00:00:03: Willkommen bei R&G Zeit für Neues, den Immobilien- und Investmentpodcast.

00:00:09: Begleite Immobilienexperte und Baufinanzierer Marc Günther auf einer Reise durch die faszinierende Welt der Investoren!

00:00:16: Hallo und herzlich willkommen zur neuen Podcastfolge R&Ge Zeit for Neues Immobilian und InvestmentPodcast heute mit einer Solo Folge von mir in der ich euch einige Tipps an die Hand geben möchte wie man heute eine Immobilie richtig verkauft aus der Brille des Verkäufer mal gesprochen.

00:00:35: Das heißt auch für die Leute, die dabei sind eine Immobilie zu kaufen kann dieser Podcast eine Menge Informationen bereithalten um die Intention des Verkäufern richtig verstehen zu können.

00:00:45: und ich werde euch heute ein paar Tipps an die Hand geben was man beim Verkauf der Immobilien alles beachten muss wo man entscheidende Fehler machen kann die einem vielleicht sogar steuerlich auf die Füße fallen können.

00:00:57: und damit es da keine großen finanziellen Einbußen gibt, solltet ihr jetzt ganz gespannt dranbleiben und euch dem Podcast unbedingt bis zum Ende anhören.

00:01:05: Wenn der Verkauf einer Immobilie ansteht dann ist das meistens ein hoch emotionales Thema weil es gibt mehr Leute die Immobilien verkaufen in denen sie selbst gewohnt haben als es Leute gibt die Immobilen als Investment verkaufen Und man hat ja in der Regel unterschiedliche Ausgangssituationen.

00:01:24: Also stellt euch mal vor, es ist jetzt euer Einfamilienhaus gewesen was ihr vielleicht mit eurem Partner selbst gebaut habt, eure Kinder dort großgezogen habt und irgendwann kommt ihr an dem Punkt dass die Kinder alt genug sind aus dem Haus sind und die Immobilie einfach schlichtweg zu groß wird Es Herausforderungen gibt mit der Instandhaltung der Immobilier und ihr eigentlich auch gar keine Lust mehr habt den Garten zu pflegen.

00:01:48: Dann könnte das ein Punkt sein, an dem man sich dazu entscheidet eine Immobilie zu verkaufen.

00:01:53: Aber es gibt natürlich auch andere Gründe, eine Immobilie verkaufen zu müssen.

00:01:56: Beispielsweise bei einer Scheidung ist das auch oft ein Thema dass man den gemeinsamen angeschaffenen Vermögenswert der in der Regel auch den größten Vermögenanteil ausmacht, dass man denen dann gemeinsam veräußern muss.

00:02:08: und dann sind andere Herausforderungen vor der Brust nämlich beispielsweise wie finden wir jetzt einen gerechten Marktwert?

00:02:17: eine der beiden Parteien in der Immobilie wohnen bleiben möchte, wie wird dann der andere abgefunden?

00:02:22: Also welchen Preis bewertet man denn dann um auch fair hier auseinander gehen zu können.

00:02:27: In Erscheinung ist das häufig leider... etwas schwieriger, weil es ja meistens so ist das da nicht ganz sachlich ein Thema herangegangen wird sondern meistens Emotionen mit schwingen.

00:02:38: Und da ist es ganz besonders wichtig dass man im Vorfeld schon einen Plan hat wie man in einer Situation in einem Immobilienverkauf geht.

00:02:45: Ein weiteres Thema könnte aber auch sein, dass es sich um eine Erbschaft handelt.

00:02:49: also das heißt leider ist irgendein geliebter Mensch verstorben und ich habe eine Immobilie geerbt mit der vielleicht selber gar nichts anfangen kann.

00:02:57: Ich möchte gar nicht fremd vermieten oder weiß gar nicht, was ich mit der Immobilie soll.

00:03:01: Weil ich selber schon eine Immobilier habe und ich möchte dann in den Verkaufsprozess

00:03:05: einsteigen.".

00:03:06: Und da gibt es natürlich auch entscheidende Unterschiede in der Ausgangssituation ob es beispielsweise ne Erbengemeinschaft ist die sich untereinander genauso wie bei Ehepartnern gibt das ja im Erbschaftsfall auch Erbengemeinschaften die sich dann einig werden müssen wie sie an so einen Verkauft der Immobilien dran gehen.

00:03:24: Das heißt daher haben wir wieder das Thema Und im Erbfall kann es natürlich auch entstehen, dass man dort einen gewissen finanziellen Druck hat.

00:03:32: Weil wenn man größere Vermögenswerte erbt dann gibt es auch das Thema der Erbschaftssteuer die aber nicht in Sachwerten bezahlt werden kann sondern in Geld also in liquidenmitteln bezahlt werde muss.

00:03:44: und dann kann es auch manchmal notwendig sein dass man in diesem Fall eine Immobilie verkaufen muss Und dann spielen auch solche Dinge wie die Zeit einer Rolle, weil man in der Regel ja auch eine gewisse Frist hat bis wann man die Steuerschulden dann begleichen muss.

