00:00:03: Willkommen bei R&G Zeit für Neues, dem Immobilien- und Investment Podcast.

00:00:10: Begleite Immobilienexperte und Baufinanzierer Marc Günther auf einer Reise durch die faszinierende Welt der Investoren!

00:00:17: Hallo

00:00:17: und herzlich willkommen zur neuen Podcastfolge R&Ge Zeit für neues Immobilie und Investment-Podcast.

00:00:23: heute wieder mit einer Interviewfolge und ich habe heute einen ganz ganz spannenden Kontakt für euch mitgebracht den

00:00:29: Miriams Rotkamp

00:00:30: Der Spezialist ist für das Thema Familienpoolgesellschaft.

00:00:34: Und was das alles mit Investoren zu tun hat und welche Mehrwerte ihr für euch da mitnehmen könnt, erfahrt ihr heute in dieser Podcastfolge.

00:00:43: Um ganz zum Schluss habe ich noch ein kleines Geschenk für euch.

00:00:46: deswegen bleibt auf jeden Fall bis zum Ende dran!

00:00:48: Und jetzt erstmal hallo und herzlich willkommen Nils Ich freue mich dass du heute hier bist.

00:00:52: Hallo Marc vielen Dank erst mal für die Einladung.

00:00:54: ich freue mich auch hier zu sein und bin gespannt.

00:00:57: Ja, vielleicht erzählst du einmal ganz kurz wer Du bist und was Du so machst damit die Zuhörer wissen wer hier heute da ist.

00:01:05: Mein Name ist Nils Ruttkamp, hattest Du schon gesagt ich bin Rechtsanwalt und habe meine Tätigkeitsschwerpunkte im Steuerrecht, Gesellschaftsrecht & Erbrecht Und ja hab dadurch immer wieder auch mit Gesellschaftsstrukturen zu tun eben auch der Familienpoolgesellschaft und arbeite aktuell in einer Steuerberatungsgesellschaft aber eben als Rechtsanwalten.

00:01:27: Also das heißt klassischer Rechtsanwalt, aber mit der Spezialisierung eigentlich schon auf das Thema Vermögensnachfolge oder Vermögenstrukturierung?

00:01:36: Genau.

00:01:37: Also private Vermögendes Nachfolge unternehmens nachfolge auch Umwandlungen um Strukturierungen an der Stelle und das natürlich immer unter dem steuerlichen oder unter den steuerlichen Aspekten.

00:01:48: Das heißt, man kann das ja nie losgelöst voneinander betrachten.

00:01:52: Also ich könnte mir das Gesellschaftsrecht natürlich angucken.

00:01:55: wenn ich das Steuerrecht aber dann außer Acht lasse, dann habe ich natürlich andere Themen nachher die keiner haben will und insofern muss man das immer so ein bisschen ganzheitlich sehen.

00:02:06: und deswegen auch die Wahl der Tätigkeits-Sperrpunkte da an dieser Stelle.

00:02:10: Das heißt aber auch ihr beschäftigt euch ja nicht nur wahrscheinlich mit dem Thema Immobilie, sondern grundsätzlich eigentlich mit allen Vermögenswerten die da irgendwo im Laufe des Lebens so angesammelt werden.

00:02:21: Genau, also man kann grundsätzlich auch die Familienpool-Gesellschaft auf verschiedene Vermögenswerte übertragen.

00:02:27: Also das als Gestaltungsinstrument.

00:02:29: Es gibt auch die klassische Depot GBR beispielsweise dass man sagt okay da werden Depotbestände oder Kapitalvermögen insgesamt in irgendeiner Form eingebracht.

00:02:41: Auch das ist eine Möglichkeit wo man auf die Familienpolgesellschaft trifft, aber tatsächlich ist der Schwerpunkt bei Immobilien weil es da auch die meisten Effektevorteile gibt.

00:02:54: Ja, also wenn ich das jetzt mal auf meine eigene Person so beziehe dann muss ich gestehen ist das Thema überhaupt sich mit Strukturierungen oder ja ich sage jetzt mal Unternehmen die man vielleicht gründet für das Thema Immobilien gar nicht so das Thema gewesen am Anfang.

00:03:09: Also man hat ja im Prinzip erstmal klassisch angefangen vielleicht die Immobilie alleine auch gekauft als Privatperson weil dann habe ich ja die Möglichkeit nach zehn Jahren das Objekt auch steuerfrei veräußern zu können.

00:03:22: Das ist der klassische Weg gewesen.

00:03:23: und dass man sich überhaupt erst mit einer GBR oder sowas beschäftigt hat, das ist ja erst in dem Zusammenhang gekommen als ich meine Immobilie zu zweit gekauft habe.

00:03:34: Warum kann es denn überhaupt sinnvoll sein, sich auch vielleicht vorher schon mit dem Thema GBR zu beschäftigen?

00:03:42: Also ich fange vielleicht noch mal anders an an der Stelle um das vorwegzunehmen, ich rate eigentlich all meinen Mandanten die zu mir kommen und vorn im Investment stehen.

