00:00:03: Willkommen bei R&G.

00:00:05: Zeit für Neues!

00:00:06: Den Immobilien und Investment Podcast.

00:00:09: Der gleite Immobilienexperte- und Baufinanzierer Marc Günther auf einer Reise durch die faszinierende Welt der Investoren!

00:00:16: Hallo und herzlich willkommen zur neuen Podcastfolge, er und geht's.

00:00:19: Zeit für neues Immobilien & Investment Podcast.

00:00:22: und endlich geht es wieder los.

00:00:24: nach unserer Winterpause haben wir ganz viele Ideen für euch zusammengestellt mit denen wir euch in diesem Jahr versorgen wollen.

00:00:31: Es wird noch weiter spezifischere Themen geben zum Bereich Und heute soll es direkt losgeben in einer kleinen Baufinanzierungsfolge, unserem Fachgebiet.

00:00:41: Wir sind als unabhängige Baufinanzierungsvermittler unterwegs und möchten euch gerne zeigen... wie sich der Baufinanzierungszins überhaupt zusammensetzt.

00:00:49: Wir lesen ganz häufig in irgendwelchen Foren, hey ich habe gerade eine Immobilie gekauft und habe für ne zehnjährige Zinsbindung bei ner hundert Prozent Finanzierung einen Zinsangeboten bekommen von vier Komma drei.

00:01:00: Und wie sieht denn bei euch aktuell das Zins-Angebot aus?

00:01:03: Und dann gehen die Diskussionen in den Foren los.

00:01:05: man versucht sich gegenseitig zu betteln und zu zeigen Hey Ich hab' die günstigere Zinskondition bekommen und teilweise liest man da Unterschiede von fast einem Prozent.

00:01:14: Woran das genau liegt wie ihr für euch selbst ungefähr errechnen könnt, wo der aktuelle Baufinanzierungszins liegt.

00:01:20: Das erfahrt ihr in diesem Video!

00:01:22: Also die Frage nach dem Baufinanziehungszins.

00:01:24: das ist in etwa so als wenn ich einfach frage was kostet ein Auto?

00:01:27: Jeder kann sich jetzt vorstellen dass es darauf ankommt um was es sich für ein Auto handelt, wie viel PS das ganze hat, ist das eine Neuwagen, ist da ein Gebrauchtwagen, kaufe ich denn im Autohaus, kauffe ich den von Privat?

00:01:37: also es ist sofort logisch dass der Preis nicht immer der gleiche sein kann.

00:01:40: Jetzt aber die Frage warum denken denn die Leute anders ist und warum man im Baufinanzierungsbereich immer die gleichen Konditionen für jede Person angeboten bekommt.

00:01:50: Woran das genau liegt, das möchte ich euch erklären.

00:01:52: Grundsätzlich hängt der Baufinanzierung Zins von drei Faktoren.

00:01:56: Das eine ist die Bonität des Kunden da gehen wir gleich noch spezifischer drauf ein.

00:01:59: Das zweite ist das Objekt um dass es sich handelt.

00:02:02: Ist das beispielsweise Neubau oder eine Bestandsimmobilie?

00:02:04: Und der dritte Bereich das ist das Finanzierungsvorhaben.

00:02:07: also wie wollt ihr die Bauffinanzierungen gestalten?

00:02:09: Wie viel Eigenkapital bringt ihr mit einen Zinsbindung

00:02:11: usw.?

00:02:12: In den genauen Details möchte ich jetzt einmal und euch anhand unserer Baufinanzierungssoftware zeigen, wie sich die einzelnen Positionen auf die Zinskondition auswirken.

00:02:21: So starten wir mit der Bonität des Kunden!

00:02:23: Warum ist die denn entscheidend für den Zinssatz?

00:02:25: Und zwar stellt euch mal vor Wir haben einmal auf der einen Seite einen angestellten Kunden und auf der anderen Seite einen selbständigen Kunden.

00:02:32: Alleine vom Unterlagenmanagement ist das schon ein komplett anderer Fall.

00:02:35: Bei einem angestelten Kunden benötigen wir drei Gehaltsabrechnungen und die letzte Dezember-Abrechnung und bei einem selbstständigen Kunden ist es ja so dass das Einkommen nicht immer englisch Höhe ist, sondern dass das Einkommen schwankend ist.

00:02:45: Deshalb ist es bei selbstständigen Kunden notwendig, dass wir zumindest zwei volle Jahresabschlüsse haben um der Bank gegenüber zeigen zu können, dass die Einnahmen nachhaltig sind also dass sie immer in etwa gleicher Höhe da sind weil es bringt ja nichts wenn einer ein super Geschäftsjahr hatte und im nächsten Jahr beispielsweise kaum Umsätze gemacht hat weil sich irgendwie um Saisongeschäft gehandelt hat oder ähnliches.

00:03:05: Neben dem Einkommen spielt aber auch das Alter des Kunden eine Rolle.

00:03:08: jemand der noch ganz viel Zeit hat vor dem Rentenbeginn die Immobilie zurückzubezahlen Der hat natürlich einen günstigeren Zinssatz, als jemand der kurz vor der Rente steht und deshalb mit einer hohen Tilgung arbeiten muss damit er das Ganze bis zur Rente abbezahlt bekommt.

