#053 Immobilien und Steuern: Tipps zur Optimierung deiner Ausgaben!

00:00:03: Willkommen bei R&G Zeit für Neues, den Immobilien und Investment Podcast.

00:00:09: Der gleite Immobilienexperte- und Baufinanzierer Marc Günther auf einer Reise durch die faszinierende Welt der Investoren!

00:00:16: Hallo

00:00:16: und herzlich willkommen zur neuen Podcastfolge R&GE Zeit für neues Immobilian & Investment Podcast heute mit einer Steuerfolge in der ich euch einen Überblick darüber geben möchte wie ihr Steuern sparen könnt mit euren ImmobilieInvestitionen Steuern zu vermeiden.

00:00:34: oder welche Dinge ihr alle absetzen könnt, um eure Einnahmen zu reduzieren und damit weniger Steuern zu zahlen.

00:00:40: All das erfahrt Ihr heute in dieser Folge!

00:00:43: Grundsätzlich möchte ich euch heute einen groben Überblick darüber geben wie sich die Steuerlast im Immobilienbereich zusammensetzt.

00:00:49: was zählt alles zu Einnahmen?

00:00:51: Was zählt Alles Zu Ausgaben?

00:00:52: Was ist zur Abschreibung zu beachten?

00:00:54: Man meint ja erstmal dass es doch ganz einfach ist die Einnahmen gegen die Ausgabe zu stellen aber meiner Meinung nach ist das Ganze etwas komplexer eines Unternehmens verdeutlichen.

00:01:05: Grundsätzlich ist ein Unternehmen immer dann lohnenswert, wenn man mehr Einnahmen als Ausgaben generiert.

00:01:11: und die Frage ist ja jetzt bei Immobilieninvestments was gehört alles zu den Einnahmen?

00:01:15: Und was gehört Alles zu den Ausgabend?

00:01:17: Bei den Einahmen meint man Ja Jetzt dass wir nur Die Mietzahlungen der mieter berücksichtigen müssen nämlich die netto kaltmiete also Den Wert denen Der Mieter uns dafür überweist Dass er in unserer wohnung Wohnen darf aber neben der netto Kaltmieten Gehört auch Die Nebenkosten Voraus zu den Einnahmen, die wir ja erstmal auf unserem Geschäftskonto dem Mietkonto verbuchen.

00:01:38: Das heißt es ist ganz wichtig dass wir das berücksichtigen, dass das auch erst mal eine Einnahmesituation darstellt und wir nur durch eine ordnungsgemäße Nebenkostenabbrechnung unsere Einnahmen wieder reduzieren können nämlich damit, dass wir die Nebenkosten auf den Mieter umlegen und das je nachdem wie viel er verbraucht hat also wie viele Personen oder wie viel Quadratmeter hat er verwendet?

00:01:58: Und diese Steuerlast möchten wir natürlich nicht auf unseren Schultern lasten sondern damit unsere Einnahmen reduzieren.

00:02:04: Neben diesen Nebenkosten, die aber sowohl auf der Einnahmenseite als auch auf der Ausgabenseite anfallen gibt es noch weitere Ausgaben, die unsere Einnahme reduzieren können und damit unseren Gewinn ja auch reduzieren kann.

00:02:15: Zuallererst möchte ich hier einmal auf die Kosten eingehen, die beim Ankauf der Immobilie anfallen und die wir direkt im Jahr der Entstehung steuerlich absetzen können.

00:02:24: Dazu zählen nämlich alle die Kosten, die notwendig sind um beispielsweise einen Darlehensvertrag abzuschließen.

00:02:30: das heißt klassischerweise Was fällt hier immer an?

00:02:32: Das sind die Notarkosten, die zur Grundschuldeintragung notwendig sind.

00:02:36: Die Bank möchte ja von uns eine Grundschule im Grundbuch eingetragen haben um ihre Sicherheit zu gewährleisten heißt also wenn ihr eure Darlehensrate nicht ordnungsgemäß zurückführen könnt dann hat die Bank an dieser Stelle das Recht euer Objekt in die Zwangsversteigerungen zu geben.

00:02:50: Das Ganze funktioniert technisch gesehen über die sogenannte Grundschult.

00:02:53: Um diese Grundschul ins Grundbuch eintragen zu können benötigen wir einen Notartermin und der Notar muss das ganze offiziell beurten.

00:03:00: Die Kosten, die dabei vom Notar verursacht werden sind direkt in dem Jahr indem sie anfallen steuerlich absetzbar.

00:03:06: Neben den Notarkosten können aber beispielsweise auch Kosten die zum Abschluss des Darlehensvertrags notwendig sind wie zb eine Agio- oder Disagiozahlung auch direkt abgesetzt werden.