00:03:58: Also ihr seht an dieser Stelle ist es schon gar nicht so uninteressant zu wissen, in welcher Ausgangssituation man sich als Verkäufer befindet.

00:04:06: Je nach Ausgangs-Situation gibt es dann unterschiedliche Rangienzweisen und da möchte ich euch jetzt gerne ein bisschen mitnehmen.

00:04:12: Ich erlaube mir an dieser stelle jetzt schon einmal zu sagen dass es natürlich sinnvoll ist uns mit dem Verkauf eurer Immobilie zu beauftragen weil diese ganzen Situationen, die ich gerade besprochen habe das sind eigentlich alltägliche Dinge mit denen wir hier täglich zu tun haben und wir wissen natürlich wie man mit solchen Situationen umgeht.

00:04:29: Aber in dieser Podcastfolge soll es jetzt nicht darum gehen uns als den perfekten Immobilienmarkler zu präsentieren sondern ich möchte euch schon einmal die einzelnen Schritte zeigen wie man davorgehen kann dass ihr solche Probleme natürlich auch selbst lösen könnt.

00:04:42: Grundsätzlich würde ich an der Stelle erst mal noch unterscheiden ob man die Immobilie selbst bewohnt hat oder ob die Immobilie fremdvermietet war.

00:04:51: Wenn man die immobilier selbst bewohnt hat, dann ist es so dass das Finanzamt erstmal grundsätzlich davon ausgeht, Situation des Verkaufs gehandelt hat, in der man eine Gewinnerzielungsabsicht hatte sondern veränderte Lebensumstände einfach dazu führen dass ihr ein Immobilie verkaufen müsst.

00:05:10: Warum ist das wichtig?

00:05:12: Wenn wir mit dem Verkauft der Immobilien einen Gewinn erzielen dann ist das Finanzamt natürlich mit beiden Ohren und Augen offen und schaut ganz genau hin ob man das Ganze wie gesagt mit einer Gewinnerziehungs Absicht gemacht hat oder ob das einfach aufgrund der veränderten Lebensumstände passiert ist.

00:05:30: Man kann da grundsätzlich sagen, dass ein steuerfreier Verkauf einer eigen genutzten Immobilie auch vor dem Ablauf von zehn Jahren steuerfrei möglich ist.

00:05:39: Da müssen gewisse Punkte allerdings für gegeben sein.

00:05:42: man darf also in der Zwischenzeit zum Beispiel nicht fremd vermietet haben.

00:05:46: Oder es gibt da so eine Zweisel-Vesta-Regel, dass man Zweiselwester in der Immobilie selbst verbracht haben muss und dann kann man die Immobilien steuerfrei verkaufen.

00:05:54: Wenn ihr eine Immobilier fremd vermietet hattet in der Zwischenzeit also zum Beispiel mehr Familienhaus gekauft habt das habt ihr dann ein paar Jahre im Bestand gehabt hat eventuell die Mieten erhöht und wollt das Objekt jetzt nach zehn Jahren gewinnbringend verkaufen.

00:06:08: Dann ist dort der steuerfreie Verkauf auch möglich, wenn die zehn Jahresfrist abgelaufen ist.

00:06:13: und hier vielleicht schon mal der erste Hinweis, wann endet diese zehn Jahresfrist?

00:06:18: Also Wann sind zehn Jahre rum?

00:06:20: Ist das der Tag an dem ich den Kaufpreis bezahlt habe plus zehn Jahre?

00:06:24: Ist es der Tag, ab den ich im Darlehensvertrag abgeschlossen habe?

00:06:28: oder ist das der tag, an dem Ich beim Notar den Kaufvertrag unterschrieben habe?

00:06:32: Oder ist das vielleicht der Tag, an dem ich vom Amtsgericht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werde?

00:06:38: Da seht ihr schon da gibt es unterschiedliche Betrachtungsweisen die aber extreme steuerliche Auswirkungen haben können.

00:06:44: Stellt euch vor.

00:06:45: Ihr verkauft leider nach neun Jahren und ich sage mal neun Monaten Die Immobilie also kurz vor Ablauf der zehn Jahresfrist Und er zielt hierbei einen steuerlichen Gewinn und ihr müsst dann auf diesen gewinnen Steuern zahlen.

00:06:58: Dann ist das eine besonders ärgerliche Situation.

00:07:00: deswegen diese Informationen jetzt hier besonders Obacht abspeichern.

00:07:05: Die Frist beginnt an dem Tag, an dem der Notarvertrag unterschrieben worden ist.

00:07:10: Also ich sitze heute beim Notar und beurkunde einen Kaufvertrag für ein Mehrfamilienhaus.

00:07:16: dann beginnt ab heute die Frist von zehn Jahren.

00:07:19: Ein Verkauf der Immobilie ohne die sogenannte Spekulationsteuer im Volksmund beginnt also zehn Jahre nach diesem Notartermin.

