#67 Mirko Dahlke: Mit 40+ zum Immobilien-Profi – Bestandsaufbau, Aufteilung & 6-stelliger Gewinn in Essen

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00:00:03: Willkommen bei R&G Zeit für Neues, dem Immobilien- und Investmentpodcast.

00:00:09: Begleite Immobilienexperte und Baufinanzierer Marc Günther auf einer Reise durch die faszinierende Welt der Investoren!

00:00:17: Hallo und herzlich willkommen zur neuen Podcastfolge R&GE Zeit für neues Immobilie und InvestmentPodcast heute wieder mit einer Interviewfolge mit dem lieben Mirko Dahlke.

00:00:26: Ich freue mich, dass du dir die Zeit genommen bist hast und heute mit dabei bist.

00:00:31: Mirko ist Bestandshalter und Aufteiler und hat eine spannende Reise vom Arbeitslosen zum Privatier quasi genommen.

00:00:40: Und da darf er uns heute ein bisschen was zu erzählen, und ich freue mich, dass du deine Erkenntnisse mit uns teilst!

00:00:44: Hallo Mirko.

00:00:45: Hallo Marc, grüß dich.

00:00:46: Vielen Dank, dass ich hier sein darf.

00:00:47: Hast du einen schönen Spannungsbogen gemacht, damit ich den auf den Eileisen kann?

00:00:51: Schauen wir mal an.

00:00:52: Ich freu mich sehr.

00:00:53: Dafür sitzen wir heute zusammen.

00:00:55: Also vielleicht kannst du unseren Zuhörern erst mal kurz einen Einblick geben, wie du zur Immobilie überhaupt gekommen bist.

00:01:01: Jetzt habe ich gerade so provokant gesagt vom Arbeitslosen zum Privatier Arbeiten im operativen Sinne tust du heute glaube nicht mehr außer in deiner Immobilen-Bubble sozusagen.

00:01:12: Was hast du vorher gemacht?

00:01:13: Genau!

00:01:13: Ich darf mich heute sozusagen den ganzen Tag mit Immobilien beschäftigen und sehr dankbar für... Früher gemacht.

00:01:21: Früher war ich mal, also nachher nach Uni, wenn Volkswirt von Hause aus habe, also nichts mit Immobilienstudium Ausbildung oder sowas zu tun.

00:01:29: Jetzt bin ich zu einer Beratung gegangen, klassischer Berater die ganze Zeit in Deutschland rumgereist und dann mal nach Hamburg gezogen auch da noch keine Bührungspunkte mit Immobilen außer dass ich in einer gewohnt habe zur Miete wo ich aber wahrscheinlich der beste Mieter war den er jemals hatte der Vermieter weil ich nichts abgewohnt.

00:01:48: Dann habe ich mir die Frage gestellt, möchte ich ewig in der Beratung bleiben?

00:01:51: Die habe ich verneint.

00:01:52: Wollte auch regional wieder nach Dortmund zurück weil da meine Eltern zu dem damaligen Zeitpunkt noch beide gelebt haben und meine damals noch Freundin.

00:02:02: Und bin dann zu einem ehemaligen Kunden gegangen wie man es als Berater ja so öfter macht dass man den Exit bei einem Kunden macht Mittelständler sozusagen.

00:02:13: in der Nähe von Dortmund gab es einen Wechsel in der Führung der gesamten Unternehmensgruppe.

00:02:21: Da kam jemand Neues und weil ich an dem alten CEO dran hing, hat er dann seine neuen Leute und seine neue Idee mitgebracht und das hat irgendwie nicht so mit meiner Nase gepasst.

00:02:30: also hat man sich geeinigt habe ich die gerade gesagt bin hier am ... am Landgericht hier vorbeigefahren, ... ... war ich das letzte Mal als ich da zur Verhandlung ... ... und zur Auflösung des Arbeitsvertrages war.

00:02:41: Das war das letzte Weihnachten?

00:02:43: Ja, ich glaube es ist vorletztes Mal oder so aber ... ... zum Beispiel an der Straße war ich sonst nicht normal... ... und danach habe ich dann sozusagen was ganz anderes gemacht.

00:02:50: Ich bin im Digitalbereich mit dem Kollegen etwas gemacht,... ... also online Marketing.

00:02:56: Das hat mich sehr fasziniert, fand ich eher extrem spannend.

00:03:00: War am Ende des Tages aber nicht wirtschaftlich so erfolgreich,... ... sodass wir das irgendwann beendet haben.

00:03:03: ... und danach war ich faktisch arbeitslos.

00:03:08: Mir war irgendwie klar, dass... ...ich mich nicht mehr anstellen lassen möchte.

00:03:10: Da war ich wahrscheinlich dann irgendwie ein bisschen verdorben durch die Selbstständigkeit.

00:03:16: In welchem Alter war das ungefähr?

00:03:19: Dass ich das beendet habe?

00:03:20: oder mit dem Kollegen?

00:03:24: Mittevierzig genau.

00:03:26: Und das war dann so grob vor kurz vor Corona also kurz so Ende.

00:03:36: und dann kam Immobilien zu mir, ich habe sie nicht gesucht.

00:03:39: Sie haben mich gefunden.

00:03:40: Es war ein gutes Targeting.

00:03:43: von dem kannte ich auch noch ein bisschen was vorher aus dem eigenen Bereich.

00:03:45: also YouTube hat da einen guten Job gemacht.

00:03:48: Ich bin bei einem oder anderen bekannten Content-Creator im immobilen Bereich sozusagen hingeblieben.

00:03:54: Dadurch krieg ich natürlich immer mehr in die Timeline und durch meine Lebensvita.

00:03:59: im beruflichen Sinne war halt auch klar oder war mir klar, dass ich halt irgendwie auch nochmal zum Stichwort Rente was dazutun muss.

00:04:05: Weil ansonsten das Ganze doch ein bisschen eher Richtung dürftig wahrscheinlich von den Beträgen rauslaufen würde.

00:04:13: Hab natürlich das Glück, dass meine Frau vollzeit die ganze Zeit gearbeitet hat und auch gut verdient hat weil sie arbeitet jetzt nicht mehr.

00:04:22: aber trotzdem ist es ja auch nicht der eigene Anspruch, dann irgendwie nicht wenigstens auch da die Hälfte dazu zu tun.

00:04:30: Passt perspektivisch und das war dann so, dass ich gesagt mir war sofort klar, das System hat mich komplett infiziert.

00:04:37: Mir war sofort klar, dass das größer werden muss davon kann, obwohl wir zu dem Zeitpunkt noch keine einzige Vermietungsimmobilie hatten?

00:04:44: Also wenn ich da einhaken darf, es ging eigentlich nicht darum, dass dich persönlicher Kontakt irgendwie dahin gebracht hat sondern Du wurdest wirklich infiziert über YouTube?

00:04:53: Ja, also mir war klar.

00:04:55: Das war sicherlich dann mein Input in den Algorithmus dass das eine Möglichkeit ist jetzt auch in Anführungszeichen im Fortgeschrittene Alter nochmal eben über eigene Vermögensbildung mehr zu tun, als es das staatliche Rettensystem jemals hätte vereintun können.

00:05:13: Selbst wenn ich von achtzehn oder so eingezahlt hätte was ich halt auch nicht habe durch Studium und mich noch ein bisschen an der Uni für Promotion hängen geblieben.

00:05:21: also mir fehlen halt quasi einfach viele Einzahlungsjahre.

00:05:25: die Selbstständigkeit dann diese Zeit eben hat auch nicht So und da ist man ja sowieso gedeckelt.

00:05:29: Also selbst wenn wir den Höchstsatz immer einzahlen würde Ich glaube da hab ich mal irgendwo gehört dass man dann glaub knapp über dreitausend Euro Rente bekommt, aber das tun glaube ich keine fünfhundert Menschen in Deutschland.

00:05:40: Also eine unfassbar verschwinden geringe Zahl die über die maximale Zeit den maximalen Satz eingezahlt haben.

00:05:48: Das war mein Antrieb.

00:05:49: Altersvorsorgevermögensaufbau?

00:05:51: Genau genau und dass eben halt auch nicht mehr mit dem Zeithorizont dreizig Jahre sondern eben halt es zu und ist possible und das war mir intuitiv und auch natürlich vom Verstand ja irgendwie klar, dass das da möglich ist.

00:06:08: Nur wie war mir dann noch nicht klar?

00:06:11: War erst einmal der Glaubenssatz, das muss über den eigenen Bestandsaufbau ausschließlich funktionieren.

00:06:20: Oft höre ich bei den Leuten, dass am Anfang ja sehr viel Ängste da sind und das ein Angstnehmer quasi die Erfahrungen von Gleichgesinnten irgendwie ist.

00:06:30: Aber so wie es jetzt sich bei dir gerade raushört, ist das wirklich rein online gelaufen?

00:06:35: Du hast dich online berieseln lassen, online informiert, wissen angeeignet und bist dann schon in die eigene Umsetzung gegangen für einen Bestandsaufbau oder...

00:06:46: Also der Teil stimmt, was sozusagen das Aufbau von eigenen Wissen anbelangt.

00:06:51: Ich bin dann... da weiß ich gar nicht mehr wie der Konex war.

00:06:55: Bin dann eben auch auf Stammtische gestoßen.

00:07:00: Wahrscheinlich über einen der überregionalen Anbieter oder so meine ich wäre das dann auch letztlich zu mir gekommen.

00:07:05: und wenn dann zum Dortmander-Stammtisch der damals noch in Hernerstadt gefunden hat regelmäßig gegangen habe mich dort versucht mit möglichst vielen Leuten zu vernetzen auch da erstmal noch quasi Das kleine, kleine Mäuschen am Tisch versucht von jedem da was aufzusaugen.

00:07:20: Aber das war sozusagen dann mein Start aber eben nicht nur online sondern habe auch versucht maximal schnell im echten Leben sozusagen Kontakt zu knüpfen also weiß jetzt mit Leuten die auch investieren oder eben mit Marklern auf Gesichtigungen gehen und so weiter.

00:07:35: Also das war dann definitiv nicht so dass ich jetzt von mir behaupten würde innere Widerstände im Sinne von großen Ängsten irgendwie durchbrechen zu müssen, vielleicht so ein bisschen mehr gesettelt durch einfach Lebensalter oder so.

00:07:50: Keine Ahnung das weiß ich nicht.

00:07:51: aber es war jetzt nicht so dass sich da irgendwie totale Manschetten vorgabt hätte.

00:07:57: Was war denn die erste Immobilie bei dir?

00:07:59: Es kam klassischerweise über einen Markler also großer Verteiler war in einundzwanzig Also vor der Zinswende, Niederzinsphase entsprechend.

00:08:14: irgendwie muss man schnell sein und muss so gut vorbereitet sein.

00:08:18: Das kam mir alles entgegen weil durch das würde ich von mir behaupten oder sagen glaube ich auch andere eher strukturierter Typ und war also schon gut vorbereitete hatte auch da mich schon mal lokal bei ein zwei Banken vorgestellt ohne eine eigene Mobil zu haben, habe es dann wahrscheinlich auch nicht übertrieben zu sagen ich will jetzt hier in zwei Jahren da von finanziell frei sein.

00:08:38: Aber hab schon aufgezeigt dass das Ganze auf jeden Fall größer werden darf und soll und habe eben einfach auch am Ende klar gefragt ob das sozusagen eine Partnerschaft hier werden könnte hatte mich auch gleich zu einem Firmenkundenberater durchgeben lassen weil ich wusste Auch in Struktur.

00:08:55: Also auch das war mir schon klar am Anfang, dass es in irgendeiner Form eine Struktur bedarf um dann ein steueroptimierter schneller wachsen zu lassen.

00:09:02: Struktur heißt selbst für den Bestandsaufbau?

00:09:05: Das war ja am Anfang.

00:09:06: der Fokus hatte sie schon vor direkt in einer GmbH-Struktur.

00:09:09: oder was meinst du genau mit Struktur?

00:09:11: Nicht die GmbHA-Struktur sofort.

00:09:13: Klar war mir aber, dass ich das zum Beispiel meiner Frau dann in einer GBR hundert zu null machen wollte und Wenn es dann noch möglich ist, nach zehn Jahren über den Tausch der GBR-Anteile das Ganze letztlich steuerfrei und auch ohne Änderung im Grundbuch machen zu können.

00:09:31: Also mit einer echten GBR die im Grundbruch ist jetzt nicht nur im Bruchteil meine Frau und ich.

00:09:35: Das mal erst einmal mit Struktur zu den Anfängen Und in der, das war dann auch Teil, ein bisschen mit so zehn Seitenpräsentation zu dem Banker hingegangen.

00:09:46: Wer wir sind und was wir machen Haushaltsrechnungen, Vermögensaufstellungen da schon hingelegt

00:09:51: usw.,

00:09:52: und dann auch dieser GBR dann da schon irgendwie kurz erklärt und hatte dann das Glück da entweder sogar Zeugen oder aber Mitleid zu erzeugen weiß ich nicht auf jeden Fall.

00:10:02: War das dann am Ende des Gesprächs so dass er sich das gut vorstellen könnte?

00:10:07: Ich hatte auch eine Beispielimmobilie mitgebracht War zwar echt nur ein Beispiel, aber es traf so Pima also die Waschen verkauft.

00:10:13: Aber ich habe es sozusagen dann da rechnen lassen damit er zumindest das Gefühl hat dass er eventuell auch Geschäft machen kann.

00:10:20: Wenn ihr's jetzt hört hoffe ich, dass auf mich verzeiht.

00:10:23: Hat ja funktioniert am Ende des Tages.

00:10:24: Genau, funktioniert.

00:10:25: und kurze Zeit danach war es dann eben so, dass sich über den Verteiler von der Volksbank kleine Wohnungen in Dortmund Wobei es waren dann gleich.

00:10:36: Nächstes war erst eine inseriert, genauso ein Dachgeschosswohnung.

00:10:39: Sieben dreißig und halb Quadratmeter zu Fünfvierzichttausend Euro.

00:10:44: Wie so sechziger Jahr Ende fünftiger Jahre Bau.

00:10:47: Klassisch wie man's halt in Dortmund und vielen anderen Ruhrgebietsstätten wahrscheinlich auch in Deutschland überall irgendwo noch findet.

00:10:54: Nichts besonders Schönes aber auch nicht pothesslich und auch nicht das Allerschlechteste was man in meiner Vorstellung von Dortmund irgendwie da so vom Standort her kaufen konnte.

00:11:05: Dann habe ich dem Markler eben gesagt, okay also kam online.

00:11:09: Wir waren im Auto auf dem Weg in den Urlaub.

00:11:10: es poppt darauf.