00:03:17: An der Stelle ist schon ein kleiner Trick den ich gerne mit euch teilen möchte der für Investoren besonders interessant sein kann.

00:03:22: Stellt euch vor ihr würdet normalerweise über zehn Jahre eine Zinszahlung von hunderttausend Euro zahlen müssen.

00:03:27: dann gibt es die Möglichkeit der Bank zu sagen Liebe Bank, ich möchte direkt beim Abschluss des Darlehensvertrags schon mal zwanzigtausend von den einhunderttausenden direkt als Vorauszahlung meiner Zinsen bezahlen.

00:03:37: Diese Voraszahlung kann ich zu hundert Prozent steuerlich ansetzen und die reduziert natürlich meine Einnahmesituation und damit habe ich die Möglichkeit sogar eine Steuerrückerstattung zu erhalten wenn die natürlich entsprechend die Einnahmen übersteigt.

00:03:50: Wichtig ist zu wissen dass sich dadurch meinen Zinssatz natürlich nicht erhöht oder reduziert sondern die insgesamte Zinszahlung über die zehn Jahre bleibt gleich.

00:03:58: das bedeutet wenn Beispielsweise ein Zins von vier Komma sechs hatte reduziert sich mein laufender zins der also für die annuität berechnet wird dann dementsprechend auf beispielsweise drei Komma Sechs insgesamt gezahlten Zinsen von Einhunderttausend Euro bleiben aber immer gleich.

00:04:12: wenn ihr jetzt eine Immobilie kauft kann es ja auch sein dass Ihr dafür einen Gutachter beauftragen möchtet das dieser gut achter mit euch gemeinsam Das objekt einmal begeht um euch vor schlimmen fehlern zu bewahren.

00:04:23: und diese kosten Die Dann Für.

00:04:25: Den, Gut Achtern entstehen Auch Die Könnt Ihr Direkt steuerlich ansetzen.

00:04:28: ja nicht nur die technische Objektprüfung, sondern vielleicht auch die kaufmännische Objekprüfungen.

00:04:32: Und Kosten, die jetzt hier beim Steuerberater oder bei einem Rechtsanwalt der euch in rechtlichen Themenberät anfallen?

00:04:38: Auch die könnt ihr direkt steuerlich ansetzen!

00:04:40: Um ein Objekt kaufen zu können müsst ihr das Objekt in der Regel ja besichtigen.

00:04:44: also die wenigsten Investoren, die ich kenne, kaufen einen Objekt ohne vorher selber dort gewesen zu sein.

00:04:49: Jetzt könnt ihr euch vorstellen damit ihr diese Kosten dir jetzt mit den Fahrtwegen habt absetzen könnt ist es notwendig dass er eine Art Fahrtenbuch anfertigt indem ihr sagt wann Wenn ihr wie viele Kilometer zur Immobilie gefahren seid, dann könnt ihr nämlich auch diese Kosten für Besichtigungstermine oder auch hinterher bei der Vermietung.

00:05:05: Wenn ihr Interessenten in die Immobilien reinführt – auch diese Kosten könnt ihr steuerlich geltend machen und damit eure Einnahmesituation reduzieren!

00:05:12: Wenn ihr für die Vermietungen auch noch weitere Kosten habt zum Beispiel habt ihr eine Schufererklärung für euren Mieter gezogen um zu sehen ob die Bonität des Mieters passt.

00:05:20: Auch die Kosten, die dabei bei der Schufe anfallen, die könnt ihr natürlich auch absetzen.

00:05:24: ihr die Vermietung beispielsweise nicht selbst übernehmen, auch die Kosten für den Markler könnt Ihr hier nutzen um Eure Einnahmen wieder zu reduzieren.

00:05:33: Wenn Ihr neben den üblichen Themen einen externen Hausverwalter engagiert der für Euch zum Beispiel die Nebenkostenabrechnungen erstellt oder für eurem Mieter als Ansprechpartner zur Verfügung steht Auch hier fallen ja jetzt Kosten an für die Hausverwaltung Die könnt Ihr auch steuerlich absetzen.

00:05:48: wenn Ihr aber beispielsweise keinen externen Ausverwaltern beauftragt sondern das Ganze selbst über eine Software abwickelt dann könnt Ihr natürlich auch die kosten die Software notwendig sind oder für Bücher, die ihr euch gekauft habt steuerlich absetzen.

00:05:59: Wenn jetzt in der Immobilie gewisse Schönheitsreparaturen notwendig ist zum Beispiel wollt ihr einmal Weiß durchstreichen oder neuen Fußboden reinlegen dann sind das auch Kosten, die Ihr direkt nutzen könnt um eure steuerliche Einnahmen Situationen zu reduzieren.

00:06:12: Neben den Schönheitsreparaturen gibt es noch die Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendung.

