scheidungen zu vollziehen genutzt werden.

00:21:09: und hier ist ganz klar wie viel gemeinsamen Gewinn man quasi aus dem Hausverkauf erwirtschaftet hat und dieses Geld kann in dem Scheidungsprozess dafür verwendet werden den Zugewinnaus gleich auch abzufinden.

00:21:23: Ja, wie läuft das ganze denn dann ab mit dem Hauskredit bei so einer Trennung?

00:21:26: Also wenn jetzt gemeinsam veräußert wird und dort auf diesem Objekt noch ein Kreditvertrag gelastet.

00:21:32: Dann ist es häufig so dass an der Stelle eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

00:21:38: also das heißt man hat ja im Vorfeld mit der Bank eine Zinsbindung vereinbart die man hier vermutlich vor Ablauf der Zins Bindung an irgendeinem Punkt abbricht weil man das objekt verkaufen möchte Und der bank entsteht dadurch einen Zinsschaden weil sie zum Beispiel für noch drei Jahre weiterhin Zinsen bekommen würde.

00:21:56: Und da ist es dann so, dass die Bank ein Recht darauf hat eine Gebühr dafür zu verlangen und zwar immer dann wenn der aktuelle Marktzins über Entschuldigung unter dem Zins ist, den man damals selber vereinbart hat.

00:22:10: Also ich mache mal ein Beispiel.

00:22:11: Damals gab es Zinsen von drei Prozent aktuell am Markt gibt es aber nur noch einen Prozent dann hätte ja die Bank also versetzt euch in sich die Bank der Bank.

00:22:21: Dann hätte die Bank an der Stelle ja einen Schaden dadurch wenn sie euch diesen gut verzinnsten Kredit aus der sich der Bank zurückgeben würde und dafür keine Gebühren verlangen würde, weil sie ja heute am Markt nur noch ein Prozent zinsener Wirtschaften könnte anstatt wenn sie mit euch weiter in den Vertrag hat.

00:22:37: Mit drei Prozent.

00:22:38: Und an dieser Stelle ist die Bank dazu berechtigt eine Gebühr zu verlangen.

00:22:42: Wenn es andersrum ist dann fallen hier in der Regel nur Bearbeitungsgebühren an um dem bürokratischen Akt zu erledigen.

00:22:48: aber das Ganze ist auf jeden Fall deutlich günstiger.

00:22:51: Das ist ein Punkt den Immobiliemarkler zum Beispiel für den Kunden auch gerne im Vorfeld klären.

00:22:56: Das heißt, dass man Kontakt mit der Bank aufnimmt und dort einmal nachfragt wie sieht es aus.

00:23:00: Wie hoch ist die Vorverlichkeitsentschädigung wenn wir zum ersten achten das Objekt veräußern?

00:23:07: Das sind aber Themen, die man auf jeden Fall im Vorfeld besprechen sollte, also bevor man das Objekt verkauft damit man wirklich weiß wie hoch muss der Verkaufspreis sein.

00:23:17: Damit wird zumindest bei plus minus null aus der Sache rausgehen.

00:23:20: oder wie hoch wird diese Vorfälligkeitsentschädigung sein um den potenziellen Gewinn, den erlös, dem man aus dem Objekt herausziehen kann dann aufzuteilen und den halt für diese Gütertrennung zu verwenden Der Verkaufsalös, wie wird der dann aufgeteilt?

00:23:42: Das ist ganz interessant.

00:23:43: Also natürlich werden alle anfallenden Kosten die Anfallen bei diesem Verkaufen durch zwei geteilt also der Gewinn.

00:23:51: Davon werden die Kosten abgezogen, also zum Beispiel die Vorfälligkeitsentschädigung.

00:23:56: Und der Gewinn, der dann übrig bleibt, wird nach der Höhe der jeweiligen Eigentumsanteile auf die beiden Ehepartner verteilt.

00:24:04: In der Regel ist das Jahr fünftig-fünfzig, also der eine ist zu fünfzig Prozent Eigentümer und der andere zu fünfzlich Prozent.

00:24:09: Aber wir haben ja auch schon Finanzierungen gesehen und vermittelt bei denen z.B.

00:24:14: die Eigentumverhältnisse achtzig-zwanzig waren aus unterschiedlichsten Gründen oder andersrum siebzig-dreißig was auch immer.

