00:00:03: Willkommen bei R&G Zeit für Neues, dem Immobilien und Investment Podcast.

00:00:09: Begleite Immobilienexperte- und Baufinanzierer Marc Günther auf einer Reise durch die faszinierende Welt der Investoren!

00:00:17: Hallo und herzlich willkommen zur neuen Podcastfolge R & G Zeit für neues Immobilie und Investment-Podcast.

00:00:23: Heute möchte ich eure Fragen aus unserem Sticker von Instagram beantworten und zwar wart ihr so nett und habt uns eure Fragen in unserer Instagram Story gestellt, die ihr gerne im Podcast beantwortet haben möchtet.

00:00:38: Und ja hier möchte ich jetzt auf die erste Frage eingehen, die wir von einem treuen Follower bekommen haben.

00:00:44: also vielen Dank für diese Frage!

00:00:47: Und zwar geht es darum dass anscheinend eine passende Immobilie gefunden wurde, die derjenige schon kalkuliert hat und soweit alles passend ist.

00:00:58: Und jetzt geht es darum, wie geht man denn in die detaillierte Prüfung der Unterlagen rein?

00:01:03: Wie würde ich davor gehen?

00:01:04: was muss man dabei beachten?

00:01:07: also grundsätzlich wenn ich die Frage richtig verstehe geht's um die due diligence Prüfungen der Objektunterlagen.

00:01:13: worauf muss man da achten und welche Fallstricke können auf einen zukommen?

00:01:17: und dazu werde ich euch heute einige Infos geben.

00:01:20: Wichtig ist, meiner Meinung nach als allererstes eine sogenannte kaufmännische Objektbegehung zu machen und zwar mit ein bisschen System.

00:01:29: Also das heißt wenn ihr euch grundsätzlich dafür entschieden habt dass Objekt ist interessant und entspricht euren Vorstellungen und auf dem Papier in eurer Kalkulation rechnet sich das Ganze dann solltet ihr nochmal einen Besichtigungstermin vereinbaren um ein paar Eckdaten zu überprüfen die am Ende einmal sich im Objekt wiederfinden sollten auch in den Objektunterlagen wiedergefunden werden sollen.

00:01:53: Also wie geht man da am besten vor?

00:01:56: Natürlich ist ja so ein paar Eckdaten um das Objekt herum im Vorfeld zu klären, also beispielsweise was für einen Baujahr hat das Objet?

00:02:05: Bei uns in Hagen ist es ganz oft so, dass es hier sehr viele Altbauimmobilien gibt und manchmal erkennt man an der Fassade schon aus welchem Baujahr das Objekt stammt weil so Steine mit einer Jahreszahl oft am Objekt sind die verraten aus welchen Baujah das objekt ist.

00:02:25: Das BaujAH kann man neben dieser Kennziffer aber auch noch an anderen Stellen wiederfinden, nämlich zum Beispiel im Energieausweis.

00:02:33: Der aber natürlich ich sage mal aufgrund mündlicher Angaben erstellt worden sein kann.

00:02:39: und in diesem Fall ist es vielleicht auch sinnvoll dass man in die original Planungsunterlagen mal reinschaut.

00:02:46: also wenn man schon einen Blick hat in die Bauakte des Objekts dann findet man oft an den Grundrisszeichnungen unten in der Ecke einen kleinen Stempel von einem Architekten mit einer Jahreszahl angegeben und daraus lässt sich das Baujahr oft auch ableiten oder wenn vorhanden aus einer Baubeschreibung.

00:03:05: Das Ganze ist nicht so unwichtig, aus welchem Baujah das Objekt ist weil danach bemisst sich ja am Ende eure Abschreibungsgrundlage also die A-Fahrer und natürlich auch die Bausubstanz des Gebäudes.

00:03:17: Ganz grob gesagt, wenn jetzt ein Objekt aus nineteenhundert stammt wird es wahrscheinlich eher nicht mit Betondecken gebaut worden sein.