00:06:16: also beispielsweise saniert er ein Badezimmer dann sind dass auch Kosten die ihr nutzen können um die Steuerlast zu reduziern.

00:06:21: Die Kosten von denen ich gesprochen habe sind ja relativ leicht zuzuordnen weil ihr kriegt eine Rechnung und habt dann die Möglichkeit das Ganze anzusetzen.

00:06:28: Neben diesen direkten Kosten gibt es aber auch noch indirekte Kosten.

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00:06:49: Zum Beispiel die sogenannte AFA.

00:06:51: Hinter dem Wort AFA verbirgt sich der Begriff Absetzung für Abnutzung, was verbirgt sich dahinter?

00:06:56: Ihr könnt euch vorstellen dass aus Sicht des Finanzamts euer Gebäude über hundert Jahre an Wert verliert also das heißt nach hundert Jahren.

00:07:03: aus Sichtes Finanzamt kracht das Haus in sich zusammen.

00:07:05: Das heißt ihr könnt jedes Jahr zwei Prozent auf den Wert des Gebäudes abschreiben und Was verbirgt sich dahinter?

00:07:12: Das Finanzamt vermutet, dass sich also eure Immobilie um diese zwei Prozent von Jahr zu Jahr im Wert mindert wenn ihr keine Erhaltungen in diesem Gebäude durchführt.

00:07:21: Diese zwei Prozent könnt ihr direkt nutzen und das sind ja indirekte Kosten weil sie eigentlich nicht faktisch auf eurem Konto anfallen sondern ja nur buchhalterisch in eurer Immobilien anfallen.

00:07:31: Früher hat man an der Stelle die Kaufpreisaufteilung so vorgenommen, dass der gesamte Kaufpreist zu achtzig Prozent dem Gebäudekörper zugeordnet wurde Grundstück.

00:07:41: Warum ist das wichtig?

00:07:42: Aus Sicht des Finanzamts ist das Grundstuck nicht abschreibbar, also dass Grundstückt auch wenn man jetzt den Rasen platt treten kann es nutzt sich nicht ab.

00:07:50: Das heißt der Wert der für das Grund stück einmal festgelegt worden ist, der bleibt aus Sicht des finanzamts immer gleich.

00:07:56: Wir können nur dem Gebäudekörper Den können wir für die Abschreibung nutzen.

00:08:01: D.h.aus Investoransicht ist es besonders wichtig den Wert der Immobilie möglichst hoch anzusetzen und den Wert des Grundstücks möglichst niedrig an zu setzen.

00:08:09: dafür hat Finanzamt natürlich eine Vorgabe geschrieben.

00:08:12: Und ich habe euch unter diesem Video eine Excel-Datei verlinkt, da könnt ihr die Daten des Objekts eintragen und damit genau feststellen wieviel Prozent Eures Kaufpreises entfallen auf den Gebäudekörper und wie viel auf das Grundstück.

00:08:23: Einer der größten Hebel bei den immobilien Investitionen sind die anschaffungsnahen Herstellungskosten.

00:08:28: Grundsätzlich kann man sagen, dass fünfzehn Prozent dieser anschaffungsnahen Herstellungskosten direkt im Jahr der Anschaffung abgeschrieben werden können wenn sie in den ersten drei Jahren nicht mehr sind als fünfzehnt Prozent heißt also.

00:08:41: Wir haben jetzt den Wert des Gebäudekörpers ohne den Grundstücksanteil.

00:08:45: Und auf diesen Gebäudekörper können wir fünfzehn Prozent dafür nutzen, die Kosten für Herstellungskosten also Sanierungen beispielsweise vom Badezimmer direkt im Jahr der Entstehung absetzen zu können.

00:08:56: Dieser Punkt ist ganz wichtig für Investoren weil mir selbst ist es schon passiert dass ich diese Fünfzehn prozent gerissen habe Also da drüber Kosten produziert habe und dann hat das Finanzamt das Recht Diese ganzen Kosten die innerhalb der Jahre Zeitpunkt, wo ich die fünfzehn Prozent überschritten habe in Summe zu nehmen und die Gesamtkosten auf fünfzig Jahre abzuschreiben.

00:09:16: Das ist für ein Investor natürlich ein steuerliches Disaster weil wir dann nur zwei Prozent abschreiben können anstatt die gesamte Summe direkt im Jahr der Entstehung.

00:09:24: Deshalb ist es mir ein großes Anliegen euch jetzt hier dafür zu sensibilisieren.

00:09:28: Ich selbst bin kein Steuerberater!

00:09:29: Ich kann euch nur Informationen und Tipps geben, die ich als Investor selbst erfahren habe.

00:09:34: Sucht euch einen professionellen Steuerberator, der sich im Immobilienbereich sehr gut auskennt euch direkt, wenn ihr eine Immobilie kauft von diesem Steuerberater so beraten dass er euch die Summe, die ihr da zur Verfügung habt.

