00:00:01: Herzlich Willkommen zum R&G Zeit für Neues Immobilien und Investment Podcast.

00:00:14: Hallo und herzlich willkommen zur neuen Podcast Folge R&Geht, Zeit für neues Immobilie und Investment-Podcast heute wieder mit einer Solofolge von mir in der es heute darum gehen soll wie im Idealfall eine Besichtigung von einer Immobilie ablaufen sollte, wie ich da persönlich vorgehe worauf ich achte und welche Tipps und Tricks ich euch damit auf den Weg geben kann.

00:00:37: Damit ihr bei der nächsten Besichtigungen eurer Immobilien direkt eine Art Checkliste in der Hand habt mit der ihr vorgehen könnt, damit ihr die wichtigsten Punkte nicht vergesst.

00:00:48: Und da gehen wir jetzt direkt mal los und starten mit den Punkten, die vor der Besichtigungszeit zu tun sind, bei der Immobilie alle wichtigen Punkte prüfen könnt.

00:00:59: Also vor der Besichtigung einer Immobilie ist ja erstmal zu prüfen, ob ich das Ganze als Kapitalanlageimmobilie nutzen möchte oder für die Eigennutzung.

00:01:09: Aber grundsätzlich sind die Punkte, die ich jetzt hier aufliste, die im Normalfall jetzt erst mal für die Investment-Immobilien gelten aber genauso auch für die privat genutzte Immobilier anzuwenden sind weil Grundsätzlich gibt es natürlich bis auf die Vermietungssituation genau die gleichen Punkte auch bei einer privat genutzten ihr zu beachten.

00:01:29: Deswegen könnt ihr diese Podcast-Folge auch verwenden, wenn ihr auf der Suche nach einer privat genutzten Immobilie seid und diese Tipps dort natürlich für euch beherzigen!

00:01:39: Also bevor ich in eine Immobilienbesichtigung starte, gehe ich eigentlich immer so vor dass sich im Vorfeld die Lage genau prüfe.

00:01:46: Das klingt jetzt total platt für den einen oder anderen.

00:01:49: aber ja immobilien haben halt ein großen Nachteil.

00:01:54: man kann einige Dinge in der Immobilie verändern.

00:01:57: Aber was wir leider nicht verändern können ist die Lage um die Immobilier drum herum.

00:02:03: also Man kann Badezimmer wieder schön machen, aber wenn das Haus einmal dort gebaut ist dann gibt es nicht die Möglichkeit darum herum zu verändern.

00:02:11: Es sei denn man kauft wie bei Monopoly die ganze Straße und ja entwickelt das ganze Gebiet dort neu.

00:02:18: Deswegen finde ich die Lage der Immobilie nicht unwichtig.

00:02:22: Man nennt das im Fachbereich die Mikro- und Makrolage.

00:02:26: Und ja, dazu nutze ich gerne solche Portale wie Statista oder zum Beispiel auch die örtlichen Portale

00:02:34: z.B.,

00:02:34: die Arbeitslosenquote usw.

00:02:36: Das kann man bei der Internetseite der Stadt eigentlich ganz schön herausfinden.

00:02:40: wenn es jetzt erstmal darum geht grundsätzlich zu erfahren ich eine Investmentimmobilie in einem bestimmten Ortsteil kaufen möchte.

00:02:47: Wie ist denn so die Infrastruktur oder wie ist grundsätzlich die Bevölkerungsstruktur?

00:02:52: In einer solchen Lage, finde ich das Ganze nicht unwichtig.

00:02:55: wenn man darüber ein Investment spricht was man vielleicht für den nächsten zehn oder zwanzig Jahre machen möchte dann sind das Daten die auf jeden Fall eine Relevanz haben bei der Auswahl einer Investmentimmobiliere.

00:03:06: Ich gehe dann meistens her und schaue mir das Objekt erstmal bei Google Maps an.

00:03:11: oder der eine oder andere von euch, der vielleicht ein iPhone nutzt.

00:03:15: Da gibt es ja auch die Maps-Version von Apple und die hat den charmanten Vorteil dass man immer in einer Art Google Earth Modus durch die Straße laufen kann und sich das Objekt auf jeden Fall schon mal von außen anschauen kann und vielleicht auch mal so'n bisschen die Umgebung drum herum erkunden kann.

00:03:31: also was ist um das Haus herum?

00:03:33: Welche Infrastrukturmöglichkeiten gibt's da?

00:03:35: wie weit ist der nächste Kiosk oder Supermarkt entfernt?

00:03:38: Ist da vielleicht ne Bushaltestelle in der Nähe?

00:03:40: Das sind ja alles Dinge, die für meine spätere Zielgruppe, also für meinen Mieter den ich dort in dieser Immobilie unterbringen möchte gar nicht so unwichtig sind.

00:03:49: Also wenn ihr schon mal eine Immobilier vermietet habt oder selber als Mieta mal einen Mietvertrag abgeschlossen habt dann wisst ihr das für euch auch Punkte waren auf die ihr bei der Auswahl eurer Immobilien geachtet habt.

00:04:01: Wie weit fahre ich zum nächsten Supermarkt?

00:04:03: Gibt es vielleicht Ärzte in der Nähe?

00:04:05: für manche die jetzt zum Beispiel Kinder haben ist ein Kindergarten gar nicht unwichtig.

00:04:09: Das sind erst mal die groben Eckdaten, die man unbedingt im Vorfeld einmal für sich geklärt haben sollte.

