00:00:01: Herzlich willkommen zum R&G Zeit für Neues Immobilien und Investment Podcast.

00:00:14: Hallo und herzlich Willkommen zur neuen Podcast-Folge, R & G Zeit für neues Immobilian und Investment podcast!

00:00:21: Heute möchte ich euch gerne ein paar Informationen über das Thema Meet Caution geben.

00:00:25: Und warum das ganze Thema so wichtig ist, ist natürlich im Zusammenhang mit dem Thema Vermieten in Deutschland gemeint.

00:00:32: wenn man in Deutschland eine Immobilie entweder vermietet oder auch als Mieter anmietet hat man immer wieder Berührungspunkte mit dem thema Cautionen und ich möchte in dieser Podcastfolge ein bisschen Aufklärungen betreiben zu diesem Thema was es damit auf sich was für Regeln gilt es zu beachten usw.

00:00:50: Ja, also vielleicht erstmal grundsätzlich sowohl für den Vermieter als auch für dem Mieter ist das Thema Mietcaution natürlich nicht ganz uninteressant.

00:00:58: Weil es ist Teil des Mietvertrags und für den einen oder anderen immer noch ein Buch mit sieben Siegeln, in dem man noch nicht ganz genau weiß wie man damit umzugehen hat.

00:01:07: Also grundsätzlich erst mal dient diese Caution zur Sicherheit für den Fährmieter offene Forderungen, die in so einem Mietverhältnis entstehen im Nachgang an das Miet-Verhältnis ausgleichen zu können.

00:01:20: Also beispielhaft der Mieter beschädigt einen Fensterrahmen und damit der Fairmieter dort die Sicherheit hat dass er nach dem Auszug des Mieters nicht auf seinen Kosten sitzen bleibt kann er eine Mietkotion vereinbaren Und gleichzeitig hat der Mieter dadurch natürlich auch den Vorteil in Anführungsstrichen, dass er vor unerwarteten Nachzahlungen geschützt wird und die ihn dann nicht überraschen.

00:01:46: Gerade im Zuge des Umzugs wird ja auch weitere Kosten haben und damit das Ganze da nicht so weh tut dient halt die Kaution als Absicherung in beide Richtungen.

00:01:57: In Deutschland ist das Ganze im BGB geregelt, um genau zu sein.

00:02:00: Im Paragraf fünfundundfünfzig BGB.

00:02:04: ich werde den Paragrafen unten in den Show Notes auch einmal verlinken.

00:02:07: ihr werdet sehen der es gar nicht so umfangreich wie man jetzt im ersten Moment denkt und die wichtigsten Inhalte davon werde ich euch hier aber jetzt ein Podcast einmal wiedergeben.

00:02:16: In Deutschland ist das Ganze so, dass die Miet-Kaution eine Obergrenze hat.

00:02:20: Ich kann nicht einfach sagen, dass ich für ein ganzes Jahr schon mal die Miete im Voraus haben möchte als Kaution.

00:02:27: Das wäre verboten!

00:02:28: Die Obergrenzer für eine Mietkaution in Deutschland liegt bei drei Monatsmieten und da reden wir von der Netto-Kaltmiete und nicht von der Bruttomiete also von der Miete inklusive Nebenkosten sondern wir reden rein von der Monatsmieten und das ganze muss im Mietvertrag schriftlich vereinbart werden.

00:02:51: Wenn man dort als Ferrmieter gnädig ist, und sagt ich nehme nur eine Monats-Miete-Kaution dann ist es zulässig.

00:02:57: andersrum wäre es wenn ich jetzt sage Ich möchte vier Monats mieten Kautionen haben.

00:03:01: Das wäre eine nachteilige Vereinbarung für den Mieter Und an der Stelle schützt das BGB dem Mietern.

00:03:07: das heißt das könnten wir nicht einfach so vereinbaren.

00:03:10: Jetzt ist ja die Frage Wie ist denn die Mietcaution fällig?

00:03:16: Also zu welchem Zeitpunkt.