00:03:52: Und eine Immobilie beispielsweise erwerben wollen dass von vorne rein als GBR wenigstens als Gbr oder vielleicht auch in anderen Rechtsformen zu tun einfach deswegen weil ich von vornherein diese Gesellschaft welches auch dann immer ist im Grundbuch haben möchte.

00:04:12: Das heißt, der Vorteil entsteht schon an der Stelle wo ich sage auch wenn ich das alleine tun möchte dann kann ich das als Gesellschaft tun und zwar mit einer hundert zu null Beteiligung, dass geht zumindest bei einer GBR tatsächlich so da sich vermögensmäßig gar keinen Unterschied habe zum Alleineigentum aber von vornherein im Grundbuch dann letztlich die Immobilie auf die GBR eingetragen wird, also im Bestandsverzeichnis dann als Eigentümer die Gbr.

00:04:41: Bisher war es so, die GBr bestehend aus den Gesellschaftern.

00:04:44: Mittlerweile ist es ja seit dem ersten-ersten-zwei-tausend-vierundzwanzig so dass wir eh in der Rechtsform der EGBR sind und dann die EGB R dort einfach als ich sag mal Platzhalter namens Halter steht.

00:04:57: Also an dieser Stelle kann ich mir jetzt vorstellen das der ein oder andere Zuhörer denkt Okay, ich bin jetzt alleine und ich soll als GBR kaufen oder als EGBR.

00:05:07: Das mit dem Hundert zu Null.

00:05:08: Kannst du das einmal ein bisschen genauer ausführen?

00:05:10: Also nehmen wir mal ein Beispiel... Ich als Mark Günther, ich möchte eine immobilie Alleine kaufen.

00:05:15: Kann nicht das als Gbr machen auch wenn ich der alleinige Eigentümer sein möchte?

00:05:18: Genau richtig!

00:05:20: Man muss vielleicht zivilrechtlich so ein bisschen differenzieren.

00:05:23: also ja ich brauche für ne Gesellschaft wie der Name schon sagt mindestens zwei Personen damit ich eine Gesellschaft bin.

00:05:30: Das heißt, ich brauche schon eine zweite Person die da mitwirkt.

00:05:33: Aber ich habe eben in der Rechtsform der GBR die Möglichkeit eine hundert zu null Beteiligung herbeizuführen.

00:05:39: das heißt die zweite Person, die dann nicht marktgünter ist Die kann dann sage ich mal mit auftreten den gesellschaftsvertrag mit unterschreiben ist aber vermögensmäßig tatsächlich nicht beteiligt.

00:05:52: ja sodass Ich wirklich die möglichkeit habe im grunde alleine aber als gbr Zu erwerben.

00:05:59: Und das hat dann eben den Vorteil, dass die GBR im Grundbuch eingetragen ist und ich in der Folge wenn ich im Grunde auch mal die Immobilie vielleicht übertragen will ob verschenken will verkaufen will.

00:06:11: Ich auch die Möglichkeit hätte Gesellschaftsanteile zu übertragen und gar nicht mehr die Immobilie als solche betrachte sondern vielmehr die Gesellschaft der die Immobile gehört.

00:06:22: also von der Unterscheidung her normalerweise würde jetzt Mark Günther als Eigentümer im Grundbuch drin stehen.

00:06:28: Jetzt ist es aber so, dass dann der GBR-Name im Grundbuch drin steht.

00:06:32: An dieser GBR bin ich zu ein hundert Prozent beteiligt.

00:06:36: Das heißt Mark Günther ist trotzdem immer noch derjenige, der die Herrschaft sozusagen über dieses Objekt hat.

00:06:41: Aber im Grund Buch steht die GBR.

00:06:43: Welchen Mehrwert habe ich denn jetzt an der Stelle?

00:06:45: Also warum sollte ich das tun mit diesem Zwischenschritt mit der Gbr und das nicht gleich zu Hundert Prozent selbst kaufen?

00:06:52: Es sind verschiedene Vorteile... jetzt tatsächlich heute Vormittag noch den Fall, dass mich ein Mandant genau das gefragt hat.

00:07:01: Da steht ein Mobilienerwerb an und ich gesagt habe also das was vor allem damit bezweckt wird selbst wenn wir noch nicht wissen wo die Reise hingeht ist die Flexibilität.

00:07:11: Das heißt wenn ich die Mobil ja einmal als GBR Dann habe ich von vornherein die GBR drin, muss nicht im Nachhinein zum Beispiel in eine GBR einbringen und dafür Notarkosten aufwenden.

00:07:25: Ich brauche ab dem Zeitpunkt wo die Gbr im Grundbuch steht streng genommen für die Übertragung der Gesellschaftsanteile auch keinen Notar mehr.

00:07:33: das heißt ich würde mir auch bei späteren übertragungen egal ob im Verkaufsfall oder im Rahmen einer vorweggenommen Erbfolge beispielsweise Notarkosten sparen.

00:07:43: und ich habe einfach die Möglichkeit, für zukünftige Gestaltungen mich stets eigentlich flexibel zu halten.

00:07:51: Ob ich sage, ich möchte das Objekt halten, möchte vielleicht irgendwann mal meine Rechtsform ändern.

00:07:57: Möcht vielleicht eine Immobilien GmbH mal haben.

00:08:01: Dafür halte ich mich flexibel.