00:11:11: Ich saß zum Glück auf ein Beifahrersitz und hab ihn gleich angerufen bzw.

00:11:15: ab erstes Immobilien-Scout Formular ausgefüllt dann zu einem Profi dann sozusagen safe ist.

00:11:19: dann hab ich ihn gleich angerufen und er sagt so... ...ich bin in drei Tagen wieder da.

00:11:23: das war nur ein langes Wochenende.

00:11:25: Ich bin flexibel.

00:11:26: wann ist der erste Besichtigungstermin?

00:11:28: Den hätte ich gerne.

00:11:30: War auch dann irgendwie angetan und hat es irgendwie auch gleich möglich gemacht.

00:11:33: Aber habe ich sie gesehen?

00:11:35: Habe ich gesagt, das würden wir dann wohl machen wollen und da hab' ich ihn gefragt ob er denn sonst noch irgendwie was hätte.

00:11:42: Und

00:11:42: preis hast du nicht gehandelt?

00:11:46: Nee, da hab', ich nicht dran gehandelt.

00:11:48: also wie gesagt nur siehneinhalb Quadratmeter für fünf vierzigtausend Euro.

00:11:51: in der Niedrigzinsphase war noch ein Stellplatz dabei in der Dachgeschosswohnung der unvermietet war.

00:11:57: zu dem damaligen Zeitpunkt als sich wir gekauft haben Nee, das war jemanden der die Miete vom Ampel kam.

00:12:04: Das war mir so halbklar das Konzept.

00:12:06: Da war für mich erst mal nur klar dass da noch Luft ist zum Höchstsatz und mit dem was ich dann vorher an Indikationen an Zild zum Fähigung hatte... Mir war aber auch erstmal wichtig da überhaupt als irgendwie einen Haken dran zu machen um jetzt nicht ewig wieder hinter den nächsten herzulaufen weil es halt ... in der Niedrigzinsphase, ich muss da noch mal dran erinnern.

00:12:29: Halt schon so war das dass da jeder... also wir waren halt teilweise Schlangen bei dem Gesichtigungen oder man war zu fünft in einer kleinen Wohnung.

00:12:38: Bei dem Fall jetzt nicht.

00:12:38: aber ansonsten es war halt schon eher der Zeitdruck den man da immer hatte und da war mir dann... hat sich selbst getragen oder tut's natürlich immer noch und ist ja auch viel besser geworden durch die Miete.

00:12:49: und das war keine Verhandlung am Preis.

00:12:51: dann einfach gesagt okay das machen wir jetzt so.

00:12:53: und wie gesagt Stellplatz kam dann erst vor Ort heraus, dass der gar nicht vermietet ist.

00:13:00: Da dachte ich auch nach okay steht nicht ein Mietvertrag drin?

00:13:02: können wir extra vermieten da irgendwo.

00:13:05: In meinem Vertrag mit der Preise habe mir gedacht wo soll er hinfallen in der Zukunft?

00:13:11: Also wenn der Himmel uns über den Köpfen zusammen bricht... Ich werde die zu anderen Probleme, genau.

00:13:17: Und ich werde sie zu dem Preis immer wieder verkaufen können.

00:13:21: und selbst wenn man über zehn Prozent Minus bei so einer Invest... Also es ruiniert einen nicht!

00:13:26: Ja also ich versuche immer in so ein Szenario in Wahrscheinlichkeiten zu denken.

00:13:30: und was ist das Schlimmste, was passieren kann?

00:13:32: Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit dass das eintritt?

00:13:34: So dann weiß ich jetzt noch, da habe ich ihn gefragt ob er sonst noch etwas hätte, dass ja ist noch nicht fertig aufbereitet.

00:13:44: In seiner Marklerei als Angestellter der Bank ist es eben so, wir müssen erst das ganze Exposee fertig machen.

00:13:49: Dreißigzeiten PDF die haben immer alles komplett fertig gemacht bevor es verschickt wurde.

00:13:53: Aber ich finde das brauche ich alles gar nicht.

00:13:54: Er kann da nicht aus einer Haut aber er soll mir sofort Bescheid geben wenn das fertig ist dann kannst du erstmal so gerne zuschicken muss ja auch habe ich versucht ihm beizubegen dass er das gar nicht an den großen Verteiler schicken muss und das war nämlich in dem gleichen... Das waren so drei Hauseingänge nebeneinander so Pi mal Daumen was ich glaube Und eine Hausnummer weiter, aber in der gleichen WEG.

00:14:16: Eben eine andere Wohnung jetzt im Erdgeschoss die er da gerade aufbereiten ließ und dann habe ich ihm gesagt so wenn die dann auch von innen einigermaßen in Ordnung ist wer es jetzt kein Messi oder alles verschimmelt ist Dann würde ihr das auch nehmen weil das waren irgendwie auch so.

00:14:31: Pima's waren Fünfzig Quadratmeter zu ich glaube irgendwie sieben sechzigtausend Euro.

00:14:37: Das ist mal klassischerweise dieser ganze Riegel aufgeteilt worden in den neunziger Jahren und in Einkommenswohnungen dann verkauft worden an diesen berühmten Kapitalanleger aus Süddeutschland, die dazu aus heutiger Sicht immer noch viel zu hohen Quadratbederpreisen damals gekauft haben.

00:14:52: Aber das waren eben jetzt von Mitte der neunzeiger Jahre bis Anfang zwanzig einzwanzig so.

00:14:59: die haben alle mehr oder weniger runtergetil komplett und denen war es halt einfach egal für was ich da Der letzten Quadrat Euro war den egal für was die da verkaufen.

00:15:08: Das war sowieso alles steuerfrei, es war sowiso alles reiner gewinnen weil kein Rest schuld mehr drauf und deswegen... Und die Wunden sah man in dem hinterher sich ein Teil der WEG war.

00:15:18: Dann haben wir uns halt in den Mitteigentümerlisten alles Acht, neuner und siebner Postleitzahlen.

00:15:25: Also also wie Süddeutschland.

00:15:27: Und ich würde wetten dass die meisten nicht einmal vor Ort waren.

00:15:30: Ich habe es auch als nachgenehmigen lassen durch die und das habe ich denen noch angeboten da die fünfzehn Euro und so weiter.

00:15:35: Also genau dann hab' ich eben die beiden oder haben wir die beiden da im Paket gekauft.

00:15:40: Dreihundertfünfzig Euro Bankrate haben wir seitdem für den Finanzierungsrahmen, den wir abgeschlossen haben und sind gestartet mit irgendwie, ich glaube, fünfhundertsiebzig Euro Miete.

00:15:51: Wurde dann relativ schnell in der Stellplatz-Novell, also das war auch ein No-Brainer.

00:15:55: Sehr schön!

00:15:55: Also es heißt angefangen direkt mit zwei Wohnungen im Bestand?

00:15:59: Genau ja.

00:16:00: Und Ängste habe ich jetzt auch schon rausgehört gar nicht so vorhanden gewesen weil du Risikoeinschätzungen gemacht hast und gesagt hast okay im Worst Case kann mich das Ganze nicht umbringen.

00:16:09: Im schlimmsten möglichen Fall kommen wir da durch... ...und dann haste die ersten Erfahrungen damit gesammelt.

00:16:14: Das aber jetzt bestands halt nicht.

00:16:15: weiß dass du Teilweise ziemlich häufig beim Notar sitzt.

00:16:19: Ja, letzter Zeit so ein bisschen genau.

00:16:21: Erzähl

00:16:21: mal wie bist du denn dann zu dem Thema Einkaufen, Fährkaufen gekommen?

00:16:28: Genau also nach den zwei Wohnungen in dieser GBR-Struktur.

00:16:31: mit meiner Frau haben wir da noch in die zwei weiteren Wohnungen reingekauft auch in Dortmund gleich einen WEG über die WEG Wahrscheinlich alt bekannt, aber wenn man irgendwo Teil der WIG ist hat man das anrecht dass man sich eben die Miteigentümerliste mal mindestens in Klarnamen und pastalischer Adresse also eine ladungsfähige Anschrift hat man Anrecht drauf.

00:16:52: Das habe ich dann mir geben lassen von der Ausverwaltung.

00:16:55: Ich hab alle Mitegentümer angeschrieben uns kurz vorgestellt und so als letztes PS wenn sie irgendwann mal verkaufen möchten noch nichts mehr mit Immobilien zu tun haben möchten.

00:17:03: wir würden gerne noch mehr kaufen.

00:17:06: Wir kennen das Objekt ja schon, da brauchen wir es nicht mehr prüfen.

00:17:08: Dann geht's ja schnell!

00:17:10: So.

00:17:10: und dann hab ich eine steuerliche Weiterbildung gemacht und habe dort einen Julius kennengelernt aus Münsterland, hat noch ein Bruder und der war dort weil er bestand seiner Eltern auf ihn und sein Bruder steueroptimiert übergehen sollte.

00:17:28: Und dann war die Idee Münsterlands haben jetzt nicht den besten Invest... Standort um sich herum, hatten aber noch auf einem Haus.

00:17:38: Es war lastenfrei.

00:17:40: und da war die Idee, wir haben uns gut verstanden.

00:17:42: Wir liegen auf einer Wellenlinge.

00:17:44: Und ich habe so ein Netzwerk, Dorpen bis Essen sag' ich immer so, erst mal war es noch Dorpen.

00:17:49: dann haben wir uns weiterentwickelt.

00:17:51: Ich kann Zeit und Netzwerk reingeben.

00:17:53: Und eben eigene Bonität mit meiner Frau, die beiden halt das Lastenfreie Grundbuch, wo sie dann eine Kreditlinie drauf hatten als Einkaufslinie.

00:18:02: Dann war Ende einundzwanzig Anfang zweinzwanziger haben wir denn unsere Hohlingsstruktur aufgesetzt weil auch da schon klar war dass durch Steueroptimierung das ganze wo man handelt unter einer Holding oder in dem Fall unter zwei Holdings hängen soll, also einfach unter zwei anderen GmbHs.

00:18:19: Warte

00:18:19: ganz kurz weil da jetzt ganz viel gleichzeitig drin ist.

00:18:22: ich würde es nur noch mal einmal kurz zusammenfassen wollen Weil das geht sehr schnell und damit der Zuhörer das im Prinzip eins zu eins mitnehmen kann.

00:18:31: auf der einen Seite voll wichtig finde ich.

00:18:34: Du hast erkannt Da ist jemand anderes Der kann ein Mehrwert mit reinbringen.

00:18:37: Das heißt du hast eine strategische Partnerschaft gebildet.

00:18:42: Ihr habt das Ganze so aufgeteilt, dass er im Prinzip Kapitalgeber beziehungsweise Ersatzsicherheit vorhanden in Form einer lastenfreihen Immobilie.

00:18:50: Er hat sozusagen das Geld mitgebracht und du hast Standortanalysen also Standortsicherheits sozusagen mitgebracht und deine Zeit die Du hast als ja Kapital im Prinzip.

00:19:01: Und Netzwerk auch vor Ort?

00:19:04: Einmal für Besichtigungen aber auch sicherlich schon ein gewisses Marklein-Netzwerk.

00:19:06: Weil er aus der anderen Region kam sich nicht so attraktiver wie der Standort, an dem du unterwegs warst.

00:19:17: Und dazu hat er im Prinzip dann den Vorteil gehabt mit dir gemeinsam das Risiko zu teilen.

00:19:23: und ihr habt dann schon entschieden okay das könnte jetzt was größeres werden wir machen es nicht mehr als Privatpersonen sondern sollen Handel stattfinden und dass habt ihr in die GmbH Struktur verlagert.

00:19:33: Genau, es war ja klar oder das Ziel zum Start war dass wir uns jetzt das ist quasi wie erstmal so eine Affäre startet und nicht gleich in der Hochzeit wird deswegen Immobilienhandel kaufen eventuelle Renovierungs- und Aufhübschungsarbeiten machen wenn es Leerstand gibt oder ansonsten noch Optimierung möglicherweise am Ertrag und zwar wie gesagt noch die Zeit wo man eigentlich nur warten musste dass die Immobilenpreise steigen ohne richtig was zu tun Genau.

00:20:02: Und das Netzwerk und wir waren eigentlich, sind zu viert, ne?

00:20:04: Das Brüderpaar, meine Frau und ich also, wir stehen halt zu vier natürliche Personen am Ende wenn man so möchte aus Bankensicht dann dahinter.

00:20:11: Also vier Personen, viermal in Bonität oder sagen mal dreimal weil meine Frauen nicht als feiratete sozusagen Zusammenveranlacht aus Sicht der Bank wahrscheinlich eine Bonität sind.

00:20:22: Aber die beiden dann für sich jeweils getrennt, also sind drei natürliche Bonitäten wenn man sie möchte Aus Banken sicht.

00:20:29: Und ja genau, ein bisschen Kapital haben wir auch mit weitgesteuert.

00:20:33: Aber es ist nicht das Totalklassische.

00:20:35: der eine gibt nur Zeit und der andere gibt nur Geld und macht sonst gar nichts ohne das zu werten.

00:20:41: Und dann der eine von den beiden Brüdern und ich machen sozusagen auch die Arbeit haben uns aber so ein bisschen im Laufe der Zeit versucht schwerpunktmäßig aufzuteilen.

00:20:49: Aber im Kern ist es so wie du gesagt hast, dadurch dass es eben das Ziel Immobilien zu handeln oder wieder zu verkaufen war von Anfang an war das auch klar, dass es eine GBH-Struktur sein muss.

00:21:02: Weil das bisschen was wir am Bestand damals hatten und aber auch die hätten wir dann sonst gewerblich gleich infiziert weil uns halt klar war, dass das Ziel nicht ist.

00:21:10: Wir wollen mal als eine Wohnung oder ein Objekt zusammen handeln und dann hätte irgendwie alle einen Zählerobjekt privat gehabt.

00:21:17: Das war schon klar, daß es in der Kapitalgesellschaft sein

00:21:20: muss.".

00:21:21: Und dann klassisch hört sich jetzt gerade so an Fix & Flip erstmal mit einer Wohnung quasi losgelegt?

00:21:27: Genau, auch da war das ja sozusagen der Übergang gegründet.

00:21:30: Ich glaube im Februar einundzwanzig die gemeinsame Tochtergesellschaft mit der wir handeln.

00:21:38: Da ging es ja gerade mal so incrementell so ein bisschen in den Zinsschritten hoch aber natürlich war ja noch kein Verkäufer beizubiegen.

00:21:45: Da gehen jetzt die Zinzen ab und dann musste man mit deinen Kaufpreisen entsprechend runter kommen.

00:21:49: Das war nicht der Fall.

00:21:51: also war es dann eher auch da immer noch so einen Übergang die Notwendigkeit schnell zu sein.

