#68 „Lage, Lage, Energie" – Justin Busch über nachhaltiges Investieren, Steuerstrategie & die größten Anfängerfehler

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00:00:03: Willkommen bei R&G Zeit für Neues, dem Immobilien- und Investmentpodcast.

00:00:09: Begleite Immobilienexperte und Baufinanzierer Marc Günther auf einer Reise durch die faszinierende Welt der Investoren.

00:00:16: Hallo und herzlich willkommen zur neuen Podcastfolge R&D Zeit für neues Immobilie und InvestmentPodcast heute wieder mit einer Interviewfolge.

00:00:25: Ich habe den nächsten spannenden Interviewpartner beim Sitzen, Justin Busch.

00:00:29: Justin ist seit vier Jahren in der Immobilienwelt aktiv, hat mittlerweile vierzig Einheiten aufgebaut.

00:00:35: Zwei Unternehmen, zwanzig Mitarbeiter für sein eigenes Ingenieurbüro.

00:00:40: Hohldingstruktur weiß ich es ein Thema.

00:00:42: also das wird auf jeden Fall glaube ich heute sehr spannend dir zuzuhören.

00:00:45: Danke dass du dir die Zeit genommen hast!

00:00:47: Sehr gerne.

00:00:48: Grüß dich Marc.

00:00:49: Also vielleicht fangen wir mal vorne an in deinem beruflichen Kontext.

00:00:53: Ingenieurbüro habe ich jetzt gerade schon angesprochen, zwei siebzehn hast du dich selbstständig gemacht?

00:00:57: Worum geht es in deinen beruflichen Alltag?

00:01:00: Technische Gebäudeausrüstung also.

00:01:02: mein Ingenieurbüro ist entstanden quasi aus der Elektrotechnik.

00:01:07: Wir haben Plan- und Ingeniöre bei uns Und wir planen große Objekte.

00:01:13: Man kann sich das vorstellen größere Schulen, größere Hotelanlagen Produktionshallen Lagerhallen sowas in die Richtung, deutschlandweit.

00:01:21: Also das heißt du hast aus beruflichen Kontext schon immer Verbindungspunkte irgendwie mit Immobilien gehabt aber im industriellen Bereich eher so?

00:01:29: Also größere Gewerbeeinheiten so in dem Bereich?

00:01:33: Ah, das würde ich nicht sagen eigentlich nicht.

00:01:34: also ich komme aus dem Handwerk bin auch gelernter Elektroinstallateur also eine ganz normale Ausbildung im Handwerk in einem eigentlich eher kleineren Unternehmen bei uns und hab mich dann quasi nach dem ich mein Meister gemacht habe, aber ich versuchte ins Ingenieurbüro zu kommen und hab es dann auch geschafft dort eben gelernt.

00:01:57: Und hab dann die Berührungspunkte gehabt mit größeren Immobilien.

00:02:00: Da hat man dann gemerkt dass man auch größere Dinge umsetzen kann.

00:02:03: Wie alt bist du jetzt heute?

00:02:05: Dreiunddreißig

00:02:06: Also noch gar nicht so alt Aber schon ein paar Jahre selbstständig.

00:02:10: wie lange Selbständigkeit hast du hinter dir?

00:02:12: Ja seit zwanzig siebzehn also insgesamt jetzt acht Jahre.

00:02:15: Ja, es ist schon was.

00:02:15: Und dann zwanzig Mitarbeiter aufgebaut in der Zwischenzeit?

00:02:20: Wann fing's denn an dass du darüber nachgedacht hast im privaten Bereich Immobilien auch spannend zu finden?

00:02:28: Zwanzig-zwanzig würde ich sagen.

00:02:30: da fing das so langsam an.

00:02:32: Da hatte man ja seinen Umfeld soweit aufgebaut, dass man relativ viel Knowhow eben gesammelt hat und da konnte man sehen, dass viele kleine Puzzleteilchen hatte die man dann irgendwie zusammensetzen konnte.

00:02:45: Hast du mit der klassischen Eigennutzerimmobilier angefangen oder erst mit der Vermietung?

00:02:49: Ich habe mit meiner eigenen Nutzerimmobilie angefangen seinerzeit.

00:02:53: Das hatte eben auch private Gründe, Kind war ein Ammer im Ammar und unsere Wohnung war etwas kleiner.

00:02:59: Habe aber da dementsprechend schon darauf geachtet dass das Ganze nicht nur von mir selber getragen

00:03:04: wird.

00:03:06: Also, das heißt ein Familienhaus mit einer Einliga-Wohnung dabei oder?

00:03:09: Das

00:03:09: war ein Einfamilienhaus.

00:03:10: Hatte noch keine Einligawohnungen drin aber die habe ich halt schon gesehen beim Kauf und somit hat sich das dann ganz gut ergeben.

00:03:18: Und wie kamen denn die Brücke zur ersten vermieteten Einheit?

00:03:22: Beruflich hat man natürlich relativ viel damit zu tun.

00:03:25: mein Vater selber kommt auch aus dem Handwerk der ist gelernter Maler und hat relativ viel mit Trockenbau natürlich auch zu tun.

00:03:33: Und da ist man natürlich irgendwie aufgewachsen mit Immobilien an sich.

00:03:40: Da hatten wir bei uns in der Umgebung, waren ja auch auf der Suche nach einer Büroimmobilie tatsächlich und für unser Ingenieurbüro genau richtig.

00:03:51: Und da hatte sich eben eine sehr interessante Immobilie ergeben und da haben wir so die ersten großen, für uns großen zu dem Zeitpunkt das erste große Projekt Sanierungsobjekt an sich ergeben.

00:04:03: Und das habt ihr dann mit eurem Ingenieurbüro selber bezogen, um von dort aus zu arbeiten und dann noch Einheiten zusätzlich vermietet.

00:04:11: oder nutzt ihr das ganze Gebäude?

00:04:13: Also es war der Plan, dass wir Einheiten vermieten.

00:04:16: Das ist ungefähr vierhundert Quadratmeter groß auf vier Etagen aufgeteilt und wir haben als wir eingezogen sind, in den zwanzigzwanzig nur zwei Etagen an sich genutzt.

00:04:26: Und hatten dann eben im Dachgeschoss schon eine Wohneinheit ausgebaut und die Etage da drunter als Co-Working Space angedacht.

00:04:36: das haben wir dann dementsprechend zu dem Zeitpunkt auch gestartet lief eigentlich auch relativ gut.

00:04:42: Die langfristigen Mieter sind bei uns noch, aber man kann sagen dass wir jetzt aktuell ungefähr dreihundertfünf-siebzig Quadratmeter mit unserem Ingenieur Büro selber besetzen.

00:04:51: Okay also ihr seid recht schnell gewachsen und dann brauchtet ihr den Platz für euch selber!

00:04:56: Einen Punkt würde ich an der Stelle noch mit einbringen, weil ich ja so ein bisschen weiß was ihr da beruflich macht.

00:05:01: Ihr habt ja einen Fokus auf Ökologie im Gebäude im Prinzip.

00:05:07: Kannst du das einmal umreißen?

00:05:09: Was bedeutet das und was spielt das für dich eine Rolle?

00:05:13: Ja also wir haben den Ingenieurbüro mit dem fokus auf nachhaltige Gebäudetechnik, also ressourcenschont in der TGA bedeutet dass wir schauen Wie kann ich die Immobilie im Bestand vor allen Dingen bei Bestandsobjekten eben wieder herrichten und können sie so effizient gestalten, dass sie auch wirklich langfristig nutzbar sind.

00:05:37: Und bewohnbar und natürlich bezahlbar.

00:05:41: Das heißt wir fokussieren uns auf die Sanierung von der Heizungstechnik bis hin zur Elektroinstallation und da spielt Nachhaltigkeit bei jedem Objekt im Übrigen unterschiedlich natürlich eine große Rolle.