00:03:20: Wenn die Finanzierung aber beispielsweise ins Renteneintrittsalter hinaus finanziert wird dann ist es zum Beispiel auch notwendig dass wir den Bank gegenüber nachweisen können wie hoch die Renteneinnahmen sein werden weil in dem neuen Wohnemobilien-Kreditrichtlinien ist das ganze verpflichtend dass wir eine sogenannte Lebensphasenbetrachtung mit dem Kunden anfertigen müssen.

00:03:37: Das heißt wir müssen der Bank gegenüber glaubhaft versichern mit den Einnahmen, die man im Rentenalter hat auch weiterhin bezahlt werden kann.

00:03:46: Das heißt, die sogenannte Haushaltsrechnung also Einnahmen gegenüber der Ausgaben muss ja immer positiv sein.

00:03:51: Die muss also nicht nur heute bei der Kreditbeantragung positiv sein sondern in manchen Fällen halt auch im Rentennalter.

00:03:57: Wenn jemand als Angestellter unterwegs ist dann ist es natürlich auch wichtig zu wissen ob er in einem ungekündigten Arbeitsverhältnis sich befindet Ob er vielleicht noch in der Probezeit ist und ob der Arbeitsvertrag unbefristet ist.

00:04:08: weil es gibt ja auch zum Beispiel Ärzte befristete Arbeitsverträge, die gelten dann für ein Jahr oder alle zwei Jahre.

00:04:14: Das heißt selbst Herzchirurgen, die einen super Haushaltseinkommen haben, haben in manchen Fällen einen befristeten Arbeitsvertrag.

00:04:20: auch das sind Spezialitäten, die bei der Bank im Zinssatz Berücksichtigung finden.

00:04:24: wenn der Antragsteller ledig ist brauchen wir nur ihn und seine Bonität prüfen.

00:04:28: Wenn er verheiratet ist, ist die Frage kaufter Ehepartner mit?

00:04:31: Haben sie eine zugewinnen Gemeinschaft?

00:04:33: Oder haben Sie ein Gütertrennungs Vertrag?

00:04:35: Auch diese Punkte, wenn sie auf dem ersten anschein überhaupt nicht relevant scheinen, sind aber für die Zinskonditionen ganz entscheidend Weil gerade bei Investoren haben wir oft die Situation, dass man verheiratet ist.

00:04:44: Aber nur einer der beiden Ehepartner kauft die Immobilie und dann muss das auch unter dem Baufinanzierungszins berücksichtigt werden.

00:04:50: Wenn wir erstmal die Stammdaten des Kunden ermittelt haben Dann geht es in die sogenannte Vermögensbilanz.

00:04:55: Das heißt, wir haben auf der einen Seite alles das was mit der Einnahmesituation zu tun hat Zum Beispiel Zusatzeinkommen Was er aus einer selbstständigen Tätigkeit bezieht Oder auch Nebenjobs Die sogenannten fünfhundertfünfunddreißig Euro Job oder irgendwelche anderen Nebentätigkeiten Und auf der anderen Seite Haben wir Verbindlichkeiten.

00:05:10: Also das heißt hat der Kunde vielleicht irgendwelche Privatkredite, hat er noch ein Auto finanziert oder bei PayPal etwas auf Raten gekauft?

00:05:17: Auch das wird übrigens von den Banken als Kredit bewertet!

00:05:20: Für die Bank ist jetzt hier entscheidend dass wir bei dem Kunden eine sogenannte positive Vermögensbilanz haben.

00:05:25: Das heißt die Vermögenseite muss die Verbindlichkeitenseite im Idealfall deutlich übersteigen.

00:05:29: Es heißt aber auch es ist grundsätzlich gar nicht schlimm wenn man Privat-Kredite hat solange man auf der Vermögend Seite mehr zur Verfügung hat.

00:05:36: Die Bank möchte hier einfach ausschließen großes Konsumverhalten hat und zum Beispiel eine Urlaubsfinanzierung abschließt, also ein Urlaub auf Kredit finanziert.

00:05:44: Und hier ist es auch wichtig ganz viele Kunden denken sie brauchen immer nur das Eigenkapital mit angeben was sie auch wirklich für die Finanzierungen einsetzen wollen.

00:05:52: wir erklären dann immer in der Beratung dass es aber viel wichtiger ist alle Vermögenswerte zu zeigen weil für die Bank ist das doch viel positiver wenn ich zeigen kann dass der kunde selbst wenn er das Eigen Kapital mit ihnen die Finanzierung eingebracht hat weitere Rücklagen hat für unvorhergesehene Dinge beispielsweise mal die Heizung kaputt geht oder irgendwo anders Geld benötigt wird.

00:06:11: Und wenn der Kunde dann schon in der Situation ist, dass er nachfinanzieren muss, dann gibt es wieder einen Zinsaufschlag für das sogenannte Nachfinanzierungsrisiko.

00:06:18: Wenn wir mit Investoren sprechen, ist es ja oft so, dass sie auch schon Immobilien im Bestand haben und für den Investor ist das immer ein Zeichen für hey ich bin noch gut in meiner Bonität weil ich habe doch schon Immobilien im bestand.