00:21:55: Und da kam uns natürlich entgegen, dass wir durch die Einkaufslinie abgesichert... ...durch das freie Grundbuch von dem Einfamilienhaus im Münsterland,... ...dass wir dort schnell zusagen konnten ohne dann erst eine Bankfinanzierung für dieses Kaufobjekt organisieren zu müssen,... ...weil wir gesagt haben, wir kaufen das Einkapital faktisch und das fand Markler damals natürlich auch noch gut.

00:22:16: Ein schnellen Deal ist ja wahrscheinlich kaum jemand gegen.

00:22:19: und so haben wir dann... Ein, zwei Wohnungen reingekauft und dann irgendwie auch ein Vierer-Mehrfamilienhaus in Borum.

00:22:27: Was wir eigentlich auch handeln wollten.

00:22:29: Ja und dann sind halt die Monate ins Land gegangen.

00:22:31: April, Mai, jetzt sind sie immer weitergestiegen.

00:22:34: Wir haben weiter gekauft Aber noch nicht verkauft.

00:22:37: Da war aber ja auch schon klar, dass jetzt gerade der Markt sich anscheinend ändert.

00:22:42: Also gefühlt kamen wir aus einer sehr luxuriösen Situation heraus sage ich mal.

00:22:47: Gerade mit dem Gedanken die Objekte wieder zu verkaufen.

00:22:50: Aber du sagst ja grade auch selber ihr habt genau in dieser Phase wo der Markt quasi gedreht hat.

00:22:56: Da habt ihr weiter eingekauft.

00:22:59: War euch das zu dem Zeitpunkt da schon bewusst?

00:23:03: Das ist immer schwierig.

00:23:05: Du sagst gerade rückblickend sagt man... Das hätte man wissen müssen.

00:23:09: Wenn ich jetzt sage, das war uns Sonnenklar trifft es wahrscheinlich nicht die Wahrheit.

00:23:13: Ich meine was?

00:23:14: War ja nicht nur der Auslöser mit dem Ukraine Krieg in Ende Februar zweiundzwanzig oder wann das ganz genau war.

00:23:22: Es ging ja eigentlich wenn man den Statistik nach guckt schon so im Dezember los dass da die Inflationsrate gestiegen ist also irgendwie auf jeden Fall in Ende einundzwantig ohne diese Kriegslast dann noch und Dann ist es halt weitergegangen und ehrlicherweise ... von meiner Fantasie ja nicht vorstellen können, dass das über so viele ... ... wenn den muss man heute sagen sitzen jetzt hier im März... ... sechsundzwanzig über schon fast vier Jahre jetzt schon geht.

00:23:47: Also das hätte ich mir damals sicherlich nicht vorstellen ... ... können und natürlich auch nie gehofft.

00:23:54: also neben was das Ganze menschliche ... ... oder das ganze Leid mal im Moment beiseite und gucken wir nur auf Investfragen?

00:24:01: Nee!

00:24:02: Wir haben dann aber ebenso immer eingekauft das sicherlich schon bewusst, dass es sich auch unter den damaligen Gegebenheiten alles selbst trägt mit dem Mieten in der GmbH.

00:24:12: Also

00:24:13: Plan B sollte es nicht verkaufbar sein wäre eine Dauervermietung so tragfähig gewesen, dass ihr nicht mit einem Minus rausgegangen

00:24:19: wird?

00:24:20: Genau exakt!

00:24:23: Wir hatten da auch sogar die ersten Objekte alle nur vermietet gekauft.

00:24:26: also da war sowieso nur die Option Entweder mit dem Mieter sprechen, wie dessen Zukunftsperspektive aussieht.

00:24:34: Mal losgelöst von einem Zins-Anstieg.

00:24:35: also was war klar dass wir mit den Mietern weiterverkaufen im Basis-Szenario und genauso weil das Szenario B dann eigentlich okay wenn es länger dauert?

00:24:46: Was haben wir für eine Miete?

00:24:47: Und dann haben wir halt irgendwann entschieden so im Spätsommer zweiundzwanzig dass wir die Objekte die wir dann angekauft hatten aus der Linie umfinanzieren.

00:24:56: Da sind wir auf eine fünfjährige Zinsbindung gegangen und haben dann da knapp unter drei Prozent noch irgendwie das bekommen für die fünf Jahre, also es ging auch noch...

00:25:05: Aus Risikoforsorge?

00:25:07: Also ihr

00:25:07: habt das auch Risikovorsorge gemacht weil ihr gesagt habt, der variable Zins wird uns jetzt zu heiß.

00:25:11: Wir loggen den Zins zumindest zeitweise für fünf Jahre rein, um die Belastung planbarer zu machen.

00:25:16: Genau!

00:25:17: Und wir hatten zu dem Zeitpunkt von diesem GmbH kein einziges Objekt verkauft So dass wir uns dann am Ende angeguckt haben zu viel, da haben wir gesagt gut.

00:25:26: Dann haben wir jetzt nicht geplant aber dann haben wir hier eine vermögensverwaltende Gesellschaft zusammen.

00:25:31: das nehmen wir erstmal gerne mit und mal gucken wie sich der Markt so entwickelt.

00:25:35: Das war unser Zwischenstand im letzten Quartal Zweiundzwanzig wo wir gesagt haben Da haben wir glaube ich irgendwann auch die Unterschrift unter den Kreditverträgen für die fünfjährige Zinsbindung geleistet.

00:25:47: hätte man in der Rückschau auch eher machen können?

00:25:50: ja also Rückblickend ist man immer schlauer.

00:25:54: Ich wollte

00:25:54: gerade sagen, ihr habt aber den wichtigsten Punkt ja geschafft.

00:25:57: Ihr habt dieses Szenario durchleben können ohne dass es euch finanziell zerrissen hätte also insofern...

00:26:03: Also auch positive Jahresabschlüsse in der GmbH und so aus Bankensicht alles glaube ich ganz gut gelaufen, auch in der Rückschau.

00:26:11: Und dann haben wir eben in diese nicht ganz freiwillige Vermögensverwaltende Gesellschaft danach weiter eingekauft und Dreiundzwanzig haben immer wieder im Hinterkopf gehabt Was ist zuerst da?

00:26:23: Also brauchen wir jetzt eine Schwestergesellschaft, eine zweite GmbH mit der wir dann das nachholen was wir ursprünglich schon machen wollten.

00:26:30: Nämlich handeln und alle gewerblichen Themen mit Immobilien.

00:26:34: oder gründen wir diese zweite Gesellschaft auf Vorrat haben noch kein Objekt dass ich dazu eignen würde.

00:26:40: Oder warten wir mit der Gründung bis dieses objekt kommt Und dann muss es eben doch wieder schnell gehen erst die Tochter gründen dann das objekt reinkaufen und dann gleich einen Darlehensvertrag.

00:26:50: also Hätte ich mir mal vorgesprochen, wäre auch kein Problem gewesen.

00:26:54: Und dann haben wir irgendwann gesagt so, er kam aus dieser WEG wo meine Frauen nicht ursprünglich alleine investiert waren von einem Brief von vor drei Jahren, kam eine Antwort von einem Miteigentümer.

00:27:05: Ja, haben sie noch, hallo der Dahlke, haben Sie noch Kussau Weihnachten?

00:27:08: Haben Sie noch Interesse am weiteren Kauf einer Wohnung hier?

00:27:10: Wir würden uns gerne trennen irgendwie auch wieder aus Süddeutschlands und so eine E-Mail zurückgeschrieben ja super schön.

00:27:16: natürlich haben wir weiter Interesse so und dann hat das auch gepasst.

00:27:18: die war dann sogar leer leer werdend.

00:27:20: Der Mieter hatte schon seinen Vertrag gekündigt und das war dann für uns, okay jetzt ist das zwar kein Riesending, kein Rieseninvest, kein toller Case aber das ist der Anlass endlich diese zweite gemeinsame Gesellschaft für den Handel zu gründen.

00:27:36: und dann haben wir da eben die leere kleine Wohnung reingekauft, die haben wir einmal kernsaniert und danach auch wieder verkauft.

00:27:42: War jetzt auch ganz ok irgendwie, ich glaub' es hat sich tausend Euro verdient mit einer kleinen Wohnung.

00:27:48: Zeitfenster ungefähr?

00:27:49: Wie lange habt ihr gebraucht?

00:27:52: Zwischen Ankauf, Renovierung und dann Verkauf?

00:27:56: vielleicht drei Monate oder so.

00:27:58: Also ist auch nicht das schnellste aber muss man sich ja doch erst mal finden.

00:28:01: mit Handwerkern usw.

00:28:03: Hatten wir dann noch über jemanden machen lassen der da nicht ein echter Generalunternehmer aber der wiederum Handwerker komplett selber an der Hand hatte und das war ganz angenehm dass wir das dann aus einer Hand, also noch einen Ansprechpartner hatten um da an das Thema reinzukommen.

00:28:19: Das war ganz cool und genau.

00:28:21: und dann hatten wir eben diese Struktur bei Freundlich die Gesellschaft unter der unsere Beteiligung hängen und dann spiegelbild ich eben die beiden Brüder.

00:28:31: Und wie ging es denn?

00:28:32: Also das war jetzt ein Notartermin sozusagen.

00:28:36: Genau!

00:28:36: Das war ein Einotatermin ja...das war in ... Genau, zwei Jahre später haben wir die zweite GmbH gegründet und dann kam da eben auch quasi mit direkten Kauf danach an diese kleine Wohnung.

00:28:51: Und dann habe ich in Vierundzwanzig in Essen ein Mehrfamilienhaus gesehen im Rüttenscheid also essen kann nämlich jetzt wie man sich halt so auskennt wenn man in Dortmund wohnt ist es nicht soweit.

00:29:01: aber ich hatte keine extrem tiefe Marktkenntnisse.

00:29:06: Aber Rüthnscheid sagt natürlich was ... war ein bisschen überrascht, das standete auf dem Immobilien Scout.

00:29:10: Also auch hätte jeder kaufen können.

00:29:11: Ich hab dem auch da schnell den Makler sozusagen geantwortet und der war dann noch flexibel... ...und ich habe gesagt, ich habe Zeit, wann können Sie?

00:29:19: Ich kann morgen von der Mittagwand noch immer... ...kann nicht kurz rüberfahren.

00:29:23: Dann haben wir uns um die Eintauern zwei Tage später vor Ort getroffen in Achtparteienhaus... ...Dreckgrö gegenüber vom Volkwangenmuseum.

00:29:31: Das kannte ich jetzt auch noch so als Schlagwort im Essen oder in der Mikrolage.

00:29:35: Und dachte mir okay, dass ist ja auf jeden Fall erst mal ganz Gut, ich habe es mal unter dem Aspekt Bestand angeguckt.

00:29:40: oder bin ich in Gefahren?

00:29:41: Ich habe mich gelernt zwei von acht Wohnungen waren leer.

00:29:46: Die können wir uns auch angucken bei der Erstbesichtigung.

00:29:49: die waren so lala.

00:29:50: also die hätte man jetzt in der Lage ich denke wahrscheinlich für sieben acht Euro wieder weiter vermieden können ohne was zu tun.

00:29:56: damit wäre in Summe die gesamte ist Miete so gewesen dass man's mit einer sechs prozentigen Annoität also Zinsuntilgung hätte irgendwie ... finanzieren können, ohne dass das jetzt...

00:30:09: Also cashflow neutral?

00:30:10: Ja genau, also mehr oder weniger neutral.

00:30:12: Wenn man aus Backen sich rechnet, Rücklagen und so.

00:30:16: Irgendwie wäre das vielleicht dann ein kleiner Mietsteigerung noch im Bestand.

00:30:19: Aber das wäre kein super Deal gewesen bis natürlich auf die Lage.

00:30:24: Natürlich schon nicht schlecht.

00:30:26: Und da habe ich aber vor Ort gesehen, das Dach war auch komplett durch.

00:30:31: Das hätte man in sehr naher Zukunft machen müssen.

00:30:36: Das wäre dann auch jetzt nicht so extrem attraktiv gewesen, da hätte man wahrscheinlich auch diese fünfzehn Prozent Grenze gerissen.

00:30:41: Dann hätte man das in West über lange Zeit abschreiben müssen.

00:30:44: Das wär jetzt auch nicht so cool gewesen.

00:30:47: Wobei, klar mal auf NGBH ist natürlich nochmal ein bisschen anderes Perspektive ist.

00:30:52: Und dann habe ich umgeschwenkt weil ich gesehen habe oder der Markler sagt er hat es halt schon nach WEG aufgeteilt.

00:31:02: Die

00:31:02: Information hattest du vorher noch gar nicht?

00:31:04: Ich habe sie übersehen.

00:31:05: Ich hab sie mir exposé übersehen, weil ich da einfach nur Quadratmeter preist.

00:31:09: Okay

00:31:09: so war es auf Bestand aus?

00:31:10: Ja in Rüttenstein dachte ich mir das was soll da jetzt so schlecht sein.

00:31:14: Ich hatte vor der Erzinswende was für elfhundert in einer schlechteren Lage in Dortmund gekauft und dachte okay, tausendfjahrt Euro, da fahren wir mal hin.

00:31:21: Das kann so schlecht gar nicht sein.

00:31:23: von der Substanz her.

00:31:25: Nachtspeicherheizung, ich dachte das Dach war einfach durch Balkone an sechs Wohnungen hinten dran, das war natürlich super So, und zwei Lehrstünder.

00:31:35: Die ist galt zu renovieren, schrägstich zu kernsanieren.

00:31:40: Und dann nachdem wir als klar nach Hause gefahren haben mit dem Markler vor allem mal der kriegt am gleichen Abend oder am nächsten Tag eine Rückmeldung und habe mir dann Echsel aufgemacht und gesagt okay wie sieht das aus?

00:31:52: Was muss man wohl investieren?

00:31:53: Habe ich dann mit Julius zusammengesumt und hab dann überlegt ok Wir schwenken oben nicht von Bestand, sondern wir gucken mal ob sich das Ding rechnet wenn wir das als Handelsobjekt etwas größeres Handelsobjekt machen.

00:32:08: Sorry dass ich da unterbreche.

00:32:10: Du bist mit dem Gedanken Bestand einzukaufen losgetiegert?

00:32:13: Ja.

00:32:14: Hast dann dich, ich sag jetzt mal in das Objekt verguckt weil du gesagt hast okay irgendwie steckt ihr Potenzial drin.

00:32:20: aber Bestand halten ist nicht das richtige.

00:32:23: aber ich find's Objekt cool Weil du an den Standort geglaubt hast oder wieso?

00:32:28: Also ich sage jetzt mal klassischerweise würde man ja eigentlich sagen, ich gehe mit meinem Ziel rein.