00:03:24: Wenn's dagegen irgendwie aus den achtziger oder neunziger Jahren ist dann ist es mit großer Wahrscheinlichkeit so dass man als Zwischendicken auch schon Beton decken hat und das hat natürlich eine enorme Unterscheidung auf die Langlebigkeit des Objektes weil man kann sich vorstellen dass der Werkstoff Holz ja vielleicht nach ein paar Jahren schon etwas in Mitleidenschaft gezogen aussieht Tonndecke vielleicht etwas langlebiger ist und dementsprechend ist das Bau ja auf jeden Fall am mehreren Stellen für euch sehr wichtig.

00:03:55: Der zweite Punkt ist die Wohnfläche, natürlich kann ich die aus den Grundrissen oder auch aus einer vorhandenen Wohnflächenberechnung erkennen aber dass es auch mein Erfahrungswert ganz oft ist so Bestand, also in älteren Häusern ja oft vielleicht auch mal Wände versetzt worden sind oder Räume umgenutzt worden sind.

00:04:15: Das heißt ich mache das immer so dass sich mit einem kleinen Lasermissgerät einmal durch die Immobilie gehe mir vorher ein Grundriss ausgedruckt habe mit Maßangaben von dem Objekt und dann einfach mal ja partiell einzelne Wandlängen nachmesse und Nachschaue ob die Wandlänge immer noch mit dem übereinstimmen was in den Grundrissen angegeben worden ist wir da vielleicht eine Unterscheidung haben.

00:04:38: Und tatsächlich, also das mag man sich im ersten Moment gar nicht vorstellen aber mir ist es wirklich schon sehr sehr häufig passiert dass man in offiziellen Grundrissen irgendwie ich sag mal fünf neunzig Quadratmeter wiederfindet und wenn man dann aber meine einzelne Wohnung ausgemessen hat da vielleicht sogar hundertfünf Quadratmetern drin sind.

00:04:55: Das war jetzt letztens noch bei einer Immobilier der Fall.

00:04:58: Das heißt also ich habe am Ende sogar zehn Quadrat Meter mehr Wohnfläche als das was Vertrag angegeben worden ist.

00:05:06: und zehn Quadratmeter mehr Wohnfläche bedeuten für mich als Investor, zehn Quadrantmeter mehr Miete die ich natürlich auch am Ende von meinem Mieter verlangen kann wenn ich die Wohnung neu vermieten möchte.

00:05:18: Deswegen die Angaben der Wohnflächen oder auch der Gewerbeflächen die vorhanden sind sollte man auf jeden Fall überprüfen und dafür empfehle ich so einen kleinen Laser Messer einmal mitzunehmen.

00:05:30: Es gibt dann ein ganz tolles Produkt von Bosch.

00:05:32: Da gibt es sogar so eine kleine Smartphone App, da kann man sich im Vorfeld auf dem Handy die Grundrisse einmal lang zeichnen und braucht dann während der Besichtigung nur auf die einzelne Wand klicken und mit dem Laser-Messer, der mit Bluetooth mit dem Handy verbunden ist, einmal die Wand ausmessen und dann überträgt quasi das Lasermessgerät die Wandlängen direkt in die App rein und man hat so direkten gezeichneten Grundriss, der mir am Ende auch die Wohnfläche ausspuckt.

00:05:59: also Das hört sich jetzt kompliziert an, ist aber ein Zeitaufwand.

00:06:03: Also ich sag mal für eine Wohnung von vielleicht zehn oder fünfzehn Minuten wenn man da ein bisschen geübt ist geht das wirklich recht zügig und wenn man mehrere hunderttausend für so ne Immobilie ausgibt es ist vielleicht auch nicht ganz verkehrt dann um ein paar Minuten Zeit zu investieren die mir am Ende vielleicht zehn Quadratmeter mehr Wohnfläche gebracht haben und zehn Quadrate Meter in Hagen, sechs bis sechs Euro fünfzig pro Quadratmetern.