00:06:28: aber auch hier sind viel mehr Details notwendig Weil es macht doch einen riesen Unterschied ob man ein leer stehendes Mehrfamilienhaus hat wo man jeden Monat aus seinem beruflichen Einkommen drauflegen muss oder ob das Mehrfamilienhaus tipptopp vermietet ist und wir da deutlich mehr Mieteinnahmen als Ausgaben für die Kreditrate haben.

00:06:44: Auch diese Dinge beeinflussen den Zins!

00:06:46: Und grundsätzlich gibt es Banken, die für Investoren einen Zinsaufschlag kalkulieren und andere Banken wiederum, die Für Investoren sogar ein Zinsabschlag einkalkulieren.

00:06:55: Ich habe euch hier die Kondition mal aufgemacht von einer Bank, die sehr detailliert zeigt wie sich ihre Zinskondition zusammensetzt.

00:07:02: Hier seht ihr an der gelb markierten Stelle dass diese Bank die bereits Immobilien im Bestand haben, einen Zins-Aufschlag einkalkuliert.

00:07:10: von Null Komma zwei Prozent.

00:07:11: Kleiner Hinweis an der Stelle das ist natürlich nicht bei allen Banken so sondern ich möchte euch hier nur beispielhaft zeigen warum diese Informationen für uns sehr relevant sind.

00:07:19: Um bei der Bank überhaupt ein Kredit bekommen zu können ist es deshalb immer wichtig dass wenn wir jetzt von der Bonität des Kunden sprechen dass wir mehr Einnahmen als Ausgaben haben.

00:07:28: Das ist ja auch logisch weil stellt euch vor ihr würdet irgendwo hingehen und was kaufen wollen und ihr gebt jeden Monat mehr Geld aus.

00:07:35: ihr ganz genau, dass irgendwann eure Eigenkapital bzw.

00:07:38: eure Spareserven aufgebraucht sind und ihr dann keine finanziellen Mittel mehr

00:07:41: habt.".

00:07:42: Genau das kalkuliert die Bank!

00:07:43: Und deshalb ist es auch möglich, dass manche Immobilieninvestoren immer und immer wieder Immobilie dazukaufen können – und die Leute fragen sich wie viel Geld muss der denn im Monat verdienen damit er überhaupt noch weitere Kredite bekommt?

00:07:54: Aber das ist das ganze Geheimnis.

00:07:56: Die Haushaltsrechnung muss positiv sein.

00:07:58: Es müssen mehr Einnahmen als Ausgaben dastehen.

00:08:06: Unsere Experten von R und G stehen bereit, um dir den Weg zur maßgeschneiderten Baufinanzierung zu ebnen.

00:08:13: Besuche uns jetzt für eine unverbindliche Beratung!

00:08:18: Jetzt komme zum zweiten Hauptpart, und zwar die Immobilie.

00:08:21: Bei der Immobilier spielt es auch eine Rolle ob wir eine Bestandsimmobilie kaufen oder ob der Investor ein Neubau plant.

00:08:27: bei manchen Banken gibt es für Neubauten einen Zinsabschlag Und beim manchen banken gibt Es einen Abschlag dafür dass man Eine bestands immobilie kauft und weniger Risiken verursacht.

00:08:35: weil stellt euch folgende situation vor wenn ihr Ein neubauplant kann es ja auch zu einem sogenannten nachfinanzierungsrisiko kommen.

00:08:42: gerade in der coronazeit sind Die materialpreise extrem gestiegen und die banken sind oft in die Situation gekommen dass die Kunden noch mal zu ihnen ins Büro gekommen sind und nochmal einen Kreditantrag gestellt haben, weil sie mit den vorher geplanten Kosten nicht zurechtgekommen sind.

00:08:54: Es spielt aber auch eine Rolle um welche Art der Immobilie es sich handelt.

00:08:58: Finanzieren wir hier eine Eigentumswohnung, die in einem Haus ist mit nur vier Einheiten oder vielleicht ein Eigentumswohnungen mit einem Haus wo über einhundert Einheiten drin sind?

00:09:06: Auch hier gibt es unterschiedliche Risiken aus Sicht der Bank – das findet sich in Erzinskondition ebenfalls wieder!

00:09:16: nur Kosten und keine Einnahmen.

00:09:18: Das heißt auch hier gibt es wieder Unterschiede.

00:09:19: ein mehr Familienhaus Kann auch für die Bank interessant sein, weil die Frage ist.

00:09:23: Ist es aktuell schon voll vermietet?

00:09:25: Sind vielleicht noch Wohnungen leerstehend?

00:09:27: Wie hoch ist der durchschnittliche Mietzins an diesem Markt?

00:09:29: also wie realistisch ist es dass derjenige der das Objekt jetzt kauft dann auch direkt diese freie Wohnung zu einem marktgerechten Zins vermieten kann?

00:09:36: immer mehr spielt aktuell auch Das alter der Immobilien eine Rolle.

00:09:39: in der Vergangenheit war so dass Die bank immer mit einer sogenannten Restnutzungsdauer kalkuliert hat.

00:09:43: das heißt Es wird quasi aus Sicht Der Bank simuliert.

00:09:46: wenn das objekt ein hundert Jahre dort steht fällt es nach einhundert Jahren In sich zur.