00:07:29: danach seid ihr in einer Lage die Immobilie steuerfrei verkaufen zu können.

00:07:33: Wenn ich jetzt also mich mit dem Verkauf der Immobilien beschäftige... gucke ich als allererstes, welche Ausgangssituation habe ich und welche Kosten entstehen mir wenn ich jetzt heute die Immobilie verkaufe.

00:07:44: Wenn die Immobilien noch mit Darlehensbelastungen versehen ist also es noch Grundschulden gibt, die im Grundbuch stehen und vielleicht noch einen laufenden Immobilienkredit haben dann sollte man an erster Stelle auch einmal Kontakt zur Bank aufnehmen weil wenn ich bei der Bank noch ein Darlehnsvertrag habe mit einer laufenen Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung zu stellen.

00:08:09: Und diese Vorfährlichkeitsentschädigung hängt halt davon ab, wie viel Laufzeit ich noch in der Zinsbindung habe und wo der aktuelle Marktzins sich aktuell befindet also mehrere Faktoren.

00:08:20: aber kurz gesagt ruft bei eurer Hausbank an Objekt finanziert habt und fragt dort einmal nach.

00:08:27: Ich plane einen Verkauf zum ersten achten beispielsweise diesen Jahres, wie viel Vorfälligkeitsentschädigung kommen auf mich zu?

00:08:34: Und welche weiteren Kosten entstehen zb zur Grundschuldlöschung?

00:08:38: ein objekt muss nämlich immer lastendfrei übergeben werden.

00:08:41: das heißt auch Das Grundbuch muss dann frei geräumt werden von bestehenden Grundschulen.

00:08:46: und Auch hier an der stelle kommen dann nochmal kosten auf euch zu.

00:08:48: die kosten für Die löschen einer grundschul sind aber nicht sehr hoch.

00:08:51: also da reden wir ich sage mal von paar zehn euros oder hundert Euro.

00:08:57: In dieser Größenordnung sind wir da unterwegs, aber eine Vorfälligkeitsentschädigung kann natürlich schon ins Geld gehen und beeinflusst dann auch eure Preisfindung.

00:09:06: Weitere Kosten können an der Stelle entstehen wenn ihr zum Beispiel nicht alle Unterlagen habt die bei dem Verkauf einer Immobilie notwendig sind.

00:09:14: Und hier auch die klare Aussage.

00:09:16: das ist eine Erfahrung die wir täglich eigentlich hier sammeln wenn wir Objekte für den Verkaufen aufnehmen.

00:09:22: meistens ist es so dass Werkäufer und sagt ja, ich habe da einen Ordner.

00:09:25: Da ist alles an Unterlagen drin.

00:09:27: Und wenn man dann ins Detail reinschaut Dann ist es häufig so dass die Grundrisse beispielsweise nicht bemaßt sind oder von der Wohnflächenberechnung nur die Seite eins vorhanden ist, aber nicht die Seite zwei.

00:09:39: Dann ist in der Zwischenzeit mal der Dachboden ausgebaut worden und da es weitere Fläche entstanden das Ganze ist aber nicht zu Wohnzwecken.

00:09:46: genehmigt wurden also Besonderheiten die sich einfach im Laufe der Zeit ergeben haben weil man in dieser Immobilie wirklich gelebt hat und eventuell auch Veränderungen vorgenommen hat.

00:09:56: ein Energieausweis muss erstellt werden.

00:09:58: Der ist natürlich auch abhängig davon Wie ist der energetische Zustand des Objektes?

00:10:03: Hat sich vielleicht seitdem ich das Objekt gekauft habe auch dort etwas verändert, dann verändert sich natürlich auch der Energieausweis.

00:10:10: und noch viele Dinge mehr.

00:10:11: Also, wie sollte man vorgehen an der Stelle?

00:10:14: Ich würde euch empfehlen als allererstes zum Bauamt eurer Gemeinde zu gehen und dort einmal eine Kopie der Bauakte anzufordern.

00:10:22: dann habt ihr auf jeden Fall schon mal ne sehr gute Grundlage um den nächsten Käufer eurer Immobilie möglichst alle Informationen zur Verfügung zu stellen die es zu eurer immobilie gibt.

00:10:33: ganz häufig kommen uns da nämlich zb solche dinge über dem Weg dass man irgendwannmal das Dach neu gemacht hat entschieden hat, eine Dachgaube zum Beispiel einzuziehen.

00:10:41: Und da macht es schon einen Unterschied ob diese Dach-Gaube auch wirklich beim Bauamt angefragt worden ist und diese bauliche Veränderung genehmigt wurde oder ob das sogenannte Schwarzbauten sind.

00:10:52: also man kennt das im Einfamilienhausbereich ganz häufig.

00:10:55: Man selber denkt gar nicht darüber nach.

00:10:57: ich bau einfach meinen vorhandenen Dachboden aus weil ich dann noch irgendwie Baumaterialien übrig habe und ich möchte jetzt weitere Räume schaffen und baut diesen Dachboten einfach aus.