00:32:33: Okay rechnet sich nicht.

00:32:34: next also nächsten Deal irgendwie prüfen hört sich so anders wenn du dich fest gebissen hättest weil du irgendwie gespürt hast.

00:32:41: da ist noch was drin.

00:32:43: also

00:32:43: woran lag es?

00:32:44: Ich würd sagen das war so ein mixt aus drei oder vier Fakten die da zusammengekommen sind.

00:32:49: also einmal der standort Das ist in rötenschheit Nicht das tiefste Rüttenscheid, also die US-Nah wird sagen so mal das ist ja fast noch Holsterhausen.

00:32:58: Postalisch ist aber schon mal Rüttencheid.

00:32:59: So dann dachte ich okay ankaufs Quadratmeterpreis mit Kaufnebenkosten jetzt mal vor Sanierung unter eine Tausend Fünfhundert Euro.

00:33:09: Dann hatte ich zu Hause war ganz schnell einmal Homene Preiseitlers aufgemacht.

00:33:14: Ich persönlich finde den natürlich als Angebot.

00:33:16: Daten sind zu hoch, aber da stand halt was von irgendwie deutlich über dreitausend drin.

00:33:20: Dann dachte ich okay wenn ich das mal selbst ein Drittel abziehe ist immer noch so dass da Marge drinnen sein müsste.

00:33:29: dann kleine Wohnungsgrößen, sechster von mit Balkon und Wohnungs-Größen klein sind so zweieinhalb Zimmer alles.

00:33:37: also ich glaube wenn mir richtig erinnere waren das so fünffünfzig Quadratmeter die sechs Wohnungen die beiden Dachgeschosse jeweils nur fünfzig.

00:33:44: Dann dachte ich mir, okay zwei schon mal leer.

00:33:46: Also wie gesagt das war zwei leer die auch in Balkon hatten.

00:33:51: da war schon einmal klar kann ich einen Eigennutzer verkaufen und dann und das war vielleicht so der Kicker am Ende dass es eben halt auch schon aufgeteilt ist.

00:34:00: also diesen ganzen Prozess den hätten wir da jetzt gar nicht erstmalig durchlaufen müssen.

00:34:06: mit Aufteilung haben wir vielleicht nochmal zu kommen.

00:34:08: und so diese dieser bunte Blumenstrauß an Argumenten der war für mich dann überzeugend.

00:34:15: Plus, habe ich vorhin nicht gesagt der Vater von Julius und sein Bruder als Architekt.

00:34:19: also wir hatten auch relativ zügig dann am gleichen Abend so was meine Kostenschätzung für neues Dach und inklusive Glaubendämmung und haben dann noch parallel schon mal das hatten aber nicht am gleichen abend Energieberater rechnen lassen ob wir von dem glaubt E im Ankauf, im Energieausweis oder sogar ein F. Das weiß ich nicht mehr ganz genau.

00:34:41: auf jeden Fall war die Frage wo kommen wir hin wenn wir das Dach neu machen weil es eh schon durch war jetzt auch so nicht von Kapitalerniger verkaufen können geschweige den Eigennutzer der sich dahin stellt und da guckst du die Sonne schon durch die Dachziegeln durch.

00:34:56: Dann hatten wir einen Energieberater gefragt und dann da hat es ein paar Tage zwar gedauert, aber so.

00:35:00: Und diese Sammelsurium also kleine Wohnungen, Balkone zwei Lehrstände wo die Balkone dabei sind und dann die Lage und der Einkaufspreis.

00:35:08: Energieklasse wohin ging sie?

00:35:11: Die gingen am Ende doch nur auf D wie Dora.

00:35:14: Wir hatten gehofft dass wir auf ein schlechtes C wie Caesar oder so kommen.

00:35:17: Das hätte aber uns da hätten wir dämmen müssen, also etwas Erden machen müssen und das wollten wir nicht.

00:35:26: Genau!

00:35:26: Und dann wie es immer so ist ne?

00:35:29: Also ein Learning ist sicherlich, es dauert immer länger, es wird immer teurer als man ursprünglich gedacht hat.

00:35:35: Vorteil ist aber auch wenn man sich selber diszipliniert und die eigenen Verkaufspreise konservativ ansetzt dass es dann in der Situation mit Beginn, wo sich es wieder normalisiert hat.

00:35:51: Ich habe alle als Schockstarre von vielen wahrgenommen und viele dann sicherlich pleite gegangen und verschwunden.

00:35:59: Aber so ab dem Jahr haben auch irgendwann Leute wieder Immobilien gekauft.

00:36:04: Dann haben wir das angefangen zu sanieren oder renovieren.

00:36:10: Wir waren am ersten Sechsten, hatten wir Übergang nutzen lassen in den Jahr.

00:36:14: Hatten auch schon Dachdecker aus dem Netzwerk, aus Münsterland und dann ruft er uns irgendwie.

00:36:19: ich glaube drei Wochen bevor er loslegen sollte rief er uns an Ob es stimmt oder so.

00:36:25: wer sich nicht aber ist hätten im vier Mitarbeiter gleichzeitig gekündigt.

00:36:29: Und er kann leider unseren Auftrag nicht machen.

00:36:31: So schön das geht ja gut los.

00:36:34: Das war natürlich des Gerüstbauer waschern bestellt.

00:36:37: Zeit

00:36:37: des Geld in den Falle Ja

00:36:39: und dann auch das große Gewerk und dann findest du mal im Hochsommer ein Dachdecker, der ja saisonal eigentlich guter Dachdäcker ist Ende des Jahres fürs nächste Jahr eigentlich dicht.

00:36:51: Es war dann nochmal ein ordentlicher Ritt auf der Rasierklinge da immer für quasi jetzt sofort in den nächsten acht Wochen irgendwie zu finden... Da kam

00:37:01: dein Netzwerk dir wahrscheinlich zu Gute?

00:37:03: Genau, es kam ja auch jemand oder als wir haben Kontakt zum Dachdecker den ich vorher nicht kannte aber eben aus dem Netzwerk und ich konnte mich auf jemanden berufen.

00:37:10: Und der hatte dann auch zum Glück noch freie Kapazitäten aus Dortmund sogar nach Essen und das hat dann zeitlich mit ganz kleiner Verzögerung vielleicht von vier bis sechs Wochen irgendwie dann den Start auch noch ganz gut glücken lassen.

00:37:29: von dem Energieberat hat zurück, dass es leider nur bei einem E erstmal würde wenn wir nur das Dach machen und dann haben wir uns entschieden okay wir tauschen auch alle Fenster und die Wohnungseingangstür.

00:37:42: Jetzt

00:37:42: freu ich mich ganz doof an der Stelle weil das ist eine finde ich der größten Herausforderung bei den Leuten die ja damit anfangen.

00:37:48: jetzt hast du die Sanierungskosten vor der Brust?

00:37:51: Hast Du für dich in der Situation schon mit Fördermaßnahmen kalkuliert?

00:37:55: also Ich sage jetzt mal, egal ob es BAFA oder irgendwelche anderen Förderungen waren.

00:38:01: Hast du in der Kalkulation wo du dich entschieden hast quasi wir machen die Fenster schon mit den Förderung vorher kalkuliert?

00:38:09: Oder ist dir das erst hinterher?

00:38:11: Nein, wer kalkulieren?

00:38:13: gar nicht.

00:38:14: Das wäre wenns denn dann so gekommen wäre, wär das dann irgendwie ein bisschen Bonus gewesen.

00:38:21: Wir haben auch ein bisschen was, ich glaube wie so fünfzehn-sechzehntausend Euro für die Fenstern letztlich bekommen.

00:38:28: Und nein, stimmt gar nicht für die Dachdämmung.

00:38:30: Für die Dämmungen am Dach haben wir was bekommen.

00:38:31: Nicht für die Fenster, weil da hätten wir drei Fahre irgendwie verglasen müssen und das wollten wir wieder nicht um dann nicht die Schimmelthematik eventuell zu provozieren.

00:38:39: Mit Gewährleistungen wollten wir es dann nicht riskieren.

00:38:42: aber nein Förderung haben wir mit Null Euro einkalkuliert.

00:38:46: Würdest du das auch also mit dem Wissen was du heute hast für zukünftige Projekte so machen?

00:38:50: oder würdest du sagen Förderungen sind für die Investmentkalkulation notwendig?

00:38:56: Ich würde es immer ohne kalkulieren und ich würde mir auch schwer überlegen nach den Erfahrungen, also muss unterscheiden.

00:39:03: Als eine ist wir haben bei der BAFA da eine Förderung bekommen.

00:39:06: das ging von der Auszahlung sogar relativ smooth, muss man wahrscheinlich in Deutschland leider so sagen wenn man sich insofern die Behördenlandschaft anschaut.

00:39:17: Wir haben aber parallel auch bei der Stadt Essen noch was beantragt.

00:39:20: Das Geld haben wir bis heute nicht bekommen Und wir sind, wie gesagt irgendwie mehr als sechsundzwanzig und das ganze Bauvorhaben war abgeschlossen irgendwann in weit Anfang fünfundzwanziger.

00:39:30: Also ich würde mir sogar überlegen ob ich überhaupt noch mal Förderung beantrage.

00:39:35: also schön groß an die Politik wenn es jemand hört Wenn da nichts verschlankt wird an den Prozessen an sich und vereinfacht wird dann würde ich sogar auf Geld verzichten am Ende um einfach nur diesen diesen ganzen Prozess nicht haben zu müssen, was man da dokumentiert und einreicht.

00:39:51: Und dann siebzehn Schleifen hinterher noch und können wir dieses Dokument noch?

00:39:54: Das ist einfach nur furchtbar.

00:39:57: Ich freue mich darüber dass du das so sagst weil also ich bin genau der gleichen Meinung.

00:40:03: Ich sage und ich propagiere es auch tatsächlich in den Kundenberatungen immer wieder wenn der Zins Null Eins entscheidend darüber ist ob ich das Objekt kaufe oder nicht die Finanzierung das Problem oder die Förderung.

00:40:17: Das

00:40:19: Objekt

00:40:20: ist scheiße,

00:40:20: oder der muss da am Kaufpreis was machen?

00:40:22: Ganz genau und bei den Sanierungen mir ist bewusst dass wenn ich objekte saniere, dass die Sanierungskosten natürlichen Auswirkungen auf meine Rendite im Inner haben.

00:40:34: aber wenn das von vornherein die Entscheidungsgrundlage ist ob ich sage jetzt mal zehn Prozent ... zwanzig Prozent Förderung kriege, dann ist der Deal schlecht.

00:40:44: Dann ist nicht die Förderungsschuld oder irgendwas anderes sondern es ist der Dieelschlecht.

00:40:49: und es freut mich also von jemanden, der sehr viel Aufteiler-Geschäft ja macht... ...und dementsprechend würde ich auch behaupten mit Sanierung kennst du dich mittlerweile auch ganz ordentlich aus,... ...dass du auch die Meinungen so

00:41:00: vertrittst.".

00:41:01: Ja, also würde ich unterschreichen.

00:41:03: Es sollte nicht Teil der Kalkulation sein und schon gar nicht... der Teil des wesentlichen Gewinns, weil wenn da irgendwas schiefläuft.

00:41:10: Also wir haben ja auch leider erlebt in anderen Bereichen der politischen Handlung dass teilweise Gesetze rückwirkend geändert werden und dann heißt irgendwann mehr Fördertopf ist alle oder nur noch bis morgen Ja und dann steht man da und wenn das dann Der gewinn sein soll oder noch schlimmer Wenn man den nicht bekommt sogar noch hinter was beilegt.

00:41:29: Das sollte In meiner welt auf gar keinen fall teil der kalkulation sein

00:41:33: Find ich super.

00:41:33: Also gut, dass du das so offen ansprichst, weil also du sagst gerade selber die eine Förderung dir da vierundzwanzig beantragt habt ist in sechsundzwannzig heute immer noch nicht da, wenn das jetzt der Gewinn gewesen wäre?

00:41:46: Das ist jetzt in der Tat auch nur ein mittlerer vielstelliger Betrag von der Stadt nett dann noch zu bekommen möglicherweise aber da scheitert.

00:41:55: es stand jetzt im Moment daran, dass gefragt wird wir haben halt in dem Dach weil es noch einen kleinen, nicht ausgebauten Teil gibt im Spitzboden.

00:42:03: Da haben wir natürlich dann die oberste Geschossdecke gedämmt und da war hinterher die Herausforderung offensichtlich im Amt länger mal breite auszurechnen.

00:42:16: Wie viel Dennmaterial haben Sie denn jetzt auch wirklich ausgelegt?

00:42:19: Ja sie haben ja eine Zeichnung also hätte ich Ihnen beide gesagt und länger bei Breite so ein rechter Könsel vielleicht noch ändern sich irgendwie.

00:42:26: Grundschule habe ich natürlich alles nicht gemacht.

00:42:28: Aber man fragt sich manchmal wirklich, ob die einen nur veräppeln wollen und dafür riskieren sie dann.

00:42:33: oder was heißt riskieren?

00:42:34: Dafür machen Sie drei Nachfragen weil auf der Rechnung stand ja schon drauf wie für Quadratmeter aber in Beantrag hatten wir mehr.

00:42:41: Wir mussten halt den Plan ändern.

00:42:43: ursprünglich war der Plan dass wir jetzt nicht so technisch werden, aber eine Zwischensparren-Dämmung machen komplett das ganze schräge Dach hoch.

00:42:51: Das ging dann aber nicht beim Abriss.

00:42:53: dann festgestellt wurde, dann hätten wir ein Teil der Dacke der Mieter im Dachgeschoss weggerissen und das wollte man natürlich nicht.

00:43:00: Und dann haben wir umgesattelt von der Art erdämmung her und sind dann eben auf, mussten wir aufdoppeln und dann teilen noch die oberste Geschossdecke dämmen so dass es am Ende weniger Quadratmeter wurden als wir mal ursprünglich beantragt haben.

00:43:12: ja und das hat dann also die Erklärung hat nicht ausgereicht beim Amt sondern aber wie viel Wahnsinn.

00:43:17: da steht in Summe in der Rechnung Da musst du auch noch Arbeitszeit reinstecken, um solche Fragen zu beantworten.

00:43:25: Also das ist echt schon gruselig!

00:43:27: Wenn ihr jetzt nochmal zu dem Deal dann zurückkommst, da habt ihr gemacht?

00:43:30: Fenster habt Ihr gemacht?

00:43:32: Aufgeteilt war das Ganze schon?

00:43:34: Dann seid ihr in die Vermarktung schon gegangen?