00:04:16: Weil wenn das schon nicht passend ist dann brauche ich mir um den Rest der Immobilie eigentlich gar keine Gedanken zu machen.

00:04:22: Also die Lage ist nicht veränderbar.

00:04:24: deswegen unbedingt die Lage Mikro- und Makrolage in Vorfeld checken und dann würde ich im ersten Telefonat mit dem Verkäufer auch schon immer versuchen herauszufinden aus welchem Grund das Objekt verkauft wird.

00:04:38: Warum hat das überhaupt eine Relevanz?

00:04:40: Also grundsätzlich steht ein Haus zum Verkauf, dass ist ja schon mal gut.

00:04:43: aber mich interessiert natürlich immer warum das Objet verkauft werden weil in dieser Information stecken natürlich auch eine ganze Menge Hinweise die mir schon verraten können ob der Verkäufer gerade einen schnellen Verkaufen durchführen muss weil er beispielsweise Geldnöte hat oder ob dieser Verkäufer total entspannt ist und auf der Suche es nach dem besten Preis.

00:05:06: Also ich finde immer, es gibt unterschiedliche Situationen warum jemand ein Objekt verkaufen möchte.

00:05:11: und ich sage mal beispielsweise wenn jetzt einen Aufteiler eine Immobilie komplett saniert hat die ganz schön ausgestattet hat komplett neu renoviert hat und diese Objekt diese Immobilien als Gewinnerzielungsabsicht dann könnt ihr euch sicher sein, dass der nicht sehr bereit sein wird von seiner Preisvorstellung großartig herunterzugehen.

00:05:33: Auf der anderen Seite, wenn es beispielsweise eine Erbengemeinschaft ist weil da ein Verkauf stattfinden muss.

00:05:38: Weil zum Beispiel Steuerschulden bedient werden müssen oder so etwas dann seht ihr das mit Sicherheit ein größerer Fährkaufsdruck hintersteckt und der Ferkkäufer er bereits sein wird dem Preis etwas nach unten zu korrigieren und dementsprechend sind das definitiven Informationen die man im Vorfeld gut verwenden kann und das mache ich auch immer bevor ich zu einer Besichtigung hin fahre.

00:06:01: Wenn das Objekt jetzt also vermietet ist, dann interessiert mich im Vorfeld am meisten nicht zum Beispiel der Grundriss oder die Schnittzeichnung.

00:06:08: Sondern das was ich als erstes immer prüfe ist die Mieterliste.

00:06:11: Ich gehe erst mal im ersten Step davon aus, dass die Mieterliste mit korrekten Daten befüllt ist.

00:06:16: Also ich fange jetzt noch nicht an eine Due-Diligence also eine Detailprüfung der Unterlagen durchzuführen sondern ich schaue mir erstmal die groben Eckdaten an und dazu verwende ich sehr gerne eine Mietaliste, die ich dann von dem Verkäufer zur Verfügung gestellt bekomme wo dann beispielsweise drin steht Wohnung eins hat seventy Quadratmeter es für so und so viel netto kalt Miete vermietet hat so undsoviel Nebenkosten und der Mietvertrag besteht seit dem So-und-sovielten.

00:06:43: Das ist so eine klassische Übersicht einer Mieterliste, werdet ihr mit Sicherheit schon mal in der Vergangenheit gesehen haben Und daraus kann ich für mich eine ganze Menge wichtiger Informationen ziehen weil ich beispielsweise sehe wie groß die Immobilie im Ganzen Und an der Stelle interessiert mich die aktuelle Kaltmiete natürlich, aber noch viel interessanter ist ja für mich was ich aus dieser Immobilie entwickeln kann.

00:07:05: In der Regel kaufe ich immer in den selben Ortsteilen oder in derselben Stadt meine Immobilien ein und habe dementsprechend schon einen Überblick darüber wie hoch die Netto-Kaltmieten hier sein könnten.

00:07:17: Die Netto kaltmiet ist das was am Ende meinen Gewinn verursacht.

00:07:21: Wenn ich jetzt beispielsweise weiß dass ich meine Immobilien Euro vermietet kriege, dann interessiert mich nicht wie viel Miete der aktuelle Vermieter generiert.

00:07:31: Weil das kann auch in beide Richtungen gehen.

00:07:33: es kann entweder völlig übervermietet sein oder aber auch in die andere Richtung völlig untervermietet.

00:07:38: sondern ich will wissen was ist die durchschnittliche Ertragssituation dieser Immobilie bei einer normalen Vermietung des Objekts?

00:07:46: Das heißt ich rechne dann mit diesem durchschnittlichen Mietsins einmal die Quadratmeter hoch und weiß dann was das Objekt für ein Potenzial birgt.

00:07:53: Und an der Stelle auch schon direkt erkennen, ob der jetzige Eigentümer zum Beispiel ein Sondervermietungskonzept fährt.

00:08:00: Das wäre etwas wenn er jetzt zum Beispiel an Studenten die Immobilie vermietet.

00:08:04: Die Immobilien ist an dieser Stelle vielleicht verbobliert mobliert vermietet oder als WG-Zimmer vermietet, dann ist ja der durchschnittliche Mietzins pro Quadratmeter in der Regel höher.

00:08:16: So wenn ich jetzt aber als Investor vorgehe und solch eine Immobilie kaufe, dann bezahle ich er jetzt dem aktuellen Eigentümer seine Leistung dahingehend das er diese Immobilien gut vermietet hat.