00:11:07: Aber das sind Dinge, die genehmigungspflichtig sind und dann natürlich in der Preisfindung beim Verkauf Berücksichtigungen finden müssen.

00:11:17: Investiere Klug – finanziere smart!

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00:11:27: Besuche uns jetzt für eine unverbindliche Beratung.

00:11:32: Wenn ihr alle Objektunterlagen zusammen habt, dann ist das schon mal eine sehr gute Ausgangsposition.

00:11:38: Weil stellt euch folgende Situation vor wenn ihr jetzt diese Immobilie verkaufen möchtet und der Käufer den ihr findet in der Regel eine Finanzierung für eure Immobilien benötigt?

00:11:49: Dann muss er diese Finanzierung ja bei einer Bank anfragen!

00:11:53: Und ich kann euch aus eigener Baufinanzierungserfahrung sagen Es gibt kaum noch Banken, die mit nur einer Handvoll Unterlagen Baufinanzierung genehmigen.

00:12:02: Da müssen schon ganz viele Dinge für gegeben sein dass eine Bank eine Finanzierung einfach so durchwinkt.

00:12:07: Grundsätzlich wollen eigentlich immer alle Unterlagen vollständig haben Und an der Stelle einfach das Beispiel.

00:12:13: Stellt euch vor, ihr kauft ein Auto und dieses Auto wird euch vom Verkäufer mit zwei Hundert PS angepriesen und hinterher stellt ihr im Fahrzeugschein fest, im Fahrzeugschein stehen nur hundert PS drin.

00:12:23: dann macht das für euch in eurem Kaufpreis mit Sicherheit einen Unterschied und nichts anderes ist es auch bei Immobilien.

00:12:30: jeder Quadratmeter Wohnfläche mehr oder weniger entscheidet natürlich darüber ob das Haus mehr wert oder weniger Wert ist.

00:12:37: Deswegen sind diese Objektunterlagen eine absolut notwendige Geschichte, die man im Verkaufsprozess nicht ignorieren sollte und auch nicht erst an den Markt gehen.

00:12:47: Und schon mal gucken ob ich irgendwie ein Käufer finde weil wenn dieser Käufe eine Finanzierung benötigt und man dann sechs Monate braucht um alle Unterlagen vollständig zu bekommen, dann ist das für beide Parteien ein sehr unzufriedenstellendes Ergebnis und eventuell vergrault man sich damit dann auch die Käufern die sonst bereit gewesen wären.

00:13:04: vielleicht auch etwas mehr Geld.

00:13:08: Und an der Stelle ist es ja auch für euch als Fährkäufer nicht unwichtig, weil wenn ihr jetzt feststellt dass durch euren genehmigten Dachbodenausbau vierzig Quadratmeter mehr Wohnfläche dazugekommen sind dann sind hier auch vierzig quadratmetermehr Wohnflächen werterhöhend für eure Immobilie und hier habt ihr natürlich die Möglichkeit mehr Geld im Fährkaufsfall zu verlangen.

00:13:28: Deshalb sollte man diese Objektunterlagen definitiv analysieren und zusammenstellen, bevor man die Anzeige online stellt.

00:13:36: Wenn wir jetzt die Objektunterlagen soweit vollständig haben dann geht es daran vernünftige Fotos an zu fertigen.

00:13:42: Und hier möchte ich euch auch gerne ein Beispiel machen.

00:13:44: Stellt euch mal vor Ich verkaufe euch ein Auto Und in dem Moment, wo ihr das Auto anschaut ist das Auto nicht gewaschen.

00:13:52: Das heißt also es hängt noch irgendwie so ein bisschen Matche an der Karosserie dran und wenn ihr ins Auto einsteigt dann riecht es dort extrem nach Zigaretten.

00:14:00: Der Aschenbecher ist noch voll die Fußmatten sind total dreckig.

00:14:04: Ihr könnt euch selber vorstellen dass das natürlich für den Verkaufsprozess nicht ganz förderlich ist.

00:14:09: Deswegen sollte man vernünftige Fotos erstellen darauf achten Dass die Räume vernünftig belichtet sind Wenn man sie fotografiert.

00:14:17: Es gibt ganz, ganz viele Interessenten die auch es schwer haben sich ein Immobilier eingerichtet vorzustellen.

00:14:23: Da gibt es halt Menschen die haben dafür eine Gabe, die können sich sowas super vorstellen.

00:14:27: Es gibt aber auch andere, die haben da überhaupt gar keine Vorstellungskraft und denken das einen Raum wenn er klein ist dass man dort keine Möbel reinstellen kann.

00:14:35: Und an der Stelle empfiehlt es sich auch dort wenn man die Möglichkeit hat noch Fotos zu machen solange Möbel in der Immobilie drin stehen vernünftige schöne eingerichtete Fotos man einen Wohlfühlfaktor erkennen kann.

00:14:48: und deswegen auch mein Tipp, hier sollte man nicht sparen sondern vorher noch mal ein bisschen Zeit investieren um die Immobilie vernünftig herzurichten.