00:03:18: In Deutschland ist das Ganze im BGB tatsächlich so geregelt, dass man als Fairmieter sich auf eine drei-monatige Ratenzahlung einlassen muss.

00:03:29: Es empfiehlt sich also für den Mieter rechtzeitig Rücklagen zu bilden, wenn man vorhat ein neues Mietverhältnis einzugehen.

00:03:37: Dass man diese Rücklagen schon mal schafft.

00:03:40: Ich habe das tatsächlich in der Vergangenheit häufig so gemacht dass ich von vornherein für mich festgelegt habe Wenn einen Mietern die Kaution nicht in einer Summe zahlen kann dann ist das nicht der richtige Mietter für meine Wohnung weil ja da für mich als Vermieter auch immer das Risiko besteht regelmäßig geleistet werden kann.

00:03:59: und wenn jemand schon nicht in Anführungsstrichen diese drei Monate Rücklagen bilden kann, dann ist das auch nicht mein richtiger Mieter.

00:04:06: Laut BGB ist es aber tatsächlich so dass man als Fairmieter jedem Mietern die Möglichkeit geben muss das ganze auf drei Monate zu strecken.

00:04:12: Das gar nicht so uninteressant!

00:04:15: Dann gibt es natürlich auch die Verbindlichkeit, dass man diese Kaution nicht einfach auf seinem Mietkonto lagern darf sondern in Deutschland ist das Ganze so geregelt also getrennt vom Vermögen des Vermieters gelagert werden muss.

00:04:28: Es gibt dazu diese bekannten Meet Cautions-Konten zum Beispiel, die man bei den Banken abschließen kann und in den letzten Jahren war es immer so dass man dort oder andersrum... Man ist als Fairmeater erstmal dazu verpflichtet dem Mieter auch eine Verzinsung zu zahlen denn diese Zinsen gehören dem Miete auch.

00:04:46: also das Geld was ich vom Mietern als Caution erhalte muss ich auf ein Anlageprodukt also in einen Anlage Produkt investieren Königungsfrist gleich kommt, das ist so im BGB niedergeschrieben.

00:05:00: Das heißt in diesem Anlageprodukt entstehen ja Zinsen und diese Zinsengörn nicht mehr als Vermieter sondern die muss ich direkt an den Mieter weitergeben.

00:05:08: Und warum ist das Ganze jetzt getrennt von dem übrigen Vermögen des Vermieters zu lagern?

00:05:15: Das hat was mit dem Insolvenzrecht zu tun.

00:05:18: weil es sich hierbei nicht um mein Geld also als Vermiete handelt von dem Mieter und damit das halt im Insolvenzfall nicht in meine Fair-Meterinsolvenzkasse mit reinläuft, muss das Ganze getrennt vom Vermögen gehalten werden.

00:05:36: In der Vergangenheit war es jetzt immer so dass man auf Tagesgeldzinsen teilweise gar keine Verzinsung mehr hatte und den Mietern insofern auch gar nicht eine Verzinstung zugestanden hätte weil man ja jederzeit hätte nachweisen können hey draußen am Markt gibt es gar keine.

00:05:51: Allerdings ist das Ganze jetzt aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Situation etwas anders geworden.

00:05:57: Auf Tagesgeldkonten gibt es aktuell tatsächlich wieder.

00:05:59: Zinsen von ja vier Prozent beispielsweise, habe ich jetzt vor Kurzem noch gesehen die es da wieder für Geld gibt.

00:06:06: Das heißt also als Vermieter ist es jetzt wieder wichtiger auf das Meet Cautions Konto Acht zu geben und das Geld des Meters vernünftig anzulegen.

00:06:15: Es gab in der Vergangenheit mal eine Bank, mit der ich zu tun hatte.

00:06:17: Die wollte fünfzehn Euro Gebühren haben damit ich überhaupt ein Miet-Kautionskonto für einen einzelnen Mieter dort abschließen konnte.

00:06:25: und naja also nur dafür dass sich im Prinzip das Vermögen getrennt von meinem restlichen Vermögend gelagert habe.