00:43:36: Wir sind in die Vermarktung gegangen über einen gut befreundeten Markler nachdem die beiden Wohnungen, die leer waren im Ankauf... parallel haben Kernsanieren lassen, als die fertig waren und eine davon haben wir dann gestaged also nicht nur virtual sondern real gestaged und Fotos machen lassen.

00:44:01: Als die an online war sind wir damit dieser einen Erdgeschoss wohnung online gegangen.

00:44:08: und ich glaube die nicht gestaged fertige wohnungen der zweite leer schon auch.

00:44:14: da bin ich mir gerade nicht ganz sicher ob die jetzt quasi zeitgleich zwei wohnen die anderen erstmal nicht.

00:44:19: man würde jetzt auch klassischerweise Nicht alle acht Wohnungen auf einmal auf den Markt schmeißen, wenn man es über ein Portal zum Beispiel macht.

00:44:27: Klar über einen möglichen Strukturvertrieb ist was anderes.

00:44:29: aber grundsätzlich würde sich ja jeder fragen weil so das Fassadenbild sieht gleich aus und dann tauchen innerhalb von eins zwei drei Tagen acht Objekte also acht Wohnung der gleichen Adresse da auf.

00:44:42: Da fragt man sich wahrscheinlich eher schon als ... potenzieller Anleger, der vielleicht nicht so regelmäßig was kauft.

00:44:47: Was ist denn da los?

00:44:48: Da muss da irgendwas falsch sein mit dem Objekt das da jetzt alle Wohnungen verkauft werden also weiß ich nix da... Also nicht irgendwie Hausschwamm drin gefunden worden dass jetzt jemand da ganz schnell raus muss oder so und raus will aus dem Invest.

00:45:00: Das heißt es ist eh schon mal gestaffelt dann hinterher auf den Markt gekommen.

00:45:04: aber dann sind wir quasi online gegangen und da war auch zum Beispiel der Tausch der Fenster wenn ich das richtig erinnere in der Zeit stelle noch nicht fertig weil wir in den ersten Verkaufsnotarverträgen schon noch reingeschrieben haben, dass wir als Verkäufer uns verpflichten die und die Maßnahme noch zu Ende zu bringen oder umzusetzen.

00:45:23: Also dass es auch noch geschuldet wird.

00:45:25: also von daher haben wir die ersten Verkäufen beurkundet.

00:45:28: da waren wir jetzt noch nicht mit allem komplett fertig.

00:45:30: Ja, super.

00:45:31: Aber habt ihr genau richtig gemacht?

00:45:32: Also aus Verkäufer Sicht würde ich behaupten selbst wenn man sich verpflichtet da die Maßnahmen noch zu Ende zu führen sinnvoll natürlich aber auch dass die Käufe dann so schnell schon umgesetzt werden konnten weil man spart sich ja den Zeitraum früh genug anfängt und man trotzdem die Sachen dann noch zu Ende macht, ist es ja am Ende kein schlechteres Produkt als wenn man jetzt gewartet hätte bis alles fertig ist.

00:45:54: Dann erst verkauft hätte man unmengend Zeit verloren.

00:45:56: Absolut absolut zumal wie gesagt so ein Dach ist jetzt auch nicht nur irgendwie in zwei oder drei Tagen neu eingedeckt und gedämmt und der gesamte Fenster tauscht ging zwar super schnell an sich aber hat dann auch wie glaube ich drei da knapp vier Wochen gedauert.

00:46:09: Bei sechs Wohnungen mussten wir auch die Mieter da sein und dann die Miete dann entsprechend Zugang gewähren usw.

00:46:16: Ja, also das Gerüst stand noch davor.

00:46:19: Ich glaube, man war zu erkennen dass das Dach jetzt quasi schon in the Manking ist und das war so ein bisschen... Das der Markter meinte ja es wäre schon ganz gut, dass wir da wenigstens ein bisschen was sehen mit einer Besichtigung sind.

00:46:31: Klar Treppenhaus ist verdreckt und so.

00:46:33: Das ist dann wieder ein bisschen eine Downside aber nicht so.

00:46:35: trotz hat man schon als jemand der dahin kommt eine gewisse Fantasie.

00:46:40: Okay, ja.

00:46:40: Dach kann ich sehen da wird gerade hantiert.

00:46:43: und dann der Einwohnung war schon mal die neuen Fenster drin.

00:46:45: Die waren halt auch wir haben es glaube ich ganz schön gestaltet von so in zwei verschiedenen Grau-Tönen.

00:46:51: Und dann waren halt die Fensterauben auch in so einem Grau und also manche noch Holzraben alt.

00:46:55: Aber das war schon glaubhaft zu vermitteln vom Makler bei den Besichtigungen dass da eben jetzt grade noch die nächsten ein, zwei Monate was abgewickelt wird und das ist auch dann in ihrer Wohnung wie sie kaufen möchten dann auch gemacht wird aber eben noch lange nicht komplett fertig.

00:47:11: Da würde ich auch nochmal einhaken wollen, weil das hast du gerade in so einem Nebensatz erklärt also wer genau war die Zielgruppe?

00:47:20: Eignutzer oder Kapitalanleger?

00:47:23: Also bei den beiden leeren Wohnungen, die dann ja auch die schönsten und auf dem modernsten Stand waren mit neuer Elektrik

00:47:28: usw.,

00:47:30: klar Eignützer, weil wir uns...also einmal war es eine Erdgeschoss-Wohnung da hatten beiden Erdgeschosswohnungen, auch wenn nur sehr klein aber noch einen Sondernutzungsrecht am Garten hinten zugeräumt.

00:47:42: Und da war schon die Erwartung dass es attraktiv ist.

00:47:44: zweieinhalb Zimmer das Invest in absoluten Zahlen jetzt auch nicht eine halbe Million oder sowas weil es eben nur fünfzig Quadratmeter sind und das andere Leerstand den wir saniert haben war im zweiten OG vielleicht auch ein Nutzer weil es gerade leer ist.

00:48:00: wegen der Lage grundsätzlich Rüttenscheid und jetzt eben eine eine kernsanierte Wohnung.

00:48:06: Das Dach ist neu gemacht.

00:48:07: Wir haben Nachtspeicher, könnte man sagen.

00:48:09: das Nachteil aber heißt auch sehr überschaubar wenn man da über den Austausch erstmal redet.

00:48:14: die Wohnung selbst ist komplett alles neu inklusive aller Fenster im gesamten Haus mit Dämmung oben und oberste und unterste Geschossdecke Haustür.

00:48:23: was soll da eigentlich jetzt neues kommen?

00:48:25: also von daher war schon die Erwartungen dass man einen Eignutzer bekommt als Käufer für die beiden Leerstände bei den anderen.

00:48:33: Warte, würdest du grob was sagen zu Fährkauf pro Quadratmeter ungefähr?

00:48:39: Also die teuerste Wohnung war die erste, die weg ging.

00:48:44: ich lasse mal offen welche der beiden Lehrende an.

00:48:48: einen Menschen der Eigen nutzt und das waren ich glaube viertausend Euro auf dem Quadratmetern

00:48:58: Eine ordentliche Marge.

00:49:00: auf jeden Fall gut erbt.

00:49:01: auch was rein investiert ist jetzt nicht so dass das ganze ohne Arbeit vollzogen wurde und ihr habt ja auch mehr Werte geschaffen.

00:49:06: also legitim Aber auf jeden fall am ende des tages ist die arbeit

00:49:12: gerechnet.

00:49:13: absolut Steh aber auch trotzdem weiterhin voll dahinter, dass die leute jetzt nicht irgendwelche totalen mohnpreise bezahlt haben.

00:49:19: Ich bin fest davon überzeugt dass die Leute Trotz Kaufen Nebenkosten, das jetzt in ein paar Jahren auch genauso wieder verkaufen könnte.

00:49:28: Also

00:49:29: wollte ich jetzt nicht.

00:49:31: ganz im Gegenteil am Ende der Mehrwert geschaffen?

00:49:34: Ich finde wenn man die Probleme anderer Menschen löst darf man Geld damit verdienen.

00:49:40: es wäre was anderes günstig eingekauft nichts dran gemacht irgendwie und dann teurer weiterverkauf ist halt die Frage wo da der mehrwert irgendwo entstanden ist außer dass man vielleicht irgendwie probleme in Bestand gelöst hat, was Verwaltung angeht oder sowas.

00:49:54: Aber das hier an der Stelle ja etwas ganz anderes.

00:49:56: er habt ja wirklich den Wohnraum komplett verändert im Gegensatz zu dem was vorher war.

00:50:00: also absolut brauchen wir brauchen nicht legitimieren zwei Einheiten an Eigennutzer.

00:50:07: genau jetzt

00:50:07: hast du vorhin noch gesagt Wir sind nicht über einen Vertrieb gegangen sondern über einem befreundeten Markler.

00:50:14: Kannst du einmal kurz unterscheiden?

00:50:17: weil ich glaube für diejenigen die das noch nicht so kennen als Aufteiler oder in dem Fall war es ja schon aufgeteilt, aber trotzdem habt ihr das einzeln wieder abverkauft.

00:50:25: Was ist für dich der Unterschied zwischen die Projekte an einen Vertrieb geben und an einen direkten Makler?

00:50:32: Und warum hast du dich für den Weg des direkten Marklers entschieden?

00:50:36: Also der Unterschied etwas sehr plakativ würde ich sagen auf der Seite des klassischen Marklers, der sich auch Portale bedient, der insuliert eine Immobilie Gucken da fremde Interessenten drauf, die wir jetzt noch nicht kennen.

00:50:54: Und Interessanten sehen die Immobilie im Kapitalanlagevertrieb.

00:51:01: Da sucht der Vertrieb den Käufer aktiv und etwas sehr spitzformuliert.

00:51:09: wenn ich der Vertriebler bin und dich anrufe weil in meiner Liste habe, aber vielleicht sogar kalt anrufe.

00:51:15: Dann überzeuge ich dich dass du heute mit mir über das Thema Kapitalanlage immobilier redest weil das gut für dich ist?

00:51:21: Weil ich weiß ja entweder durch mein Gespräch im Vorfeld oder weil ich das irgendwo an Daten schon von dir habe, dass du das und das verdienst und da im Grenzsteuersatz von zweiundvierzig oder vielleicht sogar fünfviertig Prozent bist.

00:51:34: Das heißt es tut ihr gut!

00:51:36: Und jetzt kommen wir vielleicht auch noch auf das Art des Objektes was da eventuell verkauft wird.

00:51:40: Es tut dir gut, etwas für deine Steuerlast zu tun im Sinne von dass du ein bisschen Steuer entlastend was einkaufst und investierst.

00:51:48: Also diese vermeintlich klassische Kapitalanlage Immobile die über einen Kapital Anlage vertrieb geht.

00:51:57: Ihr kennt ja jeder vielleicht auch schon mal von so einer Instagram Werbung nur... Hundert Euro im Monat dazu legen, also wie so eine Art ETF-Sparplan.

00:52:05: Also aus dem Netto erst einmal noch was dazuzahlen zu der, weil die Miete eben nicht die Bankrate deckt.

00:52:13: Ich möchte das nicht bewerten ist aber sozusagen der Hauptunterschied.

00:52:15: Also einmal sucht der Vertriebler jemanden, der das kaufen soll, der jetzt gerade in dem Augenblick vielleicht noch gar nicht weiß dass er das eigentlich kaufen sollen das gut für ihn ist.

00:52:23: Und auf der anderen Seite, so dieser klassische Markler, der inseriert.

00:52:26: Da kommt die Immobilie wenn man so möchte an das Licht der Öffentlichkeit und da können alle das Objekt sehen auf den Portalen, die man so kennt.

00:52:35: Und dann suchen die Interessenten, die wissen schon dass sie eigentlich eine Immobilier kaufen wollen und dann suchen sich eine Immobile und dann stoßen Sie auf die und dann nehmen Sie Kontakt mit dem Markler auf... So!

00:52:44: Und warum habe ich mich für einen Markler entschieden?

00:52:46: Also erstens weil es vorher auch schon guter Kontakt war, weil ich von dessen Arbeit restlos überzeugt bin Und weil es dann eben auch, wenn man so möchte den geben und nehmen an der Stelle ist.

00:52:58: Und ich sehr gerne mit demjenigen zusammenarbeiten

00:53:01: finde ich sehr, sehr wertschätzend.

00:53:03: Sehr toll formuliert!

00:53:05: Ich hoffe der Markler hört das gerade, was du da im Ehen sagst.

00:53:09: Ich glaube sowas hört man gerne wenn man gute Arbeit geleistet hat weil das Projekt scheint ja abgeschlossen zu sein und anscheinend war es so zufriedenstellend dass er einen guten Job gemacht hat.

00:53:17: also Kompliment an dieser Stelle.

00:53:19: Auf

00:53:19: jeden Fall wie gesagt die teuerste Wohnung war die erste, die inseriert war.

00:53:23: War aber auch dann, glaub ich mit der zweiten Besichtigung, also war sie dann verkauft.

00:53:26: Das könnte man ja sagen Glück gehabt und so weiter.

00:53:29: Aber es hat jemand gekauft, der nach Essen gezogen ist und er brauchte gerade dort eine neue Bleibe.

00:53:36: Aber wie gesagt das Zufall gibt's in meinem Leben nicht mehr.

00:53:39: Es passiert alles aus Sinn und Verstand und deswegen... Ja, es war auf jeden Fall erfolgreich.

00:53:47: Wir selber haben am Ende, also eine Frage mich noch schuldigt.

00:53:50: Du hast gesagt Anlage oder Verkauf an Eigenutzer- oder Kapitalanleger?

00:53:57: Wir hatten ja sechs Mietverträge übernommen und wir sind dann, weil wir gesehen haben dass die beiden Lernwohnungen als erste auf dem Markt waren, weil sie natürlich sofort an beide Nutzer, Kapital-Anleger und Eigennutzer sich richten, weil eben unvermietet dass die so schnell gut weckigen.

00:54:17: Das war ja schon aufgeteilt in den siebziger Jahren.

00:54:20: und vielleicht zur kurze Erklärung, wenn ich jetzt ein Haus kaufe mit einem Grundbuchblatt und das dann aktiv aufteile und aus zehn Wohnungen in diesem Mehrfamilienhaus zehn Grundbuchbletter mache oder machen lasse, dann bin ich derjenige, der jetzt aufteilt im Jahr zwanzig.

00:54:38: Und wenn dann eine oder alle diese Wohnung zum Zeitpunkt der Aufteilung vermietet sind, dann genießt der Mieter.

00:54:47: Der Mieta ist zum Zeitpunkteaufteilungen in ganz Deutschland bei mindestens drei Jahre nach Verkauf Schutz vor Eigenbedarfskönigungen von dem Neueigentümer an den ich verkauft habe.