00:14:57: Die Terrassenplatten vielleicht auch nochmal schön sauber zu machen Grünsparen der an der Fassade ist vielleicht auch noch einmal abzuwaschen und dann erst die Fotos zu machen Wenn wir jetzt die Immobilie soweit aufbereitet haben dass wir rein theoretisch online gehen könnten.

00:15:10: Dann ist es noch wichtig herauszufinden wer denn genau meine Zielgruppe ist.

00:15:15: Also wir haben ja im Eingang dieser Podcastfolge davon gesprochen, dass es beispielsweise ein Einfamilienhaus gibt oder auch ein Mehrfamilenhaus.

00:15:22: Je nach Objekttyp gibt es natürlich total unterschiedliche Zielgruppen.

00:15:26: Stellt euch eine altersgerechte Immobilie vor mit erhöhtem Toilettensitzen einer barrierefreien Dusche und vielleicht einem Aufzug im Objekt, dann ist dort die Zielgruppe mit Sicherheit auch interessant ältere Leute anzusprechen, die eventuell auch schon körperliche Einschränkungen haben.

00:15:43: Und da ist es natürlich wichtig zu wissen wo lesen denn diese Zielgruppen?

00:15:49: Die Immobilienanzeigen?

00:15:50: sind das die Leute die auf den Immobilianportalen unterwegs sind?

00:15:54: oder sind das vielleicht Leute die in der Tageszeitung blättern und dort eine Anzeige lesen?

00:15:59: oder wenn wir über Ferienimmobilien sprechen sind das vielleicht Leute, die in hochwertigen Magazinen blättern und dort Hochglanzprospekte sehen wollen.

00:16:09: Also ich glaube diese kurze Ausführung zeigt euch schon es macht einen Riesenunterschied wer meine Zielgruppe ist wie ich am Ende in die Vermarktungen reingehe.

00:16:18: deswegen als allererstes für wen könnte mein Objekt interessant sein?

00:16:22: Und wie sollte ich an welcher Stelle das Objekt platzieren damit ich genau meine Ziel Gruppe erreiche?

00:16:28: Ich habe beispielsweise ein Haus, was ich in der Vermietung habe wo besondere Wohnungen für alte oder behinderte Menschen drin sind.

00:16:37: Meine Erfahrung ist dass wenn ich diese Wohnungen neu vermieden möchte und dort Anzeigen bei Immobilien Scoutschalte, dass ich kaum eine Resonanz dort habe.

00:16:46: Also da ist wirklich sehr wenig Nachfrage!

00:16:48: Wenn ich aber eine Zeitungsanzeige hier im lokalen Tagesblättchen mache dann hab' ich sehr viele Anzeichen von genau den richtigen Leuten die ich für diese Immobilie benötige.

00:16:58: also das ist für mich definitiv eines eins der Beispiele warum es da so wichtig ist sich im Vorfeld darüber Gedanken zu machen wer genau meine Zielgruppe ist wenn nicht meine Immobilier als Investment verkaufen möchte, weil ich zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus habe.

00:17:12: Dann könnte es auch sein dass es besonders sinnvoll ist vor dem Verkauf der Immobilie sich nochmal die Mietverträge meiner Miete anzuschauen ob es eventuell noch Erhöhungspotenzial gibt also aktuelle Eigentümer noch Mieterhöhungen vornehmen kann, weil bei Investmentimmobilien sich der Preis dieser Immobilie häufig nach dem Ertragswertverfahren berechnet.

00:17:35: Also wie viel Geld spürt diese Immobilier in meine Kasse ein?

00:17:39: Und je mehr Geld ich da natürlich als Mieteinnahmen generieren kann, umso höher ist dann mein Verkaufspreis.

00:17:45: Weil der neue Käufer dann direkt eine höhere Einnahme von Anfang an hat und nicht erst selbst in die Optimierung gehen muss und dort Arbeit investieren muss.

00:17:54: also werde ich da wahrscheinlich auch einen höheren Preis erzielen können als wenn ich die Mietverträge noch so lasse wie sie sind.

00:18:00: Je nachdem um welches Objekt es sich jetzt handelt also gerade bei Investmentobjekten kann das natürlich auch sein dass man sagt Ich suche mir bewusst ein Markt der eine bestimmte Zielgruppe bedient, die zum Beispiel aus Investoren besteht oder aber auch ich weiß dass wir einen regionalen Markler haben.

00:18:16: Der besonders gut bei den Eigentumswohnungen vernetzt ist und damit Sicherheit ein großen Käuferpool an Leuten hat, die Eigentum Wohnungen kaufen.

00:18:24: dann kann es auch sinnvoll sein sich wenn nicht selber vermarkten möchte sich auf einem Markler zu fokussieren der genau meine Immobilien in seiner Strategie berücksichtigt Leute hat, die das ganze kaufen möchten.

00:18:38: Denn der Kaufpreis wird niemals von einer Software nur bestimmt.