00:08:26: Das wäre für mich uninteressant weil ich möchte gerne eine Immobilie kaufen die ja Vermietungspotenziale noch zu bergen gilt.

00:08:34: also das heißt im Idealfall sehe Ich dass ich in dieser Lage sechs Euro Miete generieren kann.

00:08:39: Der aktuelle Eigentümer hat aber die Immobilie beispielsweise nur für vier Euro vermietet und das kommt gar nicht so selten vor, weil es oft Immobilien gibt aus Beispielsweise Erbschaften oder ja aus Familien-Eigentum wo der jetzige Eigentüm sich vielleicht in der Vergangenheit gar nichtso intensiv mit der Immobilia beschäftigt hat dass Objekt nur laufen lassen wollte und kein Stress haben wollte und an dieser Stelle einfach Ruhe haben möchte und dementsprechend die Miete in der Vergangenheit nicht angepasst hat.

00:09:07: Und genau darin liegt ja auch mein Potenzial, was ich jetzt als Investor natürlich heben kann.

00:09:12: Deswegen so eine Mieterliste im Vorfeld vor der Besichtigung unbedingt prüfen und mal ins Detail reinschauen.

00:09:18: man kann zum Beispiel auch daran sehen wie lange die Mietverträge laufen ob dieses Objekt langfristig vermietet ist oder, ob es einen häufigen Mieterwechsel gegeben hat.

00:09:27: Und wenn ein häufiger Mietervächsel stattgefunden hat dann möchte ich ja bei der Live-Besichtung und wenn nicht dann im Objekt bin sehen warum das denn der Fall?

00:09:36: Oder habe ich hier ein Objekt was wirklich so weiß ich nicht zehn Jahre oder zwanzig Jahre schon an einzelne Mietern vermietet isst Dann spricht das ja auch dafür dass die Mieters sich in dem Objekt wohl fühlen Dass es anscheinend eine ganz gute Lage sein muss weil ansonsten würden diese Leute ja nicht solange dort wohnen.

00:09:50: Also ihr seht, in der Mieterliste stehen einige Informationen die man vor der Besichtigung schon entsprechend interpretieren kann und aus denen man sich als Investor auch potenzielle Ertragsmöglichkeiten nochmal rausziehen kann.

00:10:04: Wenn ich dann die Besichtigung fussiert habe, dann ist es so dass ich im Vorfeld immer mich so vorbereite das sich dem Makler oder dem Verkäufer auch entsprechende Unterlagen zur Verfügung stellen kann für die mich als Käufer interessant machen und zwar gehe ich da immer mit einem Finanzierungs Zertifikat vor.

00:10:21: Dass der Verkäufer auf jeden Fall weiß, dass ich grundsätzlich in der Lage bin mir das Objekt leisten zu können Und wenn es eine größere Anlage ist, beispielsweise dann nehme ich auch gerne Fairkäuferreferenzen mit.

00:10:32: Der ein oder andere kennt das vielleicht schon, ist im Prinzip nichts anderes als ja eine Art Bewertung eines damaligen Fairkäufers der nochmal bestätigt in einem Zweizeiler wie die Zusammenarbeit mit mir gelaufen ist und das mache ich eigentlich immer, dass wenn ich eine Immobilie kaufe, wenn alles glattgelaufen ist, dann gehe ich noch mal auf den Fairkäucher zu bedanke mich für den tollen Prozess zu schreiben, wie er denn den Verkaufsprozess mit mir empfunden hat.

00:10:59: Weil ich das natürlich als Bewerbungsunterlage nutzen kann um mich beim nächsten Fährkäufer zu positionieren und zu sagen Mensch ich weiß ich habe jetzt vielleicht nicht einen Wunschpreis geboten aber guck mal hier wenn wir beide das Geschäft miteinander machen dann kannst du davon ausgehen dass das alles glatt läuft, dass es im Nachgang keine Schwierigkeiten gibt, dass das Geld pünktlich kommt usw.

00:11:19: Also ist es im Prinzip wie eine Art Bewerbungsunterlage für neuen Job nur als soll Wenta kaufinteressent.

00:11:27: Das sind also für mich definitiv Unterlagen, die ich vor dem Termin zusammensuche und ja dann kann es eigentlich schon fast losgehen wobei ich einen letzten Punkt vor der Besichtigung unbedingt noch erwähnen möchte.

00:11:39: Wenn der Besichtigungstermin für fünfzehn Uhr gelegt ist, dann bin ich definitiv fünfzehminuten vor dem vereinbarten Termin vor Ort.

00:11:49: Um einfach nochmal die Möglichkeit zu haben A an Parkplatz zu finden und B mir die Umgebung auch entsprechend noch mal anzuschauen.

00:11:56: Denn nicht nur das Objekt ist interessant, natürlich kann man bei Google oder auch bei Apple Maps sich die Umgebung schon mal grob anschauen.

00:12:04: Aber es macht auf jeden Fall nochmal einen anderen Eindruck wenn ich live vor Ort bin und die Möglichkeit habe mich um das Objekte herum zu bewegen den Livezustand zu sehen und zu schauen.

00:12:13: okay wie weit ist denn wirklich die nächste Bushaltestelle weg?

00:12:16: Was gibt's hier für Laufwege?

00:12:17: Wie sieht die Parkplatzsituation aus?