00:05:58: Ich finde das interessant, weil es gibt in meinen Augen da zwei Sichtweisen von den Investoren.

00:06:02: Es gibt einmal die rendite getriebenen Investoren, die sagen was habe ich mit Nachhaltigkeit an der Mütze?

00:06:09: Die Gesetzgebung Gebäude-Energiegesetz gibt immer mehr Vorgaben, die regen sich darüber auf, die hinterfragen diese ganze Systematik und sagen ja wie sollen wir denn da noch wirtschaftliche Wohnraum anbieten wo wir am Ende sogar noch mit Geld verdienen können?

00:06:22: Und ich würde behaupten, meine Wahrnehmung von dir ist eher auch so.

00:06:25: Dass du natürlich den Rendite-Faktor nicht außer Acht lässt aber trotzdem schon auf das Thema Nachhaltigkeit sehr viel Wert legst und dass auch in deinem eigenen Bestand zu umsetzt.

00:06:35: Kannste da mal ein paar Beispiele geben was man als Investor machen kann wo man beide Parteien im Prinzip mit glücklich macht also das rendite Herz des Investors aber auf der anderen Seite die Nachhaltigkeitsgebäude nach vorne bringt?

00:06:53: Als erstes muss man natürlich schauen, also man muss weg davon gehen dass das ganze mittelfristig betrachtet wird.

00:06:59: Also es ist kein Sprint sondern ein Marathon.

00:07:03: Das funktioniert nicht anders.

00:07:05: so ist es so dass die Amutisierungszeiten eben bei neuen Techniken nur mal länger als zehn Jahre in der Regel eben andauern.

00:07:14: Das muss man so sehen.

00:07:15: Es wird jetzt aktuell mit den möglichen Förderungen noch verschönert.

00:07:20: letzten Endes aber Im Endeffekt ist es ja so.

00:07:26: Was kann die Immobilie jetzt, wieviel Kilowattstunde muss ich eben dementsprechend einbringen damit ich sie ganz normal nutzen kann?

00:07:32: und wo ist am Ende des Tages das Ziel?

00:07:35: Und da kann ich mit relativ viel Leistung natürlich, dass muss man sagen also relativ viele Gewerke, die damit zusammenspielen auch relativ viel umsetzen Heizungsanlagen, Fassadenanlagen Dämmungen im Allgemeinen an sich.

00:07:54: Bauchphysikalische Mängel vom Gebäude erkennen relativ schnell typische Probleme aus den Sechziger, Siebziger Baujahren und die dann eben auch mit relativ einfachen Dingen fixen.

00:08:08: Wichtig ist dass man das Ganze langfristig sieht also zwanzig Jahre sollte man schon im Auge behalten.

00:08:15: Man muss sich aber auch die Frage stellen was würde mich die Immobilie kosten damit ich am Ende des Tages eine neue Immobilie dort hinstellen würde ungefähr mit dem selben Effizienzwert?

00:08:30: und wenn ich das ins Verhältnis setze, dann sehe ich unter dem Aspekt Nachhaltigkeit.

00:08:36: Ich kann Bausubstanz an sich behalten, ich kann sie sanieren und ich sehe auch was ich für Werkstoffe an sich halte.

00:08:44: Wenn ich den Prozess dementsprechend auch noch mit in die Waagschale lege ist es am Ende des Tages eigentlich ganz klar, dass sich Bestand eben neue Aufwärter.

00:08:57: Jetzt sage ich mal ganz ketzerisch um das auch so ein bisschen raus zu kitzeln.

00:09:02: Eigentlich geht es aber bei den Sanierungen doch darum die Nebenkosten der Mieter zu reduzieren?

00:09:07: Was habe ich denn als Investor davon?

00:09:09: Das ist ein relativ leichter Punkt da kann ich gut kontern.

00:09:13: Umso niedriger die Neben kosten für die Mietern und so höher im Endeffekt eigentlich die Kaltmiete ansetzen.

00:09:23: Das bringt es ziemlich gut auf den Punkt, aber das ist in meinen Augen immer so.

00:09:26: dieses Vorurteil, also dass man sagt ja warum soll ich mich denn darum kümmern, dass sie Nebenkosten für die Mieter niedriger werden?

00:09:32: Aber klar!

00:09:32: Man muss ja das Gesamtbudget des Mieters irgendwie im Auge behalten.

00:09:37: und natürlich wenn man eine schöne Neuwertige Immobilie dem Mieter zur Verfügung stellt, dann darf ich auch als Investor dafür mehr Kaltmiete verlangen als bei einem alten Gebäude wo die Fenster so pfeifen dass da die Kerzen auf der Fensterbank ausgehen und die Energie nur so nach draußen jagt.

00:09:54: im Prinzip.

00:09:55: Als Immobiliemarkler kann ich natürlich auch sagen aktuell wird es immer wichtiger wie der Energieausweis der Immobilien aussieht nicht nur wegen des Gebäudenergiegesetzes sondern auch in einer Bewertung heute schon dieser Objekte.

00:10:09: neue Taxonomie-Gesetze, die legen auch immer mehr Wert auf die Nachhaltigkeit und auch auf die Energieeffizienz der Gebäude.

00:10:16: Und wollen natürlich wissen wie kriegt man als Investor einen gewissen Energiestandard in dem Gebäudel in den nächsten Jahren umgesetzt?

00:10:22: Also das heißt heute aus dem Thema Wertehaltigkeit – wie werthalte ich es mein Objekt?

00:10:27: Da spielt die Miete nicht nur die Rolle sondern die Banken achten auch immermehr auf die Substanz des Gebäudes.

00:10:34: So ist das!

00:10:35: Lagerlage war damals Und das Ganze geht jetzt gerade in die Richtung Lage-Lage-Energie.

00:10:42: Es ist auch kein platter Spruch, also egal ob wir über Baufinanzierung sprechen oder Immobiliemarklerei und da schreibe ich das zu einhundert Prozent.

00:10:50: Ich habe letztens noch mit einem Banker gesprochen der mir für nächstes Jahr im Prinzip so einen kleinen Ausblick gegeben hat was die Banken machen werden.

00:10:58: Die werden immer mehr Wert auf die Gesamte Portfolio Struktur deines Bestandes legen, wie hoch ist die durchschnittliche Energieeffizienz während deines Portfolios?

00:11:10: und dann werden sie mit pauschalen Rechnen, die du in deine Haushaltsrechnung zusätzlich berücksichtigen musst um deine Objekte in den nächsten Jahren auf das gewünschte Energielevel einfach bringen.

00:11:21: Und deswegen ist das glaube ich auch ein Thema was man Natürlich eine Zeit lang irgendwie außer Acht lassen kann und so nach dem Motto Gott, da kommt was auf mich zu.

00:11:29: Ich ignoriere das einfach mal aber es ist unausweichlich.

00:11:32: also wir werden über kurz oder lang damit konfrontiert werden müssen und haben uns dann auch keine Chance mehr dagegen zu wehren.

00:11:39: Ja das sehe ich ähnlich.

00:11:40: Also aktuell ist es so offenmarkt.

00:11:43: wenn du Finanzierung anfragst Dann ist die Frage Was Haben Wir jetzt für einen Effizienzwert?

00:11:48: Und viele Banken sagen schon A B oder F, ne mache ich nicht.

00:11:52: Nur wenn du dementsprechend jetzt hier auch gleich die Sanierung mit machst und das Ganze eben irgendwo in Richtung ABC bringst?

00:11:59: Auf jeden Fall!

00:12:01: Wenn wir jetzt nochmal konkret auf deinen Bestand eingehen... Jetzt bist du ja selber auch als Investor unterwegs und hast dann nach der Büro im Mobil angefangen auch Objekte für die Fremdvermietung zu kaufen.

00:12:11: Wobei hast du oder worauf hast du da beim Kauf Wert gelegt?

