Speaker 1 (00:00:00) - Hallo und herzlich willkommen zur neuen Podcastfolge R und G. Zeit für neues Immobilien und Investment Podcast. Heute geht es um das Thema Bau Turbo Pakt, das gemeinsam von unserer Bundesbauministerin Klara Geiwitz und dem Bund und den Ländern endlich genehmigt worden ist. Das Ganze wird 2024 im Januar in Kraft treten und wir wollen euch heute hier im Podcast einen Überblick über die wichtigsten Punkte dieses Gesetzentwurfs geben. Das Ganze ist mega spannend für Investoren und aber auch für Eigenheimbesitzer. Deswegen bleibt unbedingt dran und hört euch die komplette Folge an! Zusätzlich möchte ich hier auch den Hinweis geben, dass wir dazu einige Grafiken erstellt haben, die wir hier im Podcast natürlich nicht per Audiospur übertragen können, aber schaut euch gerne unser Video dazu bei YouTube an, den Link dazu findet ihr unten in der Podcastbeschreibung und los geht's. Der Bau Turbo Pakt ist verabschiedet worden. Unsere Bundesbauministerin Klara Geiwitz hat gemeinsam mit dem Bund und den Ländern ein neues Gesetz verabschiedet, was zum 1. Januar 2024 in Kraft treten wird. Aber mal ganz kurz zum Hintergrund Warum ist das Ganze überhaupt so relevant für uns? Ein kurzer Rückblick auf die aktuelle Situation im Neubau.

Speaker 1 (00:01:08) - Aktuell ist es so, dass wir in diesem Jahr ungefähr die Hälfte der Neubauanträge vom letzten Jahr verzeichnen können und damit ein klares Signal gesetzt ist, dass der Neubau in Deutschland extrem zurückgegangen ist. Dazu kann ich sagen als Baufinanzierer das auch in der Baufinanzierungsbranche vermittelte Kreditvolumen deutlich zurückgegangen ist. Und das liegt natürlich nicht nur an den hohen Zinsen, sondern auch an den weiteren wirtschaftlichen Auswirkungen wie steigenden Materialpreisen, steigende Energiepreise usw. Jetzt gibt es aber ein neues Gesetz, nämlich den Bau Turbo Pakt, der dafür sorgen soll, dass in Zukunft das Thema Neubau und Immobilien wieder interessant wird. Für mich steht an dieser Stelle als erstes mal fest, dass die Bundesregierung ein großes Interesse daran hat und den Missstand in der Immobilienbranche erkannt hat und jetzt dafür sorgen möchte, dass das Ganze in Zukunft wieder attraktiv wird für die einzelnen Leute. Wie sah das Ganze in der Vergangenheit aus, wenn man einen Neubau in Deutschland geplant hat, dann ist in der Umsetzung häufig das Problem gewesen, dass man unterschiedliche Bauvorschriften hatte. Nehmen wir mal als Beispiel die Höhe eines Zauns im Garten.

Speaker 1 (00:02:08) - Je nach Bundesland dürfte der unterschiedlich hoch sein. Und ich meine, jeder, der sich schon einmal mit dem Thema Neubau und der Bürokratie dahinter beschäftigt hat, weiß, dass dieser ganze bürokratische Akt ein riesen Hickhack ist. Spaß macht das Ganze nicht, denn da wird viel, viel Zeit verschwendet und Digitalisierung ist da auch noch nicht so das Thema. Die Bundesbauministerin hat das erkannt und möchte in dieser Legislaturperiode dafür sorgen, dass das ganze Thema insgesamt schneller, unkomplizierter und damit kostengünstiger für den Häuslebauer wird. In dem Video hier möchten wir jetzt auf die fünf wichtigsten Punkte des neuen Paktes eingehen. Punkt Nummer eins Der Verzicht auf den Bebauungsplan. In der Vergangenheit war es so, dass wenn man auf einem Grundstück einen Neubau geplant hat, musste man schauen, ob es in der Stadt einen Bebauungsplan gibt. Also für diese Region, in dem ein Grundstück steht, gibt es dort bereits eine Vorschrift, wie hoch mein Haus sein darf, wie viele Geschosse da drin sein dürfen usw. Dieser Bebauungsplan hat im Prinzip die Regeln vorgegeben, mit dem ich ein Haus bauen, das ab 2024 bis 2026 soll jetzt auf diese Bebauungspläne verzichtet werden.