00:08:03: Ich brauche später nur umzuwandeln und nicht erst ne Gesellschaft errichten und einbringen.

00:08:08: Das hat auch viel zu tun mit Haltefristen die da... im Raum stehen, wenn ich erst einbringe und dann vielleicht die Rechtsform wechsel.

00:08:17: Genauso sage ich mal egal ob ich jetzt sage ich verkaufe die Immobilie, ich übertragte auf meine Kinder irgendwann also die Gesellschaftsanteile Ich möchte das entwickeln, möchte Bestände aufbauen.

00:08:30: Ich habe einfach erstmal die Grundlage geschaffen dass die GBR als solche im Grundbuch steht und ich dann immer auch über den gesellschaftsvertrag spezielle Regelungen treffen kann.

00:08:40: Also das heißt es ist im Prinzip so eine Art Joker, den ich mir schon einbaue ins Grundbuch damit ich einfach hinterher viel mehr Flexibilität habe als wenn ich als Privatperson dort drinstehe.

00:08:51: Dann wäre jetzt die erste Frage, die ich mir stellen würde also wenn man sich mit dem Thema noch nicht so intensiv beschäftigt hat was kostet das denn mehr?

00:08:59: Wenn ich jetzt das Objekt in einer GBR kaufe, anstatt es als Markünter als Privatperson zu kaufen.

00:09:04: Genau und das ist der entscheidende Aspekt.

00:09:05: Es kostet erst mal gar nichts mehr wenn man so möchte.

00:09:08: Jetzt seit dem ersten, ersten, zwei tausend vierundzwanzig mit dieser EGBR und der erforderlichen Eintragung die wir haben muss streng genommen eine Eintrage zum Gesellschaftsregister erfolgen bevor ich eine Immobilie erwerben kann.

00:09:19: Das heißt in dem Moment müsste ich doch einmal zum Notar Und da diese gesellschaftsregende Anmeldung unterzeichnen, das wird beglaubigt.

00:09:26: Da fällt eine Beglaubigungsgebühr an im schmalen zweistelligen Bereich also durchaus hinnehmbar an der Stelle und ansonsten habe ich erst mal keine Nachteile.

00:09:37: Also ich stelle mich weder zivilrechtlich schlechter Ich habe keine anderen laufenden Kosten Es kommt jetzt nicht irgendwie wie bei einem Gewerbe IHK-Beiträge auf mich zu oder sonst irgendwie etwas.

00:09:50: Das heißt ich hab in Grunde den gleichen Aufwand kostenmäßig.

00:09:55: Nur habe eben den Vorteil, dass weil die GBR eingetragen ist und nicht ich als natürliche Person, dass ich dann einfach für die Zukunft egal was passiert, egal was ich vorhabe – vielleicht weiß ich ja noch gar nicht, was ich vorher habe – ich jedenfalls alle Möglichkeiten

00:10:09: habe.".

00:10:11: Also ich finde da ist es vielleicht noch mal wichtig, das kurz klarzustellen.

00:10:14: Auch wenn ich jetzt als GBR kaufe und im umgangssprachlichen sagt man ja sofort meine Firma kauft dieses Objekt, ist es glaube ich wichtig zu sagen dass eine GBR eine Privatperson ist.

00:10:27: also Korrigier mich vielleicht, wenn ich da falsch liege.

00:10:32: Aber für mich ist das so eine vermögensverwaltende GmbH beispielsweise.

00:10:36: Das ist ne Firma also ein richtiges Unternehmen und als GWR bin ich aber auch was die steuerliche Betrachtungsweise angeht ja immer noch als Privatpersonen.

00:10:45: Also für mich ändert sich in der Steuerbetrachtung nichts ob ich jetzt als GBR erwerbe oder ob ich als Marc Günther privat personen erwärme.

00:10:53: Genau, die Unterscheidung, die man da vornehmen muss ist die Frage bin ich ein Gewerbebetrieb oder bin ich kein Gewerbabetrieb?

00:11:00: Wir unterscheiden immer zwischen steuerlichen Privatvermögen und steuerlichem Betriebsvermogen an der Stelle.

00:11:06: Und du hast es ganz richtig dargestellt bei der GBR so lange ich nur Vermögensverwaltung betreibe auch mein... Gesellschaftszweckvermögensverwaltung ist, ist das dem steuerlichen Privatvermügen zuzurechnen.

00:11:20: Das heißt so Aspekte wie du sie auch angesprochen hast nach zehn Jahren steuervrei veräußern die Spekulationsfrist XXI ESDG.

00:11:28: Das sind Aspechte die laufen da absolut gleich.

00:11:31: Da stelle ich mich jetzt nicht steuerlich schlechter.

00:11:34: Es gibt natürlich auch Gesellschaftsformen, die sind per se steuerliches Betriebsvermögen.

00:11:38: Etwa die Immobilien GmbH an der Stelle oder auch eine Gmb H&Co KG, die entsprechend gewerblich geprägt ist.

00:11:45: Auch da ist es so dass wir da im steuerlichen Betriebesvermogen sind.

00:11:49: das kann Sinn machen muss aber nicht.