00:12:15: Mit dem Wissen, dass wir jetzt haben, dass du ja sehr viel Wert auf Nachhaltigkeit und sowas legst.

00:12:20: Jetzt gehst du in so ein altes Gebäude rein was du dir zum Kaufen anschaust.

00:12:24: Worauf legst du der Wert?

00:12:26: Da habe ich das nächste Puzzlestück quasi zusammengefügt und mich relativ viel mit Steuern auseinandergesetzt und natürlich gemerkt, dass hier in Deutschland relativ viel subventionieren um Wohnraum dementsprechend zu schaffen und auch zu erhalten.

00:12:44: Und das konnte ich natürlich dann ganz gut zusammenbringen,

00:12:47: d.h.,

00:12:48: ich habe geschaut dass ich Immobilien kaufe die sanierungsbedürftig oder auch stark sanierungs bedürftig sind, die ich gut sanieren kann durch relativ viel Know-how was man sich eben angeeignet hat und auch die Strukturen und Beziehungen im mittlerweile und hab dann dementsprechend natürlich auch geschaut was kann nicht dort für Steuermodelle je nach Immobilie in Immobilienrichtungen eben anwenden und natürlich zu gucken, dass ich das Ganze in meiner Struktur unterbringe.

00:13:18: Also ich sage mal zusammengefasst heißt es, du achtest darauf, dass du irgendwie über Fördermittel und so die Sanierungen währendhaltig mitfinanzieren lässt?

00:13:29: Ja Und auf der anderen Seite Steuergestaltung Die fünfzehn Prozent Grenze in den ersten drei Jahren, das sprich sogar konkret an

00:13:36: Genau.

00:13:36: Also in den ersten drei Jahren dann die fünfzehn Prozent und darauf folgend eben über die fünf Jahre, die zwanzig so in die Richtung zu denken.

00:13:43: Das heißt ich kaufe Immobilien, renoviere in den ersten Jahren eben die Wohnungen an sich durch mit Bädern ohne Bäder wie auch immer Und schaue dann dass ich große Investitionen ab dem vierten Jahr tätige.

00:13:57: das können dann eben auch Heizungsanlagen sein Die man dann mit Fördermittel eben ganz gut von der Investitionssumme unterbringt.

00:14:07: Das heißt also, Rot-Diamanten kaufen die schon perspektivisch irgendwie im Kopf durchsanieren quasi gucken in welchem Zeitplan ich das mache.

00:14:16: Also nicht direkt beim Kauf alles umsetzen sondern pöa pö da wo es sinnvoll ist.

00:14:20: Genau!

00:14:21: Das mit den Steuern kannst du das mal ein bisschen genauer erläutern?

00:14:24: warum ist das ein spannendes Thema im Bereich mit Immobilien?

00:14:28: Ja Deutschland Im Gegensatz zu anderen Ländern, wie zum Beispiel in der Schweiz wo Kapitalerträge eben gut zu funktioniert werden.

00:14:35: Es ist halt hier in Deutschland so dass Wohnraum nur mal knapp ist grundsätzlich und wir die Möglichkeit haben über diese Gestaltung den Wohnraum zu sanieren oder erhalten zu lassen können Investitionen tätigen Mit Eigenkapital, mit Fremdkapital wie auch immer.

00:14:55: Und dann natürlich die eigene Steuerlast deutlich senken und diesen Vorteil auszunutzen als Unternehmer das zu sehen.

00:15:04: Das macht dann natürlich am Ende des Tages noch Spaß.

00:15:06: Machen wir ein konkretes Beispiel.

00:15:08: also Wie wirkt sich sowas auf meine Steuerlast aus?

00:15:13: Also nehmen wir mal an Wir würden relativ simpel hunderttausend Euro im Jahr verdienen also relativ simpelt zurechnen Ich kann in diesem Jahr fünfzehntausend Euro dann dementsprechend bei einer neuen Immobilie einsetzen, fünfzehn Prozent.

00:15:31: In dem Fall wenn wir davon ausgehen dass die Immobilier auch ungefähr hunderttausend Euro an Wert hat, reinen Immobilienwert wichtig und ich würde diese fünfzeehntausenden Euro für eine Sanierung eben dementsprechend einsetzen Darf ich in den nächsten drei Jahren diese fünfzehntausend Euro bei der Immobilie zwar nicht überschreiten, aber in diesem Investitionsjahr kann ich die fünfzehntausenden Euro bei mir in meinen eigenen Steuern eben ansetzen und habe auf Papier theoretisch nur fünfundachzigtausende Euro verdient.

00:16:00: ... die du dann mit deiner Einkommensteuer versteuern musst.

00:16:03: So ist

00:16:03: es!

00:16:03: Das heißt dadurch, dass du Geld also... ...fünfzehntausend Euro in deinem Beispiel in Immobilien investierst,... ...die auf der einen Seite vielleicht die Mieten sogar steigern,... ...auf der anderen Seite den Werte einer Immobilie steigert,... ...hast Du zusätzlich noch den Effekt, dass Du auf der anderen seite in Deiner Einkommenssteuer auch nochmal eine Steuerersparnis drin hast?

00:16:22: Genau so ist es.

00:16:23: und jetzt kommt der nächste Punkt ich kann eben das Geld... Also ich muss das Geld nicht selber einsetzen, sondern ich kann es eben als Fremdkapital nutzen.

00:16:31: Perfekt und wenn wir das noch über die KfW zusätzlich finanzieren als Beispiel dann gibt's vielleicht sogar noch Tilgungszuschüsse oder zinsgünstige Darlehen.

00:16:42: Wie oft nutzt du BAFA Fördermaßnahmen für deine Investition?

00:16:46: Also BAFA und KfFördermaßen haben relativ häufig logischerweise bei energetischen Sanierungen eigentlich immer.

00:16:53: Also ich finde das Thema brutal spannend und muss auch sagen, ich habe mich dann natürlich selber auch schon intensiver mit auseinandergesetzt.

00:16:59: Ich finde eine der größten Herausforderungen für Leute die jetzt nicht aus diesem Bereich kommen ist einen Überblick zu behalten.

00:17:05: Ja also was gibt es überhaupt für Fördermöglichkeiten?

00:17:09: Ich weiß nicht wie oft ich schon mit Kunden zusammengesessen habe, die mir dann erzählt haben ja wir haben hier alle Fenster neu gemacht und am Freichund haben sie fördermittel in Anspruch genommen.

00:17:17: Nee, da gibt es Fördermittel.

00:17:20: Und dann kommt meistens das Erwachen nach der durchgeführten Maßnahme und Rückwerken kann man's halt nicht mehr in Anspruch nehmen?

00:17:26: Hast du da einen Tipp für die Zuhörer wo man sich gut informieren kann?

00:17:30: oder vor allem über welche Produkte sollte man sich da informieren?

00:17:34: Ja also es gibt vor allen Dingen wichtige Fördermaßnahmen.

00:17:38: bei der KfW ist Thema Heizung, Lüftungen usw.

00:17:43: Das heißt technische Maßnahmen an sich.

00:17:46: Es gibt von der KfW auch eine Übersicht als Mindmap.

00:17:51: Die kann man eigentlich ganz gut zugrunde legen, dass man in relativ kurzer Zeit eben mit einem Blick geschaut hat was kann ich alles fördern?

00:18:00: Da muss man natürlich in die einzelnen Fördermaßnahmen nochmal explizite reingehen damit man die ganzen Grundlagen bzw.

00:18:07: Anforderungen im Blick hat ist auch ganz wichtig und bei der BAFA ist es so das alles was mit energetisch Passiven System zu tun hat.

00:18:16: Also Fenster, Fassade, Dach...

00:18:20: Gebäudehülle

00:18:21: im Allgemeinen eben dementsprechend grundsätzlich förderbar ist.