00:24:20: Je nachdem wird dann auch an der Stelle der Verkaufserlös erst mal aufgeteilt.

00:24:26: Ja, was ich euch natürlich da in dieser Stelle nicht vorenthalten möchte ist die Sicht des potenziellen Käufers.

00:24:33: Mein Ratschlag wäre sich früh genug an einen Immobilienmarkler zu wenden, eures Vertrauens und mit dem den Verkauf der Immobilie möglichst frühzeitig schon anzustoßen.

00:24:44: Und nicht damit so warten bis der Scheidungsfall durch ist und man eventuell in finanzieller Notlage ist.

00:24:51: also man muss bis Tag X Summe X aufbringen um den Ex-Partner auszuzahlen.

00:24:56: das heißt an dieser Stelle entsteht ja ein finanzielles Druck der auf den Partner oder einen der beiden Partner lastet und das sorgt natürlich dafür dass man in so einem Verkaufsprozess von dem potenziellen Käufer auch unter Druck gesetzt werden kann.

00:25:10: Also der weiß ganz genau, Mensch, der Verkäufer ist gerade in Erscheinung und er braucht dringend Geld.

00:25:16: Ich biete dreißigtausend Euro weniger aber wir können nächste Woche zum Notar gehen.

00:25:19: dann isst man vielleicht in dieser Situation als Verkäufer eher dazu geneigt solch ein Angebot anzunehmen.

00:25:25: also wenn man noch genügend Zeit hat zb während des Trennungsjahres noch wo man sich dann sicher ist das man das Objekt verkaufen möchte und einfach nicht diesen finanziellen Druck schon vor der Brust hat.

00:25:37: Der dann entsteht, wenn das Urteil rechtskräftig ist und man offiziell geschieden ist und den Versorgungsausgleich leisten

00:25:45: muss.".

00:25:46: Das sind alles Dinge, die man dafür verwenden kann in Falle des Falles.

00:25:52: Dafür zu sorgen dass die Vermögenswerte die man sich da gemeinsam aufgebaut hat möglichst erhalten bleiben und nicht durch den Schornstein gejagt werden.

00:26:02: und deshalb würde ich dringend empfehlen also wenn man sich mit dem Thema Immobilie auseinandersetzt und beispielsweise auch noch nicht verheiratet ist dann mit dem Notar einmal darüber zu sprechen beim Kauf der Immobilien wie man im eventuellen Trennungsverfahren damit umgehen könnte.

00:26:17: Und wenn man heiratet und vorhat, gemeinsam größeres Immobilienvermögen anzuschaffen... Es geht hier nicht darum dem Ehepartner etwas wegzunehmen, wenn ich jetzt hier von Ehevertrag spreche.

00:26:30: Sondern man kann ja auch nur Teile miteinander regeln und ein Teil könnte sein wie gehen wir mit möglichen Immobilienvermögen um was für uns jetzt hier im großen Stil aufbauen wollen?

00:26:41: Wie gehen wir im Scheidungsfall damit um und das ganze ehe vertraglich im Vorfeld schon fest zu halten?

00:26:47: Das sorgt definitiv dafür dass man im Scheitungsfall viel viel weniger Eskalationspotenzial hat und beide Parteien nicht als Verlierer dieser Nummer rausgehen.

00:26:57: Wenn euch dieses Thema hier interessiert, dann könnt ihr euch über den Link in der Podcast-Folgenbeschreibung gerne unseren Ratgeber zu diesem Thema runterladen.

00:27:06: Indem das Ganze noch mal etwas detaillierter niedergeschrieben ist oder ihr könnt euch gerne an uns wenden.

00:27:12: wir beraten euch da auch gerne egal ob es um das Thema Finanzierung also das heißt Schuldhaftentlassungen oder ob es ein Thema Bewertung einer Immobilie um einen fairen Wert zu finden geht.

00:27:23: Da sind wir gerne euer Ansprechpartner.

00:27:25: nutzt das und Wenn ihr weitere Fragen habt, kommt gerne auf uns zu.

00:27:28: Wir hören uns nächste Woche Donnerstag wieder mit dem Podcast R&G Zeit für Neues Immobilien und Investment.

00:27:36: Und folgt uns bei Spotify!

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