00:11:51: Aber für diejenigen die einfach nur sagen ich möchte ganz privat erstmal Immobilie erwerben Kann ich trotzdem Rechtsform wie die GBR?

00:11:58: Oder auch die KG theoretisch auch die Gmbh und Co Kg heranziehen.

00:12:03: Also wichtig für diejenigen, die jetzt vorhaben nach zehn Jahren steuerfrei die Immobilie veräußern zu können.

00:12:10: Es ändert sich da an dieser Stelle nichts ob ich als Privatperson kaufe oder als GBR oder auch KG an der stelle Die Immobilien in dieser Rechtsform zu kaufen.

00:12:20: aber Ich habe halt viel mehr Möglichkeiten hinterher zu spielen.

00:12:24: Vielleicht lasst uns an der Stelle mal das Investorenleben beispielhaft dafür nehmen.

00:12:29: Ich finde immer, es gibt verschiedene Phasen in denen sich ein Investor befindet nämlich einmal diese... Aufbauphase, also ich fange heute an und entschließe mich.

00:12:38: Ich möchte jetzt in Zukunft mehrere Immobilien erwerben.

00:12:41: Und das nenne ich jetzt mal die Aufbauffase.

00:12:44: Dann haben wir diese Halte- und Optimierungsphase.

00:12:47: Also das heißt, ich höre jetzt auf weitere Objekte im Bestand zuzukaufen.

00:12:51: Ich behalte meine Objekten erstmal und möchte diese Immobilie weiter im Bestands optimieren, mache vielleicht andere Vermietungsmodelle oder Saniere im Bestrand Und dann habe ich am Ende als letzten Abschnitt im Prinzip diese Situation, wo ich dann über die Vermögensnachfolge spreche.

00:13:07: Also das heißt entweder Immobilien in die nächste Generation weitergeben, veräußern, abstoßen was auch immer.

00:13:14: aber diese drei Phasen hab' ich als Investor.

00:13:17: Wenn wir jetzt in der ersten Phase mal starten Wir sind bei demjenigen angekommen Der jetzt gerade anfängt sich mit dem Thema Immobilie zu beschäftigen und die Ersten Objekte kaufen möchte.

00:13:26: Warum sollte derjenige das Objekt in der GBR-Lösung kaufen und nicht als Privatpersonen?

00:13:36: Suchst du die perfekte Immobilie, unser Immobilienmarkerteam von R&G hilft dir dein Traumprojekt zu finden.

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00:13:49: Also erstens mal weil er sich... schlicht und ergreifend nicht schlechter stellt, es gibt keinen Nachteil an der Stelle.

00:13:56: Und die Vorteile liegen für denjenigen, der vielleicht noch relativ unbedarft an die Sache rangeht und vielleicht sagt okay ich kaufe jetzt meine erste Eigentumswohnung mein erstes mehrfamilienhaus wie auch immer Ich weiß aber noch gar nicht ist das mein ding?

00:14:09: Vielleicht verkaube ich's auch wieder nach zwei drei jahren.

00:14:13: Auch da habe ich durch die gbr gestaltung verschiedene vorteile.

00:14:17: also wir haben gerade gesagt Steuerliche Betrachtung ist erstmal identisch, das heißt ich stelle mich nicht schlechter.

00:14:24: Zweiter Aspekt ist wenn ich eine GBR nehme und dort ein Objekt erst mal reinkaufe und mir wirklich überlegen würde nach zwei Jahren dass ist nichts mehr.

00:14:34: für mich könnte ich sogar eins tun nämlich die GBR insgesamt an einen potenziellen Käufer verkaufen und demjenigen dann nicht die Eigentumsanteile an der Immobilie überschreiben, sondern Gesellschaftsanteile verkaufen.

00:14:54: Und an dieser Stelle brauche ich – klingt vielleicht komisch – aber keinen Notar weil ich Gesellschaftsanteile übertrage und eben keine Mit-Eigentumsanteide wo das Gesetz die notarelle Beurkundung vorsieht.

00:15:06: Es macht mit Sicherheit Sinn trotzdem sich rechtlich beraten zu lassen was für eine Ausgestaltung so einen Kaufvertrag haben sollte, was da vielleicht für Sicherungsaspekte rein müssen.

00:15:16: Aber letztlich ist das ein Vertrag, den auch jeder Anwalt entwerfen könnte an der Stelle und dann letztlich die GBR-Anteile tatsächlich ohne Notarkosten veräußert werden können?

00:15:30: Also dem Punkt würde ich gerne nochmal auf der Zunge zergehen lassen!

00:15:34: Beispiel, wir kaufen jetzt die Immobilie als GBR und entschließen uns nach kurzer Zeit, nach drei Jahren meinetwegen, die Immobilie weiter zu verkaufen.

00:15:42: Dann wäre an der Stelle ein ganz normaler Verkauf möglich also das was ich so oder so machen könnte.

00:15:48: aber dadurch dass sich jetzt als findiger Investor im Vorfeld die Immobile als Gbr gekauft habe, hab' ich noch eine zweite Option die mir sonst verwert geblieben wäre und zwar jetzt unterhalte ich mich mit einem anderen Profi meinetwegen, also mit jemanden der auch vielleicht aus diesem Bereich kommt oder auch jemandem ganz fremden.