00:18:25: Das sollte man einfach mal gehört haben und bevor man dem entsprechenden Auftrag vergibt vielleicht noch einmal reingucken.

00:18:33: Ich werde auf jeden Fall in dieser Podcast-Folge unten drunter nochmal die Mindmap verlinken weil ich glaube das ist gar nicht so unwichtig Und es gehört für mich auch zu einer Pflichtlikttüre mit dabei.

00:18:43: Also man kann das ignorieren, man kann sich dann über die gestiegenen Handwerker Rechnungen aufregen oder man weiß wie das Spiel gespielt wird sozusagen und man sucht für sich die beste Möglichkeit um jegliche Sanierungen in irgendeiner Art und Weise fördern zu lassen weil nur dann wird es halt.

00:18:59: also alle gucken irgendwie dass man möglichst günstigen Kaufpreis am Anfang realisiert und versucht den Sins nochmal irgendwie zu verhandeln.

00:19:06: aber da wird alt oft Geld liegen gelassen weil man einfach das Wissen nicht dazu hat.

00:19:10: deswegen gehört das für mich mit zum gesamten Puzzle mit dazu, dass man das Puzzleteil auch noch mit berücksichtigt.

00:19:16: Wenn wir jetzt nochmal zu deinem Immobilienbestand kommen, hast du in den vier Jahren knapp vierzig Einheiten aufgebaut pro Jahr ungefähr zehn Einheiten?

00:19:28: Das ist ja schon also eine logistische Herausforderung.

00:19:32: Wo würdest du sagen was waren für dich die größten Herausforderungen dabei?

00:19:36: Also die größte Herausforderung dabei war am Anfang an bei den ersten Immobilen erst mal zu sehen was für Überraschungen während der Sanierung auf mich zugekommen sind.

00:19:48: Das, was ich da gelernt habe ist einfach Grundlagenarbeit die man ja die jedem ans Herz legen würde von vornhereinzumachen.

00:19:56: Thema Baugenehmigungszustände.

00:20:00: wie sieht es da jetzt aktuell aus?

00:20:02: Kannst du ein konkretes Beispiel machen?

00:20:03: Was meinst du damit?

00:20:07: also wir haben beispielsweise einen alten ein altes Fachwerkhaus gekauft mit Gewerbeinheit zu dem Zeitpunkt und das Gebäude wurde zu diesem Zeitpunkt eigentlich auch in einem ungenehmigten Zustand, also einen genehmigten Zustand genutzt aber mit ungenehmiger Nutzung würde ich mal so sagen.

00:20:27: Und wir wollten dort Wohnungen rausmachen und eine Gewerbereinheit und haben natürlich jetzt erstmal relativ zügig gestartet weil wir eben alle Mittel hatten am Ende des Tages eben nicht sofort drauf geachtet, was habe ich für eine Substanz an sich und in welcher Gebäudeklasse würde ich mich nach Fertigstellung befinden?

00:20:49: Das war ein großes Thema.

00:20:52: Hat uns auch definitiv viel Geld gekostet.

00:20:56: War aber absolut klassisch.

00:20:58: mein Fehler vorher nicht geschaut.

00:21:01: Was habe ich jetzt dementsprechend genehmigt wie es genutzt worden ist?

00:21:05: Ich bin davon ausgelangt dass die alte Nutzung in jedem Fall genehmigt war, war dem aber nicht so und das hat uns vor allen Dingen im Thema Brandschutz relativ viel Nervenzeit-und Geld gekostet.

00:21:21: Das bedeutet die Wohnungsumrandungen müssen eben eine gewisse Qualifizierung haben.

00:21:27: je nach Gebäudeklasse sind sie auch unterschiedlich und das ist zwingend zu beachten.

00:21:32: Also Learning daraus für jemanden der jetzt eine Immobilie neu kaufen möchte Aufpassen sind alle aktuellen Nutzungszwecke genehmigt, wie kann ich das auch rausfinden?

00:21:43: In die Baugenehmigung eben dementsprechend reinschauen und dann eben den Genehmigungszustand mit der jetzigen Nutzung nochmal überprüfen.

00:21:54: Das ist eigentlich der Weg klar.

00:21:57: Tatsächlich eine Sache, die ich anfangs gar nicht gemacht habe muss gestehen.

00:22:00: also als ich losgelegt hab ... habe ich das überhaupt nicht hinterfragt, sondern ich hab gedacht... ... wenn das als Ladenlokal.

00:22:07: Ich habe zum Beispiel immer eine Kneipe also mehr Familienhaus wo unten eine Kneipel drin war gekauft und da habe ich gar nicht hinter fragt ob das als Kneipe genehmigt ist oder nicht.

00:22:16: Sondern ich bin davon ausgegangen, wenn es so verkauft wird dann ist das so.

00:22:19: Aber das Learning jetzt aus dieser Geschichte von dir ist ja dass man im Prinzip in der Ankaufsprüfung sich schon mit der konkreten Genehmigungssituation auseinandersetzt.

00:22:29: In jedem Fall bei uns war's so.

00:22:31: was war ein Friseursalon und der wurde auf zwei Etagen genutzt aus der Gewerbeeinheit unten im Erdgeschoss heraus, einen Durchbruch geschaffen nach oben ins erste Obergeschoss.

00:22:42: Und diese Situation war Jahrzehnte in Nutzung aber nie genehmigt.

00:22:49: Ja das macht Spaß und vor allen Dingen also ich finde bei solchen Sachen ist ja immer das ärgerliche Wir reden nur über Papier Nutzung.

00:22:58: Funktioniert das ja vielleicht sogar als Bautechnisch schon ausgeführt?

00:23:00: Ich brauche keine Modernisierungskosten dafür einplanen, aber es muss auf dem Papier trotzdem genehmigt sein.

00:23:05: Gerade wenn wir Mieteinnahmen damit generieren dann muss das halt alles sauber sein.

00:23:10: Was waren noch andere Herausforderungen?

00:23:12: also Modernisierung die vernünftig zu planen war ein Punkt der dich herausgefordert hat.

00:23:17: was ist so mit Infrastruktur mit Verwaltung und Hausmeisterdiensten oder sowas?

00:23:22: oder hattest du schon so einen riesen Netzwerk?

00:23:26: Anfangs hatte man natürlich noch nicht so ein großes Netzwerk.

00:23:30: Verwaltung an sich haben wir jetzt bei uns im Büro selbst, allerdings kümmere ich mich nicht persönlich darum.

00:23:38: Das war definitiv eine große Herausforderung am Anfang.

00:23:41: Man muss sich natürlich auf sein operatives Geschäft eben weiter auch fokussieren ist halt auch wichtig dass man diese Strukturen erstmal in irgendeiner Art und Weise erstmal einsetzt.

00:23:51: Du hast wirklich die Thematik, wenn du größere Sachen auf einmal kaufst, dass die ganzen Anfragen der Mieter auf einen zu brasseln ist es im Bestandsimmobilien das relativ viel auch am Argen ist mal hier und da vielleicht ist manches eigentlich nicht so wild aber für die Mietern eben dementsprechend dann am Ende des Tages halt schon.

00:24:11: Die Strukturen mussten wir bei uns erst mal aufbauen.

00:24:13: Wir mussten bei uns eben auch ein Handwerker-Team aufbauen in der Größenordnung jetzt mittlerweile, die sich dann auch um diese Anfragen kümmert und auch um die Renovierung kümmerte.

00:24:23: Das haben wir jetzt mittlerweile gemacht.

00:24:25: ja!

00:24:26: Ich kann mich noch an eine Story bei unserem Immostammtisch erinnern, da ging es glaube ich um Heizöl im Tank.

00:24:32: Da hattest du auch ne spannende Geschichte beim Ankauf irgendwie nicht berücksichtigt wie voll der Tank war oder so was?