00:06:24: Das macht Spaß!

00:06:25: Also das kann sich auf jeden Fall lohnen und bringt euch langfristig Monat für Monat mehr Miete in euer Portemonnaie.

00:06:33: Ja, weiter geht es dann mit der Anzahl der Geragen oder Stellplätzen.

00:06:37: Oder auch die Grundstücksfläche.

00:06:38: also schaut da unbedingt mal nach wie viele Geragen befinden sich wirklich am Objekt?

00:06:43: Auch eine Sache, die man manchmal zu unterschätzen weiß.

00:06:46: Da werden vielleicht zehn Geragen mitverkauft aber nur neun davon sind nutzbar und eine Garage ist vielleicht gar nicht mit einer Bodenplatte ausgestattet, auch schon erlebt.

00:06:57: Diese eine Garage wurde in dem Fall jetzt bei mir als Gartenhaus genutzt nicht als vollwertige Gerage vermietet werden.

00:07:04: Also das sind auch so Punkte, die ich bei einer kaufmännischen Objektbegehung unbedingt einmal prüfen würde dass man jeden Raum beziehungsweise jede Fläche sich einmal genau anschaut ob sie am Ende auch vermiedbar ist.

00:07:16: und ja der Hinweis an dieser Stelle man kann natürlich da auch prüffen gibt es denn eventuell Flächen, die aktuell nicht vermietet sind aber wo sich ein Vermietungspotenzial ergeben könnte.

00:07:28: Also ein typisches Beispiel das sind so Flächen die sich unter Keller treppen befinden.

00:07:34: Das kennt man vielleicht, da wird meistens irgendwie eine Schneeschaufel und Streusalz oder sowas gelagert.

00:07:40: aber das ist ja auch eine Fläche die man relativ einfach mit kostengünstigen Mitteln zu einem eigenen Kellerraum umfunktionieren kann wo man wieder zusätzliches Vermietungspotenzial generieren kann und diesen einzelnen Kellerraum an irgendjemand aus dem Haus für zehn-fünfzehn Euro im Monat vermieten kann.

00:07:58: macht Mist, weil rechnet euch die Jahresnettokaltmiete davon aus und multipliziert das mit eurem Ankauffaktor.

00:08:05: Dann kann selbst so ein kleiner Raum der nur fünfzehn Euro Miete im Monat bringt schon ordentlich was ausmachen in eurer Kalkulation und sorgt dafür dass euer Objekt am Ende des Tages mehr Geld wert ist.

00:08:18: Ja, wenn ich dann die einzelnen Wohnungen mir anschaue.

00:08:21: Dann ist für mich zum Beispiel erst mal interessant wie groß sind denn die einzelne Räume?

00:08:25: Also das heißt habe ich zum Beispiel einen extrem großen Flur in dem Haus oder in der Wohnung mit drin den Ich zwar als wohnfläche mit angeben kann aber der für den mieter vielleicht gar nicht nutzbar ist?

00:08:36: Oder gibt es die Möglichkeit Vielleicht flächen Die aktuell noch zum Flur gehören mit in eine Wohnung zu integrieren?

00:08:43: also ich schau da wirklich Nicht nur Wie wird Das Objekt Aktuell genutzt sondern habe ich vielleicht auch die Möglichkeit, hier mehr Fläche zu schaffen und dadurch halt mehr Wohnfläche am Ende an die ein Zentimeter vermieten zu können mit relativ kleinem Aufwand?

00:08:57: oder ergeben sich irgendwelche anderen Dinge wie zum Beispiel einen gefangener Raum.

00:09:03: Das ist auch etwas was ich als Investor immer nicht so gut finde.

00:09:06: Kurz zur Erklärung für diejenigen, die das vielleicht noch nicht gehört haben – Was ist denn ein Gefangeneraum?