Speaker 1 (00:03:11) - Was hat das für eine Auswirkung? Wenn ihr euch also mit dem Thema Neubau beschäftigt, heißt es ihr habt deutlich mehr Freiheiten in der Gestaltung eures Neubaus. Und damit soll auch die Bürokratie hintenrum in dem Baugenehmigungsverfahren verschlankt werden. Also das heißt, es entlastet nicht nur die Ämter, sondern vor allen Dingen auch euer Portemonnaie als Häuslebauer. Der zweite wichtige Punkt des Bau Turbo Pakets ist das vereinfachte Genehmigungsverfahren. Wenn ein Bauantrag von euch eingereicht wird und innerhalb von drei Monaten keine Entscheidung von Bauamt getroffen wird, gilt der Bauantrag als genehmigt. Das ist der absolute Wahnsinn, denn wir als Baufinanzierer erleben immer wieder, wenn wir mit Kunden im Gespräch sitzen für einen Neubau, dann geht es häufig um die Planungszeit, bis der Neubau beginnen kann. Und an der Stelle hatten wir immer eine ganz große Unbekannte, nämlich das Bauamt der entsprechenden Gemeinde. An der Stelle können wir als Baufinanzierer natürlich nicht beeinflussen, wie lange es dauert von dem Bauantrag bis zur endgültigen Genehmigung. Warum ist das für den Häuslebauer wichtig? Naja, wir müssen ja heute die Finanzierung miteinander klären und die Auszahlung besprechen.

Speaker 1 (00:04:14) - Jetzt ist ja die Frage, wie lange dauert denn der Zeitpunkt, bis die erste Auszahlung erfolgen kann? Das Ganze hängt mit den sogenannten Bereitstellungszinsen zusammen oder umgangssprachlich auch Bauzeit Zinsen. Was bedeutet jetzt also dieser neue Gesetzesentwurf für den Häuslebauer? Planungssicherheit. Das heißt, wir können ganz sicher sagen, dieses Zeitfenster sind genau drei Monate und danach kann mit dem Neubau gestartet werden, weil die Baugenehmigung ist definitiv zu diesem Zeitpunkt erteilt. Punkt Nummer drei Der Ausbau von Dachgeschossen wird genehmigungsfrei. Und mal ganz ehrlich, das ist für mich ein absoluter Knaller, denn nicht nur für den Eigenheimbesitzer ist das ein extremer Mehrwert, sondern gerade für die Investoren bringt das Ganze extremes Potenzial mit sich. Wenn wir als Immobilienmakler Objekte verkaufen, Das. Schauen wir als allererstes in die Unterlagen der Immobilie mit rein und haben in der Vergangenheit häufig festgestellt, dass beispielsweise Dachgeschoss ausbauten zwar wunderschön saniert waren und auch technisch optisch einwandfrei gewesen sind, aber es baurechtlich einfach keine Genehmigungen gab. Der Nachteil für den Eigentümer ist, dass die offizielle Wohnfläche dadurch natürlich kleiner ist als die tatsächliche Wohnfläche, die sich im Objekt befindet.