00:09:47: So ausrechnen kann das ihr sie immer im Hinterkopf habt und auf jeden Fall bei der Sanierung berücksichtigt.

00:09:52: Wenn wir jetzt von der Abschreibung der Gebäude nochmal ausgehen dann ist es auch noch wichtig zu wissen, dass Gebäuden vor dem Baujahr gestellt worden sind, also gebaut worden sind.

00:10:11: Die könnt ihr mit zwei Prozent abschreiben.

00:10:13: Neu bauten ab dem Jahr im Jahr und können wir mittlerweile mit drei Prozent abscheiben.

00:10:18: das Ganze ist erstmal zeitlich begrenzt aber aktuell ist es so dass wir drei Prozent Abschreibung gelten machen.

00:10:23: Wie errechnet sich jetzt also die Berechnungsgrundlage, wie ich diese Kosten ermitteln kann?

00:10:27: Neben dem Kaufpreis fallen ja noch Nebenkosten an, die zu diesen Gesamtkosten zuzählen.

00:10:32: Das heißt auf der einen Seite haben wir die Grunderwerbsteuer, die anfällt.

00:10:35: Die ist natürlich je nach Bundesland unterschiedlich.

00:10:37: bei uns in Nordrhein-Westfalen beträgt sie sechs Komma fünf Prozent.

00:10:40: dazu kommen die Kosten für die Erstellung des Kaufvertrages, die Betragen eins Komma Fünf Prozent des Kaufpreises.

00:10:46: zusätzlich kommen Kosten Für die Grundschuldeintragung und für die Gerichtskosten dabei.

00:10:52: Das sind auch nochmal in Summe Null Komma Fünf Prozent.

00:10:54: und wenn ihr die Immobilie über einen Markler gekauft habt kommen natürlich auch noch Die marklerkosten obendrauf.

00:10:59: dazu zählen dann aber auch die kosten für ein gutachter steuerberater Rechtsanwalt alles Kosten, die bei der anschaffung des Objektes entstehen.

00:11:07: diese Gesamtkosten Nehmen wir jetzt Für.

00:11:09: Die ermittlung Der Aufteilung zwischen Grund und Boden Arbeitshilfe die ich euch Beigefügt habe die könnt Ihr dafür verwenden um das ganze einmal auszurechnen.

00:11:17: Jetzt haben Wir den prozentualen Anteil von unserem Kaufpreis.

00:11:19: Ich gehe mal von Hunderttausend Euro Indies Beispiel aus, dann kann ich die je nach Baujahr Abschreibungsgrundlage auf diesen Anteil Geld machen.

00:11:27: Die Abschreiben Grundlage beträgt bei einem Gebäude zwischen neunzehnundzwanzig bis zweitausenddrehenzwanzigt zwei Prozent das heißt zwei Prozent von meinen einhunderttausend Euro.

00:11:36: Das ist die Abschreibungsgrundlage.

00:12:05: steuerlich absetzen.

00:12:06: Am besten macht ihr euch dafür eine schöne Aufstellung und bespricht diese Aufstellung gemeinsam mit eurem Steuerberater.

00:12:11: Möcht nochmal an dieser Stelle sagen, ich selbst bin kein Steuerberator und kann euch hier jetzt natürlich nur meine Expertise als Immobilieninvestor weitergeben um möchte euch dringend noch mal dazu raten sucht euch einen professionellen Steuerberatter der euch auf diesem Weg begleitet.

00:12:24: wenn ihr hier aus der Region kommt kann ich euch natürlich gerne meine Kontakte zur Verfügung stellen.

00:12:29: sprecht uns dafür einfach an und dann gebe ich den Kontakt gerne an euch weiter.

00:12:32: Wenn ihr weiterhin spannende Themen zum Immobilien und Investmentbereich haben wollt, dann freue ich mich darauf wenn ihr diesen Podcast mit euren Freunden teilt ein bisschen Werbung für uns macht.

00:12:41: Uns auch gerne mal in einem Instagram-Post verlinkt.

00:12:44: das sind alles Dinge die uns dazu motivieren weiter hin erfolgreich Content für euch aufzunehmen und euch mit weiteren spannenden Informationen zu versorgen.

00:12:52: Und ansonsten freue Ich mich wenn ihr nächste Woche Donnerstag wieder dabei seid bei einer neuen Folge R&G Zeit Für Neues.

00:12:58: Das war's für heute mit R & G Zeit Für neues.

00:13:02: Wir hoffen du konntest etwas neu Lernen und bist inspiriert.

00:13:05: Schau in unserem Immobilienclub vorbei, um die Diskussion fortzusetzen!

00:13:09: Verges nicht zu abonnieren – und teile diesen Podcast mit deinen Freunden!