00:09:12: Damit meint man einen Raum, der nur zu betreten ist indem ich durch einen anderen Raum durchgehe.

00:09:17: Also das heißt in der Regel sollte es so sein dass man einen zentralen Flur hat und von diesem Flur aus in jeden einzelnen Raum reingehen kann.

00:09:26: aber ganz häufig gibt es halt auch Zimmer die nur durch ein anderes Zimmer betretbar sind.

00:09:32: Und da habe ich halt das Problem, stellt euch vor wie die Nutzung am Ende sein wird.

00:09:36: also wenn die Immobilie gerade nicht vermietet ist oder die Wohnung gerade leer ist dann nicht nur bitte auf die Raumgrößen achten und gucken wie viel Miete ich generieren kann sondern achtet unbedingt auch auf die Verwendbarkeit der Wohnung?

00:09:50: Ist das etwas wo ich eine Familie mit einem Kind oder zwei Kindern einziehen lassen kann?

00:09:56: ist das passend für meine Zielgruppe.

00:09:58: Und gefangene Räume, das sind meistens Eltern Schlafzimmer.

00:10:03: aber stellt euch vor wenn davor das Schlaf Zimmer gelegen ist und man würde jetzt diesen gefangenen Raum als Kinderzimmer nutzen da müssten die Kinder immer durch das Schlaftzimmer der Eltern durchgehen um in ihr Kinderzimmert zu kommen.

00:10:13: also ich glaube ihr versteht was ich damit meine dass es definitiv auch etwas wo ich bei der kaufmännischen Objektbegehung darauf achte ob es da irgendwelche Probleme geben kann.

00:10:25: Dann auch eine Thematik, die vielleicht im ersten Moment gar nicht so wichtig erscheint.

00:10:30: Aber im zweiten Moment auf jeden Fall für die Zufriedenheit eurer Mieter am Ende wichtig ist und zwar das Thema Belichtung oder Lärm.

00:10:39: also stellt euch mal vor ihr geht jetzt das erste Mal durch ein Immobilie durch und achtet natürlich auf die Bausubstanz des Objekts.

00:10:47: guckt euch die Wände an, guckt Euch die Heizungsleitung, die Elektrik an.

00:10:50: was man aber oft nicht beachtet ist der Lärmen.

00:10:55: Also ich würde immer mal ein Fenster öffnen und auch mal bei geöffneten Fenster die Immobilie ein wenig begehen, um herauszufinden ja wie viel Lärm nimmt man denn von der Straße aus wahr.

00:11:06: Wie sind die Schlafräume gelegen?

00:11:09: Liegen diese Schlafräume ruhig oder sind sie vielleicht an der Hauptstraße?

00:11:12: Wie ist die Abdichtung der Fenster in diesen Räumen?

00:11:16: Sind die Fenster vernünftig gedämmt, also so dass man Geräuschmäßig da jetzt nichts wahrnimmt?

00:11:23: oder sind die Fenstern total undicht.

00:11:25: Pfeifter der Wind durch.

00:11:27: Da kann man übrigens zum Beispiel den Feuerzeugtest gerne machen.

00:11:30: das heißt einfach mal ein Feuerzeug an die Fensters halten und schauen ob sich die Flamme vom Feuerzeug bewegt oder auch nicht.

00:11:37: An der Stelle kann man auch schauen, wie viele Glasscheiben das Fenster hat.

00:11:42: Also wenn man ein Feuerzeug vor so eine Glasscheibe hält und man sieht die Flamme dreimal dann sind es dreifach verglasste Fenster.

00:11:48: Bei Zweiflamm sind es dann entsprechend zweifach verglasste Fenster.

00:11:52: Es sind so einfache Tricks, wo man nicht viel Geld braucht.