00:24:39: Ich meine das kam von dir und kannst du da mal ein Beispiel zu nehmen weil das fand ich auch ein interessantes Learning irgendwie.

00:24:47: Ja, Heiz-Öl war's glaub' ich nicht!

00:24:50: Das wäre das Thema gewesen mit den Nebenkosten im Allgemeinen

00:24:53: Stimmt, ja du hast recht.

00:24:55: Wir haben einen relativ großen Ankauf durchgeführt.

00:24:59: es waren insgesamt vierundzwanzig Einheiten und das Thema zu dem Zeitpunkt war eigentlich folgend wir haben in dem Augenblick vor dem Winter gekauft und nach dem Winter war Nebenkostenabrechnung für die Mieter Und hatten natürlich das Problem, dass wir unser Nebenkostenpolster an sich war relativ gering zu dem Zeitpunkt.

00:25:20: Es war nach Corona die Graspreise haben angezogen alles ging nach oben und wir hatten in dem Augenblick als die Nebenkosten eben dementsprechend dann die Neben kostenabrechnungen durchgeführt worden ist einfach nicht so eine hohe Deckung auf diesem Immobilienkonto wie letzten Endes die Zahlung eigentlich hier mit sich gebracht hat Und das hat natürlich zum Problem geführt.

00:25:44: Wir konnten die Mieter dann in dem Augenblick ja auch nicht mit so einer großen Nachzahlung direkt belasten und du hast einfach auch nicht die Liquidität innerhalb von zwei Wochen von den Mietern, logischerweise.

00:25:57: Also auch sehr großes Learning.

00:26:00: da würde ich jedem empfehlen vor allen Dingen bei großem Ankaufssituation ein gewisses Polster zu schaffen

00:26:08: Und die Nebenkostenabrechnung der vorhergegangenen Jahre wahrscheinlich im Ankaufsprozess auch noch mal zu berücksichtigen und

00:26:15: prüfen.

00:26:16: in diesem Zusammenhang einmal zu prüfen, ob sie auch richtig durchgeführt worden sind.

00:26:21: In dem Zusammenhang hatten wir dann nämlich dann sinnvoll von dem Thema zudem Öltank gekommen und hatten das Beispiel dass da irgendwie der beim Kauf der Öl Tank relativ leer war.

00:26:32: Und dann kamen der Jahreswechsel.

00:26:33: es musste getankt werden.

00:26:34: Der neue Eigentümer war jetzt verpflichtet quasi den tank aufzufüllen und musste dann irgendwie knapp zwanzig tausend also sprach davon um Kleinwagen Den er dann mal eben in den Öltang rein pumpen musste.

00:26:51: Das ist ... Da sind es noch nicht durchhat, das Thema.

00:26:58: Denkt man ja vielleicht im Ankaufsprozess auch gar nicht daran.

00:27:01: Sondern konzentriert sich auf eine extra Kalkulation und da steht nichts drin von Öltern.

00:27:06: Gar nicht!

00:27:07: Ja,

00:27:08: weil es definitiv auch eine Sache, die ich für mich ... auf jeden Fall in den Ankaufsprozessen auch mit berücksichtiger.

00:27:15: Ich hatte sogar mal einmal die Situation, dass ich ein Objekt gekauft habe wo von einem Heizungsdienstleister also der die Heizgeräte abgelesen hat im Vorfeld einen langfristigen Vertrag abgeschlossen wurde.

00:27:27: Und hätte ich den Vertrag, jetzt habe ich ja das Objekt gekauft.

00:27:30: Hätte ich den vertrag gekündigt?

00:27:32: Steht mir dazu das Sonderkündigungsrecht.

00:27:34: Hette der alte Eigentümer noch eine Abschlagszahlung an den Dienstleister zahlen müssen weil er für zehn Jahre einen Vertrag abgeschlossen hat?

00:27:41: und der Vertrag war ein oder zwei Jahre alt.

00:27:43: Es waren in meinem Fall irgendwie dreieinhalb Tausend Euro Abschlagszahlungen die dann auch auf den alten Verkäufer zugekommen wären ist auch ein Thema was sich heute mit immer einer Kaufpreisverhandlungen mit reinnehmen.

00:27:53: Das war interessant, hatte ich auch noch nicht so.

00:27:59: Ja wenn du ein zehn Jahresvertrag da abschließt und dann im Vorfeld Verkaufs gibt es bei manchen Messdienstleistern ja im Prinzip Entschädigungszahlungen dafür dass die frühzeitig aus dem Vertrag rausfliegen können.

00:28:11: Es

00:28:12: ist ein ähnliches Thema was wir jetzt aktuell mit der ISTA auch haben.

00:28:17: Ja, da gibt es verschiedene Themen.

00:28:18: Also das ist auf jeden Fall was wo man im Ankaufsprozess und ich glaube dass so das Learning aus dem Gesamtkontext nicht nur Modernisierung planen sondern auch die Kaufmanusche due diligence vernünftig durchführen und sich die Nebenkostenabrechnung nochmal im Detail anschauen.

00:28:33: wenn ein Öltank im Haus verbaut ist oder einen Flüssigast tank mal darauf achten wie gut ist der denn gerade befüllt?

00:28:38: müssen wir da jetzt kurzfristig irgendwie dran und müssen noch mal etwas nach tanken weil das die Rendite ja maßgeblich beeinflussen.

00:28:46: Jetzt würde ich gerne nochmal die Brücke schlagen zum Thema Steuern, weil ich weiß dass du da auch ziemlich fit drin bist.

00:28:53: Wir haben jetzt gerade darüber gesprochen das man seine private Einkommenssteuer mit klugen immobilien Investments drücken kann wenn man die strategisch irgendwie einsetzt.

00:29:03: Du hast aber eine Holding Struktur.

00:29:05: Was hat es denn damit auf sich?

00:29:07: Warum hast du dich dafür entschieden?

00:29:09: also die holding struktur im allgemeinen ist natürlich sehr interessant.

00:29:12: wenn du jetzt mehr Einkommen hast du an sich und in irgendeiner Art und Weise schaust, dass du von deinem operativen Geschäft vielleicht mehr einsetzen kannst.

00:29:24: Das heißt ich habe mir die Holdingstruktur über meine GmbH, mein Operativ ist über alle meine operatifen Geschäfte gesetzt und hab eben so die Möglichkeit da sich erst einmal bei der maximalen Also, dreißig Prozent Steuerlast in der GmbH bleibe.

00:29:42: Plus die eins Komma fünf Prozent, die ich dementsprechend dann bei einer Ausschüttung in die Haulding eben zahlen muss.

00:29:48: Das heißt, ich liege dann insgesamt bei ein Dreißig Komma Fünf Prozent und kann über das Geld verfügen.

00:29:53: Und kann das Geld dann eben einsetzen für weitere Investments?

00:29:57: Für weitere Strukturen hat grundsätzlich nichts mit dem Konsum zu tun.

00:30:03: Bei Endnahme von der Holding ins private muss ich es ganz zumal weiter versteuern.

00:30:08: Aber so habe ich natürlich die Möglichkeit, dass sich einfach mehr steuern kann mit dem was man verdient hat letztendlich.

00:30:17: Also es geht am Ende um Gestaltung also in der privaten Einkommen Steuerspitzensteuersatz irgendwo dann in der GmbH schon die vergünstigte Steuer in Anführungsstrichen Körperschaftssteuer Kirche und Soli Houlding-Struktur, halt nochmal den Vorteil dass du es nicht direkt an dich auskehrst sondern quasi in einer Spardose auskehrs.

00:30:40: Was hat das mit Immobilien zu tun?

00:30:42: Ja mit Immobilen hat das relativ viel zu tun.

00:30:44: Du hast halt also.

00:30:45: der zweite Aspekt ist, das eine ist natürlich viel gerade gesagt.