00:12:19: Das sind alles Punkte die ich mir dann bei einer Livebesichtigung anschaue So, wendern der Termin stattfindet.

00:12:26: Dann gelten für mich die nächsten Punkte als besonders wichtig.

00:12:31: und jetzt fange ich wieder mit einem Motiv erstmal an, aber das gehört für mich genauso dazu.

00:12:37: als allererstes Mal muss ich zuverlässig sein.

00:12:40: Und dazu zählt für mich zum Beispiel die Termintreue, also es kann immer mal passieren, dass irgendetwas dazwischen kommt, dass ich eventuell fünf Minuten zu spät bin oder das ich den Termin verschwitzt habe oder sonst etwas oder ich den termin nicht wahrnehmen kann.

00:12:55: Für mich ist an der Stelle immer wichtig zuverlässig zu sein im Verkäufer gegenüber weil egal ob das ein Markler ist oder eine Privatperson selbst wenn dieses Objekt nicht der passende Deal für mich ist dann weiß ich ja nie ob es vielleicht in der Zukunft mal dazu kommen kann, dass genau dieser Verkäufer den perfekten Deal für mich hat.

00:13:13: Und wenn ich mich dann in der Vergangenheit blöd verhalten habe, dann kann ich euch sagen macht das Ganze keinen Spaß und ich hab's natürlich beim nächsten Termin deutlich schwieriger mit dem Verkäufern eine Einigung zu finden als wenn ich von vorneherein als zuverlässiger Partner positioniere.

00:13:30: Warum reite ich auf diesem Punkt rum?

00:13:32: Genau das ist der Grund, warum ich einen sehr guten Deal in der Vergangenheit machen durfte.

00:13:37: Da war ein Fairkäufer, der seinen Objekt verkaufen wollte.

00:13:40: Er hat mit mir Kontakt gehabt.

00:13:41: Ich hab damals nicht seinen Wunschpreis geboten aber habe mich in dieser kompletten Besichtigungsthematik sehr zuverlässig und Terminträufe halten.

00:13:50: Und er ist danach im Nachgang auf mich zugekommen und hat mich dann nochmal angesprochen weil er seinen Wunspreis nicht erzielen konnte und hat sich dann angerufen und gefragt ob ich denn immer noch Interesse hätte nochmal über den Preis unterhalten könnte.

00:14:04: Und genau diese Situation wäre niemals entstanden, wenn ich mich nicht von vornherein so verhalten hätte wie es an der Stelle gemacht habe.

00:14:10: Deswegen ist dieser Punkt auf gar keinen Fall zu unterschätzen und egal ob es jetzt um eine Immobilienbesichtigung geht oder andere Themen das ist ein Punkt den ich unbedingt empfehle immer zuverlässig zu sein.

00:14:22: Ja, dann wenn wir am objekt angekommen sind jetzt den eigentümer oder dem markler dort getroffen haben Dann geht es ja in die objektbesichtigung rein.

00:14:30: und da ist in der regel Es immer so dass die verkäufer bei einer vermieteten immobilie angst davor Haben das einem die miter weglaufen.

00:14:38: Das ist eines der häufigsten Argumente warum zum beispiel auch Kapitalanlageobjekte gerne off market gehandelt werden weil Die verkäufer immer angst haben dass wenn das objekt online geht dass die mitter alle kündigen verlassen.

00:14:52: Und diesen Hintergedanken, den sollte ich bei einer Besichtigung unbedingt mitbringen.

00:14:56: Also das heißt Ich muss als Kaufinteressent die Interessen des Verkäuvers waren.

00:15:01: also ich darf die Mieter nicht verärgern oder den Mietern hier den Eindruck vermitteln Mensch!

00:15:05: Ich bin jetzt hier der Neue, ich baue hier alles um und erhöhe die Mieten und wenn ich da bin habt ihr ein schweres Leben.

00:15:12: Das sollte man auf jeden Fall vermeiden weil es kann ja auch dazu kommen dass der Verkauf gar nicht zustande kommt beziehungsweise der kauf und die steigen ihm aufs Dach.

00:15:23: Und das bringt niemanden weiter, also deshalb an der Stelle immer die Interessen des Verkäuvers waren.

00:15:29: vielleicht im Vorfeld auch noch mal kurz fragen Das mache ich auch immer.

00:15:32: Hör mal wenn wir jetzt gleich bei deinem Mieter klopfen wie sieht's aus?

00:15:37: bin ich hier als offizieller Kaufinteressent?

00:15:39: oder Wie stellst du mich vor?

00:15:41: wissen deine mieter dass du verkaufen möchtest?

00:15:44: Oder wie ist diese Situation?

00:15:45: kurze info in eigener sache Wenn ihr gerade auf der Suche nach der passenden Immobilien seid, dann meldet euch unbedingt in unseren kostenlosen Emo-Club an.

00:15:55: Dort werdet ihr einen Strategieberater zu eurer Seite gestellt bekommen, der mit euch gemeinsam die Suchfunktion in den Portalen aktiviert.

00:16:02: Das heißt Ihr bekommt aus Achtundvierzig Online-Portalen immer die passenden Objekte zu euren Suche zugeschickt und erhalte damit natürlich viel schneller die Möglichkeit das passende Objekt zu finden!

00:16:11: Der Strategieberater wird euch auch dabei unterstützen, die Besichtigungstermine optimal vorzubereiten und euch mit entsprechenden Finanzierungszertifikaten auszustatten.