00:11:56: Ein Vorherzeug kann man sich schnellstens besorgen auch wenn man selber keinen Rauch heißt und kann damit auf jeden Fall diesen Durchzugtest oder wie viele Verglasungen habe ich in meinem Objekt-Test ziemlich kostengünstig machen.

00:12:11: Ja, das weitere ist die Belichtung der Räume.

00:12:13: Also sind die Räumen ziemlich dunkel gehalten?

00:12:16: Wie groß sind die Fenster in den Räumen?

00:12:18: Gibt es sehr helle Räime oder gibt es vielleicht auch zum Hang gelegen sehr dunkle Räumo?

00:12:23: wie ist die Verwendung dieser Räuma dann am Ende umzusetzen?

00:12:27: also welchen kann?

00:12:28: man kann einen Wohnzimmer draus machen oder eher ein Schlafzimmer.

00:12:31: Ist das von einer Raumaufteilung her so ja gewünscht oder er nicht.

00:12:35: Also einfach ob das ganze sinnvoll ist.

00:12:37: ich will darauf hinaus dass wenn ihr durch das Objekt geht nicht einfach nur Datenfakten im Kopf habt, sondern auch am Ende die tatsächliche Nutzung einmal berücksichtigt.

00:12:46: wenn ihr einen Balkon am Objekt habt, ist das auf jeden Fall immer förderlich für die Vermietung.

00:12:51: Aber es natürlich auch die Frage was habe ich denn von dem Balkon?

00:12:53: Wenn ich auf den Balkon stehe und in den Hangereien schaue wird der Balkon natürlich nicht so attraktiv sein als wenn ich ein Balkon habe, der zum Beispiel in einem Park hinein den Blick ermöglicht oder ich weiß nicht den Blick aufm See habe oder sowas.

00:13:10: na klar!

00:13:10: So ein Balkone ist natürlich deutlich mehr wert als wenn sich eine schöne Felswand voraus begut.

00:13:16: Also auch das sind so Dinge, die ich in der Objektbegehung dann nochmal überprüfe.

00:13:22: Darüber hinaus ist die Frage auch noch der Dämmung der einzelnen Wände.

00:13:28: Also vielleicht, wenn ihr zu zweit in der Wohnung seid schließt mal eine Tür und hört mal ob ihr durch die geschlossene Tür hört was der andere auf der anderen Seite da macht wie laut also die Schallübertragungen von einem Raum in den nächsten ist.

00:13:41: gerade bei Altbauten Wenn man viel Holz verbaut hat dann ist es oft so dass ja die sehr Geräusch übertragend sind, diese Wände man also nicht so wirklich viel Privatsphäre hat oder Ruhe hat.

00:13:56: Auch das sind Dinge die ich auf jeden Fall überprüfe weil es am Ende dafür sorgt dass mein Mieter entweder zufrieden ist oder am Ende halt sagt nee das Haus ist mir zu laut Ich will woanders einziehen.

00:14:07: Das sind die Dinge, die ich vor Ort am Objekt überprüfen kann und da wie gesagt nochmal mit einem anderen Herangehen das objektbesichtige als ich es vorher gemacht habe.

00:14:18: Und ich bin jetzt hier an dieser Stelle bewusst nicht auf die technische Objektprüfung eingegangen also nach der Bausubstanz sondern ich hab hier tatsächlich nur die kaufmännische Objektebegehungen einmal dargestellt weil natürlich wenn ihr euch selber in dem Bereich auskennt dann könnt ihr natürlich auch an der stelle schon Modernisierungskosten auch ermitteln.

00:14:37: Falls ihr das selber nicht könnt, würde ich euch immer empfehlen einen Gutachter mitzunehmen oder einen sachverständigen Bauingenieur oder einen sehr guten Handwerker der euch ein allumfassendes Angebot erstellen kann wenn ihr da mehr Hilfe benötigt bei der technischen Objektbegehung.