00:30:48: wir können eben die Steuern deckeln und wir können damit auch grundsätzlich mehr steuern und können eben mehr von dem eigenen Geld einsetzen.

00:30:56: Das andere ist der Acid.

00:30:58: das heißt ich habe die Möglichkeit die GMBHs, die Firmenstrukturen unter der Holding eben auch unter demselben Aspekt zu verkaufen mit den ein Prozent und das ist immer ganz wichtig.

00:31:14: Am Anfang schon das Ende im Blick haben dass du die Möglichkeit hast wenn du jetzt Immobilien quasi als GmbH Einkaufs die unter deine Holding eben setzt Diese auch als GmbH wieder verkaufen kann und dementsprechend nur mit eins, fünf Prozent versteuern.

00:31:33: Sieben Jahre Mindesthalte dauert in dem Fall aber trotzdem

00:31:36: als zehn

00:31:37: definitiv.

00:31:39: also du redest davon dass man um das zusammenzufassen wenn man jetzt noch nicht so tief im thema ist ein mehrfamilienhaus beispielsweise als vermögensverwaltende gmbh kauft.

00:31:49: genau habe ich den nachteil.

00:31:50: ich kann zwar nicht steuerfrei verkaufen Aber ich habe den Vorteil, dass sich in der laufenden Besteuerung halt nur fünfzehn Prozent versteuern muss.

00:32:01: Weil ich keine operative Tätigkeit durchführe sondern nur vermögensverwaltend.

00:32:04: und welche Steuer fällt dann weg?

00:32:07: Die Gewerbesteuer.

00:32:08: Die fällt weg.

00:32:09: deswegen bleiben die fünfzehnt Prozent aber

00:32:11: wichtig.

00:32:11: in dem Fall muss im Notarvertrag also im GmbH Vertrag schon verankert sein Vermögens Verwaltung

00:32:19: auch ein Learning.

00:32:24: Genau, und jetzt habe ich den Vorteil dass wenn ich das Objekt nach sieben Jahren veräußere, ich den Gewinn nicht wie wenn ich ihn privat halten würde.

00:32:32: da ich ja vor Ablauf von zehn jahren verkaufe müsste ich ja den gewinn voll versteuern.

00:32:38: und jetzt hab' ich den vorteil dass Wenn Ich die Immobilie Nach Sieben Jahren Verkaufe nur eins Komma fünf Prozent Versteuere weil der Gewinn in die Hohlinge reinfließt.

00:32:46: so

00:32:46: ist es

00:32:48: Also auch wieder ein spannendes Thema.

00:32:49: Und zusätzlich würde ich bei der Holding auch noch den Mehrwert schaffen, wenn ich die Gewinne aus dem operativen Unternehmen abschöpfe und in die Holding nach oben gebe quasi in die Spardose reinlege dann ist die Holding ja auch irgendwann eine Art Bank.

00:33:04: weil ich darf mir natürlich für zukünftige Immobilienkäufe, die vielleicht im privaten Sinn machen, weil ich vielleicht mit dem steuerfreien Exit plane und dafür Geld benötige könnte ich mehr von meiner Holding ein Darlehen nehmen und damit dann im Prinzip Nebenkosten, was auch immer bezahlen.

00:33:21: Und kann quasi mit noch nicht vollständig versteuertem Geld, das noch in der Holding liegt, kann ich mehr hebeln und habe damit einfach größere Summen zur Verfügung und kann da mit eigener Bank spielen?

00:33:31: Absolut!

00:33:33: Was halt völlig unterschätzt wird in dem Augenblick ist das Thema Bonität bei der Bank.

00:33:39: Ja jetzt kann ich natürlich als Bauflasche aber sehr gerne mal, was du damit meinst...

00:33:43: Wenn das Geld in der Holding liegt und es sind auch gute Beträge drin, dann sagt eine Bank natürlich in dem Augenblick wenn ich jetzt gerne eine Hundertzehn Prozent Finanzierung haben möchte.

00:33:53: Na ja können wir eigentlich grundsätzlich gut machen.

00:33:56: warum nicht?

00:33:57: Weil man sieht eben dass da ne vitale Holding im Hintergrund ist und dass eben auch Liquidität vorhanden ist

00:34:02: kann ich zu einhundert Prozent unterschreiben.

00:34:04: Das ist eine ganz andere Ausgangsbasis, als wenn man irgendwie zehntausend Euro Eigenkapital hat und damit der Hundertzehn-Prozent-Finanzierung für siebenhunderttausende Euro um die Ecke kommt und sagt Ich möchte die Nebenkosten auch mitfinanzieren.

00:34:15: Klar das hat ne ganz andere Wahrnehmung bei der Bank.

00:34:20: Jetzt haben wir in meinen Augen schon sehr viele Punkte angesprochen und man merkt, dass du ein brutales unternehmerisches Know-how hast.

00:34:28: Du bist aber seit zwei Tausend siebzehn erst in Anführungsstrichen selbstständig.

00:34:33: Hast aber mittlerweile zwanzig Mitarbeiter aufgebaut fürs Zwei Unternehmen?

00:34:39: Hast eine Holdingstruktur?

00:34:40: Hast nebenbei die ganzen Immobilien aufgebaut?

00:34:43: Hand auf's Herz!

00:34:44: Wie machst du das?

00:34:45: Also von der Struktur her, ne.

00:34:47: Also wie kriegst du das alles unter einen Hut?

00:34:49: Du bist auch noch Papa.

00:34:50: Richtig!

00:34:51: Zwei Kinder.

00:34:52: Wie funktioniert

00:34:52: das?!

00:34:56: Also machen... Es führt kein Weg dran vorbei einfach machen.

00:35:01: also es ist so dass die ersten Jahre waren knüppelhart auf jeden Fall absolut.

00:35:06: Also wenig schlaf, wenig Freizeit sondern am Mittag war quasi die Freizeitung.

00:35:11: man war auf vielen feiern eigentlich nur körperlich anwesend Und der Körper und der Geister brauchte erst mal ein bisschen, bis man das Ganze so verarbeitet.

00:35:23: Obwohl er funktionieren musste.

00:35:26: Ich glaube, der eigentliche... Der eigentliche Schalter am Ende des Tages war ... ... im Jahr zweizig neunzehn, als ich angefangen habe mich absolut mit mir selber zu befassen.

00:35:40: Wie kann ich aus den vierundzwanzig Stunden, die ich habe, die jeder hat mehr aus mir selbst rausholen?

00:35:48: Also selbst Reflektion, mit sich selber beschäftigen.

00:35:51: Was sind die Dinge, die ich verbessern möchte im Umgang?

00:35:57: Im Umgang mit meinen Mitarbeitern damit ich diese dementsprechend natürlich auch so aufbauen kann dass sie selber wachsen und das man selber natürlich dann dadurch auch sicherlich profitiert.

00:36:09: aber Und das Ganze war... Ich habe ein Buch gelesen zu dem Zeitpunkt.

00:36:15: Ja, dann fing der ganze Wandel eigentlich so richtig an.

00:36:18: Welches Buch?

00:36:20: Die Siebenwege der Effektivität war das zu den Zeitpunkten.

00:36:22: Das kann ich noch gut dran erinnern.

00:36:25: Es war auch jetzt.

00:36:25: zu dieser Zeit habe ich angefangen und über die Feiertage das gelesen und... Ich habe es vor Kurzem nochmal reingeguckt gehabt, zufällig weil ich's in der Hand hatte und hatte es einen Kollegen eben empfohlen Und da hab' ich Zusammenfassungen geschrieben von den einzelnen Kapiteln und wie ich das auf mich selber übertragen könnte Leitbilder entwickelt, die auch sehr interessant sind.

00:36:49: Wenn du die jetzt im Nachgang sechs Jahre später nochmal liest, super interessant und damit fing das ganze erstmal so richtig an mit sich selber eben dementsprechend nochmal wirklich befassen und dann zu schauen was will man selber?