00:55:02: Das ist dreijahre Minimum in Deutschland.

00:55:05: In Dortmund sind wir seit letztem Jahr bei acht Jahren Das heißt, wenn ich ein Haus erst aktiv aufteile.

00:55:12: Wer kauft eine Wohnung mit dem Ziel selber drin zu wohnen?

00:55:14: Wenn er weiß, er kann erst in acht und ein halb Jahren da rein bis der ganze Prozess abgewickelt sind weil er bei acht und einen halben bis neun und nicht bei acht Jahren so ungefähr.

00:55:21: Am Ende immer eine Frage des Preises aber das ist ja nicht das was du als Verkäufer an den Moment erreichen möchtest.

00:55:26: Genau also eigentlich ist der Verkaufaneignutzer fast bei drei Jahren schon... Sagen wir mal eine Herausforderung, alles was dabei rausgeht ist der Case tot.

00:55:36: Und dann zurück zu dem Essenerobjekt, sechs Mietverträge die wir übernommen haben im Ankauf.

00:55:42: Steigen wir natürlich ganz normal wie immer in den Miet Verträger ein kleine Wohnung überall einen Mieter nur im Miet-Vertrag auch faktisch nur einen Bewohner.

00:55:54: So haben wir uns gedacht, naja also wenn ich fragt der hat schon keine Antwort bekommen.

00:55:59: Also haben wir einfach mal stumpf die Leute gefragt und haben ihn auch ganz normal Die rechtliche Situation erklärt weil es war ja schon aufgeteilt das war schon in den siebzigern aufgeteil.

00:56:07: Das heißt Wir hatten ja die Daten im Mietverträgen Und die waren alle nicht länger bis auf eine Partei Nicht länger dort mieter als ich glaube vier oder fünf Jahre dass heißt diese mieta.

00:56:18: Die hatten eben gerade nicht diesen Schutz vor eigenbedarfskündigung Wenn wir weiterverkauft hätten weil sie eben erst Mieter wurden, schon lange nachdem es aufgeteilt war und da waren wahrscheinlich X-Mieter schon vorher in diesen Wohnungen.

00:56:31: Also selbst dieses mindestens drei Jahre hatten Sie nicht als Schutz gesetzlich sondern einfach nur die ganz normale BGB-Schutz vor Eigenbedarfskündigung des eigenen Tümers Und der ist ja abhängig davon wie lange der Mieta schon drin ist.

00:56:45: und dann eben wie gesagt bei fünfen von sechsten Fünf Jahre oder jünger, also wir reden davon faktischem gesetzlichen Schutz vor Eigenbedarfskündigung von ich glaube fünf oder maximal sechs Monaten.

00:56:56: Das heißt sehr überschaubar.

00:56:58: und dann bin ich da einfach hingegangen habe den Mietern das erklärt bis auf eine Mietpartei weil der war schon hochalterig haben gesagt haben er der Tochter versprochen kein Problem wir verkaufen einen Kapitalanleger ihr Vater wird hier immer wohn bleiben können.

00:57:11: Und dann haben wir gesagt Oder hab ich gesagt, also ich erklär den das einfach nur.

00:57:15: Ich mach Ihnen ein Angebot überlegen Sie mal... ...ich weiß ja nicht wer mir die Wohnung abkauft und es könnte passieren dass jemand ihre Wohnung wo sie jetzt noch zum Mietewohnen kauft der da selber einziehen möchte Und dann kann er sie vom Gesetz gedeckt in sechs Monaten oder sieben maximal.

00:57:33: dass ihr rausgeklagt oder heraus gekündigt muss er gar nicht klagen.

00:57:36: groß weil ist eigentlich eine eindeutige Sache ist vor Gericht wird einfach so entschieden Und als Alternative biete ich Ihnen, dass Sie einmal drüber nachdenken und so eine Woche Bedenkzeit.

00:57:47: Dass wir uns finanziell einigen.

00:57:49: wenn sie in der Mietaufhebung jetzt nicht per Morgen oder im nächsten Monat aber perspektivisch in und dann glaube ich in den nächsten sechs Monaten oder sowas also auch ne Perspektive die ähnlicher Zeitraum ist nur das dann eben das Mietverhältnis aktiv aufgelöst wird gegen Kompensationszahlungen die übrigens steuerfreies für denen er sie bekommt also sozusagen auch jetzt einfach mal Je nachdem, ne?

00:58:11: Zweieinhalb Zimmerwohnungen und du wohnst noch nicht lange da.

00:58:13: Du bist vielleicht Student.

00:58:14: also wir hatten einen Student Wir hatten mit dreißigvierzigjährige Personen die da einfach normal arbeitet und dann Also am Ende haben es fünf angenommen von fünften also zeigt dann auch irgendwie das welts ja nicht.

00:58:29: Irgendwas war ein faires Angebot Und die Leute haben sich einfach abgewogen wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit Dass ansonsten niemand kauft und dann bin ich halt ohne Geld raus.

00:58:38: Ich würde das nochmal zusammenfassen Für euch wäre es auf der einen Seite die Herausforderung geworden, dass wenn ihr die Leute mit übernehmt dort das dann eventuell ein potenzieller Verkaufspreis niedriger gewesen wäre weil die Mieten ja auch irgendwie angehoben werden hätten müssen.

00:58:53: Auf einem bestimmtes Niveau je höher die Mieten umso höher die Möglichkeit den Verkoffspreis zu erzielen.

00:58:59: Und ihr habt euch dann für die Situation entschieden, dass ihr mit den Mietern gesprochen habt.

00:59:03: Im Prinzip eine einvernehmliche Lösung gefunden habt wo beide Seiten in irgendeiner Art und Weise von profitieren egal ob es jetzt ne Abschlagszahlung ist nach dem Motto pass auf ich geb dir Summe X dafür das wir das gemeinsame Mietverhältnis beenden.

00:59:15: oder hey wenn wird die Miete erhöhen?

00:59:18: Auf einen Niveau was vorher miteinander besprochen wurde ist die Wahrscheinlichkeit dass du wegen Eigenbedarf gekündigt wie es niedriger.

00:59:24: Wenn du das möchtest, können wir das machen.

00:59:26: Wenn nicht kann ich halt nur nicht versprechen dass der Königungsschutz quasi dich lange hier in der Wohnung hält wenn derjenige Eigennutzer ist.

00:59:34: und am Ende im Prinzip haben alle dabei gewonnen weil die Leute mitentscheiden durften und nicht vor einer Entscheidung gestellt wurden die du getroffen hast sondern du hast es gemeinsam mit denen erörtert sozusagen

00:59:47: Genau Und

00:59:47: hat deinem Ergebnis dazu geführt auch Abschlagszahlungen wahrscheinlich geleistet worden sind, aber du dann am Ende fünf freie Mietverhältnisse hat es.

00:59:58: Genau ja korrekt.

00:59:59: also die sechs Vermieteten, die wir übernommen haben,

01:00:01: in

01:00:02: diese sind wir sowieso eingestiegen.

01:00:05: was du meinst ist wenn ich sie weiter verkaufe das Miet Verhältnis sozusagen und den Einkäufer einsteigt, dann guckt der natürlich auf einer Rendite erst einmal und wenn er keine Interesse hat dort selber einzuziehen, dann ist das einzig was ihn interessiert eben genau die Rendite.

01:00:20: waren die Ist-Mieten dort überschaubar.

01:00:24: Teilweise dem Zustand der Wohnung jetzt entsprechend, weil sie eben nicht in den letzten ein, zwei, drei, vier Jahren saniert worden sind aber der allgemeinen Lage in Rhythmischheit total unterirdisch.

01:00:35: also da wird neu vermietet ja eben nicht mehr für sieben Euro oder so etwas.

01:00:40: Also auch der Mietspiegel gibt glaube ich sogar mehr her.

01:00:44: und das war letztlich das Angebot was wir gemacht haben neben dem auch wirklich einfach ganz offen und transparent das rechtlich kurz erklärt.

01:00:55: Und auch gesagt, bitte informieren Sie sich!

01:00:57: Das werden sie genauso sich überall bestätigen lassen können vom Mieterverein von einem Anwalt von einfach gut ChatGPT habe ich damals noch nicht irgendwie so gesagt aber grundsätzlich vollkommen richtig dass ich einfach nur erklärt hab wie die Situation ist und dann eben halt ein Angebot gemacht haben

01:01:13: Wo würdest du sagen, wann deine größten Learnings in dem Projekt?

01:01:16: Also es ist erfolgreich abgeschlossen worden.

01:01:18: Ihr hattet die Themen mit dem Dachdecker der euch da erhängen lassen hat wenn mit dem Wissen was du heute sammeln durftest und danach sind ja noch ein paar Projekte abgewickelt worden.

01:01:28: das nehme ich jetzt mal vorweg.

01:01:30: also es ist danach ganz gut weiter gelaufen mit dem wissen was du Heute hast.

01:01:34: wo würdest Du sagen was hast du aus dem projekt am meisten mitgenommen?

01:01:41: Also erstmal so richtig hart bestätigt, das was man immer schon landläufig überall hört.

01:01:45: Dass es immer länger dauert und immer teurer wird wenn man viele Sachen anfasst.

01:01:51: und jetzt nicht nur du hast es ganz am Anfang mal gesagt klassisches fixen flip vielleicht nur kaufen maximale pinselrenovierung oder auch noch nicht mal dass und wenn der markt einfach steigende flut hebt alle boote wenn er macht einfach allgemein steigt dann brauche ich nur ein bisschen warten kann dann schon Mal wieder ein bisschen teurer verkaufen.

01:02:08: also es wird immer dauert immer länger.

01:02:10: Das wird immer teurer als man gedacht hat.

01:02:13: Als Downside, als Upside definitiv wenn man sich vorher diszipliniert hat und sich nicht irgendwas schön gerechnet hat... ...und jetzt nicht was ganz Komisches im Markt passiert von heute auf morgen wie so ein Verdoppelung bis Zinses dann darf man in aktueller Zeit und das gilt auch jetzt heute März XXV noch auf einen höheren Verkaufspreis.

01:02:35: Also hoffen darf man immer, aber wenn man ausreichend konservativ war dann darf man den glaube ich fast annehmen.

01:02:43: Er war eben vorher nicht in der Kalkulation drin.

01:02:46: also das kompensiert dann teilweise die höheren Kosten über und gleicht es nicht nur in Teilen aus.

01:02:52: Ich würde mir noch mehr zeitlichen Puffer reinbauen.

01:02:56: Nicht jetzt dass wir zu wenig Puffa auf der Finanzierungsseite hatten.

01:03:00: Wir hatten eine Laufzeit von drei Jahren vom Variabel finanziert.

01:03:05: Aber ich würde mir in der Präsentation, also ich habe hinterher mal so ein Solistabgleich gemacht und auf dem Stammtisch das Mal einmal an die Wand geworfen.

01:03:13: Was der Zeitplan war, den mich dem Banker bei der Projektvorstellung gezeigt habe Und was dann am Ende die gleiche Zeitschiene wo ich die Daten, die acht Daten der Verkaufsnotarttermine eingetragen habe?

01:03:27: Das ist dann doch ein bisschen weiter nach hinten gegangen.

01:03:31: Zweites Learning überlegte... Man ist ja oftmals besser darin anderen, also ich bin oftmals besseren anderen und habe mich sehr gut darin einen anderen Ratschlag zu geben wenn ich mich in deren Schuhen reinstellen kann.

01:03:46: Aber ich muss mich mehr disziplinieren dass ich das oftmals auch für mich selber noch ein bisschen besser machen kann.

01:03:51: Als zweite Learning war auf jeden Fall es gab eine Wohnung von den achten im Dachgeschoss.

01:03:55: da hatte der ursprüngliche Eigentümer für seine Tochter.

01:04:00: Meine Zwischenwand rausgerissen und das war keine Zweihundert-Zimmerwohnung, sondern es gab einen ganz großen Wohnen S-Raum und dann ein Schlafzimmer.

01:04:08: so also der Grundriss war anders und zwar die einzige Wohnung die anders war vom GrundrISS Und da hätte ich oder hätten wir definitiv vorher einen realistischeren Verkaufspreis dran schreiben sollen.

01:04:23: Weil das dann, das war die letzte Wohnung, die wir verkauft haben.

01:04:26: Und die ist daran... Die Mussten haben wir auch zwar einmal im Preis ein bisschen gesenkt und ich bin davon überzeugt, dass es neben Dachgeschoss aber das andere Dach geschoss ging relativ schnell weg.

01:04:35: Das ist daran lag, dass der Grundriss anders ist, dass man da eben nicht einen zweifelnden WG raus machen könnte mit zwei getreten Schlafzimmern.

01:04:43: Und da einfach realistischer sein.

01:04:45: was ist, sagen mal, das hässliche Endlein in dem Objekt?

01:04:49: wahrscheinlich nur ausschließlich über den Preis weggehen kann und diesen Preis so realistisch wie möglich und so niedrig wie möglich schon in der eigenen Kalkulation ansetzen, dass man erst gar nicht für sich selbst in dieses Gefühl kommt.

01:05:02: Den Preis denken möchte ja niemand gerne!

01:05:04: Und wenn man dann am Ende einfach irgendwann in diesen sauren Apfel bei ist und sagt es fühlt sich halt wie eine Niederlage an, für sich selber einfach nur obwohl das in meiner eigentliche Quatsche ist aber einfach realistischer sein... Das hässliche Endlein sofort realistisch richtig niedrig bepreisen, dass man sagt das ist ein Lowbrainer für den Käufer eigentlich.

01:05:22: Wenn sich am Ende Leute irgendwie hochbieten dann die schöne Abseite noch möglicherweise.

01:05:27: also das ist sozusagen bisschen mehr Realismus in diesem betrachten.

01:05:32: ja ich bleibe bei dem Begriff hässliches Entleihen.

01:05:35: Das wird ja und Handwerker hegen und pflegen.

01:05:40: Ich nehm das dem jetzt nicht krumm, weil wenn das so war dass dem Großteil der Leute da einmal auf einmal weggelaufen sind dann kann ich verstehen dass er den zuletzt angenommenen Auftrag wieder ablehnen muss.

01:05:49: Aber schön ist natürlich trotzdem nicht und wer nicht fragt der hat schon keine Antwort bekommen sozusagen.

01:05:57: also warum nicht ein Mieter fragen was seine Zukunftspläne sind mehr als sagen ich sterbe hier und werde waagerecht rausgetragen kann er dir nicht sagen.

01:06:07: und im schlimmsten weil es auch da was das Schlimmste was passiert.

01:06:09: Er findet dich blöd, denkt insgeheim oder erzählt in seinem Freundeskreis.