00:14:57: Wenn ich dann wieder zu Hause bin und die Eindrücke da Revue passieren lasse, die jetzt bei der Besichtigung gewonnen habe.

00:15:06: Dann nehme ich mir die Objektunterlagen nochmal zur Brust und vergleiche die Objetunterlagen mit dem was ich vor Ort gesehen habe.

00:15:12: Und so banal wie das klingen mag aber ich schaume jeden Grundriss noch mal an und gucke, war das im Objekt wirklich so?

00:15:20: Oder sind vielleicht einzelne Wände versetzt worden.

00:15:23: Also das Thema was ich vorhin schon mal angesprochen hatte, vielleicht gab es ja die Möglichkeit irgendwelche Zusatzflächen noch mit reinzunehmen.

00:15:30: dann habe ich an der Stelle auch schon eine grobe Übersicht wie viel Quadratmeter Fläche ich da eventuell noch zunehmen kann oder im schlimmsten Fall nämlich auch anders rum.

00:15:40: Wenn ich vor Ort festgestellt habe, dass da einen Raum weniger war oder die Wände viel kleiner sind als auf dem bemaßen Grundrissen.

00:15:47: Dann hab' ich am Ende vielleicht auch nur eine Fünf-Achzig Quadratmeter Wohnung anstatt einer Fünff-Ninzig Quadratmetern Wohnung und... ...auch das in die andere Richtung kann ja negativ für uns sein!

00:15:57: Und das sind alles Dinge, die man in dieser Due Diligence auf jeden Fall beachten sollte.

00:16:02: Wenn ich ein Grundbuchauszug zum Objekt habe dann sollte ich dort auf jeden fall auch schauen ob es irgendwelche Belastungen gibt.

00:16:09: Also Belastungen sind immer das, was den Objektwert mindert.

00:16:14: Die findet ihr in der Regel in Abteilung zwei des Grundbuches und da sind solche Sachen wie Leitungsrechte, Wege-Rechte, Wohnenrechte eingetragen und das ist definitiv ein Punkt wo man als Investor darauf schauen sollte weil wenn ihr eine Immobilie kauft, wo noch ein lebenslanges Wohnrecht eingetragen ist dann ist das ja etwas was eure Ertragssituation auf jeden Fall mindert.

00:16:39: Geht da einfach sicher?

00:16:40: Schaut ins Grundbuch rein, dass dann nicht noch irgendwelche bösen Überraschungen auf euch warten.

00:16:44: Vielleicht hat euch der Fairkäufer erzählt es handelt sich um Eigentum aber im Grundbuch stellt ihr dann fest das da vielleicht doch noch einen Erdbaurecht mithinterlegt ist.

00:16:54: Das sind alles Dinge die ihr im Grundbuchauszug auf jeden Fall nachprüfen könnt.

00:16:58: In jedem Grundbuchauszug findet ihr außerdem Die Angabe der Grundstücksgröße.

00:17:05: Und auch hier habe ich schon in unserer Baufinanzierungszeit oder auch in der Zeit als Investor die unterschiedlichsten Dinge erlebt, nämlich dass Verkäufer ihr Grundstück mit tausend Quadratmetern angegeben haben.

00:17:15: Im Grundbuch waren es dann aber nur noch achthundert, weil das andere Teilstück also das Flur-Stück gar nicht mitverkauft worden ist und da vielleicht sogar eine Garage drauf stand, die man im Vorfeld in der Anzeige mitbeworben hat.

00:17:29: Aber im Grundbuch hat sich das Ganze dann gar nicht wiedergefunden.

00:17:33: Auch deshalb ist es wichtig, dass man hier nochmal die Angaben vergleicht mit den Daten des Verkäuvers.

00:17:39: Wie viel Quadratmeter Grundstück kaufe ich eigentlich und ist das wirklich alles was ich am Objekt gesehen habe?

00:17:45: oder befindet sich vielleicht der Geragenhof auf einem eigenen Flurstück?