Speaker 1 (00:05:23) - Der Wert einer Immobilie wird aber anhand der Wohnfläche bemessen. Das heißt, je größer mein Haus auf dem Papier offiziell ist, umso wertvoller ist mein Haus natürlich. Das heißt, in der Vergangenheit gab es dadurch einige Wertabschläge und das bringt eine ganze Menge Potenzial für alle Eigentümer. Solltet ihr also in der Vergangenheit einen Dachgeschoss Ausbau vorgenommen haben, wäre meine Empfehlung, das Ganze mit dem neuen Bau Turbo Pakt genehmigen zu lassen. Woran kann ich erkennen, ob das Ganze überhaupt genehmigt werden muss oder ob es jetzt komplett genehmigungsfrei ist? Es wird in Zukunft eine sogenannte Muster bauordnung geben, an der man sich da orientieren kann. Punkt Nummer vier Die Stellplatzpflicht bei Umbauten und Anbauten entfällt. Der eine oder andere weiß vielleicht gar nicht, was damit gemeint ist. In der Vergangenheit ist es so gewesen, dass wenn ihr einen Anbau geplant habt und zum Beispiel euer Mehrfamilienhaus mit weiteren Wohneinheiten ausstatten wolltet, musstet ihr je nach Gemeinde Stellplätze am Objekt nachweisen für die zusätzlichen Wohnräume. Wenn das natürlich aufgrund der äußeren Umstände nicht möglich war, dann war das häufig mit hohen Geldbußen quasi belegt.

Speaker 1 (00:06:24) - Also man durfte dann trotzdem den Anbau machen, musste aber anstatt der Stellplätze eine sogenannte Ausgleichszahlung vornehmen. Das könnten bis zu 15 20.000 € je nach Anzahl der Stellplätze sein. Ab sofort werden diese Einschränkungen aufgehoben. Also das heißt, man muss keine Stellplätze mehr nachweisen. Auch das bringt wieder eine ganze Menge Potenzial für Investoren mit sich. Weil wenn jetzt als Investor ein neues Mehrfamilienhaus gekauft wird und ich schon plane, dort eine Wohnraumerweiterung, zum Beispiel einen wunderschönen Dachgeschoss Ausbau vorzunehmen, habe ich hier keine weiteren Kosten für den Ausgleich der fehlenden Stellplätze. Und das bringt natürlich eine ganze Menge Potenzial mit sich. Der fünfte Punkt und auch wieder meiner Meinung nach ein absoluter Knaller die Einführung des Gebäudes Standards E steht an der Stelle für einfach. Steht übrigens für gar nichts.

Speaker 2 (00:07:14) - Aber hier steht einfach.

Speaker 1 (00:07:15) - Also grundsätzlich ist es in der Vergangenheit so gewesen, dass wenn man einen Neubau geplant hat und man in der Vergangenheit noch nie mit dem Thema beschäftigt war, da ein riesen Papierkram auf den Häuslebauer zugekommen ist, nämlich ich als jemand, der ein Haus neu bauen möchte, musste mich mit Bauunternehmen auseinandersetzen und dort ganz viele Verträge unterzeichnen.

Speaker 1 (00:07:34) - Wenn ich da natürlich keine Erfahrungswerte habe, ist dieses Vertragswert für jemanden, der sich damit nicht auskennt, natürlich sehr umfangreich. Und in der Vergangenheit ist es halt oft vorgekommen, dass man dann noch mal eine Rechtsberatung dazunehmen musste, um die ganzen Vertragsdetails prüfen zu lassen. Der neue Gebäude STANDARD soll das in Zukunft deutlich vereinfachen. Es werden also Standards gesetzt werden, die zum Schutz des Verbrauchers eingeführt werden. Das heißt also Vertragslaufzeiten, Zahlungsziele usw sollen hier vereinheitlicht werden, um einen einfachen STANDARD zu gewährleisten, sodass sich in Zukunft der Häuslebauer mehr auf sein Haus konzentrieren kann und weniger Zeit und Kosten für das Vertragliche aufwenden muss. Ganz ehrlich meiner Meinung nach ist das ganze längst überfällig gewesen, weil es werden überall die Normen, Standards usw eingeführt um Prozesse zu verschlanken. Und das deutsche Baurecht ist in der Vergangenheit extrem umfangreich gewesen. Ich selbst habe damals mal eine alte Kneipe zu Wohnraum umgenutzt und habe an der Stelle fast ein Jahr lang auf die Nutzungsänderung warten müssen. Der Situation habe ich die Bürokratie am eigenen Leib erfahren und war total unzufrieden mit den einzelnen Punkten.