00:37:03: Wer ist man?

00:37:05: Und da merkt man am Ende des Tages wenn man dann wirklich noch mal eine Schippe drauflegt dass es da eigentlich vielleicht auch keine Enden gibt erst einmal

00:37:14: Und diese ganzen Herausforderungen, die dann so oft ich eingebrasselt sind.

00:37:18: Jetzt hast du ein Unternehmen was irgendwie wächst und auf einmal Steuern zahlen muss.

00:37:22: Jetzt hasse dich noch mit dem Thema Steueren nebenbei beschäftigt.

00:37:26: Hast da für dich eine Strategie entwickelt?

00:37:29: Das hat ja nicht alles aus Büchermaschein gehabt oder?

00:37:32: Doch anfangs auf jeden Fall doch!

00:37:34: Ich habe angefangen sehr viel zu lesen darüber und hab auch sehr viele Bücher gelesen bin dann im Nachgang da übergegangen, dass ich nochmal Thema steuern ein Steuerseminar gemacht habe für mich selber und mich damit einfach hundert Prozent selbst auseinander gesetzt haben.

00:37:53: So das ich jetzt wirklich auch vor allen Dingen im Bereich Steuern eben mit meiner Steuerberaterin eigentlich ihr sage was man gerne machen möchte und vorhin mal möchte und das ganze dann Ausarbeiter auf Augenhöhe.

00:38:09: Würdest du sagen, Steuern sind Chefsache?

00:38:12: Ja.

00:38:12: Muss.

00:38:14: Muss Chefsachen sein also für ein Unternehmer und umgänglich sich mit dem Thema Steueren zu beschäftigen?

00:38:19: Absolut!

00:38:20: Was erwarte ich denn von allen Berater auf der anderen Seite in dem Augenblick wenn die meisten Unternehmer oder anfänglichen Selbstständigen die gehen zum Steuerberater oder haben die Hoffnung dass sie dann beraten werden?

00:38:35: man muss aber eben da die Brille wirklich ablegen und sagen okay was sind Steuerberata in dem Augenblick, sie sind staatlich geprüft logischerweise.

00:38:42: Das heißt die bekommen das Mindest.

00:38:44: damit im Augenblick und gucken eben dass sie das auch umsetzen was die staatliche Prüfung steht ja schon im Namen eben hergibt.

00:38:53: Die haben auch ein Haufen Arbeit oder können sich die meisten können sich nicht selber mit Steuerentwicklungen befassen.

00:39:02: Und da muss man ganz klar sagen wo will ich hin?

00:39:06: Wenn ich Unternehmer bin muss ich diese Verantwortung annehmen.

00:39:09: Verantwortungsannahme ist das A und O.

00:39:12: Also ich habe mal von einem sehr erfolgreichen Unternehmer auch den Spruch gedrückt bekommen, da hat er tatsächlich recht mit.

00:39:20: Ich hab' auch diese Erwartungshaltung anfangs immer gehabt, dass ich gesagt habe, ich habe doch meinen Steuerworter.

00:39:25: Absolut!

00:39:26: Der kriegt doch Geld dafür.

00:39:28: Warum soll ich mich jetzt zusätzlich noch mit dem Thema Steuern beschäftigen?

00:39:33: Wenn es losgeht, dass man auf einmal wirklich Steueren zahlen muss... also kleinen Beträgen irgendwie, sondern wenn es halt irgendwann mal böse wird dass man sich denkt Boah ist das ganz schön viel Geld was ich jetzt gerade hier ans Finanzamt überweise.

00:39:46: Dann ist das in meinen Augen ein guter Stundenlohn sich mit dem Thema Steuergestaltung selber ein bisschen zu beschäftigen.

00:39:54: und dabei geht's nicht darum die Steuer zu umgehen oder zu hintergehen oder schwarzgeld zu machen oder sowas.

00:39:59: Das meine ich damit gar nicht.

00:40:00: Sondern Es gibt halt Spielregeln in Deutschland Die wir nutzen können Und die meisten mich eingeschlossen.

00:40:08: Ich würde auch heute behaupten, dass ich noch bei weitem nicht alle Tipps und Tricks irgendwie kenne.

00:40:14: Aber wenn man... Nehmen wir mal das Thema Restnutzungsdauergutachten bei Immobilien.

00:40:19: Wenn man sich damit nicht auskennt, noch nicht gehört hat, dass es diese Möglichkeit gibt dann wendet man sie nicht an.

00:40:25: Es ist aber vom Gesetzgeber ein Produkt, was ganz bewusst für die Investoren zur Verfügung steht nämlich genau für die Immobilien, die halt einen höheren Abnutzungsgrad haben dass man die Möglichkeit hat ein bisschen Steuererstattung zu bekommen um damit die Immobile in Stand zu setzen.

00:40:43: das der Ursprung den die Gesetzgebungen damals mal hatte für das Thema Restnutzungstauer Dass man die wenn das Objekt halt einen gewissen schlechten Zustand hat zusätzlich erhöhen kann.

00:40:53: Wenn ich das Wissen nicht habe, kann ich es nicht anwenden.

00:40:56: Und die Erwartungshaltung, dass mir mein Steuerberater das von sich heraus sagt... Hey Mensch!

00:41:01: Ich hab gesehen du hast da ja nur zwei Prozent AFA.

00:41:04: Warum hast Du denn noch keinen Restnutzungsdauergutachten gemacht?

00:41:07: Das kann der ein oder andere Steuerberater vielleicht reaktiv machen, weil er sich mit dem Immobilienbereich auskennt.

00:41:13: Aber es ist eigentlich besser wenn ich die Spielregeln in denen ich gerade das Spiel spiele vernünftig kenne und verstehe und sie dann mit meinem Steuerberator gemeinsam umsetze.

00:41:23: Und das meine ich mit dem Stundenlohn Wenn ich da eine größere Steuerlast vor der Brust habe.

00:41:29: mal intensiv mit dem Thema Steuern auseinandersetzen und gucken, was kann ich für meine Situation am besten umsetzen?

00:41:35: Weil keiner kennt meinen Unternehmen oder meine persönliche Struktur so gut wie ich.

00:41:40: Dann ist das ein gut investierter Stundenum wenn ich damit dauerhaft steuern sparen kann.

00:41:43: Richtig!

00:41:44: Und du sagst es ja aber genau das ist ja Verantwortungsannahme.

00:41:48: Ich bin in meinem Unternehmen und ich bin der Meinung niemand sollte mein Unternehmen besser kennen als ich selber Und diese Verantwortung dann eben dementsprechend anzunehmen, auch Liquidität zu erhalten.

00:41:57: Diese Möglichkeit gibt in der Stadt das ist ja auch richtig so.

00:42:00: Ich meine du hast Arbeitnehmer die wollen die Arbeitnehmer schützen es auch völlig verständlich.

00:42:05: somit musst du dich damit auch beschäftigen dass du Liquidität im Unternehmen hältst und das kannst Du eben mit Steuern.

00:42:12: unter anderem kannst du mit Steuer steuern das auch machen.

00:42:15: Ja

00:42:17: jetzt hast du gerade schon vom Bücher gesprochen die dich weiter gebracht haben.

00:42:20: ich fragt das eigentlich immer.

00:42:22: Also sieben Wege zur Effektivität, hast du jetzt gerade schon genannt.

00:42:26: Welches Buch würdest du sagen hat dich maßgeblich in deiner Entwicklung gefördert?

00:42:31: Das auf jeden Fall!

00:42:32: In jedem Fall!

00:42:34: Dann gibt es noch ein paar andere Bücher... Ein ganz gutes Buch das ich jedem eigentlich ans Herz lege der anfängt im Allgemeinen und erstmal darüber nachdenkt über das Thema Verantwortungsannahme was eben das A und O ist.