00:16:05: Der dann sagt ich möchte nicht deine Immobilie erwerben sondern die GBR erwerbe.

00:16:10: und dann haben wir an dieser Stelle die Situation dass wir den Nebenkosten die beim immobilen Erwerb ja anfallen also Grunderwerbsteuer Notar- und Gerichtskosten und eventuell Marklerkosten.

00:16:22: Die haben wir jetzt an der Stelle durch die Notarkosten also durch die Kaufvertragserstellungskosten reduziert.

00:16:27: Also die man jetzt geschmarrt hat, die man sonst zahlen müsste wenn man als Privatperson verkaufen würde?

00:16:35: Genau richtig.

00:16:36: Also ich brauche eben keine Notarelle beurkundung.

00:16:39: und ich sage mal bei der notärelle Beurkündung ist es ja so dass der Notar schlicht und ergreifend in die Gebühren Tabelle schaut und guckt okay wenn die Immobilie jetzt vorhundertausend wert ist dann steht da welcher Betrag abzurechnen und danach richtet sich dann eben die Honorarhöhe.

00:16:56: Und weil ich den Notar im Grunde an der Stelle zur Beurkundung nicht brauche, vielleicht maximal für eine Beglaubigung an dieser Stelle zu Dokumentationszwecken oder ähnliches denkbar aber im Grunden den notar gar nicht brauchen kann ich mir diese Kosten natürlich sparen.

00:17:10: Grunderwerbsteuer bleibt an der stelle natürlich nach wie vor bestehen zumindest bei einem Verkauf nach kurzer Zeit.

00:17:17: Also das schon mal ein mega Mehrwert finde ich, den man sonst als Privatperson ja nicht hätte.

00:17:22: Und der Vorteil ist, man kann diese Option ziehen, man muss es aber nicht!

00:17:27: Wenn ich dann doch ängstlich bin und sage ah, ich will jetzt lieber, dass alles über einen Notar abläuft, kann ich das trotzdem in Anspruch nehmen?

00:17:34: Aber ich halte mir die Option offen, dass ich's auch ohne Notarm machen könnte.

00:17:38: Genau also die Frage ist nachher wer den Vorteil an der Stelle.

00:17:42: Also die Kosten werden jedenfalls eingespart, entweder bin ich am Markt wenn nicht die Mobile sonst vielleicht nicht los kriegen würde attraktiver oder ich kann eben ein bisschen mehr Kaufpreis verlangen nämlich das was derjenige sich vielleicht an Kosten spart die sonst beim Notar anfallen würden.

00:17:55: also ich denke dass es auf jeden Fall erst mal einen Vorteil denen man sich da offen hält

00:18:01: Und nach Ablauf der zehn Jahre mal angenommen, ich möchte die Immobilie gar nicht fremd veräußern.

00:18:06: Sondern am liebsten würde ich sie gerne im eigenen Bestand weiterhalten.

00:18:10: Hab aber mittlerweile die Immobilie im Wert gesteigert weil ich ein gutes Gespür hatte wie ich die Mieterstruktur verändere.

00:18:17: vielleicht habe ja auch ein bisschen wassaniert im Bestand.

00:18:20: So jetzt hat die Immobile einen höheren Wert.

00:18:22: gibt es da noch Möglichkeiten die ich jetzt in Anspruch nehmen kann?

00:18:25: Also grundsätzlich, wenn die zehn Jahre abgelaufen sind dann bin ich aus dieser Spekulationsfrist erstmal raus.

00:18:32: Das heißt für den Verkaufsfall würde ich einen etwaigen Mehrerlös nicht versteuern müssen.

00:18:38: das der Aspekt auf den du dazu sprechen kommst und letztlich habe ich dadurch auch die Möglichkeit zum Beispiel herzugehen und die Immobilie bewusst in Betriebsvermögen zu überführen, um zum Beispiel zusätzliches Abschreibungsvolumen zu generieren.

00:18:53: Also zum dann vorherrschenden Verkehrswert im Grunde einzulegen einzubringen viel mehr.

00:19:00: Und insofern dann zusätzlich das Abschreiben Volumen gegenüber dem damaligen Kaufpreis zu generiern.

00:19:07: Wenn wir das nochmal mit Zahlen untermauern... für zweihunderttausend Euro gekauft und habe jetzt den Wert im Laufe dieser zehn Jahre deutlich gesteigert.

00:19:17: Wenn wir mal fiktiv an, es würde auf dreihundert tausend euro eine Wertsteigerung gegeben haben dann hätte ich ja jetzt in den ersten zehn Jahren weil ich den Kaufpreis bei zwehundert Tausend hatte die Abschreibungen auf meine Zwehundertausend gerechnet.

00:19:31: Und nach zehn Jahren wäre jetzt ein spekulationsteuerfreier Verkauf möglich.

00:19:37: und Ich hätte jetzt aber die Situation wenn ich zum Beispiel das Ehrgartenmodell Fahre oder jetzt den zweiten Beteiligten an meiner GBR, der vorher zu Null beteiligt war.

00:19:47: Den jetzt die Immobilieverkaufe?