00:09:50: Das heißt, ein hundert Jahre altes Haus wo wir keine nachweislichen Modernisierungsarbeiten in den vergangenen Jahren hatten hat eine niedrigere Restnutzungsdauer für die Bank.

00:09:58: In solchen Fällen verlangen die Banken meist eine höhere Tilgung damit sie quasi in dieser Zeit der Restnitzungsdauern die Immobilie zurück bezahlt bekommen um halt aus Sicht der Bank wieder mehr Risiken auszuschließen.

00:10:08: Alle diese Punkte verursachen einen Zinsunterschied.

00:10:11: Neben dem Alter der Immobilien spielt aber auch seit den letzten zwei Jahren der Energieausweis eine entscheidende Rolle.

00:10:17: Mittlerweile gibt das Kreditinstitut die für besonders energieeffiziente Gebäude einen Zinsnachlass geben.

00:10:23: Das sind dann sogenannte Buffy Green oder Future-Angebote, wo immer der Energieeffizienzklasse des Hauses eine Rolle spielt.

00:10:30: Haben wir also ein Objekt mit einer Energieffizienzklasse von A oder A+, können wir zwischen zero Komma eins bis null Komma zwei Prozent vom Zins nochmals Nachlass bekommen?

00:10:38: Die Wohnfläche spielt auch eine Rolle!

00:10:40: Warum kann das denn interessant

00:10:41: sein?!

00:10:41: Also stellt euch folgende Situation vor Wir haben mehr Familienhaus was nur aus Wohnflächen besteht.

00:10:46: Also reine Wohnungen, die zur privaten.

00:10:49: In dem Fall kalkuliert die Bank einhundert Prozent als Wohnfläche.

00:10:53: Wenn wir aber einen Wohn- und Geschäftshaus haben, wo ein gewisser Prozentsatz als gewerblich genutzte Fläche genutzt wird dann muss die Bank eine Mischverhältnis kalkulieren.

00:11:01: Und hier gibt es je nach Bank Grenzen ab wann ein Zins Aufschlag mit einkalkuliert wird.

00:11:06: Haben wir beispielsweise ein Haus um das einfach zu verdeutlichen was zu ein hundert Prozent aus gewerblichen Einheiten besteht ist die Vermietung deutlich schwieriger zu realisieren als eine wohnimmobilie die nur zum Wohnzwecken verwenden.

00:11:18: an der stelle setzen manche banken grenzen und sagen wir finanzieren nur objekte bis dreißig prozent gewerbe einheiten oder wir finanzierend bis hundertprozent gewerblich genutzte Einheiten, aber dann mit einem Zinsaufschlag.

00:11:30: Neben dem Alter und der Gebäude-Energie-Effizienzklasse spielt aber auch der Sanierungszustand eine entscheidende Rolle.

00:11:36: Dellt euch vor die Immobilie ist perfekt vom Zustand und kann sofort entweder vermietet werden oder selbst genutzt werden?

00:11:41: Dann ist das Risiko für die Bank natürlich niedriger!

00:11:43: Wenn die Immobilie aber einen riesengroßen Sanierungstaub beinhaltet, der vielleicht sogar von den Sanierungskosten den Kaufpreis übersteigt, dann kann das Objekt noch so perfekt in seinen anderen Gegebenheiten sein.

00:11:55: ist das wie ein Neubau zu bewerten, weil die Sanierungen höher sind als der Kaufpreis der Immobilie.

00:12:00: Solche Objekte können total interessant sein für Investoren aber aus Sicht der Bank verursachen diese Objekten sehr viele interne Zinsaufschläge so dass die Finanzierung an dieser Stelle nur mit einem hohen Zins aufschlag möglich sind.

00:12:11: in manchen Finanzierungsfällen habe ich schon erlebt dass der Käufer gar keine Grundbuch Einsicht hatte.

00:12:16: und dann wenn wir nach dem aktuellen Grundbuch Auszug fragen der in der Regel nicht älter als drei bis sechs Monate sein darf dann fragen die Leute immer ja was will die bank denn noch?

00:12:25: Warum ist es aber so entscheidend, auch als Käufer einer Immobilie einmal einen Blick ins Grundbuch zu werfen?

00:12:29: Im Grundbuch sind wertmindernde Lasten eingetragen.

00:12:33: Und zwar in Abteilung II des Grundbuchs findet man zum Beispiel lebenslange Wohnungsrechte und deshalb kann das für ein Käufe gar nicht so unwichtig sein.

00:12:40: weil stellt euch mal vor ihr kauft eine Immobilier wo eine Einliga-Wohnungen drin ist in der vielleicht noch die Oma oder sonst irgendjemand wohnt, die dort ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht haben.

00:12:50: Diese Informationen findet man im Grundbuch dass derjenige, der die Immobilie verkauft auch von vornherein alle Informationen offenlegt.

00:12:58: Deswegen sollte man beim Kauf einer Immobilier in jedem Fall aus Eigeninteresse das Grundbuch kontrollieren.

00:13:03: und natürlich aus Sicht der Bank ist das Ganze auch interessant weil diese wertmindernden Rechte dem Beleihungswert der Immobilien beeinflussen.

00:13:10: Das heißt die Bank guckt, die Immobil kostet einhunderttausend Euro und der Kunde möchte einhundertausend Euro finanzieren.