00:16:19: Er unterstützt euch bei der Versicherungsanalyse kann euch die passenden Handwerker für eure Modernisierungen vermitteln – und noch einiges mehr!

00:16:27: Falls ihr euer Objekt selbst vermarkten wollt, auch dabei können wir euch unterstützen.

00:16:31: Meldet euch einfach mal bei uns im Emo-Club an!

00:16:34: Den Link zum Emo Club findet ihr hier unten in den Shownotes des Podcasts oder auf unserer Homepage einfach www.meinerg.de.

00:16:41: und dann im Bereich Immobilienklub.

00:16:44: Im Vorfeld klär ich da auch gerne noch mal mit dem Eigentümer oder Makler, ob es Mietrückstände gibt.

00:16:48: Oder Schwierigkeiten mit bestimmten Mietern.

00:16:51: das erfahre ich in der Regel auch gerne vorher also bevor wir vielleicht auch eine Wohnung betreten von einem solchen Mieter weil man sich ja dann an dieser Stelle entsprechend auch verhalten sollte.

00:17:02: und wenn im Vorfeld schon klar ist dass der mieter x Schwierigkeit im Haus macht dann bin ich natürlich auf darauf eingestellt dass der meter sich vielleicht bei mir als interessant erst einmal aus kotzen wird, darüber was der alte Fairmeater alles für Blödsinn gemacht hat oder also ich habe da schon die verrücktesten Sachen gesehen.

00:17:21: Aber man ist auf jeden Fall in dem Moment darauf vorbereitet und weiß dass der ein oder andere Mieter sich entsprechend vielleicht verhalten wird.

00:17:28: Ja, also nochmal der Hinweis auch vor den Mietern würde ich auch mit dem Eigentümer oder Makler niemals Detailmaßnahmen sprechen.

00:17:36: Sondern ich versuche den Besichtigungstermin in der vermieteten Wohnung eigentlich immer so kurz wie möglich zu halten und an dieser Stelle auch keine großen Reden zu schwingen oder zu erzählen was man alles vor hat oder sowas sondern Ich gehe dann in die Wohnungen rein und schaue mir ja den Sanierungsbedarf an.

00:17:53: Also ich will mir einen Eindruck von dem Zustand der Wohnung holen.

00:17:57: Ich schaue mir also die wichtigen Punkte an.

00:17:59: Ich will nicht wissen, wie das Schlafzimmer aussieht oder ob es dort aufgeräumt ist oder nicht sondern ich schaume mir die technischen Details in der Wohnung an.

00:18:06: Also das heißt bei einer Wohnung ist das in der Regel der Sicherungskasten, der mich interessiert um zu sehen, ob's schon einen FI-Schalter gibt Oder ob sich da vielleicht noch ein alter Drehsicherung handelt.

00:18:15: Ich schau mir kurz die Fenster an und natürlich die teuerste Investitionen in der Wohnungen Die Badezimmer!

00:18:23: In welchem Zustand ist das BadeZimmer?

00:18:25: Muss da in der nächsten Zeit mal was gemacht werden?

00:18:27: Oder ist das auch für einen nächsten potenziellen Mieter, so wie es jetzt gerade ist vermiedbar?

00:18:35: Dann wenn ich wieder dort raus bin.

00:18:37: Aus der Wohnung geht es ja an die Allgemeinflächen, also das heißt ich schaue mir dann sehr gerne den Dachboden an.

00:18:43: da ist in der Regel es häufig so dass dort auch als Müllablage verwendet wird.

00:18:48: Das finde ich aber nichts gravierendes, das sind alles Dinge die man mit recht einfachen Mitteln regeln kann genauso wie im Keller auch sondern mir geht's eher darum den technischen Zustand einmal anzuschauen.

00:19:00: Also ich weiß was eine Dachsanierung kostet und jeder der schon mal ein dach neu gemacht hat er weiß was das an gelt verschlingt.

00:19:06: und dementsprechend schaue ich mir an.

00:19:08: Ist der Dachboden gedämmt?

00:19:10: Ist da eine Dampfsperre verbaut, wie sehen die Ziegel aus, wie sieht es an den Hausanschlüssen aus?

00:19:15: sind da Wassereinbruchstellen?

00:19:16: also gibt es irgendeine Ecke wo ein nasser Fleck auf dem Dach Boden zu erkennen ist?

00:19:21: oder sieht man vielleicht auch schon getrocknete Wasserflecken?

00:19:25: war da vielleicht mal einen Wassereinnbruch an der Stelle?

00:19:28: Das sind die Punkte, die ich mir beim Dach anschaue.

00:19:30: Und dann geht es in der Regel ja durch die Wohnungen und nach unten in den Keller.

00:19:35: Im Keller schaue ich mir dann an ob dort der Hauptsicherungskasten schon im Keller vorhanden ist wie dort auch da der technische Zustand ist oder vielleicht das Sicherungskasten noch auf den Etagen also im Flur zu finden.

00:19:49: bei den neueren Objekten sollte es mittlerweile so sein dass die Sicherungskästen aufgrund vom Brandschutz unten im Keller schon installiert sind.

00:19:57: Das ist zum Beispiel ein Thema, was ich auf jeden Fall auch mir anschaue.

00:20:01: Und im Keller findet man meistens auch den Heizungsraum.