00:06:32: So, diese Mietkortionskonten sind natürlich immer noch mit Kosten belegt.

00:06:36: Aber laut BGB ist man dazu verantwortlich oder dafür verantwortliche das Geld halt getrennt zu lagern.

00:06:42: also kommt man an einem Miet-Kortions-Konto nicht vorbei.

00:06:45: Ich weiß dass es einen Online Anbieter die DKW gibt die im Verwalterpaket die Möglichkeit hat auf Knopfdruck Miet Kortions Konten anzulegen.

00:06:53: Das ist meiner Kenntnis nach aktuell die günstigste Art und Weise Miet kortion Getrennt vom restlichen Vermögen anzulägen.

00:07:01: Das kann man alles über das sogenannte Verwalterpaket bei der DKB buchen und wenn ich richtig informiert bin zum Zeitpunkt September, es müsste das ein Euro pro Konto sein.

00:07:14: Wichtig ist die Zinserträge gehören dem Mieter.

00:07:18: Es gibt im Internet eine ganz interessante Geschichte dazu beziehungsweise einen Fall, der vom Gericht ausgearbeitet oder ausdiskutiert werden musste.

00:07:26: Da war's nämlich so dass der Vermieter bzw.

00:07:29: Dessen Eltern hatten ein Mietverhältnis geschlossen mit einem Mieter und haben das Geld damals in Aktien investiert.

00:07:37: Also auch getrennt vom restlichen Vermögen, aber es wurde in Aktie investiert anstatt auf einen normalen Mietkortionskonto zu lagern.

00:07:45: Dann sind die Eltern irgendwann verstorben.

00:07:46: Der Sohn hat das Objekt durch ein Erbe in seinen Vermögen hinein bekommen, und dann ist der Mieter irgendwann ausgezogen.

00:07:55: Und ja ... Der Sohne hat dann festgestellt, oh Mensch!

00:07:58: Die Aktien haben sich sehr gewinnbringend entwickelt.

00:08:01: Ich glaube es war eine Verzehnfachung von dem was die damalige Familie dort als Kaution hinterlegt hatte.

00:08:08: Und der Vermieter hat sich gedacht ich zahle einfach ne ... übliche Kautionen inklusive Zinsen aus, aber behalte die Gewinne, die sich da aus den Aktien generiert haben.

00:08:19: Das Gericht hat aber entschieden, dass die Zinserträge ganz klar dem Mieter gehören.

00:08:23: und auch wenn das Geld hier in Aktien investiert worden ist, auch da gehören die Zinzerträge der Mieters.

00:08:29: Und das ist glaube ich nicht ganz so unwichtig zu wissen.

00:08:32: also man sollte mit dem Geld des Mieterns da nicht spielen weil es soll am Ende immer noch eine Sicherheit bieten für beide Parteien.

00:08:40: dementsprechend sollte das Geld investiert werden.

00:08:42: Wie ist es denn jetzt, wenn der Mieter ausgezogen ist?

00:08:45: Kann ich das Ganze dann einfach einbehalten oder muss sich die Kaution sofort zurückzahlen?

00:08:50: Also da ist es total wichtig erstmal zu wissen dass nach der Beendigung des Mietverhältnisses die Kauktion erst mal zurück gefordert werden kann von dem Mietern.

00:09:00: Vermieter haben aber die Möglichkeit die offenen Forderungen durch das Ende des Mietverhältnisses entstanden sind, durch die Korption einzubehalten.

00:09:10: Und damit dort auch versteckte Menge oder andere Dinge erst noch entdeckt werden können gibt es eine Frist in Deutschland, die sagt dass man bis zu sechs Monate die Möglichkeit hat die Korktion noch einzubehalten.

00:09:23: Ich würde das Ganze aus Erfahrung heraus nicht unbedingt immer ausreizen, weil wenn man es mit dem Mieter darauf anlegt und das ganze Vorgericht ausdiskutiert ist man als Vermieter meistens derjenige, der verliert beziehungsweise.