00:13:16: dann ist das eine sogenannte Einhundertprozentfinanzierung.

00:13:18: findet sich jetzt aber zum Beispiel ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht im Grundbuch wieder Kaufpreis immer noch bei einhunderttausend Euro, aber aus Sicht der Bank ist die Immobilie vielleicht nur fünfzigtausende Euro wert.

00:13:29: Das heißt wir hätten einen Beleihungswert von deutlich über ein hundert Prozent und das führt wieder zu einem Zinsaufschlag.

00:13:34: Der dritte Baustein ist das Finanzierungsvorhaben an sich.

00:13:37: also wie wollen wir die Finanzierung aufbauen?

00:13:39: An dieser Stelle spielt an erster Stelle der Kaufpreise eine Rolle.

00:13:44: Neben dem Kaufpreist der Immobilien gibt es aber zusätzliche Kosten die von der Bank einkalkuliert werden die je nach Bundesland natürlich variiert.

00:13:54: Dazu kommen die Notar- und Gerichtskosten, also die Hauvertragserstellungskosten und auch hinterher die Eintragungen einer Grundschuld.

00:14:00: das sind in der Regel zwei Prozent und dann kommt eventuell noch ein Markler dabei, der auch je nach Bundesland einen unterschiedlichen Quartage Satz hat.

00:14:07: Jetzt ist ja die Frage warum spielt das überhaupt eine Rolle?

00:14:09: Es gibt Investoren, die ganz smarte Ideen haben um dieses Gesamtkostenkonstrukt etwas zu variieren.

00:14:15: zum Beispiel gibt es auch die Möglichkeit dass gewisse Nebenkosten von der Fährkäuferseite getragen werden den Kaufpreis mit einkalkuliert.

00:14:22: Deswegen sind diese Kostenkalkulation gar nicht so uninteressant für dem Beleihungswert der Bank und da haben wir ja gerade schon gelernt, dass der Beleiungswert der Bank ausschlaggebend ist für die Zinskonditionen.

00:14:31: Wenn ihr wissen wollt welche Investoren Tricks es da gibt könnt ihr gerne auf uns zukommen und wir verraten euch im Detail welche dieser Möglichkeiten für euer konkretes Vorhaben möglich sind kann man aber nie pauschal sagen sondern das kommt halt immer auf die individuelle Situation an.

00:14:45: Neben den Nebenkosten können ja weitere Kosten.

00:14:50: die Diskussion mit dem Kunden, dass der Kunde sagt ja ja.

00:14:53: Die Modernisierungen, die trage ich hinterher aus Eigenkapital, die brauchen wir gar nicht mit angeben.

00:14:57: Warum ist das aber an dieser Stelle überhaupt wichtig und warum kann es total sinnvoll sein, die Modernisierungskosten mit anzugeben?

00:15:03: Naja, wir haben vorhin über den Beleihungswert der Bank gesprochen, dass da Ausschlaggebend für die Zinskondition ist.

00:15:08: Wenn ihr nachdem ihr eine Immobilie erworben habt Geld in die Immobilien investiert und den Wert der Immobilia damit erhebt dann ist das für die Bank total positiv weil durch eure Badezimmersanierung durch die neue Heizungsanlage, die ihr sonst einfach heimlich in eurem Haus durchgeführt hättet, steigt ja der Wert der Immobilie unmittelbar.

00:15:26: Das heißt wenn Ihr nach den Modernisierungsmaßnahmen die Immobilien direkt wieder verkaufen würdet, würdet Ihr einen höheren Verkaufspreis erzielen als das was Ihr damals für die Immobile bezahlt habt.

00:15:36: Dadurch erhöht sich der Beleihungswert der Bank und dadurch sinkt Eure Zinskondition.

00:15:40: Deshalb ist es total wichtig dass wenn Ihr Plan Modernisierung im Objekt vorzunehmen, dass Ihr diese auch entsprechend im Finanzierungsvorhaben mitangebt.

00:15:48: An dieser Stelle kommen wir zum Eigenkapital-Einsatz.

00:15:50: Am vorhin angegeben, wie viele Vermögenswerte derjenige die Immobilie kaufen möchte zur Verfügung hat und hier können wir jetzt eingeben, wie viel Eigenkapitel der Kunde mit in die Finanzierung einbringen möchte.

00:16:01: Je nachdem, wieviel Euro wir hiermit einbringen kann es den nächsten Beleihungswertsprung geben.

00:16:06: Das heißt manchmal macht ein einziger Euro einen Riesenunterschied.

00:16:09: wenn wir ein Euro mehr Eigenkapitale mit einbringen kommen wir bei der konkreten Bank ,die wir für Dein Finanzierungsvorhaben ausgesucht haben unter wieder einen Zinssprung zur Verfügung hat.

00:16:19: Das heißt, also wir als Baufinanzierungsvermittler schauen nicht nur nach den Gegebenheiten die uns der Kunde vorgibt hey ich möchte Zehntausend Euro Eigenkapital mit einbringen sondern manchmal kann es vielleicht auch sinnvoll sein zehntausend zweihundertundzwanzig Euro mit einzubringen weil wir damit unter die nächste Beleihungswertgrenze der Bank kommen und damit vielleicht ein Zinsunterschied haben von Nullkommar zwei Prozent!