01:06:13: Das ist aber ein Idiot gewesen der will mit Wohnraum Geld verdienen.

01:06:17: Okay kann ich damit leben?

01:06:18: Ja nein könnte ich also frage hin auch in Zukunft wenn das Grundset abstimmt.

01:06:24: Also ich würde nie jemand fragen der jetzt irgendwie da siebzig achtzig ist oder sowas und sag okay komm.

01:06:29: also jeder muss seine moralischen Grenzen haben.

01:06:32: die habe ich in dem Bereich definitiv.

01:06:35: Aber dass es auch so ein Learning wo ich sage Manchmal bist du überrascht, was andere für sich von der Lebensplanung haben.

01:06:42: Du guckst den Leuten nur vom Kopf und du kannst nicht dahinter gucken.

01:06:45: Nur aus der eigenen Sorge heraus, er könnte das untersagen.

01:06:48: einfach nicht zu fragen ist ja eigentlich dumm.

01:06:51: Es ist

01:06:51: dumm, du nimmst

01:06:52: es mal aus dieser Hemdnessin.

01:06:53: Genau,

01:06:54: du unterstellst Prämissen die in deinem eigenen Kopf drin sind aber auch nur in deinm Kopf.

01:07:00: Naja, das ist recht!

01:07:01: Also es ist schon spannend, ich höre auch definitiv raus aus allem was du bis hierhin gesprochen hast.

01:07:07: Du hast ganz am Anfang mal damit angefangen dass du gesagt hast das du dem Marklern wo du als Käufer aufgetreten bist sehr verbindlich gewesen bist und auch gesagt hast also es gibt heute spätestens morgen von mir ein klares Ja oder ein klares Nein.

01:07:24: Das glaube ich etwas was man hier auch nochmal mit rausnehmen kann Dass man Verbindlichkeit seinen Gesprächspartnern gegenüber verdeutlicht, egal ob das der Makler, der Fährkäufer oder Handwerker ist.

01:07:35: Ich glaube es ist sehr entscheidend dass du gerade auch noch mal zu dem Thema Handwerkern nämlich auch gesagt weil Du auf der anderen Seite wahrscheinlich auch so behandelt werden möchtest und ich glaube wenn man verbindlich auftritt hebt man sich schon extrem vom Markt ab.

01:07:51: Also ich kann das sowohl als Dienstleister jetzt mal gesprochen, als Immobilienmarkler oder auch als Baufinanzierer.

01:07:58: Kann ich das eins zu eins widerspiegeln?

01:08:01: Es gibt ganz oft die Kunden, die suggerieren also ich sag mal gerade im immobilen Marklerbereich dass so ein Running Gag eigentlich schon hier.

01:08:08: Die Leute, die am Anfang kommen und sagen ja finanzieren braue alles nicht und ich habe genug Ich will gar nicht... Wir machen das Ding und wo kann ich unterschreiben?

01:08:17: Hat noch keiner bisher so durchgezogen.

01:08:20: Also es ist tatsächlich die, die am lautesten Bellen.

01:08:24: irgendwie da passiert nix.

01:08:25: oder auf der anderen Seite im Finanzierungsbereich halt genau dasselbe Thema.

01:08:31: und also was ich damit sagen möchte als Dienstleister mit jemandem zusammenzuarbeiten, der verbindlich und loyal ist macht am meisten Spaß.

01:08:40: und wenn ich jetzt Kunde bin auf der andern Seite versuche mich exakt genauso zu verhalten.

01:08:45: Und ich würde auch behaupten, im eigenen Ankaufsprofil beispielsweise wenn ich jetzt losgehe und für meinen Bestand einkaufe ist das etwas was sich sehr häufig im Ankauf sogar ausspiele indem ich dem Verkäufer an der Stelle sage er hat von mir die Zusage Wir machen das.

01:09:02: Ein Mann ein Wort sage ich immer mit dabei, gebt den meine Hand da drauf und lege im gleichen Atemzug manchmal, wenn es die Situation erfordert noch ein paar Käuferrezensionen dabei dass sich sagen kann, guck mal hier von der letzten Verkäufern oben stehen die Kontaktdaten mit.

01:09:18: darauf können sie sich gerne auch telefonisch melden und sich dabei erkundigen wie die Zusammenarbeit mit mir gelaufen ist.

01:09:23: nochmal einen kurzen Zweizeiler vielen Dank hat alles pünktlich geklappt und immer die Vereinbarung eingehalten.

01:09:29: einfach nochmal um die Seriosität zu unterstreichen.

01:09:32: Und ich glaube, dass das tatsächlich – also wenn man das so auf die Goldwaage legen möchte – die kleine Extra-Meile ist, die dann aber vielleicht den Unterschied macht, warum er mit dir das Geschäft gerne macht?

01:09:44: Der Markler, der die zweite Wohnung am Anfang verkauft hat anstatt, dass man es vielleicht an jemand anderem gibt.

01:09:50: Weil man weiß, ein Mensch, wenn ich mit dem Dake was mache, da ist Zuverlässigkeit da und wenn der sagt, er macht das, dann macht er das!

01:09:55: Also ich kann sicher jeder selber fragen, auch der es gerade hier zuhört.

01:09:59: Mit wem möchte man eigentlich tagtäglich lieber zusammen arbeiten oder sich umgeben?

01:10:04: Also mit Leuten die man deutlich besser einschätzen kann weil man schon zweitermal mit denen was zusammen gemacht hat und sei's auch nur der Arbeitskollege sein fachübergreifend was auch immer.

01:10:14: ja also da weiß ich dass derjenige auch verlässlich ist.

01:10:17: wenn er mir sagt ich schick dir das morgen dann schickt er es mir morgen oder er ruft aber an und sagt Ich kann es dir heute nicht schicken, obwohl ich's dir gesagt habe.

01:10:25: Weil und dann kann immer das Leben dazwischen kommen ja?

01:10:28: Das kann ja passieren aber dann würde ich auch immer sozusagen dann eben zum Telefon her greifen und sagen... ...ich hab dir was zugesagt.

01:10:36: Kann dich leider nicht einhalten nur damit du Bescheid weißt.

01:10:38: warte nicht drauf was auch immer.

01:10:40: wenn dann den Deal weggeht okay dann hab ich halt Pech gehabt ist er im Zweifel meiner Verantwortung.

01:10:45: warum mich da jetzt heute nicht liefern kann obwohl ichs gestern eigentlich gesagt habe kann immer passieren aber das ist trotzdem meine Verantwortung

01:10:52: ist hundertprozentig unterstreichen.

01:10:56: Ich kann aus eigener Erfahrung sagen, ich habe mit einem Markler hier vor Ort mehrmals Geschäft gemacht als Kunde.

01:11:02: Also dass ich der Käufer war und einen meiner besten Deals den ich machen durfte, habe ich genau aus diesem Grund gemacht das dieser Markler mich als zuverlässiger Partner wahrgenommen hat weil er wusste, ich treffe schnelle Entscheidungen und es war ein Deal.

01:11:16: der musste schnell gehen, weil der Fairkäufer dringend Geld brauchte.

01:11:19: Es gab keine Unterlagen zum Objekt und er wussten, wenn er mich anruft, dass sich ihm eine schnelle Entscheidung gebe.

01:11:25: Ich habe es, ein kleiner Tipp vielleicht am Rande.

01:11:30: Es war Montags und ich hatte gesagt bis Donners das kriegt er die Zusage von mir und Dienst.

01:11:34: das habe ich ihm gegeben.

01:11:36: also ... auch überperformen sozusagen, wenn ich einen Deal unbedingt haben möchte.

01:11:42: Man merkt das ja also... Ich finde, wenn man sich ein Objekt anschaut, merkt man recht schnell.

01:11:47: wird es jetzt hier ernst?

01:11:48: Ich würde es nicht sofort zusagen keine Frage aber man merkt ja ob das was ist und dann ruhig gerne sagen wir ihn noch einen Tag länger oben drauf packen und dann lieber einen Tag früher schon die Zusage geben macht auch nochmal ein kleines bisschen was aus.

01:12:02: natürlich nur wenn man's und das ist glaube ich auch der wichtige Punkt nicht nur aus der Theorie erzählen.

01:12:07: Ich bin der Zufallessige und ich bin derjenige, auf dessen Wort man sich verlassen kann, sondern genauso wie du sagst selbst wenn man dann nicht performen kann weil irgendwas Äußeres dazwischen kommt ist man aber trotzdem derjenig, den einen anrufen kann und sagen kann Mensch ich habe leider noch keine Rückmeldung von einer Bank oder ich warte hier immer noch auf das Angebot vom Dachdecker oder das ist der Grund warum ich mich nicht melden kann.

01:12:26: nicht dass sie denken ich hab's nicht vergessen ich bin dran so und schon ist alles.

01:12:30: das Vertrauensverhältnis bleibt erhalten in dem

01:12:32: Moment ja auf jeden Fall.

01:12:34: Also neunundzig.

01:12:35: über neun Prozent der Menschen haben dafür Verständnis, dass irgendwie das Leben mal weitergeht und dass sich seit gestern die Uhr, weiß ich nicht, sechszehn Stunden weiter gedreht hat.

01:12:44: Und wenn man das einfach offen kommuniziert ja was soll dabei sein?

01:12:48: Also das ist glaube ich sollte der Anspruch sein oder wäre meine Erwartung eigentlich.

01:12:53: aber man wird dadurch auch oft leider alles Besseren belehrt und deswegen darf ich bei dir kann man sich dann durch diese vermeintliche selbst Verständlichkeit sogar schon wieder hervorheben ein Stück weit.

01:13:05: Obwohl zwar ein selbst wirklich nur das natürlichste der Welt ist, kommt es aber bei vielen anderen dann sogar positiv an und wird nicht nur so als Selbstverständigkeit wahrgenommen weil eben viele andere leider eben nicht so handeln.

01:13:19: Wir haben jetzt ganz viel, glaube ich schon rausziehen können aus diesen Anfängen die du da gerade von dir beschrieben hast.

01:13:26: Ich glaube wir könnten noch ganz viel Zeit hier zusätzlich noch miteinander verbringen.

01:13:30: Ich möchte aber gerne noch ein Thema aufmachen weil ich weiß dass du da auch ziemlich tief unterwegs bist und zwar KI in der Immobilienwelt.

01:13:39: mich würde mal interessieren weil ich weiss das du dich mit dem thema auseinander gesetzt hast wie siehst Du Worin siehst du den Vorteil von der KI und wie nutzt du die KI für dich in deinem Alltag?

01:13:55: Also danke für die Blumen.

01:14:03: Wie sehe ich Sie?

01:14:03: im Alltag, also bei sich wiederholenden Prozessen macht es absolut Sinn.

01:14:11: Nutze ich Sie immer so konsequent schon?

01:14:13: Nein da bin ich wieder bei dem Punkt sehr gut in Empfehlungen für andere noch nicht so... konsequent in der eigenen Umsetzung oder Anwendung.

01:14:27: Also ist so ein bisschen die Frage, was will jetzt vielleicht der Zuhörer gerade... also was kauft er jene?

01:14:33: Wenn ich ohne das zu werten wenn ich jetzt einzelne Wohnungen kaufe dann kommen ja, ich denke die allermeisten Wohnungen, was du vielleicht auch besser kennst, würde ich denken kommen einfach auf Portale weil So eine Offmarket-Wohnung.

01:14:49: Da ist vielleicht nicht so spannend genug, dass der Markter da als Arbeiter reinsteckt und dann noch rumtelefoniert, wer die vielleicht vorher kann auch mal vorkommen.

01:14:58: Aber wenn man Wohnungen und das jetzt auch nicht nur einmal kaufen will, dann könnte man sich den Akquiseprozess vermutlich... Wenn man vielleicht noch einen Vollzeitjob hat und dann nicht immer auf einer Notification von irgendeinem Portal reagieren kann, dann könnten wir uns sicherlich automatisieren und optimieren, dass über Schnittstellen zu irgendwelchen Crawlern oder so die Daten abgreifen.

01:15:24: Und dann kann man hinterlegen wie das vorgeprüft werden soll mit den Daten, die eben im Inserat sind.

01:15:31: Das geht nicht, dass ich es jetzt aus dem Stegreif alles alleine umsetzen könnte aber ich weiß, dass es schon sehr gut geht und dass es in sechs Monaten wahrscheinlich perfekt geht.

01:15:40: Das könnte ich mir gut vorstellen.

01:15:42: die rudimentäre Ankaufsprüfung und vielleicht auch sogar die etwas detailliertere Ankaufsprüfungen jetzt perspektivisch in den nächsten sechs bis zwölf Monaten darüber laufen kann für Leute, die viele Inserates screen wollen oder nicht die Zeit haben oder die Lust haben das jetzt quasi immer live direkt selbst am Handy zu machen.

01:16:02: Bei mehr Familienhäuser deswegen habe ich da so die weiche eingebaut weiß ich noch nicht so genau.

01:16:07: da geht ja deutlich mehr.

01:16:09: einfach mal so ... über einen Anruf oder über ein Schreibtisch von einem Makler, vom Kontakt.

01:16:16: Weil das eben jetzt auch ein Invest ist was nicht so jeder vielleicht finanziert... ...oder wo man dann einfach weiß noch mehr Verlässlichkeit.

01:16:25: und mal zurück zu einer Wohnung die kann ich schnell auch an jemand anders verkaufen.

01:16:28: aber so mehr Familienhaus vielleicht auch dann irgendwie siebenstellig oder so im Preis das sortiert sich da ein bisschen anders vielleicht ein.

01:16:36: Da weiß ich es noch nicht so genau.

01:16:37: da habe ich noch nicht eine direkte Meinung zu.

01:16:40: Bei denen, die beim Portal kommen.

01:16:41: Ja es kann auch irgendwie über KI laufen aber da kommt halt nicht so viel drauf.

01:16:45: Also da Rudi´s Restaurantpa sagen ja auch viele was auf dem Portal ist.

01:16:49: das haben definitiv schon viele Augen vorher gesehen und nicht so trotz dass ein Essen das war aufm Portal.

01:16:53: also wir haben dann einen guten mittleren sechsstelligen Gewinn mitgemacht da es hätte auch jeder andere machen können

01:17:00: Kann ich an der Stelle auch noch mal eben sagen, also ein Großteil der Deals die ich für einen eigenen Bestand gekauft habe tatsächlich übers Portal.

01:17:08: Also es ist nicht immer so ah ja du kommst ja aus der Branche und du hast die Sanden ein.

01:17:13: Ein Großteil des Objektes die ich im Bestand habe habe ich tatsächlich über Portale gekauft.

01:17:16: Warum auch nicht?