00:19:49: Dann hätte ich die Möglichkeit den neuen Immobilienwert nämlich die drei hunderttausend Euro als Abschreibungsgrundlage gelten zu machen.

00:19:56: Genau richtig!

00:19:57: Immer unter Berücksichtigung des Gebäudeanteils zum Grundstück.

00:20:01: also für die sich damit schon mal beschäftigt haben abschreiben kann ich ja nur die Immobilie nicht in Grund und Boden.

00:20:07: das heißt wenn er zur Kaufpreis zwehundertausend ist war da auch irgendein Anteil Grund und Boden enthalten, logischerweise.

00:20:12: Aber ansonsten ist es ganz genau so was ich im Grunde sagen kann.

00:20:15: die Wertsteigerung mache ich mir insofern zu Nutze als dass ich eben sage Ich beginne quasi mit der Abschreibung neu oder von einem höheren Ausgangswert Und habe insofer natürlich ertrag steuerlich also bei der Einkommen steuern eine gewisse ersparen ist wenn man so will.

00:20:30: Jetzt könnte man ja sagen, gut aber als Privatperson.

00:20:32: Wenn ich jetzt als Marc Günther kaufe, kann ich doch nach zehn Jahren die Immobilie genauso auch an meine Frau verkaufen?

00:20:38: Wo ist der Mehrwert konkret dadurch, dass ich als GBR gekauft

00:20:42: habe?

00:20:44: Du meinst jetzt du könntest nach zehn jahren die Immobilie an deine Ehefrau verkaufen.

00:20:49: also wenn ich jetzt anstatt als Gbr die Immobile zu erwerben Vor zehn Jahren entschieden habe, nee ich kaufe doch als Marc Günther Privatperson.

00:20:57: Jetzt sind die zehn Jahre rum.

00:20:58: Ich möchte jetzt eigentlich gerne das Abschreibungspotenzial heben sozusagen.

00:21:02: Die Immobilie ist in einem Wert gesteigert worden und ich hab jetzt nach diesen zehn Jahren vor die Immobilier.

00:21:07: weil es eben Familienbestand halten möchte, verkaufe ich sie jetzt an meine Frau.

00:21:11: Wo ist der Mehrwert?

00:21:13: Wenn ich vorher als GBR zu Null gekauft habe gegenüber der Situation wenn ich als Marc Gunter Privatpersonen kaufen würde?

00:21:20: Also ich sag mal, man muss natürlich eins sehen.

00:21:23: In dem Moment wo ich mit der GBR, also mit Gbr-Anteilen dann wieder agiere habe ich da auch wieder die Notarkosten mir gespart und ich hab natürlich da dann auch die Möglichkeit das im Grunde... Ja, ohne hinzuziehung eines Notars dann einfach zu übertragen privatschriftlich an der Stelle.

00:21:43: Und habe so natürlich auch die Möglichkeit, du spielst auf diese Ehegattenschaukel ab oder an, da natürlich dann auch die Möglichkeiten dadurch das Abschreibungsvolumen dann zu erhöhen.

00:21:55: und der Vorteil der GBR liegt einfach darin dass ich wie gesagt nicht die Immobilie als solch übertagen muss was ja wieder einen gewissen Kostenaufwand bedeutet sondern eben auch GBR Anteile übertragen kann dass im Grunde eins zu eins so übertragbar ist.

00:22:11: Mit einer kleinen Einschränkung an der Stelle wird wahrscheinlich so sein, dass man die bisherige Abschreibung ein Stück weit anzurechnen hat.

00:22:22: Das heißt das was bisher in Abschreibungen läuft würde übernommen werden und mehr Wert gegenüber dem damaligen Kaufpreis würde in die Abschreiben neu einfließen.

00:22:34: Wenn ich in der gleichen Gesellschaft bleibe, müsste sich die damalige Abschreibung fortführen.

00:22:40: Dürfte aber ein Rechenexempel sein was da vorteilhafter oder nachteiliger ist.

00:22:44: ja also Ich sage jetzt mal um es für einfach darzustellen Ist das genauso wie du gesagt hast?

00:22:49: Ich gehe auf die drei hunderttausend schreibt davon neu ab.

00:22:52: Im Einzelfall muss man einfach detaillierter hinschauen und gucken Wie setze ich das zahlenmäßig zusammen?

00:22:59: Also ich finde auch dass ein mehrwert bin.

00:23:01: ich das so Zerdenke einmal Wenn ich jetzt mit meiner Frau das Spiel mache, mit der Ehegattenschaukel.

00:23:08: Dann habe ich ja den Vorteil dass ich keine Grunderwerbsteuer zahlen muss aber die Notar- und Gerichtskosten erst mal habe wenn ich als Privatperson gekauft habe.

00:23:20: Ehefrau mit null beteiligt ist, dann spare ich neben der Grunderwerbsteuer auch noch die Notarkosten.

00:23:27: Das heißt wir sind eigentlich in der Situation dass sich rein kostenseitig quasi ohne einen Kostenaufwand die Immobilie von A nach B bringen kann, ohne das sich irgendwelche Kaufnebenkosten an dieser Stelle berühren würde.