00:09:34: Der Schutz des Mieters ist immer besser geregelt im BGB als der Schutz des Vermieters Und meine persönliche Vorgehensweise ist es eigentlich immer Wenn wir die Wohnungsübergabe machen dann schaue ich mir die Schäden in den Wohnungen an Die möglicherweise entstanden sind diskutiere dass direkt mit Mieter aus, also zeige ihm das direkt und weise ihn auch.

00:09:56: Übergabetermine darauf hin, dass es einen Einbehalt der Mieter an der Stelle geben könnte.

00:10:02: Wenn die Wohnung im ordnungsgemäßen Zustand ist, dann ist das bei mir immer so, dass ich die Kaution recht schnell auszahle.

00:10:09: Weil's für mich einfach ein Arbeitsvorgang ist, der ansonsten Zeit frisst und das ist für mich der größere Schaden sozusagen.

00:10:15: Wenn ich jetzt hergehe und die Kauktion anteilig einbehalten möchte, gehe ich vor, dass sich von einem Handwerker einen Kostenvoranschlag geben lasse, diesen an den Mietern weitergebe und dann entsprechend die Summe von der Kaution einbehalten.

00:10:31: Ja, was ist noch wichtig?

00:10:33: Die Regelungen, die man dort mit seinem Mieter oder beziehungsweise mit seinem Fairmieter trifft, sind auf jeden Fall schriftlich festzuhalten.

00:10:40: Und zwar im Mietvertrag – das wäre auch meine Empfehlung, das Ganze im Miedvertrag zu machen – denn wenn man etwas nicht schriftlig festgehalten hat, dann gelten die Vorschriften des BGB.

00:10:53: Warum ist das Ganze jetzt hier interessant für euch Investor in Immobilien hat man nicht nur die tollen monatlichen Cashflow-Betrachtungen, die man aus irgendwelchen Exelisten generiert.

00:11:03: Sondern es ist auch immer so, dass man in der Praxis im Alltag an diese Themen kommt, das man sich um die Mietverhältnisse kümmern muss.

00:11:11: So ein klassisches Thema ist bei einer Wohnungsübergabe das Thema Mietcaution und aus Erfahrung heraus kann ich euch sagen, dass es oft ein Diskussionspunkt ist den man mit den Mietern treffen muss gefunden, den ich einhalte.

00:11:26: Den ich euch auch gerade ja anteilig beschrieben habe, dass man mit dem Mieter von vornherein klar kommuniziert was meine Erwartungshaltung ist als Fairmieter und der Mieta damit die Möglichkeit hat sich darauf einzustellen.

00:11:38: Wichtig ist finde ich immer das man darüber offen spricht und das Ganze nicht irgendwie hinten rum oder versteckt oder sowas macht sondern dass man einfach ganz vom vorn herein mit offenen Karten mit dem mieter über die Konditionen spricht, die man da als Fairmeter gerne haben möchte.

00:11:53: So, ich hoffe.

00:11:53: Ich konnte euch mit dieser kurzen Podcast-Folge einige Einblicke noch mal geben in das Vermieterleben und egal ob ihr jetzt als Vermietter oder als Mieter unterwegs seid glaube ich konntet ihr an dieser Stelle noch ein bisschen was für euch mitnehmen.

00:12:05: wenn ihr weiteres Interesse daran habt auch Interessante Investmentimmobilien, Kapitalanlageimmobilen zu finden, dann meldet euch doch einfach mal kostenlos in unserem Immobilien-Club an.

00:12:15: Über den Link, den ihr unten in der Podcast Beschreibung findet könnt ihr dort einfach einen kostenfreien Suchauftrag generieren und wir finden mit euch die perfekte Immobilie, in der ihr dann langfristig Miete generieren könnt und damit zusätzliche Einnahmen für eure Altersvorsorge schafft!

00:12:32: Wir hören uns nächste Woche Donnerstag wieder.

00:12:34: Um fünf Uhr dreißig kommt die nächste Folge raus, wenn's dann wieder heißt R&G Zeit für neues Immobilien- und Investmentpodcast.

00:12:40: Bis bald, ciao!