01:17:17: Also sehe ich eigentlich genauso.

01:17:18: deswegen gucke ich auch jeden Tag mehrfach in die Portale selbst rein nutze auch Crawler usw.

01:17:25: Ich mache schon noch sehr viel händisch manuell zurück.

01:17:28: zu dem KI-Thema Da könnten wir uns auch besser aufstellen.

01:17:35: Ja, das steht auf der Liste, auf der langen Liste.

01:17:40: Trotzdem am Ende ist es auch in Zukunft meiner Meinung immer noch ein Peoples Business.

01:17:45: also ich tue mich schwer aber vielleicht jetzt mal im Alter sozusagen.

01:17:50: Ich tue mir schwer dass jetzt irgendwo in einem Portal schon irgendwie da noch mehr KI mit eingebautes und nicht als interessant dann... Also am Ende muss ich von dem möglicherweise Markler involviert, aber definitiv Menschen als Verkäufer, als Eigentümer von mir überzeugen je nachdem welcher Marktphase wir sind.

01:18:09: Bin ich nicht alleine da in der Regel bin ich nicht allein da und von daher muss sich ja auch irgendwie eine männliche Komponente mit reinbringen.

01:18:16: und verlässlich hatten wir gerade zuverlässig Finanzierungsseite geklärt und solche Sachen.

01:18:24: und ob das jetzt absehbar in sechs bis fünf Monaten irgendwie so komplett wegfällt, das kann ich mir nicht vorstellen.

01:18:29: Ich glaube auch nicht dass es in zwei Jahren ganz weg ist.

01:18:31: Es gibt vielleicht so eine neue Nische die sich so vielleicht bildet im Immobilienmarkt.

01:18:36: und was ist der Immobiliermarkt?

01:18:37: Den gibt's ja auch nicht also neben Standorten regional und Inwest- und Assetklassen.

01:18:42: Könnte ihr mir vielleicht vorstellen, dass es sowas wie Tokenisierung solls wahrscheinlich oder Witzbald geben, da sich Anteile an darüber kaufen können.

01:18:52: Ist das direkt KI?

01:18:53: Nee jetzt auch nicht.

01:18:54: aber Also wir machen jetzt gerade einen Fächer weit auf, wo wahrscheinlich noch in drei Stunden sitzen.

01:18:58: Aber ein bisschen mehr so philosophieren wie das aussehen könnte.

01:19:02: Ich weiß nicht, habt ihr aus... ich stelle mal eine Frage vielleicht zurück.

01:19:04: Habt ihr aus eurem Tag täglichen schon tiefere Insights oder was umgesetzt wurde, sagst du?

01:19:10: Das hätte ich mir vor einem Jahr nicht vorstellen können.

01:19:13: Also ich würde behaupten dass für uns KI auf jeden Fall also Sowohl jetzt im beruflichen Kontext, aber auch als Investor sage ich jetzt mal im Ankaufsprozess in eine ganze Menge Arbeit abnimmt.

01:19:28: Also auch was so Modernisierungsplanungen angeht gerade solche Themen oder auch also kreative Dinge Raumgestaltung wenn ich irgendwas umnutzen will oder sowas noch mal die Idee mitzukriegen oder so wenn ich ein Grundriss hoch lade.

01:19:41: Ich glaube schon dass da sehr viel Potenzial drin ist und ich nutze es täglich tatsächlich.

01:19:48: Ich würde aber auch sagen, und das möchte ich eigentlich betonen.

01:19:53: In meinen Augen ist das Chancen- und Risiko zugleich.

01:19:56: Das ist so ein bisschen... Also ich sehe es als natürlich eine riesige Chance und weiß dass das ganze Welt verändern wird.

01:20:03: Das Einzige, was ich gerade so ein bisschen auch beobachte ist um die Leute, die sich nur noch auf die KI verlassen.

01:20:10: Weil wenn man sich ein bisschen tiefer gehen mit den Dingen ja auch auseinandersetzt, Large Language Model, ich werde es nicht zu technisch werden aber ist nicht immer hundert Prozent das, was daraus kommt, dass es auch wirklich stimmt.

01:20:21: und ich sage mal, wenn man anfängt das ganze Kopflos zu nutzen und sich auf die Ergebnisse verlässt und man selber im Worst Case verlernt wie sich Rendite überhaupt zusammensetzt, also welche Faktoren beeinflussen denn meine Rendite?

01:20:39: Also ich sage jetzt mal übertrieben gesagt vielleicht sogar in der Lernphase schon.

01:20:42: In dem Moment wo ich anfange mich mit dem Thema auseinanderzusetzen... Ich glaube dann kann das auch ein ganz schneller Boomerang werden.

01:20:50: Ja, weil die KI hat mir doch gesagt, da ist ein guter Deal und jetzt habe ich das gekauft.

01:20:53: und warum ist das denn jetzt schlecht?

01:20:55: Warum kommt kein Plus raus?

01:20:57: ... bin

01:20:58: ich so ein bisschen meine Sichtweise darauf, was ist der Worst Case?

01:21:01: Naja also dass ich extrem überteuert an einem sehr schlechten Standort was kaufe.

01:21:06: Und dann habe ich das erst mal über Fremdfinanzierung... ...an den Hacken und werde es im schlimmsten Fall nur mit einem durchaus auch größeren Verlust wieder los.

01:21:15: Und da sollte ich oder wäre meine Empfehlung aber zumindest für mich selbst die Empfehlungen.

01:21:22: Also da würde ich immer das letzte Wort haben wollen und auch bewusst die letzte Entscheidung getroffen haben.

01:21:28: Unterstützung, Hilfe immer gerne.

01:21:31: Auf wenn du sagst genau in einem kreativen Grundrisse und so weiter was du galtest das ist absolut da bin ich beide habe ich total gerade nicht dran gedacht dass es natürlich digitale Staging usw.

01:21:42: Da kann man noch viel mehr machen mit KI.

01:21:44: also eine Messiewohnung kann man auf einmal mit zehn Minuten Arbeit ist auf einmal schon kernsaniert und so sieht sie auch aus.

01:21:51: dann Das ist alles definitiv Sachen derer man sich in Zukunft wahrscheinlich nur noch bedient.

01:21:59: Nichtsdestotrotz bleibt es dann auch wie eine menschliche Komponente.

01:22:01: Du musst ja im Interessenten gerade einen Eigennutzer etwas an die Hand geben, dass er nicht dann vor Ort enttäuscht ist wenn er noch in die gerade leere Wohnung reinkommt.

01:22:11: Staging nur digital ist nett.

01:22:15: Wenn man so als Beilwerk benutzt das ist mein Take-away auch noch, weil man vielleicht auf dem iPad mal Fotos dabei hat, wie es gestaged aussehen kann.

01:22:23: Wenn aber nur digital inseriert also digitale Stage inserieren Und dann sehen diese Leute und die lesen nicht im Zweifel, dass es da auch irgendwo drinsteht.

01:22:32: Dass das nur KI-Image oder sonst was ist.

01:22:35: Dann kommen sie in diese Wohnung in das Haus und gerade als Eigennutzer.

01:22:39: Man sieht faktisch wie denen die Gesichtszüge entgleiten weil es jetzt nicht so aussieht wie sie es noch am Kopf haben von den gestaged digitalen Bildern.

01:22:47: Das ist schlicht und möglich, an so jemanden noch was zu verkaufen als Eigennutzer.

01:22:52: Auch da bleiben wir bei einer gewissen menschlichen Komponente wieder.

01:22:56: Aber um deinen Punkt zu machen, den kann ich auch nur definitiv unterstreichen... Man sollte sich nicht selber aus der Verantwortung rausnehmen lassen von einer KI Und dann am Ende sogar noch der KI die Schuld geben, dass sie eine Empfehlung gegeben hat für irgendetwas.

01:23:11: Nein sorry du bist selber Herr oder Frau Deines Lebens und du bist deines Glückeschmied.

01:23:18: Das sollte man auch nie aus der Hand geben.

01:23:20: Vielleicht auch noch mal, weil während Du das gerade so ausgeführt hast ist mir das auch nochmal eingefallen als Dienstleister.

01:23:28: Wir sind ja auch Immobilemarkler und wir kriegen auch zwischendurch E-Mails die ganz offensichtlich mit KI geschrieben sind.

01:23:38: Ich sage das jetzt mal aus der Dienstleisterbrille.

01:23:40: Völlig wertfrei, braucht sich ja niemand da draußen angesprochen fühlen.

01:23:43: aber wir stellen ein Exposé online und ich würde behaupten wir geben uns sehr viel Mühe mit unseren Exposés dass da sehr viele Details dann auch schon drin stehen.

01:23:52: bei uns läuft es so dass bei Immobilien Scout der Heismacher sag' ich mal ist und dann kriegt der Kunde von uns ein sehr detailliertes Exposéd zur Verfügung gestellt.

01:24:02: Wenn dann Rückmeldungen kommen, die über ChatGPD oder irgendwelche anderen künstlichen Intelligenzen ausgeführt sind.

01:24:10: Da siehst du recht schnell – der hat das Exposé gar nicht gelesen!

01:24:14: Weil du ganz genau weißt alle diese Punkte, die da irgendwie abgefragt werden, sind doch im Exposee sehr detailiert erklärt.

01:24:21: Vielleicht sogar mit noch mehr Details als das was angefragt ist.

01:24:24: und das sorgt tatsächlich beim Ja, Leser also in dem Fall dann bei dem Markler eher für das Thema.

01:24:31: Das wirkt unseriös.

01:24:33: Also ganz aktuell haben wir eine Anfrage gehabt für den Objekt im Millionenbereich tatsächlich wo der Interessent mit KI einen wunderschönen Text an der ein.

01:24:42: die Einleitung war wirklich so dass ich gedacht habe auch cool Der passt super.

01:24:45: und dann kommt ja und wir kennen das objekt schon aus der Vergangenheit Wir haben das schon mal besichtigt Geht gar nicht, weil es ein Neubau.

01:24:52: Und ja das Gute wäre auch hier dass man auf beiden Seiten keinen Markler bezahlen müsste und der Kunde schickt uns als Immobilienmarkler diese

01:25:01: Anfrage.

01:25:03: So und an dieser Stelle weißt du dann okay er hat sich zwar ein bisschen Mühe gegeben er hat oben was Persönliches mit einfießen lassen und unten haut die KI dann vollkommen aus den Socken.

01:25:12: so jetzt ist ja die Frage jetzt kriegst Du sowas als Dienstleister wie seriös Gerade in einem Bereich, also bei dem Beispiel.

01:25:19: jetzt ist ein Kaufobjekt in Millionenhöhe.

01:25:21: Also eine Million genau.

01:25:23: Wie wirkt das?

01:25:24: Ja, das unseriös!

01:25:25: Das ist auch nicht wertschätzend.

01:25:27: Genau.

01:25:28: Ist so der Letzteres finde ich eigentlich schlimm.

01:25:31: Was ist das kostbarste was?

01:25:33: wir haben?

01:25:33: unsere Zeit?

01:25:34: Unsere

01:25:34: Zeit ganz genau.

01:25:35: Da setzt sich jetzt jemand erstmal im Vorfeld von euch hin und trägt alles zusammen, arbeitet es aus.

01:25:42: So wird's angefragt und verschickt.

01:25:43: Und dann kommt da klatscht sowas KI-Generätes nach drei Sekunden quasi zurück weil in der Zeit ist daher in dem Fall kein Faktor mit der KI.

01:25:51: Dann setzt sich wieder jemand mit seiner Zeit daran und liest das kommen die ersten Zweifel.

01:25:58: beim fünften Satz und bei dem letzten Satz weiß man, wer es auch mal war.

01:26:03: Es ist Klo, LGBT wäre auch immer aber nicht Frau Müller Herr Meyer der da unten als Absehender darunter steht.

01:26:09: also das ist alles anders wertschätzend und wie gesagt mit der Zeit anderen Menschen sollte man sehr sorgsam umgehen.

01:26:15: Und da schließt sich jetzt vielleicht auch nochmal der Kreis zu dem was du ganz am Anfang gesagt hast, wo wir gesagt haben man sollte zuverlässig und ja loyal usw.

01:26:23: seinen Geschäftspartnern gegenüber auftreten.

01:26:26: genau so an dieser Stelle.

01:26:27: Geschäfte werden unter Menschen gemacht und ich glaube das unterstreicht die Situation noch mal und rundet das Thema mit der KI an der Stelle jetzt nochmal ab mit dem was wir im Anfang gesprochen haben.

01:26:37: Ich glaube, wir könnten noch eine Stunde hier sitzen.

01:26:39: Wir haben noch ganz viel zu erzählen aber im Betracht der Zeit würde ich dich ja nochmal fragen.

01:26:44: also... ...ich würde mich freuen wenn Fragen offen geblieben sind.

01:26:48: Wir würden deinen Instagram Account gerne mit unten verlinken dass man dich natürlich auch direkt anschreiben kann Aber gerne auch uns noch mal Fragen zuschicken und dann können wir ja gerne nochmal bei der nächsten Folge über ein anderes Projekt sprechen, weil ich weiß dass du da noch ganz viele spannende andere Dinge im Portfolio mit hast.

01:27:06: Ja gibt es noch ein paar Sachen die gerade so noch in der Abwicklung sind.

01:27:09: deswegen auch bewusst heute da ist noch nicht drüber gesprochen.

01:27:12: Können wir wahrscheinlich oder geht davon aus im Laufe dieses Jahres über die letztes Jahr angekauften Sachen reden?

01:27:22: Ich war gespannt, was dieses Jahr noch so kommt.

01:27:24: Ich weiß nicht mehr, was müssen wir noch ankaufen damit wir nächstes Jahr wieder etwas verkaufen können?

01:27:29: Die drückt ja auf jeden Fall weiter in die Dauern aber ich glaube

01:27:31: ihr seid ganz gut unterwegs.

01:27:31: Wenn sich das jemand auch gerufen fühlt kann er

01:27:33: mich gerne... Was es verkaufen zu wollen!

01:27:34: Mehrere Zeit gerne.

01:27:35: Mehrere Punkte da können wir Instagram?

01:27:36: Ja genau.

01:27:37: Jederzeit gerne.

01:27:38: Danke dass du dir die Zeit genommen hast.

01:27:40: Ich danke dir ganz herzlich.

01:27:41: vielen Dank.

01:27:42: Das war's für heute, mit R und G Zeit für neues.

01:27:46: Wir hoffen du konntest etwas Neues lernen und disinspirieren!

01:27:49: Schau in unseren Immobilienklub vorbei um die Diskussion fortzusetzen.

01:27:53: Verges nicht zu abonnieren und teile diesen Podcast mit deinen Folgen.