Speaker 1 (00:08:40) - Dass dort Handlungsbedarf besteht, ist klar und ich finde es ein sehr, sehr gutes Zeichen, dass die Bundesbauministerin das erkannt hat und jetzt diese neuen Gesetze eingeführt hat, weil das für mich ein ganz, ganz klares Signal dafür ist, dass die Immobilienbranche in Zukunft weiter gestärkt werden soll. Also noch mal zusammengefasst Welche Auswirkungen werden wir jetzt ab 2024 in der Immobilienbranche erfahren? Der Ausbau von Dachgeschoss Flächen schafft einfach in Zukunft mehr Wohnfläche und erhöht damit die Werte eurer Immobilien. Der neue Gebäudetyp E wird in Zukunft dafür sorgen, dass das ganze Bauen einfacher und schneller vonstatten gehen wird. Zusätzlich wird die Frist von drei Monaten dafür sorgen, dass man viel, viel mehr Planungssicherheit hat und in Zukunft weniger Bauzeit Zinsen in der Planungsphase berücksichtigen muss. Und die Chance für alle Investoren da draußen Haltet eure Augen auf! Denn auch die Umnutzung von Gewerbeimmobilien zu Wohnimmobilien soll in Zukunft deutlich einfacher werden. Also die Chance für Investoren Dachgeschoss Ausbauten, die in der Vergangenheit nicht genehmigt werden konnten, sollen in Zukunft genehmigungsfrei werden. Ihr könnt Wohnflächen erweitern und habt keine zusätzlichen Kosten mit Stellplätzen.

Speaker 1 (00:09:47) - Ihr könnt alte Bürogebäude um Nutzen zu Wohnraum und damit günstige Gewerbeflächen kaufen und zu Wohnraum um nutzen und dort Mietverträge generieren. Also Investoren. Hier sind eine ganze Menge neue. Chancen für euch. Haltet also die Augen offen, Schaut auch gerne nach Gewerbeeinheiten und nicht nur nach Wohneinheiten, weil dieser ganze Genehmigungsprozess in Zukunft deutlich einfacher werden soll. Deshalb ist meine Zusammenfassung, dass ich ein sehr positives Signal der Bundesregierung hier erkenne und ich sehr, sehr froh darüber bin, dass das ganze Thema so ernst genommen wird und vor allen Dingen endlich auch der Investor gestärkt wird. So viel man über die Politik schimpfen möchte und über irgendwelche Gebäude Energie Gesetz Standards, die eingeführt werden. Das hier ist ein klares Zeichen, dass Deutschland die Wichtigkeit der Immobilienbranche erkannt hat und dafür sorgen möchte, dass das Ganze für die Investoren wieder attraktiv wird. Ganz wichtig Solltet ihr euch also in der Bauphase befinden, könnt ihr das Ganze natürlich auf eigene Faust machen. Oder ihr nehmt euch einen Profi zur Seite, der euch gemeinsam mit euch durch diesen Prozess durchleitet. Dafür stehen entweder wir oder auch andere Baufinanzierungsvermittler gerne zur Verfügung, um euch dabei zu unterstützen.

Speaker 1 (00:10:48) - Jetzt würde mich natürlich ganz spannend interessieren, Was haltet ihr denn von dem Bau Turbo Pakt? Schreibt gerne unten in die Kommentare rein und verlinkt unbedingt eure Freunde, die nächstes Jahr bauen wollen. Solltet ihr in Zukunft keine News aus der Immobilienwelt verpassen wollt, dann hier Glocke anklicken und ab geht's.