00:16:39: Und an dieser Stelle glaube ich weiß jeder oder kann jeder nachvollziehen dass es sinnvoll seien kann diese zwantieinzwanzige Euro mehr Eigenkapitel mit in die Finanzierung einzubringen.

00:16:47: Genau so geht es aber auch andersrum.

00:16:49: Manchmal ist es so, dass diese Zehntausend Euro gar keinen großen Unterschied machen und das es sogar sinnvoller sein kann etwas weniger Eigenkapital mit reinzunehmen weil bei manchen Banken auch die Darlehenshöhe ein Zinsnachlass gewährt.

00:17:00: Das heißt kommen wir mit eurem Eigenkapitaleinsatz unter Hundertfünfzigtausend Euro Darlehenzumme.

00:17:06: beispielsweise gibt es einen Zins Aufschlag.

00:17:08: Nehmen wir weniger Eigen Kapital mit in die Finanzierung ein.

00:17:11: Wir haben eine Darlehentsumme die oberhalb von Hundert Fünfzig tausend euro liegt.

00:17:14: dann kriegen wieder ein Nachlass sein, an der Stelle ein bisschen mit dem Eigenkapital hin und her zu spielen.

00:17:20: Und zu schauen wo ist die perfekte Grenze von dem was ich mit in die Finanzierung einbringen sollte?

00:17:24: Neben dem Geld das ihr aber direkt in die Baufinanzierung als Eigenkapitale mit einbringt könnt Ihr auch weitere Dinge mit in den Finanzierungen einbringen, die von der Bank wie Eigenkapitel gewertet werden.

00:17:34: Das können zum Beispiel Eigenleistungen sein.

00:17:37: also Was ist der Unterschied zwischen Eigenkapitals und Eigenleistung?

00:17:40: wenn ihr beispielsweise handwerklich super begabt seid und ihr keinen Handwerker extern beauftragen müssen, um gewisse Arbeiten durchzuführen.

00:17:47: Beispielsweise könnt ihr ein Badezimmer komplett selber herstellen und ihr braucht nur das Material aber keinen Arbeitslohn bezahlen dann ist dieser Arbeitslohnen den ihr nicht bezahlen müsst quasi eure Eigenleistung die von der Bank aber genauso angerechnet wird wie Eigenkapital.

00:18:01: Das heißt je nachdem welche Modernisierung man im Objekt vornehmen möchte können wir auch prüfen ob es vielleicht sinnvoll sein kann gewisse arbeiten in Eigenleistungen durch zu führen um damit in den nächsten Zinssprung zu kommen.

00:18:12: Ein weiterer Punkt neben den Eigenleistungs sind die zusätzlicher.

00:18:15: Also da werdet ihr vielleicht auch schon mal von gehört haben, es gibt also die Möglichkeit der Bank zu sagen ich habe hier noch eine andere Immobilie.

00:18:21: Da könnt ihr euch zusätzlich eine Sicherheit eintragen.

00:18:24: oder vielleicht gibt es noch im alten Bestand irgendwelche Bausparverträge- oder Lebensversicherung wie man als Sicherheit hinterlegen kann.

00:18:30: Auch das wird von der Bank wie Eigenkapital gewertet beeinflusst also wieder den Beleihungswert und der Beleiwungswert soll wieder dafür dass sie einen Zinsnachlass bekommt.

00:18:38: Ob das ganze sinnvoll ist oder nicht möchte ich an dieser Stelle jetzt erstmal nicht bewerten weil das ja immer auf die individuelle Situation ankommt.

00:18:44: Und natürlich ist das eine Situation, die wir individuell mit dem Kunden prüfen müssen und daher gibt es keine pauschale Aussage dazu.

00:18:51: Aber grundsätzlich sind das Themen, die auch den Zinssatz beeinflussen können.

00:18:54: Neben diesen Eigenkapital einsetzen, gibt es aber auch noch externe Darlehen, die zur Verwendung kommen könnten.

00:19:00: Das sind zum Beispiel Arbeitgeber-Darlehen.

00:19:02: Je nachdem bei welchen Arbeitgebern man arbeitet, gibt's die Möglichkeit vom Arbeitgebers zum Beispiel einen Darlehn für eine Immobilienfinanzierung zu bekommen.

00:19:09: Auch das wird von der Bank bewertet wie Eigenkapitol.

00:19:12: darüber hinaus gibt es Finanzierungsmodelle, zum Beispiel öffentliche Förderung.

00:19:16: Je nachdem in welcher Situation der Kunde sich also befindet ob man z.B.

00:19:19: gewisse Einkommensgrenzen erfüllt oder eventuell ein behindertes Kind hat an dieser Stelle gibt es besondere Förderprogramme die auch von den Banken teilweise wie Eigenkapital angesetzt werden und die beeinflussen wieder den Zins.

00:19:30: wenn wir jetzt also die Gesamtkosten der Finanzierung kennen dann kennen wie viel Eigenkapitel wir mit einbringen können Dann haben wir zumindest schon mal die Darlehenshöhe ermittelt.

00:19:39: Jetzt gibt's aber noch weitere Punkte die den Zinns beeinflussend können nämlich und das wissen die meisten, die Zinsbindung.