00:17:50: Und ich kaufe dieses Flur-Stück gar nicht mit!

00:17:53: Neben diesen Punkten gibt es wenn man zum Beispiel Wohnungsgrundbücher hat auch immer ein Hinweis auf die Teilungserklärungen im Grundbuch Und da ist es interessant zu sehen, ob da vielleicht auch nochmal ein Hinweis auf Nachträge einer Teilungserklärung gemacht worden sind.

00:18:10: Da habe ich schon ganz oft in der Baufinanzierung erlebt dass die Kunden dann sagten ja warum wollen sie denn jetzt unbedingt noch die Nachträge haben das doch blöd sind.

00:18:17: wir haben doch die Teilungs Erklärungen.

00:18:20: an dieser Stelle möchte ich einmal kurz erklären was in so eine TeilungsErklärung geregelt ist.

00:18:25: dort kann man nämlich genau sehen welche Flächen in dem Gebäude gehören mir in meinem Sondereigentum und welche Flächen gehören der Gemeinschaft?

00:18:36: Also beispielsweise die Fassade oder das Dach, oder die Fenster.

00:18:40: sind das Gemeinschaftsflächen oder gehört das jedem Eigentümer selbst.

00:18:44: Wenn es jetzt einen Nachtrag zu dieser Teilungserklärung gab dann ist ja irgendetwas was vorher in Erteilungserklärungen vereinbart worden ist modifiziert worden Und das könnte zum Beispiel sein Der Eigentümar III hat mit dem Eigentömer V Keller gegen Garage getauscht Und auf einmal stimmt die ursprüngliche Teilungserklärung nämlich gar nicht mehr, weil da irgendwelche Täuschen stattgefunden haben.

00:19:07: unbedingt wichtig, dass man sich auch jeden einzelnen Nachtrag anschaut.

00:19:11: Weil umsonst würde so ein Nachtrag ja nicht gemacht werden!

00:19:14: Ein Nachtrag der Teilungserklärung muss immer von einem Notar beurkundet werden und deshalb könnt ihr euch vorstellen das dort nicht irgendwelche Lapalien niedergeschrieben werden sondern in der Regel halt wichtige Dinge dokumentiert werden und deswegen ist es auch beim Kauf einer solchen Wohnung echt wichtig sich einmal alle Nachträge anzuschauen.

00:19:33: Ganz oft habe ich es auch schon erlebt, dass sich in der Mietübersicht von einem Kunden die Mitteilung kriege ja in dem Objekt sind zwanzigtausend Euro Mieteinnahmen.

00:19:41: Wenn man sich dann die einzelne Mietverträge anschaut und dort einmal die Netto-Kaltmiete mit den Angaben aus der Mietenübersucht vergleicht, dann stellt man vielleicht das ein oder andere mal fest, daß ein findiger Verkäufer vielleicht gar nicht die Nettokaltmieten angegeben hat sondern die Brutomiten.

00:20:00: Und auch das hätte einen extremen Hebel auf eure Renditebetrachtung.

00:20:05: Deshalb verlässt euch nie auf irgendeine Angabe, die der Verkäufer im Exposé oder in seiner Verkaufsanzeige oder in seine Aussage euch gegenübergemacht hat sondern kontrolliert die Werte unbedingt auch nochmal in den originalen Dokumenten.

00:20:19: und wenn dann der Verkäufer sagt Ja aber ich habe ja eine Mieterhöhung durchgeführt Dann lasst euch diese Miet-Erhöhungen geben.

00:20:25: Warum ist es für euch wichtig?

00:20:27: Ihr müsst ja wissen, wann die Mieterhöhung durchgeführt worden ist.

00:20:30: Weil wenn ihr die Miete erhöhen wollt, müsst ihr euch an die gesetzlichen Vorgaben halten.