00:18:43: also selbst wenn wir euch ein Marktwerk Gutachten erstellen mit unserer Software ist das niemals eine Garantie dafür dass dieser Preis auch eins zu eins so erzielt werden kann.

00:18:53: Wir haben es gerade in den letzten Monaten in den Verkaufsprozessen häufig gemerkt Dass der Markt über dem preis entscheidet und nicht das was eine Software ausspuckt.

00:19:02: Die software kann an der stelle nur aus der historie heraus Werte ermitteln,

00:19:07: d.h.,

00:19:07: historische Verkaufszahlen dafür nutzen um einen Marktwert zu ermittelen der eine ungefährere Größenordnung daraus gibt ob die Immobilie nachgefragt wird oder nicht und zu welchem Preis sie nachgefragt wird.

00:19:19: aber am Ende des Tages entscheidet immer der freien Markt da draußen darüber ob die immobil überhaupt verkauft werden kann.

00:19:26: denn selbst wenn ich super tolle Immobilie habe mit Pool, mit allem Zipp und Sub ein schönes freistehendes Einfamilienhaus top saniert.

00:19:35: Das Objekt ist aber so teuer dass es eine sehr kleine Zielgruppe nur gibt die sich diese Immobilier leisten kann dann ist halt die Frage ob diese Zielgruppen gerade jetzt auf der Suche nach einer Immobilia ist.

00:19:46: Und wenn ich da niemanden vor der Brust habe dann wird dieses Objekt nicht verkauft.

00:19:50: Und es wird nur dann verkauft, wenn wir mit dem Preis so weit nach unten gehen dass wir wieder eine breitere Zielgruppe haben die sich das ganze leisten kann.

00:19:57: und deswegen ist es entscheidend sich da im Vorfeld eine ganze Menge Gedanken mal zuzumachen damit man so ein Immobilie am Markt auch nicht verbrennt.

00:20:05: Was steckt hinter diesem Wort eine Immobilie verbrennen?

00:20:09: Stellt euch mal vor, wir stellen euer Objekt für sechs Monate online und erzielen kaum eine Resonanz.

00:20:14: Und keiner schaut sich eure Immobilien an!

00:20:17: Dann wird bei den Leuten die regelmäßig nach Immobilieren schauen immer wieder euer objekt in der Suche auftauchen.

00:20:24: Und dann entsteht ein Punkt den wir Verbrennenden nämlich die Kaufinteressenten denken Ach, das Objekt ist ja immer noch online.

00:20:32: Da muss ja irgendwas mit sein!

00:20:34: Da ist irgendwo bestimmten Wasserschaden oder irgendetwas Teures, weil wenn das so ein tolles Objekt wäre dann müsste das ja schon längst verkauft sein und gerade deshalb ist es wichtig die Verkaufsstrategie so aufzubauen dass man die Immobilien nicht zu lange am Markt platziert sondern auch sehr schnell in den Ferkaufsprozess einsteigen kann damit eben nicht dieser Faktor greift.

00:20:55: Ja häufig kommt es dann auch vor, dass wenn man in so einem Verkoffsprozess auch recht häufig bei uns, dass Leute zum Beispiel eine Bestandsimmobilie verkaufen wollen.

00:21:04: Weil sie mit dem Geld was Sie durch den Verkauf der Immobilier erwirtschaften ein neues Objekt kaufen wollen.

00:21:10: Und ich sage mal alleine in dieser Aussage, da könnt ihr euch vorstellen das steckt im Prinzip schon ein Problem drin.

00:21:16: Weil ich muss ja erst einen neuen Käufer finden bevor ich genau weiß wie viel Eigenkapital ich jetzt zur Verfügung habe um meine neue Immobilie zu kaufen und im schlimmsten Fall möchte ich sogar noch Neubau realisieren.

00:21:28: dann hab' ich auch noch die Bauphase vor meiner Brust.

00:21:31: also das heißt ich müsste ja heute mein Objekt verkaufen eigentlich dann in eine Wohnung zum Miete erst mal zwischenziehen, um dort den Bauprozess des Neubaus zu überbrücken und könnte dann erst in den Neubau einziehen.

00:21:44: Das ist so die Vorstellung, die ganz viele Leute im Kopf haben.

00:21:47: Aber auch da kann ich euch direkt schon den Wind aus den Segeln nehmen.

00:21:51: Dafür gibt es auch Lösungen aber die muss man im Akquiseprozess und in der Angebotspräsentation berücksichtigen.

00:21:58: Man muss also dem Käufer direkt mitteilen hey lieber Käufe du kannst diese Immobilie kaufen.

00:22:04: Aber der Fairkäufer der Immobilie möchte gerne mit diesem Verkaufsalös ein Neubau umsetzen und dafür braucht er noch zum Beispiel achtzehn Monate.

00:22:14: Und in dieser Zeit möchte er in der Immobilie wohnen bleiben!

00:22:17: Also man muss nicht nur den Preis festlegen, sondern auch die Rahmenbedingungen.