00:19:45: Das heißt also wie ich vorhin am Eingang gesagt habe in den Gruppen wird dann diskutiert Ich hab ne zehnjährige Zins Bindung.

00:19:50: bei einer hundertprozent Beleihung und den und den Zins.

00:19:52: Je nachdem welche Zins bindung es gibt beeinflusst das natürlich den Zinz.

00:19:56: je länger Die zins Binnung ist umso höher ist der Zins Aufschlag.

00:19:59: Es gibt aber immer wieder mal Banken die besondere Sonderzins Kondition haben zum Beispiel fünfzehn für zehn oder zwanzig Für Fünfzehn Also für einen befristeten Zeitraum Haben diese banken Sonderaktion wo ihr eine für den Preis einer zehnjährigen Zinsbindung bekommen können.

00:20:16: Das kommt natürlich immer auf die Situation und auf den Zeitpunkt an, wann ihr eure Finanzierungsanfrage stellt aber in der Regel gibt es immer wieder mal neue Möglichkeiten solche Sonderzinsen nutzen zu können.

00:20:26: Daneben spielt auch noch die Tilgungshöhe eine entscheidende Rolle.

00:20:29: Je nach Situation kann es sinnvoll sein etwas höher zu tilgen oder auch etwas weniger.

00:20:33: Welt euch vor!

00:20:33: Der Kunde ist kurz vor dem Renteneintritt Und wir können jetzt durch eine erhöhte Tilgung Die Rückzahlungen des Darlehens noch vor Rentenbeginn wehrleisten.

00:20:41: An der Stelle gibt es einen Nachlass.

00:20:42: Wenn wir innerhalb der Zinsbindung das Darlehen komplett zurückzahlen können, beispielsweise haben wir eine Zins-Bindung von zwanzig Jahren vereinbart und ein sogenanntes Volltilgerdarlehen.

00:20:51: Das heißt, wenn die Tilgung genauso eingestellt hat dass das Darlehnen nach zwanziger Jahren bei null Euro Restschuld ist.

00:20:57: an dieser Stelle gibt's wieder einen Zinsnachlass ob das ganze sinnvoll ist immer individuell zu prüfen.

00:21:01: ich habe vorhin schon was von der Höhe der darlehensummer gesagt.

00:21:04: auch hier gibt es wieder gewisse Sprünge ab wann es einen zins Nachlass oder auch einen Zinns Aufschlag geht.

00:21:09: zum Beispiel uns in der Region hier häufiger mal, dass es Wohnungen gibt die zum Beispiel unter fünfzigtausend Euro kosten.

00:21:15: Wenn wir sogenannte Mindestdarlehensbeträge haben klingt das erstmal aus Sicht des Kunden gut weil ich will doch gar nicht so viel Geld von der Bank haben.

00:21:22: aber versetzt euch in die Situationen der Bank.

00:21:24: wenn der Kunde in seiner ganzen detaillierten Prüfung den gleichen Aufwand verursacht wie jemand der eine Million Euro Darlehensumme aufnimmt dann ist ja aus Sicht der Bank die Marge die sie an dem Kunden verdienen kann viel höher als bei jemandem der nur fünfzig tausend euro finanzieren möchte.

00:21:39: und Deshalb gibt es für Reinstarlehensbeträge, entweder Zinsaufschläge oder manche Banken sagen sogar unter hundertfünfzigtausend Euro beispielsweise wollen wir gar keine Finanzierung anbieten.

00:21:49: Wenn wir jetzt noch weiter in die Feinheiten der Finanzierungen gehen dann gibt das auch noch eine sogenannte Bereitstellungszinsfreie Zeit.

00:21:56: was hat es damit auf sich?

00:21:57: Das heißt Die Bank gewährt euch ein Darlehen legt dieses Darlehn für euch auf einen Konto bereit und ihr ruft es scheibchenweise ab.

00:22:03: dass kommt zum Beispiel bei Neubauvorhaben sehr häufig vor weil er ja in der Regel nicht den Preis der Immobilien in einer Summe bezahlt, sondern nach den einzelnen Baufortschritten das Darlehen abruft.

00:22:12: Beispielsweise wird als erstes die Bodenplasse gegossen wenn die Bodenplate fertiggestellt ist.

00:22:16: an der Stelle ruft ihr einen Teil des Darlehens ab und ein anderer Teil wird ja noch für euch bereit gehalten.

00:22:21: dafür dass die Bank euch dieses Geld bereithält Gibt es eine zinsfreie Zeit?

00:22:26: Und wenn die abgelaufen ist, dann kann die Bank einen Zins verlangen dafür.

00:22:29: Dass das Geld dort einfach nur auf dem Konto liegt.

00:22:31: Je länger die Bereitstellung zins freier Zeit ist umso mehr Aufschläge werden in der Zinskalkulation vorgenommen.

00:22:37: Ich habe vorhin über die Sonderkonditionen der Banken gesprochen.

00:22:40: Es gibt beispielsweise auch Banken, die dafür einen Zinsnachlass gewähren.

00:22:43: Entweder wenn man beispielsweise schon Kunde bei der Bank ist also ich habe schon ein Gehaltskonto beispielsweise bei der bank dann gibt es da für einen Nachlass.