00:23:41: und der Mehrwert gegenüber der normalen Privatperson ist jetzt einfach diese Notarkosten.

00:23:47: Das Schöne in der GBR-Konstellation ist, dass ich das Ganze nicht nur mit meiner Ehefrau ja machen könnte sondern wir beide könnten jetzt auch eine GBR miteinander gründen.

00:23:57: Hundert Prozent gehören mir, null Prozent dir und nach zehn Jahren gebe ich dir die GBR Anteile weiter und an dieser Stelle würden auch keine Grunderwerbsteuern anfallen?

00:24:12: Ich bin schon beteiligt.

00:24:14: Wir gründen heute, also heute wo wir die Immobilie kaufen.

00:24:18: Die GBR wird Eigentümer der Immobilien und du bist mit Null Prozent an der GBR beteiligte ich mit Hundert Prozent.

00:24:26: nach zehn Jahren sind jetzt heute auf dem Stichtag rum Und jetzt gebe ich dir die gbr Anteile rüber und hundert Prozent gehen an dich und ich halte null Prozent.

00:24:37: Haben wir dann hier auch die Situation, Grunderwerbsteuer frei und Notar fällt auch nicht an?

00:24:43: Nein.

00:24:44: Die Grunderwärbsteuern würde an der Stelle anfallen weil der Gesetzgeber vor etwa zwei Jahren das Grunderwehrbesteuergesetz dahingehend ein Stück weit reformiert hat.

00:24:53: Früher war es tatsächlich möglich über diese Personengesellschaftsbeteiligungen die Grunderwerbsteuer weitestgehend zu umgehen.

00:25:02: Da hat der Gesetzgeber ein Riegel vorgeschoben, das heißt man würde da dann in einen Auffangtatbestand fallen den das Gesetz vorsieht weil du deine Anteile um mehr als neunzig Prozent verringerst beziehungsweise ich mehr als Neunzig prozent der Anteilen übernehme.

00:25:18: Das heißt bis zum Punkt von neunzig Prozent wäre das denkbar.

00:25:22: Ansonsten müsste neben mir vielleicht auch noch deine Frau oder meine Frau beteiligt sein, sodass wir als Ehegatten dann erwerben und wir dann sagen okay, wir erwerbend von dir jeweils fünfzig Prozent.

00:25:37: Dann sieht das Gesetz zumindest stand jetzt nicht vor dass darauf Grunderwerbssteuer anfällt.

00:25:43: Das heißt für den Verkaufsfall an einen fremden dritten umsmahlpauschal zu sagen brauche ich auf der Käuferseite eigentlich zwei Personen die Anteile übernehmen um die Grunderwerbsteuer da nicht auszulösen.

00:25:55: Also würde bedeuten, ich also GBR kauft das Objekt.

00:26:01: zehn Jahre sind rum.

00:26:02: Ich war hundert Prozent du null Prozent.

00:26:05: Nach den zehn Jahren erwirbst Du mit deiner Frau Du nimmst neunzig Prozent und deine Frau zehn Prozent.

00:26:12: Dann würde die Grundaerwerbssteuer auf die zehn Prozent Deiner Frau anfallen Und deine Neunzig-Prozent wären grunderwerbsteuerfrei.

00:26:19: Nein, dann wäre... Also die Grenze liegt da bei neunundachtzig, neun.

00:26:24: Okay!

00:26:24: Die Ninzig dürfte ich nicht bekommen, also maximal neun und achtzigneuen.

00:26:27: aber das ist vielleicht ein bisschen spitzwindig Und es würde da tatsächlich gar keine Grunderwerbsteuer anfallen.

00:26:35: Also in dem Moment wo keiner von uns beiden, also weder ich noch meine Frau mehr als Neunzig Prozent oder eben die Neunzig Prozent erwirbt Wäre das insgesamt frei?

00:26:45: Das heißt wenn ich als derjenige der fair kauft zwei Personen finde, die kaufen und das in einem Verhältnis von wenigstens neunundachtzigneuen zu zehn Komma Eins.

00:26:56: Dann bin ich da komplett von der Grundverwerbsteuerbefreiheit.

00:26:59: Also das war mir im Vorfeld gar nicht so bewusst dass diese Optionen an dieser Stelle auch noch möglich ist weil ich gedacht habe es ist immer notwendig, dass ich heute schon quasi weiß an wenigen zehn Jahren die Immobilie weitergeben möchte.

00:27:13: also deswegen ja die GBR zur Null derjenige, der mit Null beteiligt wird.

00:27:18: Das wäre sozusagen derjenig an den ich auf jeden Fall verkaufen möchte nach zehn Jahren.

00:27:23: das heißt ich müsste ja heute im Prinzip in dieser Aufbaufase als Investor mir schon einen Kollegen oder ein Familienmitglied oder wen auch immer suchen.

00:27:33: wo ich heute schon weiß alles klar in zehn Jahren Da tauschen wir unsere Immobilien hin und her, um zumindest die Abschreibungswerte zu erhöhen oder wenn wir die Immobilen im eigenen Bestand halten wollen.

00:27:44: Ist aber gar nicht so...

00:27:45: Das ist gar nicht erforderlich!