00:22:22: Zu wann ist ein Auszug möglich?

00:22:23: Zu wann kann der neue Käufer in dem Mobilier einziehen?

00:22:26: und da ist es dann im Verkaufsgeschick wichtig, den neuen Interessenten, den Käufe der Immobilie dort direkt mit ins Boot zu holen damit dann der Deal am Ende so abläuft dass der Verkäufer vom ersten bis zum letzten Tag in seiner Immobilien wohnbleiben kann.

00:22:40: Wenn wir jetzt in die Vermarktung der Immobilie gehen und dann die perfekte Strategie ausgearbeitet haben sich melden.

00:22:48: Dann ist auch ein Punkt, den wir sehr häufig bei uns feststellen dass wir ganz viele Immobilientouristen haben.

00:22:55: Der Immobilientourist ist einer der Nachbarn vielleicht, der einfach mal gucken will wie es im Objekt aussieht oder einfach Interesse halber mal vorbeikommen möchte und dem Verkäufer wertvolle Zeit stielt.

00:23:07: Und eigentlich gar kein echtes Kaufinteresse hat.

00:23:10: Deshalb empfiehlt es sich wenn man ein Verkaufsprozess gestaltet dort mit dem Käufer im Vorfeld auch klare Regeln zu kommunizieren.

00:23:18: Wir machen das zum Beispiel darüber dass wir den Käufern einen Finanzierungszertifikat nachweisen lassen.

00:23:24: Also das kann entweder in Form einer Bankbestätigung passieren oder er schickt uns einen Kontorauszug, der zumindest die Summe beinhaltet wie das Objekt kostet.

00:23:34: Damit wir wissen dass es sich an dieser Stelle um ein Interessenten handelt, der auch eine echte Kaufabsicht hat und nicht einfach nur die Zeit des Verkäufer verschwenden möchte.

00:23:44: Bei einem professionellen Markler ist es in der Regel so und ich sage mal da zähle ich uns jetzt auch einmal mit zu, weil wir haben eine eigene Baufinanzierungsabteilung.

00:23:52: das heißt wir können recht gut beurteilen ob die Leute die da in so ein Immobilier reingehen sich die Finanzierung auf wirklich leisten können, weil wer entweder die Kunden im Vorfeld schon selbst geprüft haben oder aber wir die richtigen Fragen stellen können, damit wir im Vorfeld wissen ob der Interessent auch wirklich kaufkräftig ist.

00:24:10: Und das ist definitiv einer der Punkte, der sehr viel Stress vermeidet.

00:24:14: weil stellt euch folgendes vor solche Situationen haben wir auch schon öfter erlebt dass dann ein Kaufinteressent ich sage mal sehr groß tönig betont dass die Bonität überhaupt kein Problem ist und er die Immobilie sofort kaufen kann.

00:24:29: Und dann haben wir bei den Verkäufern oft schon festgestellt, dass dann eine große Unzufriedenheit entstanden ist.

00:24:35: Wenn sie selber versucht haben die Immobilie zu verkaufen weil der Käufer immer wieder eine neue Geschichte parat hatte warum er nächste Woche noch nicht zum Notar gehen kann sondern er jetzt erst noch auf Geschäftsreise ist oder jetzt noch Geld von der Oma bekommt oder irgendwelche anderen Stories dazu führen das er halt den Termin nochmal verschieben muss.

00:24:54: und dann entsteht auch wieder sehr viel Unzufredenheit weil man sich ja auch andere Kaufinteressenten an dieser Stelle vergrault und dann halt einfach zu viel Zeit mit Leuten verschwendet, die am Ende des Tages nicht kauffähig sind.

00:25:06: Wenn jetzt der Besichtigungstermin stattfindet und ihr mit einem kaufkräftigen Interessent in der Immobilie seid ist es wichtig, gut vorbereitet zu sein.

00:25:15: Also man braucht die richtigen Unterlagen meiner Meinung nach auch die richtige Utensilien wie zum Beispiel ein Lasermessgerät oder einen Feuchtigkeitsmesser um direkt Einwände der Interessenten vorwegnehmen zu können.

00:25:28: Unser Schrank passt doch hier gar nicht hin.

00:25:30: das ist viel zu klein.

00:25:31: oder was ist denn dafür ein Fleck?

00:25:33: Da ist bestimmt Feuchtigkeit und Schimmel.

00:25:35: Jemand, der sich nicht so wirklich gut mit Bausubstanz oder ja... ...mit einer Immobilie auskennt.

00:25:40: Für den ist ein kleiner schwarzer Fleck ganz oft direkt Schimmel und kann dazu führen dass derjenige Abstand nimmt von der Immobilien weil er einfach Angst hat, weil er nicht das Verständnis für die Bausupstanz hat.

00:25:52: Und an dieser Stelle kann man schon mit dem richtigen Tipps und Kniffen solche Einwände direkt aushäbeln indem man demjenigen zeigt guckt mal hier dein Schrank der zwei Meter Breite Die Wand hier die hat zwei Meter fünfzig.