00:22:51: oder aber auch wenn ich im Zuge der Finanzierung sage hey liebe Bank Ich möchte bei euch auch ein Gehalskonto eröffnen Dann gibt das auch für den gesamten Darlehenszeitraum Ein Zins-Nachlass.

00:22:59: Ob diese Programme verfügbar sind fragt ihr am besten bei uns an.

00:23:02: Neben den normalen Anoitäten-Darlehen, die wir ja jetzt für die Finanzierung nehmen können gibt es aber auch noch andere Möglichkeiten das Darlehen aufzubauen zum Beispiel über ein Bauchbarprodukt oder über andere Förderdarlehen wie zb die KfW.

00:23:15: je nachdem wie da das Konstrukt ist beeinflusst das auch wieder den Zins.

00:23:18: ich glaube wenn ihr bis hierhin zugehört habt dann wisst ihr dass man den Zinns also an ganz ganz vielen verschiedenen Stellschrauben beeinflussen kann und dass das nicht unrelevant ist weil einzelne Punkte in Summe können sogar einen Zinsnachlass von mehr als einem Prozent bedeuten und auf der anderen Seite einen Zins Aufschlag auch bedeuten, er vielleicht sogar mehr als ein Prozent ist.

00:23:36: Und das ist der Grund warum diese riesengroßen Zinssprünge in diesen Foren zustande kommen und der eine einen Zinns von vier Komma fünf kriegt und der andere kurz vorher in Darlehen abgeschlossen hat auch für den hundert Prozent Finanzierung für drei Komma Fünf besser bis es mir ein anliegen dass jetzt hier ein für alle mal klarzustellen Es gibt nicht Äpfel mit Äpfeln wenn man nur fünf Details kennt sondern wie ihr jetzt gerade Mitbekommen habt sind ganz ganz viele Details für die Zinskonditionen verantwortlich.

00:24:01: Jetzt ist aber die Frage, gibt es denn trotzdem eine Möglichkeit dass wenn ich jetzt eine Baufinanzierung abschließen möchte das sich grundsätzlich wissen kann liegen wir gerade bei vier Prozent oder liegen wir grade bei ungefähr drei Prozent?

00:24:12: und da kann ich euch beruhigen ja diese Möglichkeit gibt es auch wenn ihr nicht unsere Baufinanzierungssoftware zur Verfügung habt und wenn Ihr nicht alle diese Details für Euch prüfen könnt.

00:24:20: Ich habe Euch hier eine Internetseite zur verfügung gestellt.

00:24:22: Die könnt Ihr entweder unter diesem Video Oder Wenn Ihr das ganze her als Podcast hört in der podcast Beschreibung anklicken Und dort seht Ihr den aktuellen Wert der Fundbriefe.

00:24:31: Was hat es damit auf sich?

00:24:33: Das ist quasi der Preis, den eine Bank dafür bezahlt, sich euer Geld was sie für das Darlehen benötigt bei der Europäischen Zentralbank zu bezahlen.

00:24:41: Quasi dass es der Kostenapparat denen die Bank hat, damit dass Sie das Darlehnen für euch abruft.

00:24:46: Je nach Bank gibt es dann individuelle Aufschläge also die Marge, die die Bank ja gerne mit diesem Baufinanzierungsdarlehen verdienen möchte, der ungefähr zwischen null Komma fünf bis einem Prozent liegt.

00:24:56: Das heißt wenn ihr für euch eine ungefähre Vorstellung haben wollt, wie hoch der aktuelle Baufinanzierungszins ist.

00:25:02: Dann könnt ihr auf dieser Internetseite schauen... Wo liegen gerade die Konditionen für Pfannenbriefe?

00:25:07: Und dann schlagt ihr dort einfach Nullkommar fünf bis einem Prozent drauf und dann habt ihr eine Pimal-Daumenrechnung, wo der aktuelle Baufinanzierungszins Satz liegt.

00:25:14: Wenn ihr ein konkretes Angebot haben wollt, wo diese ganzen zusätzlichen individuellen Abschläge für euch kalkuliert werden, dann fragt ihr am besten die Finanzierung bei uns an!

00:25:24: Also nochmal zusammengefasst – Der Zins wird von vielen Faktoren beeinflusst, die grundsätzlich mit der Bonität des Kunden, dem Objekt des Kunden was er kaufen möchte also die Darlehenshöhe, Zinsbindung und so weiter zu tun hat.

00:25:37: Wenn ihr in Zukunft auch eine individuelle Baufinanzierung für euch kalkulieren wollt dann könnt ihr bei uns gerne das ganze anfragen.

00:25:44: wir haben in der Regel alle Sonderkonditionen der verschiedenen Banken im Blick und da wir das Ganze ja nicht nur einmal machen sondern jeden Tag mehrmals können wir auch gewährleisten dass wir für euch die beste Kondition herausfinden können.

00:25:56: Also fragt gerne bei uns die Finanzierung an Und ansonsten freue ich mich wenn ihr beim nächsten mal wieder dabei seid wenn es heißt er und geht Zeit.

00:26:06: Das war's für heute mit R&G Zeit für Neues.

00:26:09: Wir hoffen, du konntest etwas Neues lernen und bist inspiriert!

00:26:13: Schau in unserem Immobilien-Club vorbei um die Diskussion fortzusetzen.

00:26:17: Verges nicht zu abonnieren und teile diesen Podcast.