00:20:05: Also da schaue ich mir beispielsweise an, welches Baujahr hat die Heizung?

00:20:09: Ist sie schon älter als dreißig Jahre?

00:20:11: wie ist der Zustand?

00:20:12: und in der Regel gibt es immer diese kleinen Zettelchen, die an den Hezungen dranhängen.

00:20:16: Da sieht man dann schon ob der jetzige Eigentümer regelmäßig die Heitzung hat warten lassen also einmal im Jahr reinigen lassen oder ist da der letzte zettel vielleicht schon von zwei tausend fünfzehn oder sowas?

00:20:26: also dass man sich einen eindruck davon machen kann Wie ist denn die wartung in der vergangenheit gewesen.

00:20:31: Ist das ein Objekt, was jetzt gut bewirtschaftet worden ist oder vielleicht auch nicht?

00:20:36: Beides hat seine Vor- und Nachteile.

00:20:38: also wenn das Objekt schlecht bewirtschafted worden ist dann ist es für mich ja die Möglichkeit da richtig Potenziale zu heben.

00:20:44: aber das muss ich natürlich auch im Kaufpreis niederschlagen.

00:20:48: Ja meistens ist es dann so, dass wenn ich nach der Besichtigung dieser Räume mit dem Eigentümer noch mal draußen stehe.

00:20:55: Dann frage auch gerne nochmal ob es irgendwelche gravierenden Mängel im Objekt gibt die er mir unbedingt noch mitteilen muss und dabei gucke ich ihm dann tief in die Augen und lasse so ein paar Sekunden Ruhe vergehen einfach um ihn ja so bis jetzt zu provozieren und zu locken das er mir vielleicht den einen oder anderen Mangel doch noch einmal mitgibt.

00:21:14: oder frage dann an der Stelle auch ganz gerne, wenn Sie das Objekt jetzt behalten würden.

00:21:18: Was wäre denn aus Ihrer Sicht der nächste Investitionsbedarf?

00:21:22: Wo sehen Sie den größten Sanierungsbedarf und wo muss Geld in die Hand genommen werden damit das Objekt wieder in einem besseren Zustand

00:21:31: ist?".

00:21:32: Wenn man durch so ein Haus durchgeht, dann sind für mich auf der einen Seite nicht nur diese technischen Dinge von Bedeutung.

00:21:39: Wo ich Geld investiere sondern es geht auch darum zusätzliche Vermietungspotenziale zu erkennen.

00:21:44: also Ich mache euch mal ein Beispiel wenn's jetzt vor dem haus eine Fläche gibt wo man vielleicht Stellplätze schaffen kann oder im Keller gibt das vielleicht ungenutzte Räume die man als zusätzlichen Kellerräume noch einmal vermieten kann Oder aufm Dachboden oder gibt sie Möglichkeit den dachbohden auszubauen vielleicht die Möglichkeit, Werbetafeln an der Fassade anzubringen oder einen Funkmast oben auf dem Dach.

00:22:08: Gibt es vielleicht die Möglichkeiten Poststation?

00:22:11: Also es gibt von DHL oder von Amazon diese Paketboxen.

00:22:14: hat das Grundstück vielleicht das Potenzial dass man dort irgendwas hinstellen kann.

00:22:18: Das sind alles Dinge mit denen man ja zusätzliche Einnahmen generieren kann und da prüfe ich immer welches Potential die Immobilie hergibt und mache mir davon Fotos damit ich im Nachgang noch weiß was ich da gesehen habe.

00:22:32: Ja, dann frage ich den aktuellen Eigentümer auch ob es in der Lage ein erhöhtes Lehrstandsrisiko gibt.

00:22:37: Also das kann man auch in der Regel daran erkennen wenn man sich umschaut und beispielsweise keine Gardinen am Fenster sieht Dann sieht man vielleicht bei den umliegenden Häusern auch schon Ob da ja größerer Lehrstand ist oder ob die Wohnungen alle vermietet sind Und dass definitiv auch nicht so unwichtig weil wenn man sieht Da sind drei Häuser leer stehend im näheren Umgebung dann wird sehr wahrscheinlich So sein Dass dort ein erhöhte Lehrstand risiko ist.

00:23:00: und wenn ich jetzt neue Wohnung vermieten muss.

00:23:03: Ich, da es wahrscheinlich auch schwierig haben werde meine Wohnung ja schnell vermieden zu können und dann frage ich zum Beispiel den alten Eigentümer oder dem Makler wie lange denn in der Vergangenheit die Vermietungsbemühungen immer gedauert haben also wie lang als gedauerte bis er eine leerstehende Wohnung wieder neu vermietet hatte?

00:23:21: Und verlasse mich natürlich erstmal darauf dass das was Ermeda sagt der Wahrheit entspricht wie bei allen anderen Dingen natürlich auch.

00:23:28: erst mal Ja, dann finde ich es ist wichtig dass wenn man mit dem Eigentümer auseinander geht.

00:23:34: Dass man eine verbindliche Aussage trifft.

00:23:36: also so wie ich das am Anfang gerade schon mal sagte mit der Zuverlässigkeit.

00:23:39: Es ist immer so dass wenn Ich mit dem eigentüme auseinander gehe oder mit einem potenziellen Verkäufer Das ich dem sage bis wann er von mir eine rückmeldung erhält.

00:23:48: Ich betone da auch immer, dass ich ungern Entscheidungsschwanger bin.