00:26:04: Das heißt Wir können auf jeden Fall den Schrank hier hinstellen.

00:26:07: oder dieser Fleck, der hier unten ist.

00:26:09: Ja da ist mal Feuchtigkeit gewesen aber schau mal hier!

00:26:11: Der Feuchtigkeitsmesser zeigt an daher sind gar keine nassen Flecken mehr an der Wand sondern die Wand ist mittlerweile durchgetrocknet.

00:26:19: Da muss nur neue Farbe drüber.

00:26:20: Also damit kann man schon eine ganze Menge Dinge aushebeln und die sorgen natürlich am Ende dafür dass ihr einen höheren Verkaufspreis erzielen könnt.

00:26:27: Wichtig es in der Kommunikation mit dem Interessenten dann auch immer alle Punkte anzusprechen.

00:26:32: Also, hier sollte nichts verheimlicht werden auf gar keinen Fall.

00:26:35: also wenn ihr irgendwelche Kenntnisse darüber habt dass in dieser Immobilie irgendetwas zu tun ist dann solltet ihr unbedingt offen darüber sprechen.

00:26:44: und das sage ich jetzt nicht irgendwie nur so weil ich das ganze als Podcast aufnehme sondern das ist auch meine Empfehlung im persönlichen Gespräch weil solche Dinge können dem Verkäufer ansonsten hinterher auf die Füße fallen.

00:26:57: es gibt am Ende einen Kaufvertrag der beim Notarbeurkund Und wenn wir dort Dinge verschweigen, die man selber gerne gewusst hätte.

00:27:04: Wenn man die Immobilie kaufen würde dann spricht man hier von einer arglästigen Täuschung und an dieser Täuschung kann man festgenagelt werden.

00:27:12: Das heißt, man ist auch nach dem Verkauf der Immobilie immer noch dafür haftbar zu machen und deshalb ist es besonders wichtig hier alle Dinge ganz offen zu kommunizieren und im Interessenten alles H-Klein zu erzählen.

00:27:24: Wenn es für einen Dachgeschossausbau keine Baugenehmigung gibt Der dachgeschossausbau aber de facto durchgeführt worden ist und vollständig da ist dann darf man das nicht als Wohnfläche vermieten dann darf man das nicht als Wohnfläche verkaufen, sondern man muss dem Interessenten darüber in Kenntnis setzen.

00:27:41: Das dafür einfach keine Baugenehmigung vorliegt!

00:27:43: Also ihr seht da sind ganz viele Feinheiten die man auf jeden Fall im Hinterkopf behalten sollte.

00:27:48: und meine klare Aussage ist wer ehrlich ist der fährt definitiv immer am besten und das schafft natürlich auch beim Käufer großes Vertrauen.

00:27:57: und ganz ehrlich wir reden hier über Vermögenswerte die in der Regel mehr als hunderttausend Euro kosten.

00:28:02: Da ist es sehr wichtig dass beiden Seiten ein gutes Bauchgefühl hat, das hier Vertrauen... herrscht und man nicht den Eindruck erweckt, dass man hier über ein Tisch gezogen wird.

00:28:12: Wenn man alle diese Punkte einhält dann bin ich mir ziemlich sicher das beide Parteien ein gutes Geschäft machen können, dass der Verkäufer einen guten Preis erzielt und der Käufer eine tolle Immobilie zu einem tollen Preis kaufen kann mit der er sich wohl fühlt und wo er genau weiß was er kauft.

00:28:27: Ich denke ihr habt jetzt festgestellt in dieser kurzen Folge, dass hier ganz viele Themen mit einhergehen ob eine Immobilier gut oder schlecht verkauft werden kann schlechten Preis verkauft werden kann und welche Punkte da alle eine Rolle spielen.

00:28:41: Kann euch an der Stelle natürlich anbieten, wenn ihr Unterstützung benötigt beim Verkauf eurer Immobilie oder aber ihr gerade dabei seid eine Immobilier zu kaufen kommt gerne auf uns zu.

00:28:51: wir haben Erfahrungen in diesem Bereich und können euch mit diesen Erfahrungen definitiv unter die Arme greifen, damit ihr keine teuren Fehler macht und es am Ende so ist dass ihr ein gutes Geschäft dabei macht.

00:29:03: Wenn ihr weitere Tipps zum Thema Immobilien und Investment nicht verpassen wollt dann abonniert diesen Podcast auf jeden Fall, bewertet uns mit mindestens fünf Sternen und erzählt all euren Freunden das sie unbedingt mal diesen Podcast hören müssen.

00:29:16: ich freue mich auf's nächste Mal.

00:29:17: nächste Woche Donnerstag ab fünf Uhr dreißig gibt's die neueste Folge von R&G Zeit für Neues Immobilie und Investmentpodcast Zeit für Neues.

00:29:28: Wir hoffen, du konntest etwas Neues lernen und bist inspiriert!

00:29:31: Schau in unserem Immobilienclub vorbei um die Diskussion fortzusetzen.

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