00:42:46: Der Selbstentwickler Ist ein richtig richtig gutes Buch, ist auch kein dicker Schinken Kann man eigentlich ganz gut in vier, fünf Zugfahrten lesen.

00:42:56: Ganz interessant.

00:42:58: Ja, ein Klassiker natürlich.

00:43:00: Witzstedt-Purdet ist aber relativ kapital.

00:43:03: Das muss man halt dann in dem Augenblick aufwissen würde ich auch jedem empfehlen.

00:43:10: ehrlich gesagt

00:43:11: Also der Selbstentwickler habe ich tatsächlich in einer Podcastfolge noch nicht genannt bekommen.

00:43:15: Richstedt, pur der DIA.

00:43:16: also ich glaube das kommt bei jedem zweiten gefühlt.

00:43:19: aber der Selbst-Entwickler werde ich auch mal unten mit verlinken finde ich übrigens auch selber sehr gut.

00:43:25: definitiv eines der geilsten Bücher werde Ich auch nochmal mit verlinken.

00:43:31: Noch einen letzten Part gerne zu dem Thema nachhaltig im Bestand sanieren.

00:43:36: Jetzt haben wir ja ganz viel über Steuergestaltung, über Geldanlagen im Allgemeinen irgendwie gesprochen.

00:43:43: Hast du noch ein Tipp für die Zuhörer?

00:43:47: Die sich vielleicht mit dem Thema Nachhaltigkeit noch nicht ganz so beschäftigt haben?

00:43:51: jetzt sage ich Ich möchte meinen Objekt gerne energetisch nach vorne bringen.

00:43:55: wie würdest Du von der Priorität her empfehlen vorzugehen?

00:43:59: was sollte man tun?

00:44:02: Also zwei Dinge, man muss sich die Bauphysik im Bestand ansehen.

00:44:05: Hat die Bau-Physik Mängel?

00:44:08: Zumindest zu dem Zeitpunkt der Errichtung waren sie keine Mängle aber haben Sie zum heutigen Zeitpunkt eben bauphysikalische Mängeln?

00:44:16: Das ist oft bei den Bestandsimmobilien so sechziger, siebziger Jahre Betonbau und die haben oft Auskragungen irgendwo in irgendeiner Ecke ob es über der Tür oder unter der Tür ist, ob es unten im Keller war.

00:44:26: reich ist wie auch immer das sind alles Baumengel.

00:44:29: die Wärmebrücken bedeuten Heizungsnischen und so weiter, kann ich mit relativ kleinem Geld eigentlich gut fixen.

00:44:37: Das zweite ist Thema Heizungsanlage.

00:44:42: Heizungenanlage wird aktuell in der Debatte leider nicht rein physikalisch betrachtet.

00:44:53: Und das muss man aber machen weil die Wärmepumpe kann nun mal aus einer Kilowattstunde zugeführte Energie vier Kilowattstunde Heizenergie rausholen.

00:45:04: Alleiner dieser Aspekt tut meine Immobilie rein nachhaltig gesehen von der Heizungsbelastung her und Energiebelastungen her auf nur, zwei fünf Punkte runterschrauben Nur mit der Richtung einer Neuerheizungsanlage.

00:45:23: Dann kommt die Diskussion natürlich immerher Altbau, Altbau hin, Alt Bau her.

00:45:28: Natürlich hast du einen Altbau Kann ich verstehen?

00:45:31: Gar keine Frage.

00:45:33: der Kilowatt-Stundenpreis Strom kostet mehr als Gas aktuell.

00:45:38: Der lag mal bei eins zu vier, jetzt aktuell liegt er wenn wir den Strompreise nehmen die ich für den Wärmenpumpen-Tarif nehme fast nur noch bei ein zu zwei.

00:45:51: Das Delta wird kleiner und das geht schneller als alle denken.

00:45:55: Wenn ich das jetzt aber schon wieder um, wenn ich es jetzt schon ins Verhältnis setze Ich habe eine Wärmepumpe eine Kilowattstunde, ich kriege vier raus.

00:46:04: Ich bezahle aber vielleicht zweimal den Strompreis habe ich ja trotzdem jetzt schon auch im Altbau einen positiven Effekt muss halt wissen wie ich damit um gehe.

00:46:15: also Heizungsanlage ist eigentlich der größte Hebel?

00:46:18: gar keine Frage.

00:46:20: und Dach-und Fassade Wie wichtig empfindest du das?

00:46:24: Ja wenn ich die Energie erstmal drin habe will ich sie drinnen lassen.

00:46:27: logischerweise realistisch betrachtet Ehen wir da vielleicht über dreißig Prozent, die ich so ein bisschen einspare insgesamt im gesamten Paket.

00:46:37: Kann man machen ist aber natürlich auch relativ aufwändig muss man auch so sehen.

00:46:42: Anderer Kostenaufwand

00:46:45: in jedem Fall ergibt Sinn wenn nicht das Gebäude eben natürlich auch langfristig.

00:46:50: sehr Thema Nachhaltigkeit.

00:46:52: Also wenn ich das einmal so zusammenfassen kann, im Prinzip Prio I erstmal schauen ob man irgendwelche kleineren Flächen, so nenne ich das jetzt mal.

00:47:00: Egal in welcher Richtung vielleicht auch Dachboden ausbauten oder Dachbürden, Entschuldigung?

00:47:05: Oder Kellerdeckendämmung oder sowas also im Prinzip kleinere Flächen dämmen können weil das mit einem kleinsten Kostenaufwand im Prinzip verbunden ist.

00:47:12: dann würdest du auf jeden Fall empfehlen sich mit dem Thema Heizung auseinanderzusetzen Und das auch bei Altbauten.

00:47:19: Gerne mal das Thema Wärmepumpe für sich prüfen und erst danach würdest du an das Thema Dach-und Fassade dran gehen, Fenster.

00:47:29: Also Gebäudehülle, nennen wir es Gebäudehülle?

00:47:31: Ja, Fenstern natürlich

00:47:32: klar!

00:47:34: Wenn man Fragen zu solchen Themen hat mit welchen Fragen kann man auf dich zukommen also in welchem Bereich er dieser Ingenieursbereich oder auch das Thema Nachhaltigkeit.

00:47:44: womit könnten unsere Zuge auf dich zukommen?

00:47:46: grundsätzlich mit allen Themen, was die Gebäudesanierung zu tun hat.

00:47:50: Also unser Büro hier im ländlichen befasst sich mit Immobilien im Allgemeinen.

00:47:58: wir sind Energieberater Wir planen eben dementsprechend auch solche Gebäude muss aber nicht unbedingt sein meistens im größeren Stil logischerweise.

00:48:09: wenn irgendwelche Fragen kommen zu Sanierungen im allgemeinen zu energetischen Themen Heizungsthemen, Lüftungsthemen also mechanische Gewerke elektrische Gewerken grundsätzlich alles was mit Technik an sich zu tun hat.

00:48:21: An dem Gebäude und Bau Physik da ist man bei uns eigentlich sehr gut aufgehoben.

00:48:26: Dann würde ich deine Kontaktdaten auch noch mal in der Podcastfolge verlinken.

00:48:30: Und ja, würde mich auf jeden Fall freuen wenn die Zuhörer uns noch ein paar Fragen stellen würden.

00:48:37: Darf ich dann damit nochmal auf dich zukommen für den Podcast?

00:48:40: Perfekt!

00:48:41: Ja dann erstmal vielen, vielen Dank für die Zeit, zu die du genommen hast.

00:48:44: und ja ich würd sagen bleibt auf jeden fall dran.

00:48:46: jetzt kommen noch weitere spannende Folgen mit spannenden Investoren.

00:48:51: Wenn ihr Fragen habt, die ihr gerne im Vorfeld geklärt haben wollt kommt gerne auf uns zu

00:48:58: Gerne.

00:49:01: Danke, Marc!