00:23:51: Also entweder gibt es ein klares Ja oder ein klares Nein aber es wird kein drei Wochen andauerndes vielleicht geben sondern ich sage dann meistens bis dann und dann habe ich meine Berechnung gemacht Und ich würde mich dann spätestens bis zu dem und dem Zeitpunkt bei Ihnen melden und ihnen meine Entscheidung mitteilen.

00:24:09: Also vor der Verabschiedung händige ich dann dem Fairkäufer noch die Unterlagen aus, die ich vorhin gesagt hatte.

00:24:14: Also Finanzierungszertifikat und Verkäufereferenzen.

00:24:18: Und an dieser Stelle offen das Wort wenn ich da jetzt auch schon merke okay der Objektzustand passt überhaupt nicht zu den Preis und der Fairkäucher ist auch nicht bereit großartig von seinem Preis abzuweichen.

00:24:28: Dann sage ich ihm an der Stelle auch schon ein klares Nein.

00:24:31: Danke für Ihre Zeit.

00:24:33: Toll, dass Sie sich die Zeit genommen haben mit mir die Immobilie zu besichtigen.

00:24:36: aber da sind wir zu weit auseinander.

00:24:38: das Ganze ist für mich keine emotionale Entscheidung sondern ich möchte mit der Immobilien langfristig Geld verdienen können und da kommen wir einfach nicht zusammen.

00:24:45: Da liegen wir zuweite auseinander Und dann ist auch klar, dass man eine klare Entscheidung kommuniziert hat und sich in Zukunft immer wieder noch mal melden könnte wenn der Fair-Käufer seinen Wunschpreis doch nicht erzielt bekommt.

00:25:00: Also ein Termin sollte man in der Regel nie ohne eine Folgevereinbarung verlassen oder beenden, aber wenn ich an der Stelle schon weiß dass ich es nicht kaufe dann kommuniziere ich das sofort.

00:25:10: Dann habe ich die Arbeit vom Tisch und der Verherrkäufer weiß wo er dran ist.

00:25:14: Wenn dann die Besichtigung stattgefunden hat, dann gibt es ja noch den Bereich nach der Besichtigungen.

00:25:18: Also wenn ich dann wieder zu Hause bin oder in meinem Büro bin wie geht's dann weiter?

00:25:23: Ich mache mir in der Regel dann meine erste Kalkulation auf.

00:25:27: also das heißt ich prüfe die Zahlen, die ich mir da zurechtgelegt habe weil eventuell hab' ich ein potenzielles Sanierungsproblem in der Immobilie gesehen.

00:25:36: beispielsweise Die Heizung muss neu gemacht werden.

00:25:38: Eine Heizunge in der Größenordnung kostet ungefähr so eine X. Dann kann ich ja meine Kalkulation anfertigen mit der Kaufpreisvorstellung des Verkäufers und mache an dieser Stelle meine Kalkulation.

00:25:50: Wichtig, ich mache es nie so dass sich immer nur den Wunschpreis der Immobilie in meiner Kalkulation mit einbeziehe sondern ich schaue erst mal okay wenn der Verkäufer seinen Wunspreis bekommt.

00:26:02: wie sieht für mich das Endergebnis aus?

00:26:04: Ist das so für mich zufriedenstellend oder ab welchem Kaufpreist ist es denn für Wunschpreis des Verkäufer nicht passend ist, dann schaue ich ab welcher Summe wäre denn der Deal für mich interessant.

00:26:18: Diese Summe ist nämlich gar nicht so unwichtig weil spätestens in meinem Angebot werde ich dem Verkäufer auch wenn es hunderttausend Euro Differenz sind oder mehr ein schriftliches Angebot formulieren und ihm dort sagen welcher Preis für mich wirklich realistisch wäre und welchem Preis Ich bezahlen kann.

00:26:36: also In dieser Kalkulation mache ich für mich ja auch schon Potenziale geltend, also das heißt wenn ich jetzt in der Immobilie gesehen habe okay die Wohnungen sind untervermietet.

00:26:46: Ich kann die Miete steigern und ich hab dann noch zusätzlich Vermietungsmöglichkeiten.

00:26:50: da ist noch eine Gartenhütte hinten die bisher nicht genutzt wird.

00:26:52: Die kann man noch zusätzlich vermieten was auch immer.

00:26:54: Dann lasse ich das alles in meine Kalkulation mit einfließen und berücksichtige das natürlich bei meiner Preisfindung.

00:27:01: Wichtig ist aber ich Also wenn das Objekt grundsätzlich für mich interessant ist mach ich immer ein schriftliches Angebot.

00:27:08: Also erstens schriftlich warum?

00:27:09: Wenn es ein Markler ist, ist er dazu verpflichtet diese schriftliche Angebot an den Fairkäufer weiterzuleiten und zweitens es schafft wieder Verbindlichkeit.

00:27:18: Und es unterstreicht im Prinzip auch nochmal meine Ernsthaftigkeit wenn ich das ganze nicht nur per Telefon demjenigen zurufe sondern schriftlig mache und Ich habe die Möglichkeit ja mein Angebot auch noch mal zu begründen.

00:27:31: Also beispielsweise, wenn ich jetzt eine größere Preis-Differenz zu dem jetzigen Wunschpreis des Verkäufer habe dann begründige ich das an der Stelle mit den Fakten warum ich auch der Meinung bin dass der preis zu hoch ist.