00:27:46: Also ich brauche für die Gründung eben die zwei Personen das heißt irgendjemanden Vater Mutter Kinder wie auch immer Ehrfrau, die sich einfach mitbeteiligen und zwar mit null beteiligen.

00:27:59: Dafür dass ich dann die GBR bin.

00:28:01: und wenn ich dann anschließend an zwei wildfremde Übertrage, dann übertrage ich eben die Gesellschaftsanträge an neu eintretende Gesellschafter aber es ist nicht erforderlich das sie vorher beteiligt waren.

00:28:12: also ich muss jetzt nicht schon die Exit-Strategie für in zehn Jahren vorreicht

00:28:16: haben.

00:28:17: Okay, also ich sage mal können wir auf jeden Fall schon einmal zusammenfassen das für diese Anfangsphase.

00:28:22: Also selbst wenn ich heute noch gar keine Immobilien im Bestand habe und mich jetzt damit beschäftige mein Immobiliumbestand zu vergrößern dann macht es eigentlich schon Sinn sich mit dem Thema auseinanderzusetzen.

00:28:34: Egal ob das jetzt GBR oder es gibt ja auch andere Rechtsformen KG oder was es da noch so gibt.

00:28:40: Sich aber auf jeden fall heute schon mal damit zu beschäftigen und zu überlegen wie könnte mein Szenario nach zehn Jahren vielleicht aussehen?

00:28:47: lieber die flexibile Lösung quasi nehmen, in der ich offener bin und mehr Möglichkeiten habe.

00:28:52: Und ich sage mal einziger Wermutstropfen sind also ein zweistelliger Betrag den ich für die Eintragung dieser Rechtsform benötige

00:29:01: sozusagen.".

00:29:02: Genau richtig!

00:29:03: Also es ist einmal die Beglaubigungsgebühr, die an der Stelle anfällt dafür dass sich eben die Gesellschaftsregister-Anmeldungen bei einem Notariat vornehme und es mag sein das da auch noch kann ich gar nicht sagen beim GesellschaftsRegister eine kleine Gebührenanfeld auch bei einem Handelsregister, aber ich sage mal das ist ein überschaubarer Kostenaufwand an der Stelle und habe dann eben die Möglichkeit mich da wirklich ziemlich flexibel zu halten.

00:29:25: Also ich weiß, dass jetzt mit Sicherheit der ein oder andere sagen wird ja und was auch dann meine Bank dazu.

00:29:29: Da kann ich natürlich als Baufinanzierer auch dazusagen das wir solche Konstrukte schon finanziert haben Und für die Bank an dieser Stelle eigentlich wichtig ist, dass die handelnde Person also die Beherrschaft hat in der GBR Dass sie natürlich als Kreditnehmer im Darlehensvertrag auftaucht.

00:29:52: Es gibt da natürlich so ein paar Unterscheidungen.

00:29:54: manche Banken wollen den GBR-Namen gerne vorher wissen und wollen den Darlehensvertrag auch auf dem GBR Namen ausstellen.

00:30:01: Aber es gibt genauso die Banken, die sagen nein wenn Mark Günther hundert Prozent der GBR hält dann schließen wir den Darlehen Vertrag mit Mark Günter ab weil für die Bank eigentlich die entscheidende Kriterie dabei ist dass sie Sicherheiten gegeben sind und insofern klingt das jetzt vielleicht im ersten Moment nach einem wildem Konstrukt.

00:30:19: warum gründet man irgendwelche GBRs?

00:30:23: Dass das so ein bisschen verstrickt Aber auf der anderen Seite aus Sicht der Bank, man guckt durch die GBR durch.

00:30:28: Wer ist derjenige, dem die Gbr gehört?

00:30:31: Und derjenig wird im Darlehensvertrag als Darlehnsnehmer aufgenommen.

00:30:35: Die Immobilie dient als Sicherheit und damit haben wir im Prinzip das ganze Thema mit der Bank schon abgegolden.

00:30:40: Also streng genommen erinnert sich für die Bank ja gar nichts.

00:30:43: also sie werden nicht darauf verzichten Grundschul zu bestellen im Normalfall auch auf die persönlichen Sicherheiten, die da vielleicht dann erforderlich sind in einem konkreten Fall werden.

00:30:54: Aber jedenfalls macht es ansonsten keinen Unterschied für die Bank, ob dann derjenige als natürliche Person eingetragen ist oder die Gesellschaft.

00:31:01: Und soweit ich weiß, ist das mittlerweile auch bei den Banken überwiegend angekommen und ein bisschen vereinfacht?

00:31:07: Das war vor einigen Jahren tatsächlich noch etwas schwieriger.

00:31:10: Ja also kann ich definitiv bestätigen... Die Banken kriegen dieses Szenario immer öfter mit und also die Hürden sind deutlich kleiner geworden.

00:31:18: Vielen Dank dass du bis zum Ende dabei warst.

00:31:21: Dies war Teil eins unserer faszinierenden Diskussion.

00:31:24: Verpasse nicht, Teil zwei!

00:31:25: Der nächsten Donnerstag erscheint.

00:31:27: Bleib dran für weitere spannende Einblicke in die Welt der Immobilien und Investitionen.

00:31:31: Bis bald.