00:20:34: Ihr dürft nämlich nur alle drei Jahre die Mieten um einen gewissen Prozentsatz erhöhen und daher ist es für euch unbedingt wichtig, wann der letzte Miet erhöhungen überhaupt geflossen ist!

00:20:44: Ja, daneben ist dann noch die Angabe der Kaution interessant.

00:20:47: Also wie viel Kautionen ist von welchem Mieter überhaupt gezahlt worden?

00:20:52: Weil auch das ist ein Thema... Der Mieta hat ja den Anspruch wenn er die Immobilie wieder verlässt seine Kauton ausgezahlt zu bekommen.

00:20:59: und Wie sollt ihr denn kontrollieren ob da im Vorfeld eine kaution geflossen ist Wenn ihr diese angabe nicht wirklich überprüft habt?

00:21:06: also auch dass solltet ihr in den unterlagen definitiv nochmal nachschauen.

00:21:11: Ich glaube grundsätzlich will jetzt nicht auf zu viele Punkte noch eingehen, aber ich könnte euch zu allen anderen Objektunterlagen hier auch noch weitere Hinweise geben.

00:21:19: Grundsätzlich solltet ihr euch an dieser Podcast-Folge folgendes mit rausnehmen Erstens, wenn ihr das Objekt besichtigt schaut nicht nur auf die Bausubstanz sondern guckt auch wie das Objekt nutzbar ist und welche Flächen dort aktuell vermietet werden und welche flächen eventuell noch nicht vermietet sind damit ihr zusätzliche Potenziale aus der Immobilie heben könnt.

00:21:42: Wenn ihr dann aus der Immobilie wieder raus seid und die Objektunterlagen vor euch liegen habt, dann vergleicht unbedingt alle Angaben aus den Objektunterlagen nochmal mit eurem persönlichen Eindrucken vor Ort.

00:21:53: Und überprüft jede einzelne Kennziffer!

00:21:56: Am Ende kauft ihr eine Immobilie für mehrere hunderttausend Euro und deshalb sollte man sich unbedingt diese zwei drei Stunden Prüfung einmal an Zeit einplanen.

00:22:05: Und auch wirklich nehmen, weil entweder kommt bei dieser Prüfungen raus dass alles okay ist dann seid ihr auf jeden Fall sicher das ihr eine gute Entscheidung getroffen habt.

00:22:12: im Idealfall stellt sogar fest dass ihr noch viel mehr Vermietungsflächen habt und die Wohnungen viel größer sind als auf den Anträgen.

00:22:19: aber im schlimmsten fall findet ihr heraus, dass die Mobil eigentlich in Praxis viel kleiner ist als im Exposé angegeben und ihr erspart euch vielleicht eine finanziell schlechte Ersch-Entscheidung.

00:22:30: Ich hoffe diese Podcastfolge konnte euch ein wenig die Augen öffnen wie ich so einer due diligence vorgehe und warum es wichtig ist wirklich die einzelne Dokumente im Detailnummer zu prüfen Und ich würde mich wirklich freuen.

00:22:42: Also das hat mir ziemlich Spaß gemacht, da mit euch in den Austausch zu gehen.

00:22:45: Es sind ja noch ein paar mehr Fragen gekommen in den Stickern und

00:22:48: d.h.,

00:22:49: da werden wir in die nächsten Podcast-Folgen auch drauf eingehen.

00:22:51: Ich freue mich weiter auf eure Fragen denn nur dann kann ich euch auch Input liefern der euch wirklich interessiert.

00:22:56: also beteiligt euch gerne weiterhin daran!

00:22:59: Dann hören wir uns nächste Woche Donnerstag wieder wenns heißt R&G Zeit für Neues Immobilien & Investment Podcast.

00:23:06: Das war's für heute mit R&G Zeit für Neues.

00:23:09: Wir hoffen, du konntest etwas neues lernen und bist inspiriert!

00:23:13: Schau in unseren Immobilienclub vorbei um die Diskussion fortzusetzen.

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