00:27:43: Beispielsweise haben wir festgestellt dass die Heizung defekt ist oder die Heitzung noch deutlich saniert werden muss.

00:27:47: Dann bringe ich das bei seiner Kaufpreisgestaltung in Abzug.

00:27:50: also dann sage ich Sie wollten drei hundert tausend haben.

00:27:53: Die Heizungen wird vermutlich um die dreißigtausend Euro kosten.

00:27:56: Dementsprechend reduziere ich den kaufpreis um die Dreißig Tausend und begründe mit meiner Preisreduzierung.

00:28:02: Das Ganze hat immer eine andere Aussagekraft als im Gegenbeispiel stellt euch mal diese typischen eBay-Kleinernzeigen Sachen vor, was ist das letzte Preis hier?

00:28:10: und dann kriegt man einfach nur ne Zahl zugeschmissen?

00:28:12: Dann ist das ganze in meinen Augen unseriös!

00:28:15: Und ich würde als Verkäufer mich auch einfach nicht gut dabei fühlen wenn jemand einfach nur den Preis hinschmeißt und so nach dem Motto frisst oder stirbt.

00:28:22: sondern wenn da eine schriftliche Begründung bei ist, kann man es besser nachvollziehen Und im Idealfall kann ich ja damit auch noch dem Eigentümer das Gefühl vermitteln, hör mal wenn du das Objekt jetzt nicht verkaufst.

00:28:33: Die Sanierung der Heizung hast aber trotzdem noch vor der Brust und die dreißig tausend kann entweder ich für dich bezahlen indem ich die Sanierung hinter durchführe oder du behältst das Objet, aber diese potenziellen Sachen hast Du ja auch noch vor Der Brust.

00:28:45: also das ganze birgt auf jeden Fall die Möglichkeit den Preis Gestaltung besser zu begründen und damit auch die Chance den Deal zu bekommen An der Stelle auch wieder verbindlich sein.

00:28:57: Ich schreibe beispielsweise rein, an das Angebot halte ich mich für die nächsten vierzehn Tage gebunden weil ich auch möchte dass wir da ein Ende finden.

00:29:04: genauso wie ich nicht entscheidungsschwanger war ihnen gegenüber möchte ich das auch sie mir gegenüber jetzt eine klare Entscheidung formulieren.

00:29:11: und ja wenn darüber hinaus Also nach einem Monat oder so, der Verkäufer dann wieder auf mich zukommt.

00:29:17: Dann kann ich nämlich wieder an dieser Stelle sagen ja lassen sie uns gerne nochmal in die Prüfung gehen mache ich meine Kalkulation heute noch mal auf Der Zinssatz hat sich verändert oder wie auch immer und dann kann man wieder eine neue Preisbesprechungen reingehen Wenn ich dann dort wirklich ernsthaftes Interesse habe und der Meinung bin, dass wir hier zusammenkommen können.

00:29:36: Dann kann ich an dieser Stelle auch schon meine Finanzierung prüfen.

00:29:40: also das heißt dann eine Finanzierungsstruktur potenziell aufbauen und mal mit der Bank darüber sprechen wie sieht es aus?

00:29:47: Wie hoch wäre denn meine monatliche Rate

00:29:49: usw.?

00:29:50: Ich brauche das natürlich nicht mit jemandem extern machen.

00:29:52: Ich habe dafür meine eigene Software, aber für alle da draußen die Möglichkeit nicht haben dasselbe durchzuführen den empfehle ich an der Stelle dann einen Termin bei einem Idealfall bei uns Aber ansonsten natürlich auch bei jedem anderen freien Finanzierungsvermittler oder bei seiner Hausbank zu vereinbaren und dort dann die Finanzierung im Detail einmal zu besprechen weil Wenn es dann ernst wird und derjenige sagt, ja wir machen den Deal.

00:30:17: Dann muss ich auch schnell sein und das was sich vorher versprochen habe natürlich auch einhalten.

00:30:21: deswegen ist der Schritt auch nicht unwichtig.

00:30:25: So, jetzt hoffe ich dass ich euch damit einen groben Überblick zusammenfassen konnte was bei einer Besichtigung eine Kapitalanlage immobil hier wichtig ist wie man sich vor der besichtigung verhalten sollte während der Besichtigungen und auch nach der Besichtigung.

00:30:38: Und was mich jetzt natürlich mega interessieren würde wäre ob ihr weitere Tipps für mich noch habt.

00:30:44: an welcher Stelle hättet ihr euch anders Verhalten?

00:30:47: oder habt ihr noch ein Hinweis den ich jetzt hier noch nicht mit aufgenommen habe?

00:30:51: dann lasst mich gerne daran teilhaben.

00:30:53: wenn ihr spannend Investmentobjekte finden wollt, dann schaut gerne mal bei uns in den Emo-Club rein.

00:30:59: Dort haben wir einen Suchauftrag für euch der euch dabei hilft die passenden Objekte zu finden.

00:31:03: und genug der Werbung.

00:31:05: ich freue mich dass ihr dem Podcast hört bewertet uns gerne und lasst mir ein Feedback zukommen.

00:31:09: darüber freue ich mich jedes Mal sehr.

00:31:11: Und wenn ihr uns weiterhin hören wollt dann hört doch gerne nächste Woche Donnerstag wieder rein ab fünf Uhr drei sich in der neuen podcast Folge R&G Zeit für Neues Immobilien und Investmentpodcast.